Решение № 2-881/2019 2-881/2019~М-669/2019 М-669/2019 от 10 января 2019 г. по делу № 2-881/2019

Дело № 2-881/2019

УИД 42RS0011-01-2019-001072-51


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Ленинск-Кузнецкий городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Чеплыгиной Е.И..,

при секретаре Долгих Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ленинске-Кузнецком

«30» апреля 2019 года

гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании права собственности на квартиру, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с договором купли-продажи от <дата>, составленном в простой письменной форме, она приобрела квартиру по адресу: <адрес>; в соответствии с п.4 указанного договора денежные средства в размере 600 000 руб. были ею переданы продавцу Г. до подписания договора, после чего Г. передала ей пакет документов и комплект ключей от квартиры, договор купли-продажи квартиры не был передан на регистрацию в Управление Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по КО в связи с плохим самочувствием продавца; Г. умерла <дата>; обязательства сторон по договору были исполнены, в настоящее время истцу необходимо оформить право собственности на квартиру. Ссылаясь на ст.ст. 131,218,432,551 ГК РФ, ст.ст.16,17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», просит признать право собственности на квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 52,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> за ФИО1

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2, действующая на основании доверенности, уточнили исковые требования, просили признать за ФИО1 право собственности на квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 52,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, также истец ФИО1 пояснила, что в <дата> ее соседка по дому Г. в связи с большой задолженностью по квартплата, а также плохого состояния здоровья, предложила ей выплатить задолженность по квартплате, оказывать ей посильную помощь по хозяйству, а в последствии приобрести ее квартиру по <адрес>, за 600 000 руб., денежные средства за квартиру истец передавала продавцу постепенно, последняя сумма в размере 100000 руб. была передана в марте 2018г.. после чего они намеревались заключить договор купли-продажи у нотариуса, при этом, они достигли соглашения, что Г. будет проживать в квартире до своей смерти, в связи с преклонным возрастом Г. и ее состоянием здоровья оформление договора у нотариуса требовало значительных материальных затрат, по соглашению с Г. договор был оформлен в простой письменной форме, но зарегистрировать право собственности в установленном порядке не представилось возможным в связи со смертью продавца.

Представитель ответчика администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа Карелина Е.О., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, ссылаясь на отсутствие у истца доказательств заключения договора купли-продажи и подписания его Г., передачи сторонами денег и имущества по договору от <дата>.

Суд, заслушав стороны, свидетелей, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из указанной нормы права, на покупателе лежит обязанность оплатить приобретенное имущество и при возникновении спора относительно данного обязательства представить доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По общему правилу, установленному в п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, государственная регистрация прав, возникающих на основании договора, осуществляется по заявлению сторон договора. Из этого следует, что необходимым условием государственной регистрации в этих случаях является подача соответствующих заявлений всеми сторонами сделки.

Последствия уклонения одной их сторон договора от государственной регистрации предусмотрены п. 3 ст. 551 ГК РФ, согласно которому в этом случае суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан в порядке приватизации жилого фонда от <дата>, квартира общей площадью 52,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, была передана в собственность Г. (л.д. 14).

<дата> право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Согласно представленного истцом договора от <дата>, составленного в простой письменной форме между продавцом Г. и покупателем ФИО1 продавец продал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.12).

При этом, из текста договора (п.4) следует, что денежные средства в размере 600 000 руб. были переданы покупателем продавцу до подписания договора, а в соответствии с п.8, договор является актом приема-передачи квартиры.

<дата> Г. умерла (л.д.7).

Согласно сведений Федеральной нотариальной палаты, наследственное дело после смерти Г. не открывалось (л.д. 46).

Указанный договор купли-продажи квартиры на государственную регистрацию в установленном законом порядке до смерти Г. предъявлен не был, что стороной истца в судебном заседании не оспаривалось.

Согласно уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от <дата>, регистрация перехода права собственности на указанную квартиру была приостановлена в связи с тем, что на момент обращения ФИО1 с заявлением о регистрации, паспорт продавца Г., имел статус «недействителен» и в ЕГРП содержится информация о регистрации факта смерти Г. (л.д.9,10).

Суд считает, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. При этом, избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Истец должен формулировать требование, предъявляемое в суд, таким образом, чтобы оно соответствовало способу защиты нарушенного права, предусмотренному законом применительно к спорным правоотношениям. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, суд считает заявленные ФИО1 требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку истцом в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств, достоверно подтверждающих факт того, что договор купли-продажи квартиры по <адрес> от <дата> был заключен между Г. и ФИО1, а также доказательств того, что стороны по договору фактически исполнили сделку – ФИО1 передала деньги Г., а Г. передала ФИО1 недвижимое имущество, которая приняла недвижимое имущество, пользовалась им, однако сделка не была зарегистрирована лишь потому, что от регистрации уклонилась одна из сторон сделки.

От проведения по делу почерковедческой экспертизы с целью определения подлинности подписи Г. в договоре купли-продажи сторона истца отказалась в судебном заседании.

К показаниям свидетелей У., А., пояснивших в судебном заседании, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы ФИО1 в полном объеме продавцу квартиры Г. до ее смерти, суд относится критически, расценивает их как желание помочь истцу, поскольку свидетели являются членами семьи истца. Кроме того, как следует из показаний указанных свидетелей, со слов истца им известно о намерении Г. продать ФИО1 свою квартиру с условием, что последняя будет за ней ухаживать до смерти, нести расходы по содержанию квартиру, что, по мнению суда, не может являться достоверным и допустимым доказательством, подтверждающим факт заключения спорного договора купли-продажи, а может свидетельствовать о намерении Г. заключить договор ренты с пожизненным содержанием.

Согласно части 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 части 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из текста договора купли-продажи от <дата> (пункты 4,7,8) следует, что передача имущества произошла в момент подписания договора, договорная цена отчуждаемой квартиры составила 600 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора. Каких-либо расписок в подтверждении передачи денежных средств по договору суду представлено не было.

При этом, как следует из пояснений истца ФИО1, а также показаний свидетелей У., А., Г. в 2016г. предложила ФИО1 приобрести у нее квартиру с условием, что последняя будет осуществлять за ней уход до смерти, нести расходы по содержанию квартиры, однако, договор купли-продажи был составлен <дата> (за день до смерти Г.).

Как выше указано судом, каких-либо достоверных доказательств того, что договор подписан продавцом Г., денежные средства по договору были переданы от покупателя к продавцу, а также, что после подписания договора купли-продажи квартиры продавцом были переданы ключи и документы на квартиру покупателю, суду не представлено. Также не представлено доказательств того, что ФИО1 совершались какие-либо действия, направленные на пользование и владение спорной квартирой после подписания договора.

Суд считает, что установленные судом обстоятельства не создают законных оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру.

Как разъяснено в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 59 того же Постановления указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

С этими правовыми позициями связано разъяснение, содержащееся в пункте 63 Постановления, где указано, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 ГК РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), в пункте 62 Постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При этом внимание судов обращено на то, что в случае отсутствия наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Корреспондирующие разъяснения включены и в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", в пункте 9 которого указано, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Согласно пункту 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства и руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что в данном случае, в соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г., требования ФИО1 о признании за ней права собственности на спорную квартиру не могут быть удовлетворены, поскольку указанный договор купли-продажи нельзя признать заключенным, учитывая, что он не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Невозможность удовлетворения требования истца о признании права собственности вытекает из общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Из этого следует, что такое право может возникнуть лишь в том случае, если договор заключен в установленной законом форме, включая требование о его государственной регистрации.

В свою очередь, такой способ защиты гражданских прав, как признание права (абзац второй ст. 12 ГК РФ), может использоваться лишь в том случае, когда в судебном порядке подтверждено наличие всех предусмотренных законом условий возникновения права, которые в настоящем деле отсутствуют ввиду отсутствия регистрации договора.

Соответственно, защита прав ФИО1 может осуществляться только в порядке государственной регистрации договора и перехода права собственности на спорную квартиру. В ходе рассмотрения настоящего спора, истцом указанных требований не заявлено.

Таким образом, поскольку положениями действующего законодательства сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими, со дня внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав, суд считает, что спорный договор купли-продажи нельзя считать заключенным, а переход права собственности на спорное имущество к ФИО1 состоявшимся, так как договор от <дата> при жизни Г. государственную регистрацию не прошел, правовые последствия по договору у его сторон не возникли, а потому требования истца о признании за ней права собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации Ленинск-Кузнецкого городского округа о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья: подпись.

Решение в окончательной форме изготовлено 5 мая 2019г.

Подлинник документа находится в гражданском деле № 2-881/2019 Ленинск-Кузнецкого городского суда г. Ленинска-Кузнецкого Кемеровской области.