Апелляционное определение № 33-17390/2025 33-291/2026 от 13 января 2026 г.

УИД 61RS0001-01-2024-006747-39

Судья Подгорная Ю.Н. дело № 33-291/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Вялых О.Г.,

судей Голованя Р.М., Голубовой А.Ю.,

при секретаре Халиловой А.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-356/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной (ничтожной), разделе имущества, прекращении долевой собственности, по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО3 на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голованя Р.М., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, сославшись на то, что ему и ФИО2 принадлежат по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) (далее – спорная квартира). Данное жилое помещение является для истца единственным, в то время как ответчику на праве собственности принадлежат еще два жилых помещения: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 81,4 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Определением Азовского городского суда Ростовской области от 23.07.2024 между истцом и ответчиком утверждено мировое соглашение о разделе имущества, находящегося в долевой собственности в результате наследования после смерти ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА отца КАС по которому ответчику перешло имущество на сумму 3 505 000 руб., а к истцу на 2 964 000 руб. Истец отказался от взыскания с ответчика компенсации разницы в стоимости выделяемого имущества в размере 541 000 руб. по договоренности, что этим соглашением все имущественные споры между сторонами решены.

Впоследствии ответчик решила разделить спорную квартиру сначала путем продажи и раздела денежных средств, а затем путем продажи её доли.

Согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 06.11.2024 стоимость 1/2 доли в праве собственности на квартиру составила 2 277 000 руб.

С учетом изложенного истец просил суд произвести раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, признав за ним право собственности на 1/2 долю в праве собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с выплатой в пользу ответчика компенсации стоимости в размере 2 277 000 руб.; обязать ответчика предоставить банковские платежные реквизиты для выплаты компенсации стоимости 1/2 доли в праве собственности на квартиру; прекратить право собственности ответчика на 1/2 долю в праве собственности на квартиру после перечисления истцом компенсации в пользу ответчика.

В рамках производства по делу, после проведения судебной экспертизы ФИО1 дополнил и уточнил исковые требования, указав, что 24.10.2024 ФИО2 направила в его адрес нотариально удостоверенное предложение о покупке своей доли за 3 300 000 руб., полученное им 31.10.2024. Согласно заключению судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2025 рыночная стоимость 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру составила 3 049 795 руб., что на 250 205 руб. ниже той стоимости, которую запросила ФИО2 в своем предложении о продаже от 24.10.2024. Впоследствии ответчик ФИО2 заключила с ФИО3 мнимый договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру от 27.05.2025, удостоверенный нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4 за реестровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с целью понудить истца выплатить компенсацию в большем размере, чем установлено заключением экспертизы.

По мнению истца, ФИО2 намеренно затягивала судебный процесс с целью успеть произвести регистрацию договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Ростовской области, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика ФИО2 и её представителя ФИО5

Истец полагал, что договор купли-продажи от 27.05.2025 являлся мнимым, в том числе потому, что ФИО3 никаких денежных средств в пользу ФИО2 не передавал. Формально брак между ответчиками ФИО2 и ФИО3 расторгнут 30.11.1993, однако они продолжали проживать совместно, вели общий бюджет, имеют сына ПРВ ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения.

Кроме того, согласно п. 14 договора купли-продажи продавец ФИО2 гарантирует, что в отношении отчуждаемого имущества судебного спора не имеется, претензии 3-х лиц отсутствуют. Данный пункт договора прямо противоречит фактическим обстоятельствам, поскольку на дату заключения договора судебный спор имелся, как и претензии со стороны истца. Причем ФИО3 было известно это обстоятельство, поскольку он явился в здание суда 21.01.2025 и участвовал в переговорах сторон с целью заключения мирового соглашения со стороны ответчика ФИО2, требовал от истца уплаты за долю в спорной квартире 3 300 000 руб. Сама ФИО2 также присутствовала при этих переговорах и в судебном заседании.

Согласно п. 4 договора купли-продажи покупатель ФИО3 уплатил ФИО2 за отчуждаемую долю 3 600 000 руб. до подписания договора. При этом, какие-либо письменные доказательства наличия финансовой возможности у ответчика ФИО3 произвести оплату по спорному договору отсутствовали.

Ссылаясь на положения п.1 ст. 170, ст. 252 ГК Российской Федерации, с учетом уточнения исковых требований, ФИО1 просил суд:

- признать недействительным заключенный 27.05.2025 между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, удостоверенный нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО4 за реестровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;

- применить последствия недействительности сделки, путем прекращения права собственности в размере 1/2 доли ФИО3 на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрированного в ЕГРН 28.05.2025 за номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;

- произвести раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности следующим образом: признать за истцом право собственности на 1/2 долю в праве собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН путем выплаты им компенсации стоимости вышеуказанного имущества в размере, определенном заключением экспертизы в пользу ФИО2;

- обязать ФИО2 предоставить банковские платежные реквизиты для выплаты компенсации стоимости 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру;

- прекратить право собственности ФИО2 на 1/2 долю в праве собственности на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления им компенсации в пользу ответчика.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 05.09.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что выводы суда не являются обоснованными, т.к. в решении проигнорировано то, что она действовала добросовестно и открыто, ею соблюден установленный законом порядок предварительного согласования с истцом предстоящей продажи ее доли в спорной квартире. Учитывая, что истец не воспользовался своим приоритетным правом покупки, то ФИО2 имела законные основания для продажи этой доли, чем она и воспользовалась. Сделка не являлась мнимой, была заключена с участием нотариуса и зарегистрирована в Росреестре. Правовых оснований для раздела спорной квартиры путем выкупа истцом у ответчика ее доли, которая равнозначна доле истца, у суда не имелось. Суд не дал оценки доводам заявителя о том, что истец, пользуясь всей квартирой, не согласовал с ответчиком проживание в квартире третьего лица - КСГ Также заявитель жалобы полагает, что суд необоснованно принял в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства по делу заключение судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит решение отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что выводы суда о мнимости оспариваемой сделки и злоупотреблении правом со стороны продавца ФИО2 противоречат материалам дела, в том числе тому, что последней был соблюден установленный законом (ст. 250 ГК Российской Федерации) порядок уведомления истца о продаже ее доли в квартире. Несогласие истца с предложенной стоимостью отчуждаемой доли не являлось препятствием для заключения оспариваемой сделки. При этом оспариваемая сделка была заключена в нотариальной конторе и удостоверена нотариусом. Суд безосновательно не принял во внимание пояснения ФИО3 о том, что он намерен проживать в спорной квартире, т.к. не имеет другого жилья.

При вынесении решения, суд не принял во внимание, что истец, являясь собственником ? доли, пользуется всей квартирой. Ответчик же ему в этом не препятствовала. Весь спор, с точки зрения апеллянта, обусловлен нежеланием истца договориться о приемлемой продажной стоимости доли ответчика. Как полагает апеллянт, истец, игнорируя предложение ответчика о покупке доли и обратившись в суд с данным иском, преследовал цель занижения стоимости этой доли и, как следствие, действовал недобросовестно.

Вывод суда о наличии правовых оснований к разделу спорной квартиры путем выплаты истцом ответчику компенсации рыночной стоимости противоречит нормам материального права, т.к. доли сособственников равны, а, соответственно, доля ответчика не является незначительной.

Также противоречит материалам дела, в частности представленным выпискам по банковским счетам, вывод суда об отсутствии у ФИО3 финансовой возможности исполнить оспариваемую сделку.

ФИО1 поданы возражения, в которых он просит оставить без удовлетворения апелляционную жалобу ФИО2, полагая, что в жалобе отсутствуют доводы для отмены обжалуемого судебного решения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель ФИО3 – ФИО6 и представитель ФИО2 – ФИО5, просившие решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы – удовлетворить, а также истец ФИО1 и его представитель ФИО7, просившие решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие других неявившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в порядке ст. 167 ГПК Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК Российской Федерации исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 «О судебном решении»).

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 «О судебном решении»).

Данным требованиям решение суда не соответствует.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался положениями ст. ст. 1, 10, 166, 167, 168, 170, 209, 246, 252, 288, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, содержащимися в п. 1, 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и исходил из того, что ФИО2 не подтвердила факт получения ею денежных средств по договору от 27.05.2025, а ФИО3 не подтвердил их передачу продавцу и наличие действительной финансовой возможности у него на момент сделки произвести оплату по спорному договору. Кроме того, суд учитывал, что реальные правовые последствия для сторон, предусмотренные для договора купли-продажи, не наступили, после его заключения каких-либо распорядительных действий в отношении спорного объекта недвижимого имущества ФИО3 совершено не было. Суд отметил, что действия ответчиков являются недобросовестными, поскольку заключение договора купли-продажи направлено на создание препятствий ФИО1, имевшему право первоочередного выкупа, и предотвращение возможного раздела находящейся в общей долевой собственности квартиры путем взыскания компенсации стоимости имущества в размере, определенном заключением экспертизы, меньшем, чем требуемая с него ФИО2 денежная сумма. С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что стороны не достигли цели сделки, которая должна быть достигнута в обычном обороте - передача имущества иному лицу, суд пришел к выводу о том, что спорный договор совершен ответчиками лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. С учетом невозможности раздела спорной квартиры в натуре, выдела из нее двух самостоятельных равных жилых помещений для проживания разных семей, отсутствия у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества, суд прекратил право собственности ФИО2 на 1/2 долю в квартире с взысканием компенсации за указанную долю с истца. В порядке ст. 98 ГПК Российской Федерации судом разрешен вопрос о распределении судебных расходов между сторонами.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ФИО2 и ФИО1 являлись долевыми собственниками (по 1/2 доле у каждого) квартиры с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Фактически в данной квартире проживает ФИО1

ФИО2 после приобретения права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности в квартиру не вселялась, с 24.06.1994 зарегистрирована по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

24.10.2024 ФИО2 направила ФИО1 как лицу, имеющему право преимущественной покупки, нотариально удостоверенное предложение о покупке принадлежащей ей 1/2 доли в данной квартире по стоимости 3 300 000 руб., которое было получено истцом 31.10.2024. В предложении также указано, что в случае, если ФИО1 не осуществит право преимущественной покупки в течение месяца, указанная 1/2 доля квартиры будет продана другому лицу.

В связи с тем, что стороны не достигли договоренности о стоимости 1/2 доли, ФИО1 22.11.2024 обратился в суд с настоящим иском.

27.05.2025 между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи в отношении принадлежащей ей 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, удостоверенный нотариусом ФИО4

Пунктом 3 договора купли-продажи предусмотрено, что кадастровая стоимость квартиры составляет 4 458 009, 58 руб., а отчуждаемая доля в праве собственности - 2 229 004, 79 руб. Стороны оценивают отчуждаемую долю в праве собственности на квартиру в 3 600 000 руб.

Из пункта 4 договора следует, что ФИО3 купил у ФИО2 вышеуказанную долю в праве собственности на квартиру за 3 600 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно пункту 10 договора купли-продажи сособственнику ФИО1 в соответствии со ст. 250 и ст. 165.1 ГК Российской Федерации направлено извещение о предстоящей продаже указанного имущества нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа КИВ 01.11.2024.

На основании договора купли-продажи от 27.05.2025 в ЕГРН 28.05.2025 внесены сведения о регистрации права собственности на 1/2 долю в квартире за ФИО3

В обоснование исковых требований о мнимости данной сделки ФИО1 ссылался на то, что он заключен с целью понуждения истца к выплате компенсации стоимости 1/2 доли в большем размере, чем установлено заключением судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм», проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела. Также истец указывал, что ответчики являются бывшими супругами, между которыми формально расторгнут брак 30.11.1993, они проживают совместно, имеют общий бюджет и действуют согласованно. Кроме того, ФИО1 полагал, что пункт 14 договора противоречит фактическим обстоятельствам, поскольку на дату его заключения имелся судебный спор и претензии истца в отношении квартиры. Также ФИО1 указывал на безденежность данной сделки, поскольку ФИО3 денежных средств в счет стоимости доли ФИО2 не передавал.

Между тем, приведенные ФИО1 обстоятельства не свидетельствуют о мнимости договора купли-продажи от 27.05.2025 ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК Российской Федерации). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В данном случае материалами дела подтверждено, что после заключения спорного договора купли-продажи ее сторонами совершены последующие юридически значимые действия для регистрации данной сделки в Росреестре, оформления перехода права собственности на квартиру 28.05.2025, то есть на следующий день после заключения сделки. Таким образом, данная сделка создала соответствующие ей правовые последствия в виде ее государственной регистрации, приобретения ФИО3 права собственности. Также в настоящее время приостановлен судебный спор между ФИО3 и ФИО1 о нечинении препятствий по вселению.

Действительное намерение ФИО2 по продаже спорной доли с целью получения денежных средств подтверждается первоначальным направлением в адрес ФИО1 предложения о ее покупке, которое истцом не принято. Соответственно, не достигнув соглашения с истцом, ФИО2 не реализовала свое намерение по получению денежных средств, в связи с чем ее действия по продаже доли иному лицу являются последовательными и целесообразными.

Заключением судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.04.2025 ООО Центр судебной экспертизы «Прайм», действительно, определена стоимость 1/2 доли в спорной квартире, которая по состоянию на 21.04.2025 составила 3 049 795 рублей. При этом спорная доля продана ФИО2 по цене 3 600 000 рублей.

Между тем, согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Соответственно, цена продаваемой доли устанавливается по соглашению сторон договора купли-продажи независимо от ее рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах продажа доли по цене, превышающей рыночную стоимость, само по себе о мнимости сделки не свидетельствует.

Кроме того, вопреки доводам истца, в тексте нотариально удостоверенного договора купли-продажи указано, что расчет между сторонами по передаче стоимости доли осуществлен до подписания настоящего договора. Получение денежных средств от данной сделки ФИО2 не оспаривает.

При этом финансовая возможность ФИО3 по оплате цены доли в размере 3 600 000 рублей следует из представленных в материалы дела выписок по его счетам.

Согласно выписке по счету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в ПАО Сбербанк, открытому на имя ФИО3, за период с 01.01.2025 по 31.07.2025 произведено пополнение денежных средств на сумму 3 020 555,72 руб., списание на сумму 2 956 344, 48 руб.

Выпиской по принадлежащему ФИО3 счету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН подтверждено, что за период с 01.02.2022 по 31.12.2024 сумма поступивших денежных средств составляет 16 214 882, 64 руб., произведено списание на сумму 16 052 332, 76 рублей. При этом крупные денежные суммы периодически поступают на данный счет.

Таким образом, из данных выписок усматривается, что ФИО3 на регулярной основе располагал крупной суммой денежных средств за периоды, предшествующие дате совершения сделки. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что препятствий для совершения крупной сделки по покупке доли в праве собственности на квартиру у ФИО3 по цене 3 600 000 рублей не имелось.

Вопреки выводам суда первой инстанции, тот факт, что на дату совершения сделки на принадлежащих ФИО3 счетах отсутствовала указанная денежная сумма, не свидетельствует об их фактическом отсутствии у покупателя с учетом того, что он имел возможность по обладанию наличными денежными средствами. Из текста спорного договора не усматривается, что денежные средства были перечислены продавцу посредством безналичного перевода, стороны договора указывали на оплату стоимости доли наличными денежными средствами, не оспаривали их фактическую передачу. Кроме того, целесообразности в формальной продаже доли без получения оплаты ее стоимости у ФИО2 не имелось, учитывая, что из материалов дела усматривается ее намерение именно на отчуждение данного имущества с получением оплаты его стоимости.

Таким образом, доводы истца о безденежности спорного договора купли-продажи признаются судебной коллегией несостоятельными.

Довод истца о том, что мнимость сделки подтверждается наличием фактических брачных отношений между ответчиками, не могут быть приняты во внимание, поскольку совершение сделок между бывшими супругами само по себе о ее фактическом характере и отсутствии намерений по созданию соответствующих ей правовых последствий не свидетельствует. Как было указано ранее, из материалов дела усматривается заинтересованность ФИО2 именно в отчуждении спорной доли в квартире с получением денежных средств, что не исключало ее право на продажу доли своему бывшему супругу либо любому другому лицу, выразившего готовность на ее приобретение. При этом брак между ответчиками расторгнут в 1993 году, что свидетельствует о том, что приобретенная доля в квартире не поступила в их совместную собственность, а ее оплата не произведена из совместных супружеских денежных средств. С учетом того, что материалами дела подтверждены возмездность сделки и регистрация права собственности за покупателем, фактические взаимоотношения сторон сделки правового значения не имеют.

Довод истца о том, что пункт 14 спорного договора противоречит фактическим обстоятельствам в силу наличия судебного спора и наличием у него претензий в отношении предмета договора, также о мнимости сделки не свидетельствует.

Как следует из пункта 14 договора купли-продажи, продавец ФИО2 гарантирует, что сведения выписки из ЕГРН от 27.05.2025 в отношении указанного в настоящем договоре имущества являются действительными на момент заключения настоящего договора, отсутствие залога или иных обременений в отношении указанного имущества, указанное имущество не заложено, не продано, не отчуждено иным образом, судебного спора о нем не имеется, под арестом (запрещением) не состоит, претензии 3-х лиц отсутствуют.

Материалами дела подтверждено, что сведения выписки из ЕГРН по состоянию на 27.05.2025 соответствовали действительности, обременения в отношении доли в квартире отсутствовали, что истцом не оспаривается.

При этом наличие настоящего спора в суде на момент заключения договора, а также правопритязания истца в отношении спорной доли, не умаляет существенных условий договора купли-продажи. Кроме того, истец сам ссылался на то, что ФИО3 было известно о наличии данного спора в суде при обсуждении условий мирового соглашения 21.01.2025 в здании суда. Соответственно, наличие судебного спора и претензии истца были известны покупателю на момент заключения сделки, однако не повлияли на его волеизъявление по приобретению спорной доли.

Кроме того, само по себе наличие спора в суде в отношении имущества, на которое не наложен арест, с юридической точки зрения, не является препятствием для его продажи и регистрации права собственности. С учетом того, что истец не воспользовался своим процессуальным правом на подачу ходатайства о принятии обеспечительных мер в отношении спорной доли, препятствий для ее продажи у ФИО2 не имелось, о ее недобросовестности данные обстоятельства не свидетельствуют.

Ссылка истца на то, что договор заключен с целью его понуждения к выплате компенсации стоимости 1/2 доли в большем размере, чем установлено заключением судебной экспертизы ООО «ЦСЭ «Прайм», также отклоняется судебной коллегией, поскольку основана на ошибочном толковании норм материального права.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, его доле в праве собственности устраняется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С получением компенсации в соответствии с указанной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Таким образом, применение пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В данном случае ФИО1 и ФИО2 (в последующем – ФИО3) являлись собственниками спорной квартиры, имея по ? доли у каждого. Соответственно, доля ФИО2 не отвечала критерию незначительности, поскольку она владела такой же долей (1/2) в праве собственности, как истец.

С учетом того, что размер доли, принадлежащей сторонам в спорном жилом помещении, не является незначительным, данные обстоятельства исключают возможность применения абзаца 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, исходя из вышеуказанных положений законодательства, выплата компенсации доли в праве собственности может быть выплачена одним из собственников в случае недостижения между долевыми собственниками согласия относительно раздела общего имущества или выдела из него доли.

При этом правом на получение компенсации обладает именно выделяющийся собственник, то есть лицо, которое намерено осуществить выдел своей доли в натуре, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

В данном случае требований о выделе своей в доли в натуре ФИО2 не заявляла, выделяющимся собственником не являлась, в связи с чем основания для взыскания ее стоимости с ФИО1 отсутствовали.

С учетом того, что правом на взыскание с ФИО2 компенсации стоимости доли ФИО1 не обладал, заявленная им цель заключения спорного договора купли-продажи в виде обязания истца выкупить 1/2 долю по завышенной цене, превышающей рыночную, не могла соответствовать действительности.

Таким образом, цена продаваемой доли по договору купли-продажи не могла повлиять на возникновение у истца каких-либо обязательств, в том числе, по выплате компенсации ее стоимости, указанной сторонами в оспариваемом договоре. Факт перехода права собственности на спорную долю к ФИО3 сам по себе прав истца не затрагивает, не влечет возникновение правовых последствий именно для ФИО1, о недобросовестности сторон сделки не свидетельствует.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 27.05.2025 не может быть признан недействительным по признаку мнимости, поскольку создал соответствующие данной сделке правовые последствия, отвечал интересам продавца ФИО2 на получение денежных средств, вырученных от продажи доли, а также интересам покупателя ФИО3 на приобретение права собственности, которое зарегистрировано им в установленном законом порядке.

Таким образом, исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи от 27.05.2025 недействительным удовлетворению не подлежат.

С учетом вышеизложенного также не подлежат удовлетворению исковые требования о разделе имущества и обязании ФИО2 представить банковские реквизиты, поскольку, как было указано ранее, правом на заявление таких требований истец не обладал.

Удовлетворяя исковые требования в данной части, судом первой инстанции неверно применены нормы материального права и не учтено, что стороны являлись собственниками квартиры в равных долях (по 1/2), что исключает квалификацию спорной доли как незначительной. Кроме того, с учетом вышеуказанных положений пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, правом на компенсацию стоимости доли обладает лицо, имеющее намерения по выделу своей доли в натуре, в случае установления невозможности произведения такого выдела. Между тем, судом взыскана компенсация стоимости доли с ФИО1 в пользу ФИО2, которая не являлась по смыслу данной статьи выделяющимся собственником, соответствующих требований не заявляла.

Судебная коллегия отмечает, что истцом в данном случае выбран ненадлежащий способ защиты права с учетом того, что он фактически ссылается на нарушение его права преимущественной покупки ввиду несогласия со стоимостью доли, по которой она продана ФИО8

При этом положениями п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации урегулирован особый порядок восстановления нарушенных прав в связи с несоблюдением преимущественного права покупки в виде перевода на истца прав и обязанностей покупателя. Между тем, таких требований в рамках настоящего спора ФИО1 заявлено не было.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 5 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026.