Апелляционное определение № 33-18888/2025 33-822/2026 от 19 января 2026 г.

61RS0001-01-2024-006567-94

Судья Мудракова А.И. дело № 33-822/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Мосинцевой О.В.

судей Владимирова Д. А., Сотниковой Е.В.

при секретаре Халиловой А.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1802 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА», третьи лица: ПАО Сбербанк, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области, о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа по апелляционной жалобе ООО «Специализированный застройщик «Развилка» на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 октября 2025г.

Заслушав доклад судьи Владимирова Д.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, в обоснование указав, что между сторонами 20.10.2021 года заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию истцу должна быть передана однокомнатная квартира.

29.10.2021 года истцом внесены денежные средства на счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк России» в размере 1000606 руб. Оставшаяся сумма в размере 6907597 руб. подлежала оплате в срок до 31.05.2024 года.

В последующем с учетом заявления истца от 24.05.2024 года в адрес ответчика истцу была предоставлена отсрочка по внесению всей оставшейся суммы до 30.09.2024 года, в связи с чем истцом 28.05.2024 года был внесен очередной платеж в размере 1000000 руб.

В настоящее время, исполнение договора для истца является невозможным, в связи с отсутствием финансовой возможности внести остаток стоимости объекта по договору, в связи с чем 18.09.2024 года им в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора в связи с существенным ухудшением материального положения, которое получено ответчиком 25.09.2024 года, содержащее указание на готовность истца возместить следующие расходы, которые понес ответчик в связи с исполнением ДДУ, включая, но не ограничиваясь: расходы, связанные с имущественным страхованием; расходы, понесенные ответчиком в связи с реализацией объекта долевого строительства, включая расходы на рекламу; расходы, связанные с осуществлением технической инвентаризации многоквартирного дома; расходы по организации мероприятий по приему-передаче многоквартирного дома в управление управляющей компании; расходы ответчика, связанные с привлечением денежных средств для возврата денежных средств истцу как участнику долевого строительства (в том числе расходов, связанных с выплатой процентов по займу и/или банковскому кредиту, привлеченному для возврата денежных средств истцу, как участнику долевого строительства, за весь период уплаты процентов по такому займу/кредиту) и прочие расходы, в том числе, не включенные в цену ДДУ. Размер таких расходов определяется по данным бухгалтерского учета ответчика и составляет не более 10% (десять процентов) от цены настоящего договора.

03.10.2024 истцом был получен ответ на уведомление, в котором ответчик выразил отказ в добровольном порядке удовлетворить требование истца как потребителя и участника в долевом строительстве о расторжении договора.

На основании изложенного истец просил признать договор участия в долевом строительстве от 20.10.2021 года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расторгнутым; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, уплаченные по договору, в размере 2000606 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; расходы, понесенные в связи с обращением за юридической помощью, в размере 105000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 11056,06 руб.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 октября 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Суд признал договор участия в долевом строительстве от 20.10.2021 года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА», расторгнутым.

Суд взыскал с ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве от 20.10.2021 года № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 2 000 606 руб. путем перечисления со счета эскроу, компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 1 001 803 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 45 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 056,06 руб., а всего взыскал 3 061 465,06 руб.

В остальной части исковых требований отказано.

Суд взыскал с ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 26 949,94 руб.

Не согласившись с постановленным решением суда, ООО «Специализированный застройщик «Развилка» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Специализированный застройщик «Развилка» указывает на то, что основания для признания договора расторгнутым отсутствовали, поскольку законодательно установленных причин для отказа от исполнения настоящего договора, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, у истца не имелось. Кроме того, суду было известно, что ответчик 0310.2024 года выразил отказ от добровольного удовлетворения требований истца о расторжении договора.

Апеллянт обращает внимание, что на момент вынесения обжалуемого решения Мещанским районным судом г. Москвы рассмотрен возникший между сторонами спор о взыскании задолженности по договору долевого участия НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.10.2021 года, которым подтверждается факт того, что застройщик исполнил свои обязательства по договору надлежащим образом, а именно: строительство осуществлялось на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности на основании разрешения на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.08.2020 года, объект введен в эксплуатацию 25.12.2024 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию за № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Застройщик направил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома, оплате задолженности по договору, и о готовности объекта долевого строительства к передаче. При этом, частью 1.2. ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Также автор жалобы указывает, что суд не дал надлежащей оценки материальному положению истца, ограничившись бездоказательным утверждением о неисполнении договора истцом вследствие ухудшения материального положения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав в судебном заседании представителя апеллянта, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, а также истца, просившего решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 20.10.2021 года между ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

В соответствии с пунктом 2.1 договора застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) жилой НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН со встроенной автостоянкой по строительному адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с.АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, имеющий основные характеристики, согласно приложенной к договору проектной документации и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства - истцу входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартира), общей площадью 36,6 кв.м, на 14 этаже, с условным № 1778, с целью оформления участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства.

Стоимость по договору определена сторонами в размере 7 908 203 руб.

В соответствии с пунктом 2.3 договора передача объекта осуществляется по акту приема-передачи не позднее 31.03.2025 года при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства обязательств по договору в полном объеме.

Во исполнение условий договора 29.10.2021 года истцом внесены денежные средства на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (эскроу-агент) в размере 1 000 606 руб. Оставшаяся сумма в размере 6 907 597 руб. подлежала оплате в срок до 31.05.2024 года путем внесения денежных средств на счет эскроу.

24.05.2024 года истец обратился к застройщику с заявлением о предоставлении отсрочки по внесению оставшейся суммы до 30.09.2024 года.

28.05.2024 года истцом внесены денежные средства на счет эскроу в размере 1 000 000 руб.

18.09.2024 года истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора в связи с существенным ухудшением материального положения, которое получено ответчиком 25.09.2024 года.

03.10.2024 года истцом был получен ответ на уведомление, в котором ответчик выразил отказ в добровольном порядке удовлетворить требование истца как потребителя и участника в долевом строительстве о расторжении договора.

Не согласившись с позицией ответчика, истец обратился с настоящим иском, обосновывая свои требования тем, что не располагает денежными средствами для внесения оставшейся части цены договора по причине существенного изменения обстоятельств - ухудшение материального положения, из которых он исходил при заключении договора, в связи с чем, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченных денежных средств.

В подтверждение того, что материальное положение истца существенным образом изменилось, суду предоставлены справки о доходах и суммах налога ФИО1 за период с 2021 года по 2024 год.

Так, согласно справке о доходах и суммах налогах за 2021 год от 13.02.2022 года общая сумма дохода ФИО1 составила 40186,26 руб.

Согласно справке о доходах и суммах налогах за 2021 год от 24.02.2022 года общая сумма дохода ФИО1 составила 25910096,02 руб.

Из справок о доходах и суммах налогах за период с 2022 года по 2024 год следует, что доход ФИО1 в 2022 году составил 41991,40 руб., в 2023 году – 12148,09 руб., в 2024 году – 113250 руб.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 450, 451 ГК РФ, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что после заключения договора участия в долевом строительстве изменилось материальное положение истца, которое суд признал существенным, влекущим невозможность исполнения истцом своих договорных обязательств перед застройщиком.

Суд также исходил из тех обстоятельств, что положения Гражданского кодекса РФ не исключают возможности расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых он исходил при заключении договора и которые не зависят ни от одной из сторон, к числу которых может быть отнесено изменение материального и семейного положения; расторжение договора в такой ситуации возможно в рамках общих правил, установленных ст. 451 ГК РФ, то есть по соглашению сторон, а при его недостижении - по решению суда, в связи с чем суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ и взыскании денежных средств, уплаченных истцом по договору, в размере 2 000 606 руб.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» суд взыскал с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» суд счел необходимым взыскать с ответчика в пользу истца штраф в размере 1 001 803 руб., из расчета: 2 000 606 руб. + 3 000 руб./2.

В соответствии со ст.ст. 98, 100, 103 ГПК РФ суд распределил судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, судебная коллегия с такими выводами суда согласиться не может, решение подлежит отмене исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Поскольку отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, а потому статья 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» при разрешении данного спора применению не подлежит.

Более того, вывод суда первой инстанции об изменении материального положения истца какими-либо объективными доказательствами, имеющимися в материалах дела, не подтвержден.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что решением Мещанского районного суда г. Москвы от 25.09.2025 года с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» взыскана задолженность по договору долевого участия № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.10.2021 года, в сумме 5 907 597 рублей. Решением подтверждается факт исполнения застройщиком условий договора долевого участия, объект введен в эксплуатацию 25.12.2024 года.

В рамках настоящего спора виновных действий застройщика не установлено. Срок передачи объекта застройщиком участнику не нарушен. Данный факт истцом не оспаривался.

Неисполнение обязанности по внесению оплаты в силу пункта 9 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является основанием для предъявления требования о расторжении договора застройщиком, а не дольщиком.

Удовлетворение требования о расторжении договора по мотиву его неисполнения, заявленное стороной, виновной в неисполнении, в отсутствие иных объективных обстоятельств, препятствовавших исполнению, недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ. При этом застройщиком встречных требований о расторжении договора либо о согласии с иском в части расторжения договоров не заявлялось, т.е. к соглашению, в том числе, в ходе судебного разбирательства по указанному вопросу стороны не пришли.

С учетом изложенного, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным оспариваемое решение суда, поскольку оно принято при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильном применении норм материального права и процессуального права (ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то решение Ворошиловского о районного суда г. Ростова-на-Дону Ростовской области от 08 октября 2025 года подлежит отмене с принятием нового решения, которым исковые требования надлежит оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону Ростовской области от 08 октября 2025г отменить.

Принять по делу новое решение.

ФИО1 в иске к ООО «Специализированный застройщик «РАЗВИЛКА» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 23 января 2026г.