Решение № 2-3780/2017 2-3780/2017~М-2818/2017 М-2818/2017 от 11 мая 2017 г. по делу № 2-3780/2017

дело № 2-3780/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Гатауллина Р.А.,

при секретаре судебного заседания Перемечевой А.О.,

с участием:

от истца – ФИО1, доверенность от <дата изъята>,

остальные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Советского районного суда города Казани гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Комплекс «Молодежный» с участием общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (далее по тексту – истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный», (далее по тексту – ООО «ЖК «Молодежный»), в обосновании своих требований указав, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» и ООО «ИлвисГрупп» заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> в жилом доме по <адрес изъят><адрес изъят> в последующем последний на основании договора <дата изъята> уступил право требования по указанному предварительному договору ФИО2; <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО2 заключено соглашение об изменении условий предварительного договора, по которому последние предусмотрели, что ООО «Фон-Ривьера» на основании агентского договора от <дата изъята> действует от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный», при этом в части заключения основного договора и передачи жилого помещения ответственным становится ООО «ЖК «Молодежный», а ООО «Фон-Ривьера» обязано принять денежные средства по договору и направить их на строительство объекта.

Во исполнение договорных обязательств ООО «ЖК «Молодежный» обязался передать в собственность ФИО2 жилое помещение в <адрес изъят>, а последний оплатить ООО «Фон-Ривьера» стоимость квартиры в размере 1 950 957 руб.

Истцом обязательства по оплате цены договора исполнены надлежащим образом, на его обращения о заключении во исполнение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту– Федеральный закон № 214-ФЗ) договора долевого участия в строительстве ответчик должным образом не реагирует, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском, в котором истец просит признать предварительный договор купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья.

Определением судьи от <дата изъята> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий ФИО3 .

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя, который заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ООО «ЖК «Молодежный» надлежащим образом извещен, согласно заявлению просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, с исковыми требованиями не согласен.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявленных требований извещены по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), сведений об уважительности причин неявки своих представителей в суд не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть исковое заявление в порядке части 3 статьи 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Выслушав пояснения и доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам в соответствии с процессуальным законодательством осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно частям 1, 4, 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из материалов дела усматривается, что <дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» (продавцом) и ООО «ИлвисГрупп» (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>, по условиям которого последние обязуются в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее <дата изъята>, заключить договор купли-продажи жилого помещения – <адрес изъят>

Цена за указанное жилое помещение определена сторонами в размере 1 950 957 руб., подлежит уплате покупателем продавцу в срок до <дата изъята> (пункты 2.2.1, 2.3.1 договора).

На основании договора от <дата изъята> № <номер изъят> ООО «ИлвисГрупп» передало и выбыло, а ФИО2 принял на себя права и обязанности по указанному предварительному договору купли-продажи от <дата изъята> № <номер изъят>.

<дата изъята> между ООО «Фон-Ривьера» и ФИО2 заключено соглашение об изменении договора, по условиям которого стороны пришли к соглашению дополнить преамбулу предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> следующим содержанием: «Настоящий предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят> заключается от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (ИНН <номер изъят>) в соответствии с положениями агентского договора от <дата изъята> б/н и дополнительных соглашений к нему, заключенных между продавцом (агентом) и ООО «ЖК «Молодежный» (принципалом).

ООО «ЖК «Молодежный» является перед покупателем обязанной стороной в части заключения основного договора и передачи жилого помещения согласно положениям настоящего договора.

ООО «Фон-Ривьера» (продавец) является перед покупателем обязанной стороной в части принятия денежных средств, подлежащих внесению по настоящему договору. При этом вносимые денежные средства подлежат использованию согласно положениям агентского договора от <дата изъята> б/н.».

При этом, как следует из агентского договора, заключенного <дата изъята> между ответчиком и третьим лицом, в редакции дополнительного соглашения от <дата изъята><номер изъят>, ООО «Фон-Ривьера» (агент) действуя от имени и за счет ООО «ЖК «Молодежный» (принципала), осуществляет также привлечение физических и юридических лиц для участия в инвестировании строительства объектов, указанных в п. 1.1. Договора, путем заключения предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования. Стоимость жилых и нежилых помещений устанавливается агентом самостоятельно, на основании среднерыночной стоимости квадратного метра соответствующих жилых и нежилых помещений в г. Казани с учетом местоположения и степени готовности объектов, указанных в п. 1.1. настоящего договора. Денежные средства, составляющие стоимость заключаемых в соответствии с настоящим пунктом предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования, подлежат внесению физическими и юридическими лицами в адрес агента. Агент использует денежные средства, полученные по предварительным договорам купли-продажи и договорам инвестирования, для целей исполнения обязательств по настоящему договору в соответствии с положениями п. 1.1 настоящего договора, а также для целей оплаты вознаграждения агента в соответствии с разделом 3 настоящего договора.

Из письменных пояснений представителя ответчика следует, что ООО «ЖК «Молодежный» является застройщиком и осуществляет строительство указанного многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство № <номер изъят>, что так же подтверждается письменными материалами дела.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, в редакции дополнительного соглашения, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве.

Так, из анализа указанных договоров следует, что ООО «ЖК «Молодежный» обязалось передать объект недвижимости истцу, а последний оплатить их стоимость, сторонами определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, виды строительных и отделочных работ, сторонами согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты, цена жилого помещения определена сторонами исходя из стоимости 1 кв.м объекта недвижимости, подлежащего передачи, при этом площадь жилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи, является ориентировочной и подлежит уточнению по результатам замеров органами технической инвентаризации.

ФИО4 полностью исполнил обязательства, оплатив стоимость жилого помещения в размере 1 950 957 руб. по предварительному договору купли-продажи от <дата изъята> № <номер изъят>, данное обстоятельство представителем ответчика не оспаривалось и подтверждается письменными материалами дела.

Вместе с тем в нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора и подписания передаточного акта с передачей истцу квартиры в собственность.

Как разъяснено в пунктах 9, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исходя из существа предварительного договора купли-продажи помещения от <дата изъята> № <номер изъят> и сложившихся отношений сторон, с учетом изложенных норм права и правовой позиций Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве жилья, регулируемыми Федеральным законом № 214-ФЗ, ООО «ЖК «Молодежный» обязалось построить многоквартирный <адрес изъят> и продать однокомнатную <адрес изъят> данном доме общей площадью <адрес изъят> ФИО2 в срок не позднее <дата изъята>, более того, в силу положений пункта 2.3.1 предварительного договора оплата квартиры должна быть уже произведена задолго до подписания основного договора, в связи с чем требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором долевого участия, подлежит удовлетворению.

Положениями части 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В силу положений статей 88, 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального образования подлежит взысканию госпошлина за рассмотрение настоящих требований в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой Комплекс «Молодежный» с участием общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве жилья, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата изъята> № <номер изъят>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята> б/н, и ФИО2 договором долевого участия в строительстве.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от <дата изъята> № <номер изъят> заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в лице общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», действующего на основании агентского договора от <дата изъята> б/н, и ФИО2 .

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Молодежный» в доход муниципального образования г. Казани 300 (триста) рублей госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Казани.

Судья

Мотивированное решение составлено 17.05.2017