Решение № 2-216/2024 2-216/2024(2-2800/2023;)~М-1888/2023 2-2800/2023 М-1888/2023 от 24 января 2024 г. по делу № 2-216/2024

Дело № №

УИД №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 января 2024 года г.Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Смирновой Е.М.,

при секретаре ФИО3,

с участием пом.прокурора <адрес> ФИО4,

представителя истца АО "СЗ "Виктория Девелопмент" по доверенности ФИО7,

представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент" и ФИО1 к ФИО2 о признании обременения земельного участка отсутствующим и погашении регистрационной записи об обременении земельного участка,

установил:

АО "СЗ "Виктория Девелопмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного за ним права требования объекта долевого строительства - <адрес>, этаж №, площадью 47.57 кв.м., расположенной в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> (стр.), о признании отсутствующим обременения в пользу ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (стр.) регистрационная запись № от <дата>, обязании Управления Росреестра по <адрес> погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении в пользу ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 в отношении <адрес>.

В обоснование требований истец указал, что согласно реестру требований участников строительства о передаче жилых помещений по состоянию на <дата> установлены требования на 101 квартиру из 126 помещений, в том числе Определением Арбитражного суда <адрес> по делу № № <дата> включено требование ФИО1 о передаче ей 1-комнатной <адрес>, общей проектной площадью 45,57 кв.м. на 12 этаже.

Согласно данным Выписки из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от <дата> № № в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4, расположенного по адресу: <адрес> (стр.) продолжает оставаться внесенной запись о регистрации № от <дата>, внесенная на основании договора участия в долевом строительстве № от <дата>, заключенного между ООО "ВВК-XXI" и ФИО2

Материально-правовая цель обращения АО "СЗ "Виктория Девелопмент" с настоящим заявлением направлена на прекращение записи об обременении земельного участка в пользу ФИО2, не являющегося участником строительства.

Впоследствии в качестве соистца в дело вступила ФИО1, поскольку она состоит в реестре требований участников строительства о передаче жилых помещений, ей передана <адрес> на 12 этаже в вышеуказанном строящемся доме.

В судебном заседании представитель истца АО "СЗ "Виктория Девелопмент" по доверенности ФИО5 полностью поддержала заявленные исковые требования и настаивала на их удовлетворении, дала пояснения, аналогичные установочной части решения.

Истец ФИО1, будучи извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась по неизвестным суду причинам. Суд полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО8 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении иска, представив суду письменные возражения. Указали, что никаких уведомлений от конкурсного управляющего об открытии конкурсного производства истец не получал, в связи с чем не смог реализовать свое право на включение в реестр требований кредиторов, на день вынесения решения истец не обращался в Арбитражный суд с данным заявлением. Полагали, что на сегодняшний день договор участия в долевом строительстве № от <дата>, заключенный между ФИО2 и ООО "ВВК- XXI" является действующим, и сторонами не оспаривался, был заключен в связи с тем, что ООО "ВВК-XXI" не погасил перед истцом задолженность по заработной плате и не компенсировал ему расходы, понесенные на погашение дебиторской задолженности ООО "ВВК-XXI".

Представитель третьего лица Министерства жилищной политики <адрес>, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, суду представил письменные пояснения, согласно которым ФИО2 является участником долевого сроительства в соответствии с Законом о долевом участии, однако не относится к участникам строительства по смыслу Закона о банкротстве, т.ек. требования о передаче ему помещения не включено в реестр требований кредиторов ООО "ВВК-XXI", в рамках дела о банкротстве ФИО2 не обращался в Арбитражный суд с требованиями о передаче ему <адрес>, требования к истцу о передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований должников ООО "ВВК-ХХI", не могут быть предъявлены. Действующее правовое регулирование не предполагает сохранение в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров долевого участия и договоров о переходе прав по ним, предметом которых являются объекты недвижимости, требования о передаче которых не включены в реестр требований участников строительства должника-застройщика. Поскольку требование ФИО1 основано на договоре участия в долевом строительстве № от <дата>, который включен в реестр требований кредиторов, прекращение записи об обременении в пользу ФИО2 позволит истцу АО "СЗ "Виктория Девелопмент" в соответствии с определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> исполнить обязательство по передаче ФИО1 <адрес> по окончании строительства МКД по адресу: <адрес>, Рабочий пр-д, <адрес> (стр)., преимущественное право на <адрес> по окончании строительства дома принадлежит истцу ФИО1 Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица Министерства жилищной политики <адрес>.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «ВВК-XXI», Министерство жилищной политики <адрес>, прокуратура г.о. <адрес>, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Управление Росреестра по <адрес>.

Третьи лица ООО "ВВК-XXI", Публично-правовая компания "Фонд развития территорий", Управление Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенные о дате, месте и времени рассмотрения дела, явку представителей для участия в судебном заседании не обеспечили. Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам части 3 статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения сторон, их представителей, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав позицию прокурора, полагавшего возможным удовлетворить заявленные исковые требования, суд приходит к следующему.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Иск предъявлен к ФИО2 на основании п. 53 Постановления, согласно которому ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное обременение.

Как следует из обстоятельств дела истец АО "СЗ "Виктория Девелопмент" является застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (стр.) на основании Определения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № №.

Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> застройщик многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (стр.), ООО "ВВК-ХХI" признан несостоятельным (банкротом), при банкротстве ООО "ВВК-XXI" применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от <дата> № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определением от <дата> дело № о несостоятельности (банкротстве) ООО "ВВК-ХХI" прекращено.

Исследовав материалы дела, в том числе реестр требований кредиторов ООО "ВВК-XXI" от <дата>., Определение Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № №, суд установил, что истец АО "СЗ "Виктория Девелопмент" имеет обязательства по передаче 101 помещения, расположенного в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, г.о. Электросталь, <адрес> (стр.), при этом АО "СЗ "Виктория Девелопмент" не имеет обязательств по передаче помещения перед ФИО2

В соответствии с Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № № о признании несостоятельным (банкротом) ООО "ВВК-ХХI" была осуществлена передача имущества (объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право аренды земельного участка с кадастровым номером № c видом разрешенного использования: "для строительства многоквартирного дома") и обязательств перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований кредиторов ООО "ВВК-XXI" по состоянию на <дата> новому застройщику - АО "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент".

Понятие участника строительства для целей применения особенностей банкротства застройщика определено статьей 201.1 Закона о банкротстве, а именно: участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В силу пункта 5 статьи 201.15.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

К приобретателю не передаются обязательства перед кредиторами, не являющимися по смыслу ст. 201.1 Закона о банкротстве участниками строительства.

ФИО2 не относится к участникам строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как требования о передаче ему помещения не включено в реестр требований кредиторов ООО "ВВК-XXI".

При этом действующее правовое регулирование не предполагает сохранение в ЕГРН записей о государственной регистрации договоров долевого участия и договоров о переходе прав по ним, предметом которых являются объекты недвижимости, требования, о передаче которых не включены в реестр требований участников строительства должника-застройщика.

В соответствии с положениями абзаца 2 пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нём неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Из приведенных норм Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, в понимании Закона о банкротстве, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче фонду (другому застройщику) и, соответственно обременение земельного участка в пользу таких кредиторов подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Обстоятельствами дела установлено, что <дата> Управлением Росреестра по <адрес> исполнено Определение Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № № в части регистрации перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером № от ООО "ВВК-XXI" к АО "СЗ "Виктория Девелопмент", номер регистрационной записи №.

<дата> Управлением Росреестра по <адрес> исполнено Определение Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу № № в части регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № от ООО "ВВК-XXI" к АО "СЗ "Виктория Девелопмент", номер регистрационной записи №8.

При этом в нарушение прямых указаний Закона о банкротстве одновременно с государственной регистрацией перехода прав аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 к новому застройщику Управлению Росреестра по <адрес> не были погашены записи в пользу лиц, чьи требования не включены в реестр требований кредиторов ООО "ВВК-XXI" от <дата>.

Учитывая изложенное, договор участия в долевом строительстве № от <дата>, заключенный между ООО "ВВК-ХХI" и ФИО2, является прекращенным обязательством в силу закона. При этом наличие соответствующей регистрационной записи не соответствует действующему законодательству и нарушает права ФИО1, в части распоряжения собственным имуществом.

Доводы ответчика о невозможности погашения регистрационной записи об обременении земельного участка в его пользу до погашения задолженности перед ним ООО "ВВК-XXI" суд отклоняет ввиду следующего.

Судом установлено, что в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений по состоянию на <дата> включено требование ФИО1 о передаче ей 1-комнатной <адрес>, общей проектной площадью 45,57 кв.м. на 12 этаже. Сведения о требовании ФИО2 о передаче ему жилого помещения 1-комнатной <адрес> реестре требований кредиторов отсутствуют.

Вопрос о включении требования участника долевого строительства в реестр передачи жилых помещений не относится к подведомственности суда общей юрисдикции. Требование о включении в реестр передачи жилых помещений участник долевого строительства заявляет в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности (банкротстве) застройщика.

Суд также учитывает, что в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих оплату ответчиком цены договора участия в долевом строительстве. Доказательств реальности встречных обязательств ООО "ВВК-XXI" перед ФИО2 не представлено. Кроме того требования ответчика к ООО "ВВК-XXI" не относятся к существу рассматриваемого спора

Таким образом, учитывая изложенное, согласно требованиям Федерального закона от <дата> № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" запись в ЕГРН об обременении об обременении в пользу ФИО2 земельного участка с кадастровым номером № в отношении <адрес> подлежит погашению.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 98, 167,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Акционерного общества "Специализированный застройщик "Виктория Девелопмент" и ФИО1 удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО2 право требования объекта долевого строительства – квартиры 87 площадью 47,57 кв.м, расположенной на 12 этаже строящегося многоквартирного дома по адресу: <адрес> (стр).

Признать отсутствующим обременение в пользу ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (стр), регистрационная запись № от <дата>, объект долевого строительства – <адрес>, этаж 12, 47,57 кв.м.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении в пользу ФИО2 земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (стр), регистрационная запись № от <дата>, объект долевого строительства – <адрес>, этаж 12, 47,57 кв.м.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Судья: подпись.

В мотивированном виде

решение изготовлено 07.03.2024.

Судья: подпись. Копия верна:

Судья Е.М. Смирнова