Решение № 3А-1707/2019 3А-38/2021 3А-38/2021(3А-724/2020;3А-1707/2019;)~М-1707/2019 3А-724/2020 М-1707/2019 от 22 апреля 2021 г. по делу № 3А-1707/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,

при секретаре Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-38/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджемент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Южный» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджемент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Южный» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (шести земельных участков), мотивируя свои требования тем, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости повлекли неправомерное увеличение налогового бремени, исчисляемого из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости (шести земельных участков) с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года; также просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года, по выводам, изложенным в отчете ООО «ОЭК Групп» № 250-007-2019.

Представитель административного истца в судебном заседании административный иск поддержал, просил удовлетворить по выводам, изложенным в отчете ООО «ОЭК Групп». Заключение эксперта ООО «Оценка права» ФИО1 просил признать недопустимым доказательством по делу, представив в материалы дела рецензию на заключение эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, против выводов судебной экспертизы ООО «Оценка права» не возражал, о чем представил письменные объяснения от 23 апреля 2021 года, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против выводов судебной экспертизы не возражал, оставил разрешение требований административного истца на усмотрение суда.

Заинтересованные лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены своевременно и надлежащим образом.

Учитывая положения ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя административного истца, учитывая письменные пояснения и дополнения эксперта ФИО1, проводившего повторную судебную экспертизу, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508).

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: шесть земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01.01.2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Также в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 29.03.2019 года № 004д, по состоянию на 31.12.2018 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установленная кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой необоснованное возложение обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком земельного налога. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, <данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 31.12.2018 года.

Кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2018 была установлена Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области, по состоянию на 31.12.2018 актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки».

При этом, в соответствии с 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ОЭК Групп» № 250-007-2019.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от 29 января 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Инвест Проект» ФИО2

Заключением судебной оценочной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «ОЭК Групп» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равная их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года (шесть земельных участков), на 31.12.2018 года (один земельный участок).

В связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения эксперта, с учетом доводов административных ответчиков, определением Московского областного суда от 13 апреля 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бюро судебных экспертиз и оценки» ФИО3

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «ОЭК Групп» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равная их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года (шесть земельных участков), на 31.12.2018 года (один земельный участок).

С выводами, содержащимися в экспертном заключении повторной судебной оценочной экспертизы, не согласился представитель административного истца, представил суду письменные объяснения, в которых указал, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Определением Московского областного суда от 07 июля 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Оценка Права» ФИО1

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «ОЭК Групп» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости равная их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года (шесть земельных участков), на 31.12.2018 года (один земельный участок).

С выводами, содержащимися в экспертном заключении повторной судебной оценочной экспертизы, не согласился административный истец, представил суду письменные объяснения, в которых указал, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, просил признать заключение недопустимым доказательством по делу, представив рецензию на заключение эксперта.

Суд не принимает во внимание возражения административного истца против заключения эксперта ФИО1 по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «Оценка Права» экспертом ФИО1 по следующим основаниям.

Так, заключение ООО «Оценка Права» содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, сопоставимым по характеристикам, так и по объектам оценки.

В ходе анализа рынка исследуемых объектов, анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к исследуемому объекту, но влияющих на его стоимость, а также нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): определение сегмента рынка, альтернативные варианты использования объектов, местоположение и характеристики участков, вид права, категория земель, вид разрешенного использования.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки по всем параметрам и характеристикам.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (таблица 10). Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: местоположения, имеющимся правам, категории и вида разрешенного использования земель, площади, цене предложения, цене предложения за 1 кв. м, условиям рынка, финансирования и продажи, характеристикам объектов. Экспертом применены и обоснованы корректировки при расчете стоимости объектов исследования, что нашло свое отражение в экспертном заключении.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении, в том числе в части применения сравнительного подхода.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Для личного участия в судебные заседания явилась эксперт ФИО1, которая в судебных заседаниях от 15.04.2021 года, от 23.04.2021 года подробно ответила на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным заключением.

Кроме того, эксперт пояснила, какими правилами, источниками и методиками руководствовалась при отборе аналогов, при выборе подходов и методов оценки, при применении корректировок.

Также судом от эксперта истребованы письменные пояснения, в которых эксперт ответила на возражения административного истца, указанные письменные пояснения приобщены судом к материалам дела.

Таким образом, в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению повторной судебной экспертизы ООО «Оценка Права» у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом ФИО1, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом «Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков», обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 26 марта 2018 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При этом, правовых оснований для назначения повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется, поскольку сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения судом не установлено, заключения, содержащего противоречия с заключением экспертизы, проведенной по определению суда, не представлено.

Само по себе несогласие административного истца с результатами проведенной экспертизы, а также несогласие с выводом эксперта в части отбора аналогов, установления наиболее эффективного использования, применения подхода, установления конфигурации земельных участков, применения корректировок по смыслу ч. 2 ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не являются основанием для проведения повторной экспертизы.

Доводы административного истца касательно недостоверности заключения эксперта, изложенные в письменных пояснениях, а также в ходатайстве о недопустимости доказательства, сводятся также к несогласию административного истца с результатами проведенной экспертизы.

Оценивая представленную административным истцом рецензию, изготовленную ООО «Многопрофильный деловой центр», суд обращает внимание на то, что составленная рецензия не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения эксперта ООО «Оценка Права», и мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Таким образом, с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО «Оценка Права».

При этом, суд считает возможным исключить земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 274 490,00 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, месторасположение: <данные изъяты>, из перечня определения кадастровой стоимости согласно рыночной, поскольку распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 01.01.2018 года установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 689 142 828,70 рублей, в то время как рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года, согласно заключению эксперта ООО «Оценка Права» составила 711 203 590 рублей, то есть выше, чем установленная распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административных истцов с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать дату обращения в суд 17 декабря 2019 года.

Кроме того, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, в связи с чем, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания «Терра Эссет Менеджемент» Д.У. ЗПИФ комбинированный «Южный» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 17 декабря 2019 года – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на 01 января 2018 года:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 579 333,00 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, месторасположение: <данные изъяты>, д. Калиновка в размере 1 246 880 955 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 9 324,00 кв.м., категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственных целей, месторасположение: <данные изъяты> в размере 1 426 572 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 4 019,00 кв.м., категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственных целей, месторасположение: <данные изъяты> в размере 614 907 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 8 152,00 кв.м., категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственных целей, месторасположение: <данные изъяты> в размере 1 145 297 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 46 502,00 кв.м., категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для сельскохозяйственных целей, месторасположение: <данные изъяты> в размере 7 113 827 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, определенной по состоянию на <данные изъяты>:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 579 333,00 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, месторасположение: <данные изъяты> в размере 1 183 290 026 рублей;

В удовлетворении требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 274 490,00 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка, месторасположение: <данные изъяты> - отказать.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина

Дата изготовления мотивированного решения – 26.04.2021