Решение № 2-2577/2025 2-35/2026 2-35/2026(2-2577/2025;)~М-1728/2025 М-1728/2025 от 29 марта 2026 г. по делу № 2-2577/2025

УИД: 59RS0004-01-2025-003450-40

Дело № 2-35/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2026 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Милашевич О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мордвиновой Е.Е.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, на основании ордера адвоката,

представителя муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми ФИО4, на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми о взыскании возмещения за нежилое помещение,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г. Перми, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просит взыскать возмещение за нежилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес> размере 16 149 000 руб.

В обоснование исковых требований указано на то, что истец является собственником нежилого помещения общей площадью 75,2 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <Адрес>. Многоквартирный <Адрес> признан авариным и подлежащим сносу. Срок отселения граждан, проживающих в многоквартирном доме, установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно заключению судебной экспертизы размер возмещения за изымаемое нежилое помещение составляет <данные изъяты> На основании ст. 15, ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации просит исковые требования удовлетворить.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась (ШПИ №, №), направила представителя.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на исковых требованиях, с учетом их уточнения настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что в настоящее время предпринимательская деятельность в нежилом помещении не осуществляется, поскольку нахождение в помещении небезопасно. Договор аренды спорного жилого помещения расторгнут в связи с аварийным состоянием дома.

Представитель ответчика и третьего лица Управления жилищных отношений администрации г. Перми в судебном заседании относительно удовлетворения исковых требований возражала, поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве (т. 1 л.д. 73).

Третье лицо – ООО «Комфорт и функциональность. Специализированный застройщик» в судебное заседание представителя не направило, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещалось (ШПИ №), о причинах неявки представителя суд не уведомило, мнения относительно исковых требований не высказало.

Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, общей площадью 75,2 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <Адрес> (т. 1 л.д. 30-32).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО5 (арендодатель) и ООО «Кондитерская Карамель» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 75,2 кв. м, расположенное на первом этаже, номера на поэтажном плане - 5-10, по адресу: <Адрес>, кадастровый номер №, на срок 10 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи. Ежемесячная арендная плата составляет <данные изъяты> (т. 1 л.д. 14-15, 127-131).

Акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 19, 132).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Кондитерская Карамель» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в связи со сменой собственника с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принимает на себя права и обязанности согласно действующему договору аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21-22, 134-135).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Кондитерская Карамель» (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны решили расторгнуть договор аренды нежилого помещения №б/н от ДД.ММ.ГГГГ в связи с расселением аварийного многоквартирного дома <Адрес>. Последний день аренды по договору – ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 137).

В соответствии с актом приема-передачи (возврата) помещения от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение по адресу: <Адрес> возвращено арендодателю ИП ФИО2 (т. 1 л.д. 136).

Из справки ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» следует, что по данным технического последний капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <Адрес> произведен в 1964 году. В правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора) (т. 1 л.д. 36 оборот, 37).

Согласно копии технического паспорта на домовладение, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, 1929 года постройки; год последнего капитального ремонта – 1964 год (т. 1 л.д. 40 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией принято заключение № о выявлении оснований для признаний дома <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (т. 1 л.д. 25-26).

Распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом <Адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок по отселению граждан до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 27).

Приказом Министерства строительства Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ № принято решение о комплексном развитии несмежных территорий жилой застройки по ул. Куйбышева, ул. Коминтерна, Комсомольскому проспекту, ул. Емельяна Ярославского, ул. Лодыгина, ул. Солдатова в Свердловском районе г. Перми (т. 1 л.д. 92-102).

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <Адрес>, включен в перечень земельных участков и капитальных объектов строительства, расположенных в границах несмежных территорий жилой застройки по ул. Куйбышева, ул. Коминтерна, Комсомольскому проспекту, ул. Емельяна Ярославского, ул. Лодыгина, ул. Солдатова в Свердловском районе г. Перми, подлежащих комплексному развитию. Многоквартирный дом по адресу: <Адрес> включен в перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ № для муниципальных нужд изъят земельный участок с кадастровым номером № площадью 3140 кв. м, расположенный по адресу: <Адрес> (т. 1 л.д. 120).

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу права собственников в таком доме подлежат защите в соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Принимая во внимание, что на день рассмотрения дела земельный участок под многоквартирным домом изъят, однако сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной цене, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО2 возмещения за нежилое помещение.

В подтверждение выкупной стоимости аварийного нежилого помещения истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «ПрайсКом», в соответствии с которым размер возмещения за изымаемое нежилое помещение общей площадью 75,2 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <Адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе:

- рыночная стоимость объекта – <данные изъяты>, из которых рыночная стоимость доли земельного участка, приходящаяся на нежилое помещение – <данные изъяты>;

- услуги специалистов по поиску другого объекта недвижимости для приобретения права собственности на него – <данные изъяты>;

- транспортные услуги и услуги грузчиков – <данные изъяты>;

- убытки, связанные с недополучением арендных платежей на время поиска нового помещения – <данные изъяты>;

- оформление права собственности на другой объект недвижимости – <данные изъяты>;

- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты> (т. 1 л.д. 28).

В связи с имеющимся спором по размеру возмещения, определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценка-Консалтинг» ФИО6 (т. 1 л.д. 153-154).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ выкупная стоимость нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <Адрес> составляет <данные изъяты>, из которых: рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, величина убытков, причиненных собственнику его изъятием, в том числе убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами – <данные изъяты>, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты> (т. 1 л.д. 169-250, т. 2 л.д. 1-112).

Истец не согласилась с указанным заключением эксперта и представила рецензию на заключение эксперта.

Из рецензии № от ДД.ММ.ГГГГ на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, составленной ИП ФИО7, следует, что по итогам рецензирования заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного экспертом ФИО6, имеются сомнения в правильности и полноте данного экспертом заключения, рецензент не подтверждает обоснованность выводов эксперта по всем вопросам исследования, так как при исследовании по первому вопросу экспертом не подтверждена основополагающая информация и получены неверные результаты (т. 2 л.д. 143-157).

К изложенному выводу рецензент пришел на основании следующего:

- в разделе «Определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект» указано, что объект исследования относится к объектам неопределенного назначения, вместе с тем, в дальнейшем эксперт пришел к выводу, что наилучшее использование объекта будет торговое назначение, в связи с чем по данным выборки эксперт определил среднюю стоимость 1 кв. м объекта в размере <данные изъяты>/кв. м, среднюю рыночную стоимость арендной ставки 1 кв. м объекта в размере <данные изъяты>/кв. м;

- экспертом принимаются к расчету объекты-аналоги, чья рыночная стоимость отличается от средней стоимости, представленной в аналитических данных от -15% до +7,54%;

- аналог № расположен по адресу: <Адрес>, вместе с тем дом по данному адресу имеет статус аварийного, корректировка на техническое состояние здания не произведена;

- аналог № представлен во 2 квартале 2025 года, вместе с тем стоимость объекта определяется на 4 квартал 2025 года, период на изменение стоимости в заключении не проанализирован;

- согласно заключению объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковый уровень внутренней отделки помещений «Стандарт» в среднем состоянии, вместе с тем в объявлениях объектов-аналогов №, № и № отсутствуют фотоматериалы, состояние внутренней отделки не подтверждено; в объявлении аналога № имеется указание «ремонт в зачет арендной платы (обсуждается)», в связи с чем предполагается, что отделка отсутствует; соответствующие корректировки не внесены.

В связи с наличием у суда сомнений в обоснованности и правильности выводов заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Оценка-Консалтинг», учитывая содержание рецензии № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП ФИО7, в которой, в частности, указано на то, что при определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом принят к расчету объект-аналог № по адресу: <Адрес>, который имеет статус аварийного, определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Оценочная компания «УСПЕХ» ФИО8 (т. 3 л.д. 4-5).

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом уточняющей справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выкупная стоимость нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <Адрес> составляет <данные изъяты>, из которых: рыночная стоимость нежилого помещения с учетом доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>, величина убытков, причиненных собственнику его изъятием, в том числе убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода – <данные изъяты>, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – <данные изъяты> (т. 3 л.д. 19-79, 120-148).

При этом в отчете экспертом указано, что нормативный размер земельного участка под многоэтажными жилыми домами рассчитывается на основании СП 30-101-98 Свод правил по проектированию и строительству «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» от ДД.ММ.ГГГГ.

При определении наличия излишков земельного участка экспертом учтены зона престижности расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования – нежилое помещение в многоквартирном доме 1929 года постройки площадью 75,2 кв. м (1 зона престижности); удельный показатель земельной доли (в соответствии с приложением А СП 30-101-98 составляет 1,57); фактическая площадь земельного участка, отведенного под жилой дом (3140 кв. м), нормативная площадь земельного участка для оцениваемого нежилого помещения (5448,06 кв. м).

Экспертом сделан вывод о том, что площадь земельного участка с кадастровым номером № под жилым домом по адресу: <Адрес> не превышает нормативную площадь земельного участка, то есть под объектом оценки не имеется излишняя площадь земельного участка, которая может быть прибавлена к стоимости помещения (т. 3 л.д. 26).

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м, расположенного по адресу: <Адрес>, определена в размере <данные изъяты> (т. 3 л.д. 50).

Размер убытков, причиненных собственнику нежилого помещения его изъятием по состоянию на дату оценки составляют <данные изъяты>, из которых: убытки, связанные с переездом – <данные изъяты>, убытки, связанные с поиском другого объекта недвижимости и приобретения права собственности на него – <данные изъяты>, стоимость оформления права собственности на другой объект недвижимости – <данные изъяты>; стоимость недополученных арендных платежей с изымаемого объекта, на время поиска нового помещения – <данные изъяты> (т. 3 л.д. 52).

Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату первой приватизации с учетом доли, приходящейся на оцениваемое помещение, составляет <данные изъяты>

Экспертом установлено, что многоквартирный дом относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которого должен проводиться 1 раз в 24 года. Жилой дом по адресу: <Адрес> построен в 1929 году, по данным технического паспорта в жилом доме в 1964 году проводился капитальный ремонт, следующий капитальный ремонт должен был быть проведен не позднее 1988 года. Физический износ на момент составления технического паспорта составляет 57,5%, что свидетельствует о том, что многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (т. 3 л.д. 123).

При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1929 год), год последнего капитального ремонта (1964 год), дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ), нормы ВСН 58-88 (р), группу капитальности дома (3 группа) и рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (29 лет).

Определяя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, эксперт установил сумму компенсации на дату первой приватизации для всего дома в размере <данные изъяты>, для нежилого помещения общей площадью 75,2 кв. м по адресу: <Адрес> размере <данные изъяты>, с учетом индекса пересчета от цен 1991 года к ценам на 1 квартал 2026 года указал, что сумма компенсации на дату оценки составляет <данные изъяты> (т. 3 л.д. 141-143).

Поскольку стороной ответчика в материалы дела не представлено допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта ФИО8, учитывая, что право определения достаточности и допустимости доказательств, необходимых для правильного разрешения дела, принадлежит исключительно суду, суд считает необходимым положить в основу решения суда выводы судебной экспертизы, изложенные в заключении эксперта ФИО8 № от ДД.ММ.ГГГГ, так как выводы эксперта являются мотивированными, основанными на исследованных в полном объеме материалах дела. Выводы эксперта конкретны и обоснованы, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В заключении приведены подробные выводы, и на основании этого исследования даны ответы на все поставленные судом вопросы

Таким образом, при определении размера возмещения суд полагает возможным принять за основу заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом уточняющей справки № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ООО «Оценочная компания «УСПЕХ» ФИО8, в связи с чем с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО2 подлежит взысканию возмещение в размере <данные изъяты> за нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 75,2 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес>.

Выплата возмещения в пользу собственника свидетельствует об исполнении органами местного самоуправления обязанности, предусмотренной ст. 32 ЖК РФ, в связи с чем решение суда после выплаты возмещения за аварийное нежилое помещение будет являться основанием для прекращения права собственности истца и возникновения права собственности муниципального образования и внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми (ИНН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (ИНН <данные изъяты>) возмещение за нежилое помещение общей площадью 75,2 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес>, с кадастровым номером № в размере 16 149 000 рублей.

Решение суда после выплаты выкупной цены является основанием для прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение общей площадью 75,2 кв.м., расположенное по адресу: <Адрес> кадастровым номером <данные изъяты> и возникновения права муниципальной собственности за муниципальным образованием «город Пермь» в лице администрации города Перми.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья - подпись - О.В. Милашевич

Копия верна.

Судья О.В. Милашевич

Мотивированное решение изготовлено 13.04.2026