Решение № 2-223/2019 2-223/2019~М-235/2019 М-235/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-223/2019

Дело № года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ года

<данные изъяты> суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Глебовой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

представителя истца ФИО6, представившей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,

ответчика ФИО1,

представителя ответчика адвоката ФИО7, представившей удостоверение №, выданное УМЮ РФ ДД.ММ.ГГГГ, и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика главы КФХ «Прокофьево» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом <адрес> обратился в суд с иском к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, мотивируя свои требования тем, что ответчик, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, в лице своего представителя ДД.ММ.ГГГГ обратилась к истцу с извещением о намерении его продать по цене <данные изъяты>, по которому ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о приобретении данного земельного участка в государственную собственность <адрес>, в связи с чем предложено представить необходимые документы для оформления проекта договора купли-продажи, однако, данные документы в адрес истца не поступили, в связи с чем договор заключен не был. Ссылаясь на офертный характер полученного от ответчика извещения о намерении продать земельный участок и его акцепт истцом, полагает, что у ответчика возникла обязанность заключить договор купли-продажи данного земельного участка по стоимости, указанной в извещении, в связи с чем просит возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, на условиях, указанных в извещении от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен глава КФХ «Прокофьево» ФИО4

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить, указав о том, что после принятия решения по извещению о намерении ответчиком продать спорный земельный участок, в адрес истца от ответчика поступило извещение с указанием иной стоимости земельного участка, на которое был дан ответ о принятии ранее решения о его приобретении по цене, указанной в первоначальном извещении, в связи с чем предложено представить документы для оформления договора-купли продажи, которые до настоящего времени представлены не были и договор купли-продажи земельного участка не заключен.

Ответчик ФИО3 и ее представитель по ордеру ФИО7 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном возражении, пояснив о том, что стоимость спорного земельного участка в первоначальном извещении о намерении его продать, направленном в адрес истца, была указана ошибочно, его рыночная стоимость в несколько раз превышает стоимость, указанную в данном извещении, в связи с чем заключение договора купли-продажи по такой цене ставит ответчика в невыгодное положение, кроме того, ответчик в настоящий момент не намерена продавать земельный участок, он был сдан ею в долгосрочную аренду.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика ФИО4 в судебном заседании указал о несогласии с заявленными исковыми требовании, пояснив, что спорный земельный участок был им арендован, обрабатывался им, кроме того, ранее им производилась процедура его выдела из исходного земельного участка.

Выслушав в судебном заседании объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, основываясь на положениях ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с ч. 1 которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, суд приходит к следующему.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории <адрес>".

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В этих целях п. 2 ст. 8 указанного Федерального закона обязывает продавца земельного участка известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3 ст. 8 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что при намерении собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществить его продажу, он обязан произвести отчуждение земельного участка на основании договора купли-продажи, прежде всего, субъекту Российской Федерации при наличии согласия последнего.

В судебном заседании установлено, что представитель ответчика ФИО3, являющейся собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, выполняя требование Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ДД.ММ.ГГГГ известил администрацию <адрес> в лице уполномоченного органа комитета по управлению имуществом <адрес> о намерении продать указанный земельный участок за 104 040 рублей.

Комитет по управлению имуществом <адрес> принял решение о приобретении спорного земельного участка на указанных в извещении, поступившем в его адрес ДД.ММ.ГГГГ, условиях, ДД.ММ.ГГГГ на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с приобретением в государственную собственность <адрес> земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, о чем был составлен протокол №.

О данном решении комитет по управлению имуществом <адрес> уведомил представителя ответчика письмом от ДД.ММ.ГГГГ, полученным последним ДД.ММ.ГГГГ, при этом, высказав просьбу направить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка для подготовки проекта договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес администрации <адрес> в лице уполномоченного органа комитета по управлению имуществом <адрес> от представителя ФИО3 поступило аналогичное извещение о намерении продать вышеуказанный земельный участок с указанием иной его стоимости – <данные изъяты> рублей, на которое истцом ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ о принятии ранее решения о приобретении данного земельного участка по цене, указанной в извещении ДД.ММ.ГГГГ, при этом повторно было предложено представить надлежащим образом заверенную копию паспорта и оригинал справки с реквизитами банка.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено извещение от имени ответчика ФИО3, в котором последняя указала об ошибочном указании цены принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, фактическая его цена составляет <данные изъяты> рублей, за которую она намерена его продать.

При этом, согласно представленной выписке из отчета № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость данного земельного участка составляет <данные изъяты>.

Доводы истца, о том, что уведомление о намерении продать спорный земельный участок является офертой предложения о продаже принадлежащего ответчику земельного участка, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву, не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно п. 1 ст. 435 ГК РФ, оферта должна содержать существенные условия договора.

Извещение субъекта РФ о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения действительно содержит существенные условия договора, которые перечислены в п. 2 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": цену, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Субъект РФ в своем согласии (уведомлении) фактически принимает все условия, указанные в извещении.

В силу п.1 ст.433 ГК РФ с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта договор считается заключенным.

Однако особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что, согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и, соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) субъекта РФ о приобретении земельного участка как акцепт.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться с требованием о понуждении заключить договор.

Для собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в случае отказа от намерения продать земельный участок, законодательными нормами, в том числе Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не установлена обязанность по его продаже. Ст.8 указанного Федерального закона предусматривает лишь преимущественное право покупки такого земельного участка субъектом РФ.

Случаи необходимости обязательного отчуждения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и порядок такого отчуждения, в том числе, обращение органа государственной власти субъекта Российской Федерации в суд с заявлением о понуждении собственника к его продаже прямо предусмотрены Федеральным закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст.5).

Ответчик ФИО3 к такой категории лиц не относится.

<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 104-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории <адрес>", специально уполномоченный орган исполнительной государственной власти <адрес> по управлению и распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в государственной собственности <адрес> в пределах полномочий, установленных администрацией <адрес>, наделен, в том числе, правом:

- обращаться в суд с заявлением о понуждении собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах) при нарушении требований Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - статьи 3 о правообладании данной категорией земельных участков иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, только на праве аренды, за исключением установленных законом случаев, и (или) пункта 2 статьи 4 о максимальном размере общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица,

- приобретать земельные участки, доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, установленных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - пунктом 3 статьи 5 - отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок указанной категории по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности и пунктом 14 статьи 6 – при признании повторных торгов по продаже земельного участка несостоявшимися и если земельный участок не продан на торгах посредством публичного предложения, по минимальной цене торгов в форме публичного предложения (ст.3).

Таким образом, уполномоченный орган исполнительной государственной власти <адрес> по управлению и распоряжению землями сельскохозяйственного назначения, находящимися в государственной собственности <адрес> в пределах полномочий, установленных администрацией <адрес>, которым, в силу постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 177, является Комитет по управлению имуществом <адрес>, специальными полномочиями обращения в суд с заявлением о понуждении ответчика как собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения к его продаже при отказе от намерения его продать после направления извещения о таком намерении не уполномочен.

Обязательность заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в данном случае после принятия субъектом РФ решения о приобретении земельного участка, уведомление о намерении продать который было получено от собственника, прямо не предусмотрена действующим законодательством, а ответчик не является лицом, на которое в силу закона может быть возложена обязанность о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Преимущественное право субъекта РФ, в защиту которого обратился в суд истец, не нарушается отказом ответчика продать земельный участок после направления извещения о намерении его продажи, данное право подлежит защите специально предусмотренным федеральным законодательством способом, указанным в п.4 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в силу которого сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Отказ же от намерения продать земельный участок данной категории не может нарушать право его преимущественной покупки субъектом РФ, учитывая установленную законом обязанность соблюдения собственником такого земельного участка процедуры извещения субъекта РФ о намерении его продать, в том числе и в последующем, при этом преимущественное право покупки такого земельного участка субъектом РФ сохраняется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик ФИО3, как собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязанность по отчуждению которого федеральным законодательством не установлена, не может быть обязана к заключению договора купли-продажи в отношении такого земельного участка в том случае, если после уведомления субъекта РФ его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать земельный участок в силу действующего законодательства не связывает ее обязанностью заключить договор купли-продажи с субъектом РФ, а лишь исключает возможность собственника продать данный земельный участок третьим лицам на иных условиях, в связи с чем исковые требования Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом <адрес> к ФИО3 о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <данные изъяты> суд через <данные изъяты> суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Глебова Т.В.