Апелляционное определение № 33-170/2026 33-3434/2025 от 13 января 2026 г.

Судья Данилова Ю.В. УИД 65RS0017-01-2025-000092-60

Докладчик Стародубцева М.А. Дело №33-170/2026 (№2-359/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Стародубцевой М.А.,

судей Андреевой Т.Б., Лавровой О.В.,

при помощнике судьи Дубовенко Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ф.И.О.1 к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области, администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии жилого помещения путем выкупа, по апелляционной жалобе представителя истца ФИО1 на решение Холмского городского суда Сахалинской области от 03 октября 2025 года.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Стародубцевой М.А., пояснения представителя истца ФИО1, представителя соответчика И Н.А. судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 обратилась в суд с исковым заявлением к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области об изъятии жилого помещения путем выкупа.

В обоснование заявленного требования истец указала, что является собственником жилого помещения – <адрес>, который заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ по инициативе истца проведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, которая составила 5 916 000 рублей. Ответчик с отчетом истца не согласился, полагая, что рыночная стоимость изымаемого жилого помещения должны быть рассчитана на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ. В этой связи, истец Ф.И.О.1 просила суд взыскать с Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа <адрес> выкупную стоимость указанного выше жилого помещения в размере 5 916 000 рублей, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 624 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечена администрация Холмского муниципального округа <адрес>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ администрация Холмского муниципального округа Сахалинской области привлечена к участию в деле в качестве соответчика, с одновременным освобождением от прав и обязанностей третьего лица.

Решением Холмского городского суда Сахалинской области от 03 октября 2025 года с администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области в пользу Ф.И.О.1 взысканы выкупная стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 4 644 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 624 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

С момента выплаты возмещения за жилое помещение прекращено право собственности Ф.И.О.1 на указанное жилое помещение, с признанием права собственности муниципального образования Холмский городской округ на него. Также указано, что настоящее решение является основанием для прекращения и возникновения права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационными органами в установленном порядке. В удовлетворении требований Ф.И.О.1 к Департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области о взыскании выкупной стоимости жилого помещения и о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение в большем размере отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО1 просит решение суда изменить, увеличив взысканный размер выкупной стоимости изымаемого жилого помещения до 5 916 000 рублей. Не соглашаясь с размером рыночной стоимости жилого помещения, определённого судом первой инстанции на основании отчета АО «ГАКС», считает, что он не содержит сведений о рыночной стоимости земельного участка под многоквартирным жилым домом, а также сведений о стоимости всех убытков, причиненных собственнику, изъятием жилья.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области И Н.А. указала на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО1 настаивает на доводах апелляционной жалобы, представитель администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области И Н.А. просит решение суда оставить без изменения.

Истец Ф.И.О.1, представитель соответчика Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа Сахалинской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, в связи с чем, в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в порядке пункта 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив эти доводы, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Из установленных судом обстоятельств дела следует, что Ф.И.О.1 является собственником жилого помещения – <адрес>, общей площадью 43.9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации муниципального образования «Холмский городской округ» №, утверждено заключение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с подпунктами 2.1, 2.2 пункта 2 и пункта 3 данного постановления, срок расселения и изъятия жилых помещений многоквартирного жилого дома определен до ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о принятии решения о сносе жилого дома или реконструкции подлежит направлению собственникам в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Данный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021 - 2026 годах», утвержденную постановлением Правительства Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

По информации Департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №, плановый срок окончания расселения жилого <адрес> - ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок под жилым домом не изымался.

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа на запрос суда представлена информация о том, что в <адрес> расселено 101 жилое помещение, 2- жилых помещения являются пустующими, 27 жилых помещений подлежат расселению, земельный участок под многоквартирным домом не изымался.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что процедура, регламентированная положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, органом местного самоуправления не соблюдена, решение об изъятии жилых помещений многоквартирного жилого дома и земельного участка под ним для муниципальных нужд не принималось, уведомление об изъятии помещений собственникам не направлялось, тогда как фактически к моменту рассмотрения дела 80% жилых помещений в многоквартирном доме расселено.

Стороны спорного правоотношения пришли к соглашению об изъятии жилого помещения путем выкупа, однако между ними имеется спор о размере выкупной стоимости изымаемого имущества.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, руководствовался положениями статей 32, 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Дав оценку представленным в материалах дела доказательствам, суд пришел к выводу об установлении размера выкупной стоимости изымаемого имущества в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненной АО «ГАКС». При этом суд, определяя общий размер возмещения, исходил из того, что согласно данному экспертному заключению рыночная стоимость изымаемого жилого помещения – 3 930 000 рублей на момент рассмотрения спора определена экспертом с учетом стоимости принадлежащей собственнику жилого помещения доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Оснований не согласиться с такими выводами у судебной коллегии не имеется с учетом следующего.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 32 указанного Кодекса возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Частью 9 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрена возможность разрешения спора о выкупе жилого помещения в судебном порядке, в том числе и при недостижении согласия о выкупной цене.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

На основании части 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана, и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (вопрос №).

Данная правовая позиция также подтверждена Верховным Судом Российской Федерации после изменения редакции статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 31 декабря 2014 года №499-ФЗ, то есть после ДД.ММ.ГГГГ.

Также в Обзоре судебной практики от ДД.ММ.ГГГГ Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что по смыслу части 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 280 указанного Кодекса, собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было (вопрос №).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ 2Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 3 указанного выше Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал надлежащую правовую оценку совокупности представленных в дело доказательств, придя к обоснованному выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное АО «ГАКС» является допустимым доказательством, подтверждающим рыночную стоимость изымаемого имущества на момент рассмотрения спора.

Судебная коллегия принимает во внимание правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в соответствии с которой поскольку положениями статей 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость изымаемого жилого помещения – 3 930 000 рублей определена экспертом с учетом стоимости доли собственника жилого помещения в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не определение в экспертном заключении отдельной величины рыночной стоимости доли в праве собственности на земельный участок (как если бы оценивался только земельный участок) не свидетельствует о нарушении положений пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в силу вышеприведенных законоположений не является основанием для включения этого показателя как самостоятельного слагаемого в рыночную стоимость изымаемого имущества, такой подход влечет повторный учет стоимости доли земельного участка в стоимость изымаемого имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом учтены не все убытки, причиненные собственнику его изъятием, отклоняются, поскольку противоречат заключению эксперта, согласно которому в число убытков в сумме 254 000 рублей включены затраты (убытки), связанные с перебазированием в размере 60 000 рублей; затраты (убытки), связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и вновь приобретенный объект недвижимости в размере 4 000 рублей; затраты (убытки), связанные с арендой жилья собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой, в размере 80 000 рублей; затраты (убытки) агентств, связанные с поиском и подбором объектов недвижимости в размере 110 000 рублей; упущенная выгода – отсутствует.

При рассмотрении спора выводы, изложенные в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненном АО «ГАКС», истцом не оспаривались, каких-либо неясностей и противоречий эти выводы не содержат. Ходатайство о назначении повторной или дополнительной оценочной экспертизы, в том числе - по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, истцом не заявлялось. Само по себе различие в определении рыночной стоимости имущества на различные даты в различных документах об оценке основанием к назначению дополнительной судебной экспертизы не является в силу положений части 1 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы стороны истца, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что размер возмещения должен определяться согласно заключению экспертизы, выполненной ДД.ММ.ГГГГ ООО «Люкс-М», судебной коллегией отклоняются.

Так, из материалов дела усматривается, что в суде первой инстанции истец определяла свои требования исходя из выводов указанного отчета об оценке объекта оценки №.

Давая оценку экспертному заключению ООО «Люкс-М», назначая судебную оценочную экспертизу, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что при производстве экспертизы в нарушение требований положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен оценщиком без учета произведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, а расчет стоимости жилого помещения произведен оценщиком с завышением среднего значения рыночной стоимости жилого помещения, что составило более 100 000 рублей за 1 кв.м., что привело к завышению среднерыночной стоимость объекта недвижимости и расходов, связанных с непроизведенным капитальным ремонтом.

Более того, отчет об оценке объекта оценки № ООО «Люкс-М» от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный по заказу Ф.И.О.1, не опровергает достоверность заключения эксперта АО «ГАКС», является субъективным мнением частного лица, который об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации не предупреждался, материалы гражданского дела не исследовал.

Несогласие истца с оценкой, данной судом имеющимся в деле доказательствам, в том числе заключению судебной экспертизы, не может служить основанием для отмены судебного решения, поскольку суд воспользовался правом, предоставленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценивать доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Доводы апелляционной жалобы истца относительно наличия в материалах дела доказательств того, что иным собственникам жилых помещений в указанном выше многоквартирном жилом доме, рыночная стоимость изымаемых жилых помещений выплачена администрацией Холмского муниципального округа Сахалинской области на основании отчетов, подготовленных ООО «Люкс-М», тогда как определенная рыночная стоимость жилого помещения АО «ГАКС» на 20% ниже, что поставило истца в неравное положение с последними, судебная коллегия не может принять во внимание в качестве основания для отмены принятого судом решения, поскольку разрешение вопроса об определении рыночной стоимости иных изымаемых для муниципальных нужды жилых помещений при заключении муниципалитетом соглашений с собственниками таковых, находится за пределами настоящего спора.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к приведению стороной истца собственной оценки представленных доказательств, несогласию с оценкой, данной судом первой инстанции, установленным обстоятельствам, представленным доказательствам и сделанным в этой связи выводам, а также изложению стороной истца позиции относительно того, как суду следовало разрешить спор, что в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принято в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

Каких-либо доводов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание, что судом не допущено нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 327.1, частью 1 статьи 328 и статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Холмского городского суда Сахалинской области от 03 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО1 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 января 2026 года.

Председательствующий М.А. Стародубцева

Судьи Т.Б. Андреева

О.В. Лаврова