Решение № 2-261/2025 2-261/2025(2-5602/2024;)~М-4791/2024 2-5602/2024 М-4791/2024 от 30 октября 2025 г. по делу № 2-261/2025

№2-261/2025

УИД: 50RS0№-32


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2025 года Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Галушкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Большаковой К.И.,

с участием представителей истца ООО «ДомИнвест» ФИО5 и ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ДомИнвест» к ФИО2 о признании права собственности на приобретенное на торгах имущество, прекращении ипотеки на объекты недвижимости, возложении обязанности произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке и записи о переходе права собственности на имущество,-

установил:

ООО «ДомИнвест» обратилось в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на приобретенное на торгах имущество, прекращении ипотеки на объекты недвижимости, возложении обязанности произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке и записи о переходе права собственности на имущество (том 1 л.д. 3-6).

В обоснование иска указывало на то, что ООО «ДомИнвест» приобрел у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, в лице организатора торгов ООО «ЦОТ» залоговое арестованное имущество: земельный участок общей площадью 3120 кв.м, к/н №, нежилое здание общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилое помещение (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенные по адресу: <адрес> что подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества (торги) № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ решением Химкинского городского суда Московской области обращено взыскание на предмет ипотеки по договору ипотеки (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банк ВТБ (ПАО) и ФИО3. ДД.ММ.ГГГГ определением Химкинского городского суда Московской области вынесено определение о признании имущества выморочным и заменена сторона ответчика на администрацию Орехово-Зуевского г.о. Московской области по гражданскому делу №. ДД.ММ.ГГГГ определением Химкинского городского суда Московской области по делу № вынесено определение о процессуальном правопреемстве по гражданскому делу № и взыскателем вместо Банка ВТБ (ПАО) признана ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 возбуждено исполнительное производство. ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Московской области выдано поручение ООО «ЦОТ» на реализацию арестованного имущества №. Протоколом об определении участников торгов от ДД.ММ.ГГГГ Аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия поданных заявок. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15%. ДД.ММ.ГГГГ организатором торгов проведены вторичные торги имущества со снижением. Согласно протокола хода и определения победителя торгов № в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов, после 167 ходов определен ООО «ДомИнвест», предложивший наибольшую цену 12 862 150.00 руб. ООО «ДомИнвест» полностью оплатило цену имущества в размере 12 862 150 рублей 00 копеек и с ним ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦОТ» от имени ТУ Росимущества в Московской области заключило договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) №. Денежные средства, вырученные с продажи имущества, распределены ФССП и получены взыскателем ФИО2, исполнительное производство прекращено. Согласно выпискам, из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанное имущество наложены ограничения виде залогов ипотека в пользу ФИО2 Истец неоднократно в течение месяца, после заключения договора купли-продажи имущества, обращался к ответчику устно и получал отказы, а после вынужден был ДД.ММ.ГГГГ обратиться письменно с заявлением о необходимости погашения записей об ипотеке в адрес ответчика ФИО2, что подтверждается направлением письменного заявления в адрес ответчика. Однако, на момент подачи настоящего искового заявления ипотека не погашена, ответчик необоснованно уклоняется от регистрации погашения записи об ипотеке в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН по имуществу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлены соответствующие заявления о государственной регистрации права собственности на имущество на истца, вместе с тем, в связи с непогашением ипотеки на имущество со стороны залогодержателя и фактического отказа от данных действий истец был вынужден ДД.ММ.ГГГГ приостановить регистрационные действия.

Учитывая указанные обстоятельства, просит суд признать право собственности за ООО «ДомИнвест» на приобретенное им на торгах имущество: земельный участок общей площадью 3120 кв.м, к/н №, нежилое здание общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилое помещение (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенные по адресу: <адрес> прекратить ипотеку на объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 3120 кв.м, к/н №, нежилое здание общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилое помещение (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенные по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Московской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в отношении недвижимости на земельный участок общей площадью 3120 кв.м, к/н № нежилое здание общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилое помещение (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенные по адресу: <адрес> и произвести запись о переходе права собственности на данное Имущество на ООО «ДомИнвест».

Представитель истца ООО «ДомИнвест» Вершинина Н.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменной позиции, представленной на возражения ответчика.

Представитель истца ООО «ДомИнвест» Сираев Р.Б. поддержал позицию представителя ФИО5

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, представляли письменные возражения на иск.

Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Московской области, судебный пристав-исполнитель Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 в суд не явились, извещались надлежащим образом, возражений не представили.

Третье лицо – представитель ООО ПКО «А.СТОРМ» в судебное заседание не явился, возражений по заявленным требованиям не представил.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения явившихся представителей истца, исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Основаниями приобретения права собственности другим лицом на имущество, которое имеет собственника, в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, являются, в том числе договоры купли-продажи, мены, дарения этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу пункта 2 статьи 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с частью 8 статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительною производства, в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 1 статьи 60 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем.

Из анализа указанных норм следует, что право должника на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество прекращается при удовлетворении требований залогодержателя до момента продажи заложенного имущества на торгах либо приобретения прав на имущество залогодержателем в установленном порядке.

На основании п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ одним из оснований прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается в случае, если не выдана закладная, в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, решением Химкинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворен иск ПАО Банк ВТБ, в том числе обращено взыскание на предмет ипотеки по договору ипотеки (залоге недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банк ВТБ (ПАО) и ФИО3 (т. 2 л.д. 30-35).

ДД.ММ.ГГГГ определением Химкинского городского суда Московской области вынесено определение о признании имущества выморочным и заменена сторона ответчика на администрацию Орехово-Зуевского г.о. Московской области по гражданскому делу № (т.1 л.д. 11-17).

ДД.ММ.ГГГГ определением Химкинского городского суда Московской области по делу № вынесено определение о процессуальном правопреемстве по гражданскому делу № и взыскателем вместо Банка ВТБ (ПАО) признана ФИО2 (т.1 л.д. 18-21).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 возбуждено исполнительное производство (т.1 л.д. 22-24).

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Московской области выдано поручение ООО «ЦОТ» на реализацию арестованного имущества №т.1 л.д. 25-26).

Протоколом об определении участников торгов от ДД.ММ.ГГГГ Аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия поданных заявок.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% (т.1 л.д. 27-28).

ДД.ММ.ГГГГ организатором торгов проведены вторичные торги имущества со снижением.

Согласно протокола хода и определения победителя торгов № в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов, после 167 ходов определен ООО «ДомИнвест», предложивший наибольшую цену 12 862 150.00 руб. Из п. 5 указанного договора следует, что в торгах принимали участие ООО ПКО «НАВЗ» и ООО «ДомИнвест» (т.1 л.д. 29-36).

ООО «ДомИнвест» полностью оплатило цену имущества в размере 12 862 150 рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 626407рублей 50копеек (т.1 л.д. 39) и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12235742рублей50копеек (т.1 л.д. 40).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦОТ» от имени ТУ Росимущества в Московской области заключило с ООО «ДомИнвест» договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) №(Ц)-17 (т.1 л.д. 37-38).

Таким образом, ООО «ДомИнвест» приобрел у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, в лице организатора торгов ООО «ЦОТ» залоговое арестованное имущество: земельный участок общей площадью 3120 кв.м, к/н №, нежилое здание общей площадью 1388,5 кв.м, к/н 50:24:0000000:2020, нежилое помещение (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенные по адресу: <адрес>

Денежные средства, вырученные с продажи имущества, распределены ФССП и получены взыскателем ФИО2, исполнительное производство прекращено.

Указанные обстоятельства также подтверждаются представленными по запросу суда судебным приставом-исполнителем Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по Московской области ФИО4 копиями исполнительного производства №-ИП (т.1 л.д. 96-136, т.2 л.д. 65-256).

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанное имущество наложены ограничения в виде залогов ипотека в пользу ФИО2 (т.1 л.д. 41-58, 59-67, 68-73).

Истец неоднократно в течение месяца, после заключения договора купли-продажи имущества, обращался к ответчику устно и получал отказы, а после вынужден был ДД.ММ.ГГГГ обратиться письменно с заявлением о необходимости погашения записей об ипотеке в адрес ответчика ФИО2 (т.1 л.д. 74-75), что подтверждается направлением письменного заявления в адрес ответчика (т.1 л.д. 76).

Однако, на момент подачи настоящего искового заявления ипотека не погашена, ответчик необоснованно уклоняется от регистрации погашения записи об ипотеке в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН по имуществу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлены соответствующие заявления о государственной регистрации права собственности на имущество на истца, вместе с тем, в связи с непогашением ипотеки на имущество со стороны залогодержателя и фактического отказа от данных действий истец был вынужден ДД.ММ.ГГГГ приостановить регистрационные действия (т. л.д. 78-86).

Возражая против удовлетворения требований, ответчик ФИО2 указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ на электронной площадке в сети «Интернет» по адресу <данные изъяты> состоялись торги №, по реализации недвижимого имущества, которые были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на приобретение данного имущества. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком посредством почтовой связи направлено организатору торгов - ООО «ЦОТ», а также судебному приставу-исполнителю Орехово-Зуевского РОСП ФИО4 и Администрации Орехово-Зуевского г.о. заявление о намерении оставить заложенное имущество за собой. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 лично обратилась в Орехово-Зуевский РОСП с заявлением об оставлении указанного недвижимого имущества, как предмета залога за собой по цене 14739000 рублей с зачетом в счет покупной цены своих требований в размере 12016804рубля 94 копейки. Таким образом, до получения ответа от Администрации Орехово-Зуевского г.о. судебный пристав-исполнитель ФИО7 должна была принять меры к приостановлению торгов по реализации заложенного имущества путем направления соответствующего уведомления в адрес ООО «ЦОТ», с тем, чтобы обеспечить залогодержателю возможность реализации своего права на оставления заложенного имущества за собой. Однако ей этого сделано не было. ДД.ММ.ГГГГг. от залогодержателя в адрес судебного-пристава исполнителя ФИО4 поступило заявление об отзыве заложенного имущества с публичных торгов в целях оставления его за собой. Однако данное заявление залогодержателя оставлено без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГг. в отношении заложенного имущества состоялись повторные публичные торги, в результате которых победителем торгов было признано ООО «ДомИнвест». Ответчик считает, что данные торги были проведены с существенными нарушениями норм действующего законодательства и существенно нарушили ее права как залогодержателя, изъявившего желание воспользоваться своим правом на оставление заложенного имущества за собой.

Определением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было приостановлено до рассмотрения Щелковским городским судом дела № по иску ФИО2 к ООО «ЦОТ» о признании торгов недействительными.

Решением Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 к ООО «ЦОТ», ООО «ДомКлик», судебному приставу-исполнителю Орехово-Зуевского РОСП ГУ ФССП России по Московской области ФИО4 о признании недействительными торгов оставлены без удовлетворения (т.1 л.д. 237-250).

Апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Щелковского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 без удовлетворения (т.2 л.д. 1-15, 25-29).

Решением Федеральной антимонопольной службы по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ жалоба № ООО ПКО «А.СТОРМ» признана необоснованной (т.1 л.д. 230-236).

ДД.ММ.ГГГГ от третьего лица ООО ПКО «А.СТОРМ» и ДД.ММ.ГГГГ от ответчика ФИО2 поступили идентичные ходатайства о приостановлении производства по данному гражданскому делу до разрешения Басманным районным судом г. Москвы гражданского дела по иску ООО «ПКО «А.Сторм» к ООО «ДомИнвест», ООО «ЦОТ» о признании недействительными публичных торгов.

В ходе судебного заседания представители истца возражали о приостановлении производства по данному делу, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Суд, исследовав все обстоятельства в их совокупности, отказал в удовлетворении заявленных ходатайств о приостановлении производства по данному делу, вынес определение, которое было вынесено в протокольной форме в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 224 ГПК РФ.

Разрешая требования, оценивая представленные доказательства согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу, что основанием приобретения права собственности ООО «ДомИнвест» на недвижимое имущество является протокол о результатах торгов и договор купли-продажи, продажа заложенного имущества с публичных торгов влечет прекращение залога на основании закона, при этом истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество, которое приобретено на торгах в установленном законом порядке, по независящим от него причинам, сохранение регистрационной записи об ипотеке нарушает права истца, обязательства истцом выполнены в полном объеме, публичные торги спорного жилого помещения недействительными не признаны, доказательств, опровергающих доводы истца, а также подачи заявлений о прекращении ипотеки в регистрирующий орган, ответчиком не представлено.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Управление Росреестра является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим публично-правовые функции по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведению ЕГРН и предоставлению сведений, содержащихся в нем, то есть не является субъектом материальных отношений, связанных с правами и сделками с недвижимым имуществом, и прав истца не нарушает.

Таким образом, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований, признании права собственности за ООО «ДомИнвест» на приобретенное на торгах имущество и прекращении обременения в виде залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости.

Требования истца о возложении обязанности на Управление Россреестра по Московской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке и записи о переходе права собственности на имущество удовлетворению не подлежат, так как Управление Россреестра по Московской области в качестве ответчика не привлекалось, прав истца не нарушало, в проведении регистрационных действий не отказывало. В данном случае нарушенное право истца восстановлено судом путем признания обременения прекращенным, и указанное решение будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, -

решил:

исковые требования ООО «ДомИнвест» к ФИО2 о признании права собственности на приобретенное на торгах имущество, прекращении ипотеки на объекты недвижимости, возложении обязанности произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке и записи о переходе права собственности на имущество - удовлетворить частично.

Признать право собственности за ООО «ДомИнвест» на приобретенное на торгах имущество: земельный участок общей площадью 3120 кв.м, к/н №, нежилое здание общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилое помещение (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенные по адресу: <адрес>

Прекратить обременение в виде залога (ипотеки) в отношении объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 3120 кв.м, к/н № нежилого здания общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилого помещения (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенных по адресу: <адрес>.

Исковые требования в части возложения обязанности произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке и записи о переходе права собственности на имущество - оставить без удовлетворения.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для прекращения записи об обременении в виде залога (ипотеки) в Едином государственном реестре недвижимости и регистрации записи о переходе права собственности в отношении объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 3120 кв.м, к/н № нежилого здания общей площадью 1388,5 кв.м, к/н №, нежилого помещения (пристройка) общей площадью 1892,2 кв.м, к/н №, расположенных по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке через Орехово-Зуевский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.А. Галушкина

Полный текст изготовлен 31.10.2025.

Судья Е.А. Галушкина