Решение № 3А-97/2017 3А-97/2017~М-77/2017 М-77/2017 от 11 мая 2017 г. по делу № 3А-97/2017

Дело № 3а-97/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 12 мая 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя административного истца Администрации города Хабаровска ФИО2, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3, представителя заинтересованного лица ООО «Хабдорстрой» ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 января 2017 года № 34, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 января 2017 года № 34, которым на основании заявления ООО «Хабдорстрой» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 364 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.07.2012г. в размере 3 363 325,28 руб; возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО «Хабдорстрой» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 25 963 892,80 руб. ООО «Хабдорстрой», являясь арендатором земельного участка, не имеет права на пересмотр его кадастровой стоимости без письменного согласия собственника земельного участка, которое администрацией г. Хабаровска не давалось. ООО «Хабдорстрой» не были представлены документы, подтверждающие наличие затрагивающих его права обстоятельств, документы, подтверждающие регистрацию за ним права на спорный объект. Не будучи собственником земельного участка, ООО «Хабдорстрой» в силу положений Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» не вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, не может выступать заказчиком оценки земельного участка. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В тексте объявлений не указаны передаваемые права по аналогам №№ 2,3,4,5, оценщиком не обосновано принято по ним право собственности; аналоги не идентифицированы (нет данных публичной кадастровой карты). Аналог № 1 обременен ипотекой, что обусловило его низкую стоимость, корректировка на обременение не произведена. При проверке однородности выборки не обоснованно из доверительного интервала не исключен аналог № 1 со значением 147,23 руб./кв.м. Не обоснованно базовый размер арендной платы за пользование земельным участком принят для земельных участков производственной и промышленной сферы, а не для общественно-деловой зоны (ЦО-1), на территории которой расположен объект оценки, что повлекло занижение стоимости в 1, 5 раза. Диапазон средних цен земельных участков под производственно-складскую застройку приведен со ссылкой Аналитический обзор РСО «Кредо» - «Вторичный земельный рынок Хабаровского края на 01.07.2012г». Однако приведенная средняя цена предложения сложилась при средней площади земельных участков 45 000 кв.м., что не соответствует площади объекта оценки. В качестве исходной информации использовались не цены сделок, а цены предложений. Характеристики объектов-аналогов отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки, оценщиком использованы объекты-аналоги, расположенные в иных районах города. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение вида разрешенного использования осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Администрации г. Хабаровска ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Являясь арендатором земельного участка, ООО «Хабдорстрой» в силу статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» имеет право на оспаривание его кадастровой стоимости. Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Представитель заинтересованного лица ООО «Хабдорстрой» ФИО4 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по аналогичным основаниям.

Заслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № 11879 аренды земельного участка от 07.08.2014г., Соглашения от 17.06.2015г. об изменении условий договора № 11879, ООО «Хабдорстрой» является арендатором спорного земельного участка, предоставленного для размещения объекта складского назначения. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Срок действия договора определен по 07.06.2017 г. В соответствии с пунктом 2.2. договора в случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участок после истечения срока, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости – 12.07.2012г. Разрешенное использование земельного участка – для размещения объекта складского назначения.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 12.07.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 25 963 892,80 руб. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 23.04.2015г.

23.12.2016г. в Комиссию поступило заявление ООО «Хабдорстрой» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приобщен необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 229/ЗУ/2016 об оценке, составленный 30.10.2016г. оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 12.07.2012г. составляет 3 363 325,28 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 22.12.2016г. № ЭП-281016-2/11, составленное экспертом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО5

На заседании Комиссии от 18.01.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 87 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 12.07.2012г. в размере 3 363 325,28 руб. (1 кв.м – 324,52 руб.).

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 09.02.2017г. № П/0058, действует в составе: председатель комиссии – ФИО3 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Оспариваемое решение принято Комиссией в составе ее председателя ФИО3, заместителя председателя ФИО6, члена комиссии ФИО8, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет, а также анализа представленных администрацией г. Хабаровска возражений (аналогичных доводам административного искового заявления) и письменных пояснений оценщика на данные возражения.

Доводы административного истца об отсутствии у ООО «Хабдорстрой» права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно абзацу 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Хабдорстрой» является арендатором земельного участка, арендная плата которого исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Комиссией заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной принято на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в абзаце 7 пункта 6 Постановления Пленума № 28, согласно которым если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или) юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

Из изложенного следует, что письменное согласие на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка требуется от арендодателя – собственника земельного участка, являющегося юридическим лицом или гражданином, а не органом государственной власти или местного самоуправления.

Органы местного самоуправления, заключая договор аренды земельного участка, исполняют свои публичные полномочия. В указанном случае согласие арендодателя на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка не предусмотрено.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, арендаторы соответственно имеют право выступать заказчиками проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (статья 24.18).

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 229/3У/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценка проводилась по состоянию на 12.07.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источников информации для подбора объектов-аналогов использован официальный сайта Росреестра раздел «Мониторинг рынка недвижимости», еженедельное информационно-справочное издание риэлторов г. Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 26 (352) от 09.07.2012г.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка (вид разрешенного использования); размер площади земельного участка.

Для оцениваемого земельного участка в ходе анализа наиболее эффективного использования, исходя из его фактического и разрешенного использования, оценщик в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края № 205-пр определили вид разрешенного использования ВРИ-9 – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

При отборе потенциальных аналогов применительно к земельным участкам коммерческого назначения проведена проверка по следующим параметрам: местоположение; соответствие рыночным ценам; разрешенное использование (зонирование).

Отобрано 5 объектов-аналогов.

Выкопировки и скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на торг и на услуги риэлтора (кроме объекта аналога № 1, в отношении которого имеется информация о состоявшейся сделке), на местоположение, на размер площади. Расчет и описание корректировок имеются в Отчете.

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием, что информация максимально приближена к дате оценки.

Корректировка прав не землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавцов.

Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что объект оценки и объекты-аналоги предназначены для размещения производственно-складских объектов.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 363 325, 28руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет от 22.12.2016г. № ЭП-281016-2/11, составленное экспертом НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО5, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет». Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена.

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что установленным правилом для риэлторов является обязательное указание в публикациях о предложениях к продаже объектов права аренды, право собственности указывается не всегда, поэтому при отсутствии в объявлении указания на право аренды, принимается право собственности. Информация о том, что аналог № 1 обременен ипотекой на сайте Росреестра отсутствует. При расчете надежности полученных результатов установлено, что средняя ошибка выборки менее 20 %, следовательно, она является однородной и все аналоги должны участвовать в определении рыночной стоимости. Несмотря на то, что объект оценки расположен в общественно-деловой зоне, администрацией г. Хабаровска его разрешенное использование установлено – «для размещения объекта складского назначения», что соответствует производственно-складской застройке, в связи с чем, базовый размер арендной платы принят по земельным участкам производственной и промышленной сферы. Объекты-аналоги подбирались с назначением, соответствующим назначению объекта оценки. Полученное в результате оценки значение стоимости 1 кв м. земельного участка находится в пределах диапазона, приведенного в анализе рынка.

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 22 ФСО № 7 сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В силу указанной нормы подбор оценщиком в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов с известной ценой предложения, с последующей корректировкой на торг не является нарушением требований федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Оценщиком отобраны аналоги с назначением, относящимся к одному сегменту с объектом оценки, аналоги сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из Отчета следует, что в нем приведены источники используемой информации, приведены критерии отбора аналогов, в расчетах использованы все отобранные объекты-аналоги.

Указанное опровергает доводы о нарушении оценщиком приведенных положений ФСО № 7.

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о несоответствии Отчета об оценке федеральным стандартам оценки, об ином размере рыночной стоимости земельного участка, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 января 2017 года № 34, возложении обязанности повторного рассмотрения заявления ООО «Хабдорстрой» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15 мая 2017 года.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз