Решение № 2-3017/2024 2-3092/2024 2-361/2025 от 13 марта 2025 г. по делу № 2-3017/2024

Дело № 2-361/2025 (№ 2-3092/2024)

УИД №


Решение

Именем Российской Федерации

7 марта 2025 года г. Феодосия

Феодосийский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Костылева В.В.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Джалиловым А.Д.,

с участием:

представителя процессуального истца –

помощника прокурора г. Феодосии Республики Крым Катяевой С.В.

представителя ответчика ФИО3 Фомича С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ ФИО4 в лице Феодосийского городского совета Республики Крым к администрации города Феодосии Республики Крым, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым», муниципальное казенное учреждение «Финансовое управление Администрации города Феодосии Республики Крым»,

установил:

заместитель прокурора Республики Крым, действуя в интересах муниципального образования городской округ ФИО4 в лице Феодосийского городского совета Республики Крым, обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Феодосии Республики Крым, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что при проведении проверки исполнения требований земельного законодательства при предоставлении администрацией города Феодосии Республики Крым земельного участка в собственность ФИО3 установлено, что 17.03.2022 года между администрацией города Феодосии Республики Крым и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3584 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования – «служебные гаражи».

В обоснование права на выкуп земельного участка без проведения торгов ФИО3 предоставлены документы о праве собственности на нежилое здание общей площадью 83,5 кв.м с кадастровым номером №.

Осмотром земельного участка с кадастровым номером № установлено, что на его территории расположен одноэтажный объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 83,5 кв.м, этажность: 1, которое находится в частной собственности ФИО3, а также несколько объектов некапитального строительства, включая металлический навес.

Постановлением администрации города Феодосии Республики Крым от 17.03.2022 года № ФИО3 отказано в предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов в связи с несоразмерно завышенной площадью земельного участка (3548 кв.м) по сравнению с площадью расположенных на нём объектов недвижимости, находящихся в собственности ФИО3 (83,5 кв.м).

Однако, несмотря на отказ администрации города Феодосии Республики Крым в предоставлении земельного участка в собственность путем выкупа без проведения торгов, 17.03.2022 года между ответчиками заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Заключением кадастрового инженера от 21.05.2024 года № подтверждается завышение площади предоставленного земельного участка для обслуживания объекта капитально строительства, расположенного на нём.

Таким образом, как полагает прокурор, вышеназванный договор купли-продажи земельного участка от 17.03.2022 года, заключенный без проведения торгов, противоречит действующему земельному законодательству и подлежит признанию недействительным с применением последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 12 августа 2024 года дело передано в Верховный Суд Республики Крым для направления в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено законом.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 3 октября 2024года дело передано для рассмотрения в Феодосийский городской суд Республики Крым, к юрисдикции которого относится местоположение спорного земельного участка.

Представитель процессуального истца - помощник прокурора города Феодосии Республики Крым Катяева С.В. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Истец Феодосийский городской совет Республики Крым, извещённый в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик ФИО3, извещённый в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, обратился к суду с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя – адвоката Фомича С.В.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Фомич С.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения искового заявления по доводам, изложенным в письменных возражениях, пояснив, что спорный земельный участок сформирован и передан в аренду субъекту хозяйственной деятельности – индивидуальному предпринимателю ФИО7 в 2005году на основании решения 41 сессии 4 созыва Феодосийского городского совета от 30.09.2005 года №. 30.12.2016 года между индивидуальным предпринимателем ФИО7 и администрацией города Феодосии Республики Крым заключен договор аренды спорного земельного участка №, ФИО3 стал арендатором данного земельного участка на основании договора об уступке прав аренды земельного участка от 19.07.2018 года. Ответчик ФИО3 является индивидуальным предпринимателем, земельный участок и объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, используется ФИО3 как для хранения личного автомобильного транспорта и личных вещей, так и для хранения автомобильного транспорта, который используется в его предпринимательской деятельности, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка - «служебные гаражи». Полагал недоказанным факт несоразмерности предоставленного земельного участка объекту недвижимости, расположенном на нём и принадлежащем ответчику ФИО3 на праве собственности, поскольку определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2024 года по делу № А83-11795/2023. Считал, что ссылаться на несоразмерность предоставленного земельного участка объекту недвижимости, находящемся на нём, возможно лишь при формировании земельного участка, в том время как спорный земельный участок сформирован в 2005 году и поставлен на кадастровый учет в соответствии с законодательством Российской Федерации, ФИО3 стал правообладателем ранее сформированного земельного участка, в связи с чем площадь фактической застройки в данном случае не является определяющей. Заключение кадастрового инженера, представленное стороной истца, является недопустимым доказательством, поскольку в полномочия кадастрового инженера не входит дача заключений по вопросам несоответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нём объекта недвижимости. Результатом кадастровых работ кадастрового инженера является межевой план, технический план или акт обследования, иные составленные кадастровым инженером документы не имеют правового значения и не могут являться доказательством по делу. Представленное стороной истца постановление от 17.03.2022 года № 785 «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа без проведения торгов гражданину Российской Федерации ФИО3» администрацией города Феодосии Республики Крым не выносилось, в нем отсутствует подпись и печать, в журнале регистрации выдачи данных документов зарегистрирован иной документ.

Ответчик - администрация города Феодосии Республики Крым, извещённый в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, обратился к суду с ходатайством о проведении судебного заседания в отсутствие представителя, ранее представил письменные пояснения на исковое заявление, в которых указал, что между администрацией города Феодосии и ФИО3 17.03.2022 года заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3584 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Вместе с тем постановлением администрации города Феодосии Республики Крым от 17.03.2022 года в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № путем выкупа без проведения торгов ФИО3 отказано в связи с несоизмеримо завышенной площадью истребуемого земельного участка по сравнению с площадью расположенных на нём объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ФИО3 Руководствуясь действующим законодательством, администрация города Феодосии Республики Крым полагает, что при сопоставлении площади земельного участка с кадастровым номером № с площадью расположенного на нём объекта капитального строительства с кадастровым номером № действительно усматривается несоразмерность.

Третье лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, извещённое в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, об уважительных причинах неявки своего представителя не сообщило и не просило об отложении судебного заседания.

Третье лицо - муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым», извещённое в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, об уважительных причинах неявки своего представителя не сообщило и не просило об отложении судебного заседания.

Третье лицо - муниципальное казенное учреждение «Финансовое управление Администрации города Феодосии Республики Крым», извещённое в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, об уважительных причинах неявки своего представителя не сообщило и не просило об отложении судебного заседания.

Принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, суд счёл возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения участников процесса, допросив эксперта, исследовав представленные сторонами и имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к следующим выводам.

Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является, согласно ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), осуществление правосудия по гражданским делам на основе состязательности и равноправия сторон.

Частью 1 статьи 45 ГПК РФ установлено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с п. «в» и «к» ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст. ст. 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В силу положений подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок формирования и предоставления земельных участков установлен положениями ЗК РФ.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В данном случае необходимо отметить, что исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приобрести в собственность или в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, что, в частности, следует из разъяснений, содержащихся в п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

По общим правилам продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

При этом, согласно правовой позиции, изложенной, в частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 года №310-ЭС17-20379, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера испрашиваемого земельного участка возлагается на лицо, которое просит предоставить ему данный земельный участок, в рассматриваемом случае, на собственника объекта недвижимости, требующего предоставления земельного участка под объектом, который должен предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем, размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.02.2022 года ФИО3 обратился в администрацию города Феодосии Республики Крым с заявлением о предоставлении в собственность путём выкупа без проведения торгов на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ для ведения коммерческой деятельности земельного участка с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м по адресу: <данные изъяты>. Обосновывая право на выкуп земельного участка, арендатор предоставил договор купли-продажи нежилого здания от 27.12.2017 года и договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание от 29.05.2018 года, из которых следует, что он является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного на арендуемом земельном участке, а именно – нежилого здания, общей площадью 83,5 кв.м. В качестве документов, на основании которых арендатору предоставлен в пользование на праве аренды земельный участок предосталены: договор аренды земельного участка № от 30.12.2016 года, заключенный между администрацией города Феодосии Республики Крым и индивидуальным предпринимателем ФИО5, и договор об уступке прав аренды земельного участка от 19.07.2018 года, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ФИО3

17.03.2022 года заключен договор № купли-продажи земельного участка, согласно которому администрация города Феодосии Республики Крым в лице главы администрации города Феодосии ФИО11 обязалась передать в собственность, а ФИО3 принять и оплатить по цене настоящего договора земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – служебные гаражи, занимаемый нежилым зданием площадью 83,5 кв.м. Цена земельного участка составила 535915,52 рублей. Указанный договор сторонами исполнен, что подтверждается платежными поручениями № от 29.03.2022 года, № от 05.04.2022 года.

Согласно акту приема-передачи земельного участка (приложение № 1 к вышеназванному договору) от 17.03.2022 года, администрация города Феодосии Республики Крым в лице главы администрации города Феодосии ФИО6 передала, а гражданин Российской Федерации Ш.А.ВБ. принял земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 3584кв.м, кадастровый номер №, вид разрешённого использования – служебные гаражи (код 4.9) в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

18.04.2022 года в ЕГРН произведена государственная регистрация перехода права собственности за ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м по адресу: <адрес>.

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка № от 17.03.2022 года заключен между администрацией города Феодосии Республики Крым в лице главы администрации города Феодосии ФИО10 и ФИО3 без проведения торгов ввиду того, что на момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером № расположен (возведен) одноэтажный объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, площадь которого составляет 84.5 кв.м.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 года № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов или должна быть соразмерна площади объектов недвижимости.

Следовательно, в предмет спора по настоящему делу входят обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. При этом, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом размере.

Согласно заключению кадастрового инженера филиала ГУП РК «Крым БТИ» в г. Феодосии от 21.05.2024 года №, отвечающему принципам относимости и допустимости доказательств, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 28.08.2015 года, как ранее учтенный объект, расположен согласно градостроительному регламенту территориальных зон муниципального образования городской округ ФИО4 в зоне <данные изъяты> Данной зоной предусмотрено расположение земельных участков с видом разрешенного использования - служебные гаражи, который соответствует виду разрешенного использования участка №. Согласно предельно допустимым размерам площадей на данный вид земельных участков в зоне <данные изъяты> установлено, что минимальный размер зависит от этажности строения и составляет 10 кв.м, максимальный размер не подлежит установлению. Согласно материалам инвентарного дела № на дату последней инвентаризации от 10.06.2016 года объект недвижимости по адресу: <данные изъяты>, состоял из одноэтажного административного здания с навесами литер «А, a, al, а2», общей площадью 83,5 кв.м, площадью застройки 411,6 кв.м. Земельный участок с кадастровым номером 90:24:010114:107 сформирован до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 года № 6-ФКЗ (в редакции от 10.07.2023 года) «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» и является ранее учтенным объектом недвижимости. Максимальный размер площади данного земельного участка согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО4 не подлежит установлению, несоразмерность площади земельного участка № и расположенного на нём здания № составляет 4292 %.

Протоколом осмотра от 04.03.2022 года № установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010114:107 расположен одноэтажный объект капитального строительства, а также несколько объектов капитального строительства, включая металлический навес. Признаков нарушения норм земельного и градостроительного законодательства не зафиксировано, нарушения Правил благоустройства не выявлено.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.11.2024 года №, земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м зарегистрирован на праве собственности за правообладателем ФИО3 18.04.2022 года, имеются сведения о расположенном на данном земельном участке объекте недвижимости с кадастровым номером №.

Согласно выписке из ЕГРН от 01.11.2024 года № №, нежилое здание с кадастровым номером № площадью 83,5 кв.м расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, состоит из 1-го этажа, правообладателем объекта недвижимости на праве собственности является ФИО3

Согласно техническому заключению <данные изъяты> от 27.12.2024 года №, вся территория исследуемого земельного участка с кадастровым номером № по адресу: №, площадью 3584 кв.м, используется согласно установленному вида разрешенного использования - служебные гаражи. На территории исследуемого земельного участка предусмотрено размещение наземной стоянки автомобилей закрытого типа с нормативно обусловленным использованием всей площади земельного участка в размере 3584 кв.м. В ходе исследования эксперт установил, что величина обоснованно необходимой площади земельного участка для размещения автостоянки по адресу: <данные изъяты>, составляет 3584 кв.м.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО12 пояснил, что он является экспертом <данные изъяты>, имеет стаж работы в области экспертной деятельности с 2008 года, является кадастровым инженером с 2016 года, участвовал при проведении строительно-технического исследовании с целью обоснования площади, необходимой для размещения автостоянки по адресу: <адрес>, и составил техническое заключение № от 27 декабря 2024 года. Перед ним поставлен следующий вопрос: «Какова величина обоснованно необходимой площади земельного участка для размещения автостоянки по адресу: <адрес>». При ответе на поставленный вопрос он учитывал, что согласно Карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ ФИО4, принятой решением 85 сессии 2 созыва Феодосийского городского совета от 30.08.2024 года № «О внесении изменений и дополнений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО2 Республики ФИО2, утвержденные решением 21 сессии 1 созыва Феодосийского городского совета Республики Крым от 29.03.2019 года №», установлено, что допустимый размер земельного участка по виду разрешенного использования по функциональному назначению «служебные гаражи» составляет 0,5 га, то есть 5 000 кв.м. Под завышенной площадью эксперт понимает площадь земельного участка, превышающую регламентированные параметры. В результате проведенного исследования установлено, что площадь земельного участка не превышает 0,5 га и составляет 3 584 кв.м, что соответствует использованию по функциональному назначению по виду разрешенного использования – служебные гаражи. Вывод о величине обоснованно необходимой площади земельного участка с кадастровым номером № для размещения автостоянки по адресу: <адрес>, составляющей 3 584 кв.м, относится к утверждению о не завышенной площади земельного участка с расположенным на нём объектом капитального строительства с кадастровым номером № для его использования по функциональному назначению. В результате проведенного строительно-технического исследования эксперт описал, что вся территория исследуемого земельного участка с кадастровым номером № используется согласно установленному виду разрешенного использования – «служебные гаражи», использование всей площади земельного участка нормативно обусловлено. Площадь земельного участка не является завышенной, так как не превышает регламентированные 0,5 га – 5 000 кв.м, и не может ограничиваться расположенным на нём строением, поскольку на земельном участке, который выделен с установленным функциональным назначением, необходимо рассматривать объекты, которые возможны к размещению, и в техническом заключении экспертом описано, какие объекты могут быть размещены на земельном участке с указанием их параметров. Экспертом установлены все допустимые отступы, которые соответствуют всем нормативам, включая установку санитарных зон. Учитывая, что земельный участок со всех сторон ограничен другими земельными участками, находящихся в пользовании других лиц, возможность выделения части земельного участка без территории для служебных гаражей отсутствует, поскольку рассматриваемый земельный участок имеет единственный въезд/вход, и разделение данного земельного участка на несколько зон или несколько земельных объектов приведет к тому, что какая-то часть будет изолирована без возможности подъезда к нему и потребуется установление сервитута, что приведет к уменьшению любого из выделенных земельных участков, либо приведет к тому, что вновь образованные земельные участки не смогут быть использованы по их функциональному назначению. Кадастровый инженер в своей деятельности руководствуется Федеральным законом от 24.07.2007года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», иными полномочиями кадастровый инженер не располагает. Кадастровый инженер в результате кадастровых работ передает заказчику кадастровых работ следующие документы: межевой план, технический план и акт обследования, иных документов кадастровый инженер заполнять и подписывать не имеет полномочий. При проведении экспертизы вопрос о законности договора купли-продажи земельного участка экспертом не рассматривался, данный договор экспертом не был исследован. Вид разрешенного использования земельного участка на дату его предоставления в собственность ФИО3 экспертом не исследовался и ему неизвестен, поскольку эксперт акцентировал внимание на виде разрешенного использования земельного участка на дату проведения экспертизы – 17.12.2024 года. Исследуемый земельный участок имеет категорию земли населенных пунктов с видом разрешенного использования «служебные гаражи», то есть это площадки для размещения транспортных средств, его использование по другому назначению быть не может, хранение автомобилей может происходить на открытой площадке и в закрытом боксе, и поскольку не имеется разрешительных документов для строительства, экспертом принято решение о размещении открытой площадки, что отражено в схемах технического заключения. При проведении экспертизы экспертом рассматривались санитарные, пожарные и строительные нормы, которые дают возможность с максимально допустимыми отступами разместить все объекты на земельном участке для его использования согласно виду разрешенного использования. При проведении исследования экспертом данные из ЕГРН, касающиеся изменения вида разрешенного использования земельного участка, не исследовались, поскольку данный вопрос перед экспертом не был поставлен, эксперт руководствовался данными из ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка на момент проведения исследования. Нормативов о хранении транспортных средств в закрытых боксах или открытых площадках законодательно не закреплено.

Учитывая обстоятельства, установленные в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что приобретение ФИО3 права собственности на земельный участок с кадастровым номером № путем выкупа у органа местного самоуправления без проведения торгов является незаконным.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор от 17.03.2022 года № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № является недействительной (ничтожной) сделкой ввиду её совершения в нарушение требований земельного и гражданского законодательства и при этом посягающей на публичные интересы.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из положений п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст.168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В связи с тем, что указанная сделка направлена на получение земельного участка в первоочередном порядке, т.е. в обход конкурсных процедур, суд приходит к выводу, что указанной сделкой нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе по продаже права собственности на указанный земельный участок, а также права муниципального образования городской округ ФИО4, доходная часть бюджета которого могла пополниться денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона.

Кроме того, статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с п. 25 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Законодателем императивно установлен порядок предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной и государственной собственности, в собственность посредством проведения торгов. Однако, в нарушение установленной законом процедуры, ФИО3 приобрёл в собственность спорный земельный участок, ссылаясь на наличие у него на праве собственности нежилого здания, расположенного на данном земельном участке. При этом, судом установлена явная несоразмерность площади земельного участка (3584 кв.м) и нежилого строения, расположенного на нём и находящегося в собственности ФИО3 (83,5 кв.м). Техническое заключение эксперта <данные изъяты>. № от 27 декабря 2024 года об обоснованности необходимой площади земельного участка (3584кв.м) для размещения автостоянки касается функционального назначения территории земельного участка и не относится к обоснованности размера земельного участка, который был бы необходим для обслуживания нежилого здания, на нём расположенного. Эксперт при проведении строительно-технического исследования руководствовался регламентируемыми нормами, касающимися размера земельных участков с видом разрешенного использования «служебные гаражи», в связи с чем им был сделан вывод об обоснованности размера земельного участка, поскольку его размер не превышает предельно допустимый размер земельных участков данного вида разрешенного использования, при этом вывод о соразмерности площади земельного участка площади, необходимой для обслуживания нежилого строения, расположенного на нём, заключение эксперта не содержит. В нарушение требований законодательства ответчиком ФИО3 не представлены доказательства, которые бы обуславливали размер испрашиваемого земельного участка, функциональное использование нежилого строения представлено как хранение транспорта и личных вещей ФИО3, в связи с чем суд не усматривает обоснованности площади спорного земельного участка площади нежилого строения, расположенного на нём.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Учитывая, что ФИО3 приобретена 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое строение с кадастровым номером № и последующая государственная регистрация перехода права собственности на него за единственным собственником – Ш.А.ВБ. осуществлены с целью приобретения права собственности на арендованный земельный участок, суд усматривает в действиях ФИО3 злоупотребление правом и расценивает его действия, как направленные на создание формальных условий для возникновения у него права приобрести в собственность спорный земельный участок в обход законодательной процедуры по проведению торгов.

Основываясь на установленных в судебном заседании обстоятельствах и исследованных в судебном заседании доказательствах с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности в совокупности с иными материалами дела, подтверждающими требования истца, оценив все представленные суду доказательства всесторонне, полно и объективно, суд находит исковые требования заместителя прокурора Республики Крым, предъявленные в интересах муниципального образования городской округ ФИО4 в лице Феодосийского городского совета Республики Крым, к администрации города Феодосии Республики Крым и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 17.03.2022 года № земельного участка с кадастровым номером № площадью 3584кв.м, расположенного по по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки законными и обоснованными.

В этой связи суд считает необходимым применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем возложения на администрацию города Феодосии Республики Крым (<данные изъяты>) обязанности в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить ФИО3 цену выкупа земельного участка – 535915,52 (пятьсот тридцать пять тысяч девятьсот пятнадцать рублей пятьдесят две копейки) рублей; путем аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м; государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м; внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности муниципального образования городской округ ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В обоснование заявленных требований сторона истца сослалась в том числе, на постановление администрации города Феодосии Республики Крым от 17.03.2022 года № «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа без проведения торгов гражданину Российской Федерации ФИО3», согласно которому ФИО3 отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 3 584 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, вид разрешенного использования земельного участка «служебные гаражи» (код 4.9), на основании п. 19 ст. 39.16 ЗК РФ – предоставление земельного участка на заявленном виде права не допускается. В копии названного постановления как подпись главы администрации города Феодосии ФИО9., так и печать отсутствуют.

Копия данного постановления без подписи главы администрации города Феодосии ФИО11 и печати имеется и в материалах тома № уголовного дела № (№) по обвинению ФИО6 в совершении преступлений, предусмотренных п. «в» ч. 3 ст. 286, п. «в» ч. 3 ст.286, п. «б» ч. 5 ст. 290, п. «в» ч. 3 ст. 286, ч. 4 ст. 159 УК РФ, М. в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст.159 УК РФ.

Согласно ответу администрации города Феодосии Республики Крым от 09.01.2025 года № на запрос суда, 17.03.2022 года администрацией города Феодосии Республики Крым вынесено постановление № в отношении иного лица (ФИО8). Постановление от 17.03.2022 года № «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа без проведения торгов гражданину Российской Федерации ФИО3» не выносилось.

Таким образом, представленная стороной истца заверенная копия постановления администрации города Феодосии Республики Крым от 17.03.2022 года № «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа без проведения торгов гражданину Российской Федерации ФИО3» допустимым доказательством не является, поскольку само постановление не выносилось. Доказательств иного стороной истца суду не представлено и судом не добыто.

Вместе с тем, не вынесение постановления администрации города Феодосии Республики Крым от 17.03.2022 года № «Об отказе в предоставлении земельного участка в собственность путём выкупа без проведения торгов гражданину Российской Федерации ФИО3», при установленных судом обстоятельствах, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы представителя ответчика ФИО3 – адвоката ФомичаС.В. о том, что истцом в дело не представлены какие-либо доказательства в обоснование поданного иска, опровергаются собранными материалами дела.

Ссылка представителя ответчика ФИО3 – адвоката ФомичаС.В. на судебную практику арбитражного суда также не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку судебные акты по иным делам не относятся к источникам права, они приняты по иным фактическим обстоятельствам дела, не являющимися тождественными настоящему вопросу.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 14марта 2025 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования заместителя прокурора Республики Крым (<данные изъяты>) в интересах муниципального образования городской округ ФИО4 в лице Феодосийского городского совета Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН<***>) к администрации города Феодосии Республики Крым (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО1 (<данные изъяты>) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Феодосии Республики Крым», муниципальное казенное учреждение «Финансовое управление Администрации города Феодосии Республики Крым», - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 17.03.2022 года № земельного участка с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м, вид разрешенного использования: служебные гаражи, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между администрацией города Феодосии Республики Крым и ФИО3.

Применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем возложения на ФИО3 обязанности в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать администрации города Феодосии Республики Крым по акту приёма-передачи земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м, вид разрешенного использования: служебные гаражи, расположенного по адресу: <адрес>, возложения на администрацию города Феодосии Республики Крым в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу обязанности возвратить ФИО3 цену выкупа земельного участка – 535915,52 (пятьсот тридцать пять тысяч девятьсот пятнадцать рублей пятьдесят две копейки) рублей.

Данное решение является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м, вид разрешенного использования: служебные гаражи, расположенного по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м, вид разрешенного использования: служебные гаражи, расположенного по адресу: <адрес>; внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности муниципального образования городской округ ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3584 кв.м, вид разрешенного использования: служебные гаражи, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Феодосийский городской суд Республики Крым.

Председательствующий подпись В.В. Костылев