Решение № 2-4571/2024 2-539/2025 2-539/2025(2-4571/2024;)~М-3942/2024 М-3942/2024 от 3 марта 2025 г. по делу № 2-4571/2024

№

УИД:68RS0№-61


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 04 марта 2025 г.

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Грязневой Е.В.,

при секретаре Комаровой Д.А.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт <данные изъяты>, к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт <данные изъяты>, о признании договора купли-продажи гаража и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском в редакции уточненного к ФИО4, просил признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ гаража по адресу: <адрес>, ГСК «Спутник», №, ряд 37, заключенный между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в размере 400000 рублей и внести изменения в запись о регистрации права собственности, признать право собственности за ФИО2, взыскать стоимость составления технического заключения № 57/24-ТЗ ООО ПИ

«Тамбовгражданпроект» в размере 10000 (десять тысяч рублей 00 копеек) рублей, стоимость материалов, использованных на перекрытие крыши гаража в размере 5887,62 руб., расходы на уплату государственной пошлины при регистрации перехода права собственности на гараж в размере 2350 руб., компенсацию морального вреда в размере 25000 руб., расходы на уплату государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 7000 руб., указав в обоснование, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом купли-продажи выступал гараж по адресу: <адрес>, ГСК «Спутник», №, ряд 37 и земельный участок под гаражом. Непосредственно перед заключением договора истцом совместно с ответчиком был осмотрен гараж внутри строения, о чём указано в п. 7 договора купли-продажи от 20.08.2024г. Осмотреть гараж со стороны задней стены снаружи было невозможно. Гаражи расположены единым сплошным рядом, обойти этот ряд гаражей было нельзя, т.к. гараж граничит с земельным участком, находящимся в собственности третьих (неустановленных) лиц, эта территория является закрытой и огороженной, зайти на неё для осмотра задней стороны гаража не представлялось возможным.

Ответчик, при заключении договора и осмотре гаража заверил истца о том, что недвижимое имущество находится в технически исправном состоянии, дефектов не имеет. Внутренний осмотр гаража не позволил выявить какие бы то ни было дефекты, т.к. они могли бы быть определены только при осмотре строения снаружи, чего сторонами сделано не было. Истец, не обладая глубокими познаниями в строительстве и технических характеристиках недвижимых строений, поверил ответчику что техническое состояние объекта снаружи аналогично техническому состоянию внутри, а гараж пригоден для эксплуатации.

Сторонами был исполнен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор был передан для проведения государственной регистрации в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта- гаража по адресу <адрес>, ГСК «Спутник», №, ряд 37 был изменен правообладатель (собственник) с ответчика на истца, о чем в единый государственный реестр внесены соответствующие изменения.

Сразу после регистрации права собственности (ДД.ММ.ГГГГ) истец приступил к ремонтным работам на кровле приобретенного гаража. В ходе которых было обнаружено, что у приобретённого гаража имеется явно выраженный строительно-эксплуатационный дефект, который не был обговорен сторонами до совершения сделки. Дефект выражен в следующем: трещина на стене гаража с обратной стороны строения, смещение кирпичной кладки с отхождением штукатурного слоя, частичное разрушение кирпичной кладки и штукатурного слоя.

Ранее увидеть данные строительно-эксплуатационные дефекты не представлялось возможным, т.к. на момент осмотра отсутствовала возможность обойти гараж с обратной стороны ввиду ограждения, а также из-за невозможности попасть на частную территорию неизвестного лица. Изнутри гаража обнаружить указанные дефекты также нельзя.

Таким образом, ответчик при совершении сделки утаил (скрыл) истинное техническое состояние приобретаемого истцом имущества. Учитывая технический дефект с обратной стороны стены строения его стоимость существенно ниже той, которая была уплачена истцом. Полагает, что своими действиями ответчик ввел истца в заблуждение, злоупотребив его доверием.

Кроме того, истец приобретал гараж с намерением в будущем организовать в нем оказание услуг автосервиса, что в настоящее время является невозможным ввиду аварийного состояния гаража и угрозы его обрушения. Если бы истец был осведомлен об истинном техническом состоянии приобретаемого гаража, такая сделка никогда бы не состоялась, т.к. стоимость имущества сильно завышена, а эксплуатировать гараж невозможно из-за его аварийности. -

На следующий же день ДД.ММ.ГГГГ истец связался с ответчиком по телефону, предложил ему расторгнуть сделку и возвратить ему строение в обмен на покупную стоимость, на что получил отказ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, претензия была возвращена Истцу из-за истечения срока хранения.

21.10.20204 г. истец повторно направил в адрес ответчика претензию, которая была получена ДД.ММ.ГГГГ

Одновременно с этим истец обратился в ООО ПИ «Тамбовгражданпроект» с целью получения технического заключения о состоянии строительных конструкций и возможности эксплуатации гаража по адресу: <адрес>, ГСК «Спутник», №, ряд 37. Для этого между ФИО1 и ООО ПИ «Тамбовгражданпроект» был заключен договор подряда на выполнение работ по техническому обследованию № от ДД.ММ.ГГГГ. \

Согласно технического заключения № 57/24-ТЗ ООО ПИ «Тамбовгражданпроект», стены гаража выполнены из силикатного кирпича на ц/п растворе, на момент обследования выявлено наличие косых трещин в продольных стенах от верха стены до пола. Ширина раскрытия составляет до 1,5-2,0 мм. Данные трещины расположены в углах - местах примыкания к поперечным стенам. При обследовании глухой поперечной стены снаружи выявлено наличие горизонтальной трещины вдоль всей стены с отслоением штукатурного раствора, разморозкой кирпичной кладки и раствора. Ширина раскрытия трещины составляет до 10-15 мм. Выявлено отклонение от вертикали кирпичной кладки, расположенной ниже трещины. Отклонение составляет до 20 мм. Деформации стены вызваны неравномерной осадкой фундамента. Категория технического состояния стен в соответствии с СП 13-102-2003 – недопустимое; фундамент имеет неравномерную осадку, что привело к образованию горизонтальной трещины и косых трещин. Категория технического состояния фундамента в соответствии с СП 13-102-2003 - недопустимое.

Техническое заключение №-ТЗ ООО ПИ «Тамбовгражданпроект» содержит следующие выводы: «фундамент и стены гаража находятся в недопустимом состоянии, эксплуатация гаража не допускается».

Стоимость составления технического заключения №-ТЗ ООО ПИ «Тамбовгражданпроект» составила 10000 рублей.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истцом завершено перекрытие крыши гаража с применением строительных материалов на общую сумму 5887,62 руб., которые также подлежат взысканию с ответчика.

Согласно п. 12 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец понес расходы на уплату государственной пошлины при регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – гараж, размер которой составил 2350 рублей, данная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Учитывая изложенное, по мнению истца ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета сделки, в связи с чем сделка по заключению договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной.

Своими действиями ответчик причинил истцу моральный вред, выразившийся в трате личного времени по привлечению ООО ПИ «Тамбовгражданпроект» для составления технического заключения в отношении объекта недвижимости, истцу пришлось неоднократно тратить свое время для предоставления доступа в гараж, посещения ООО ПИ «Тамбовгражданпроект», а также АО «Почта России» и судебных органов. Сложившаяся ситуация негативно отразилось на свободном времени истца, препятствовала отдыху в свободное от работы время, вызвала переживания и негативно отразилось на здоровье, моральный вред истец оценивает в размере 25000 рублей.

В судебном заседании истец свои требования поддержал в полном объеме с учетом уточненных и по основаниям, изложенным в иске, дополнил, что осмотреть гараж снаружи можно было с помощью лестницы, но она старая, подгнила, в связи с чем он не мог осмотреть гараж с наружной стороны. Горизонтальную трещину с наружной стены гаража обнаружил мастер, который перекрывал крышу, мастер спустился к задней стене гаража с помощью этой лестницы, которая осталась в гараже от ответчика, истец не стал ее выбрасывать, она находилась в гараже, лестница- старая. Мастер по лестнице спустился к задней стене гаража и увидел трещину, трещину можно заделать, но работы по устранению недостатков повлекут для истца большие расходы, но в связи с тем, что он является пенсионером, понести эти расходы он не может. ФИО9 не чинил ему препятствий в осмотре гаража с задней стороны, но с задней стены гаражей- земля частная, спорный гараж находится в одном ряду с другими гаражами и имеет с ними общие стены, обойти гаражный ряд не представляется возможным, так как в конце ряда установлены ворота, на воротах- камеры. Эксперт-техник, который готовил техническое заключение, осматривал гараж с задней стороны, делал фотоснимки, для этого он также воспользовался лестницей. Гараж и земельный участок под ним приобретался истцом в период, когда брак с супругой был расторгнут, брак расторгнут в 2017 году. После расторжения брака в 2017 году было заключено между супругами соглашение о разделе совместно нажитого имущества, споров по разделу не возникло.

В ходе рассмотрения дела от истца поступило ходатайство о вызове в судебное заседание и допросе в качестве свидетеля ФИО5, которое он не поддержал, на его вызове и допросе не настаивал.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против иска возражал, поскольку он ничего не скрывал от истца, о наличии трещины с задней стороны гаража ему ничего известно не было, он не препятствовал истцу в осмотре гаража со всех сторон, и такой вопрос не ставился. Он сам приобретал гараж около двадцати лет назад, пользовался им на протяжении всего этого времени, также гаражом пользовался и его сын ФИО6 Никаких недостатков ни в момент приобретения гаража, ни после, в период его использования ими обнаружено не было, он никогда не заходил с задней стороны гаража, так как этого ему не требовалось, никакого ремонта гаража не проводилось. Когда он приобретал гараж, он сам не осматривал его с внешней стороны, так как попасть на противоположную сторону действительно проблематично, и в этом никакой необходимости не было. Кроме того, при совершении сделки истец не ставил вопрос о техническом состоянии гаража, при этом, лестница действительно осталась в гараже, он не стал ее забирать, так как лестница была старая и находилась в аварийном состоянии. Он не мог скрыть от истца наличие трещины, поскольку сам об этом ничего не знал, и истец не сообщал ему о своем намерении осмотра гаража с внешней стороны. При составлении договора купли-продажи от истца также не поступило никаких возражений по поводу его условий.

Представитель третьего лица Управления Росрееста по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о дате судебного заседания, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, что подтверждается письменным заявлением.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, показания свидетеля ФИО6, который показал в судебном заседании, что является сыном ФИО2, гараж в ГСК «Спутник», расположенный по адресу: Тамбов-4, они продали три-четыре месяца назад, покупали его двадцать лет назад, после покупки гаража им стал пользоваться свидетель, гараж был в хорошем состоянии, никаких недостатков в его техническом состоянии он не обнаружил, крыша и стены не протекали, капитальный ремонт не проводился, только-косметический, оштукатурили стены, с задней стороны гаража свидетель никогда не был, специалиста Свидетель №1, который показал, что работает руководителем сектора обследования зданий и сооружений в ООО ПИ «Тамбовгражданпроект», он проводил обследование гаража в ГСК «Спутник» в районе «летки», ему пришлось спуститься по лестнице, чтобы осмотреть заднюю стену гаража, со слов заказчика ему известно, что обойти ряд невозможно ввиду наличия забора, но данное обстоятельство сам он не выяснял, лестницу предоставил ему заказчик, гараж действительно имеет дефекты, указание на которые им было сделано в своем техническом заключении, изучив материалы дела, приходит к выводу об отказе в исковых требованиях по следующим основаниям.

На основании статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли- продажи, согласно которого продавец ФИО2 обязуется передать в собственность покупателя ФИО1 гараж, находящийся по адресу: <адрес>, ГСК «Спутник», №, ряд 37, и земельный участок под гаражом, находящийся по тому же адресу. ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на гараж по указанному договору купли-продажи, что подтверждается материалами дела.

Решая вопрос о наличии или отсутствии в конкретном договоре существенных условий, необходимо подвергнуть анализу всю совокупность правовых норм, регулирующих данный вид договора и учитывать общие положения о заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, а также п. 1 ст. 454, п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465, ст.ст. 549-558 ГК РФ (параграф 7 ГК РФ «Продажа недвижимости») существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете, т.е. в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору- это наименование и характеристики объекта, который продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату: вид объекта, кадастровый номер, адрес, площадь, количество этажей и т.д. В том числе в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, в противном случае условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Также существенным условием договора купли-продажи недвижимости является условие о цене, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Условие о передаче объекта недвижимости относится к существенным условиям договора купли-продажи, так по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю вещь (товар) в собственность, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). К существенным условиям относятся и иные, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 2 договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, гараж имеет следующие характеристики: площадь 22,2 кв.м, назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый №. Земельный участок имеет следующие характеристики: площадь 25,2 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов- для гаража, кадастровый № (п. 3 договора). Пунктом 6 договора предусмотрено, что указанное имущество продается за 400000 (четыреста тысяч) рублей, которые покупатель оплатил продавцу до подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет, причем гараж продан за 350000 рублей, земельный участок продан за 50000 рублей. Покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра до заключения настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (пункт 7 договора). Указанное имущество фактически передано покупателю до подписания настоящего договора (пункт 8 договора).

Таким образом, между сторонами в требуемой в данном случае форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости, при составлении договора купли-продажи никаких разногласий по поводу его условий между сторонами не возникло, договор подписан обеими сторонами, то есть довод истца о том, что ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета сделки, не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

По смыслу ч. 1 ст. 39 и п. 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, основания иска, то есть обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, определяются истцом. По общему правилу суд рассматривает дело по заявленному иску, при этом сам определяет юридическую квалификацию правоотношений сторон и нормы прав, подлежащие применению, однако применительно к основанию иска, указанному истцом, и заявленным им требованиям.

При таких установленных судом обстоятельствах отсутствуют правовые основания для признания незаключенным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Не установлено и то обстоятельство, что совершенная сделка повлекла неблагоприятные для истца последствия, поскольку наличие технического заключения о необходимости производства ремонтных работ не является бесспорным доказательством наступления указанного обстоятельства как такового.

Отсутствуют и основания для признания сделки недействительной по указанному истцом основанию, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета, поскольку истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки, он не был лишен возможности узнать о техническом состоянии гаража, иных особенностях названного объекта, в том числе и потому, что продавцом проводился показ объекта, выставленного на продажу, и не чинились препятствия в его осмотре.

Иного в судебном заседании не установлено, и сторонами не представлено.

Напротив, сам истец в ходе судебного заседания не отрицал, что ФИО9 не чинил ему препятствий в осмотре гаража с задней стороны, и доказательств того, что при осмотре объекта осмотреть его с наружной стороны не представлялось возможным, в судебное заседание не представлено, напротив, как установлено в ходе рассмотрения дела, и мастер, осуществлявший ремонт крыши, и эксперт-техник осмотрели гараж с его задней стороны, воспользовавшись лестницей, которая осталась в гараже от прежнего собственника.

Не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства также и довод истца о том, что ответчик утаил (скрыл) от него истинное техническое состояние приобретаемого имущества, то есть намеренно ввел истца в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, заверил истца в том, что гараж находится в технически исправном состоянии, поскольку вопрос о его технических характеристиках, техническом состоянии объекта снаружи истцом у ответчика не выяснялся, то указанное обстоятельство в данном случае, не может считаться существенным, и не может считаться достаточно существенным, иметь существенное значение и заблуждение в отношении указанного обстоятельства, влекущее признание сделки недействительной по основаниям, указанным в ст. 178 ГК РФ.

При этом никаких обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности самого ответчика, в ходе разрешения спора судом не установлено.

Таким образом, отклоняя доводы истца о недействительности договора купли-продажи, руководствуясь положениями ст. 12, 166, 178-179, 421 ГК РФ, информационным письмом Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», суд приходит к выводу о недоказанности совокупности условий, необходимых для признания сделки недействительной по указанным истцом основаниям.

При изложенных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи гаража и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию Тамбовского областного суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2025

Судья: Е.В. Грязнева