Решение № 2-2782/2018 2-2782/2018~М-2690/2018 М-2690/2018 от 24 октября 2018 г. по делу № 2-2782/2018

№ 2-2782/2018

64RS0047-01-2018-003410-69


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года город Саратов

Октябрьский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Ершова А.А.,

при секретаре судебного заседания Апокине Д.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Фонду жилищного строительства в лице конкурсного управляющего ФИО3 о признании договора заключенным,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к Фонду жилищного строительства в лице конкурсного управляющего ФИО5 о признании договора заключенным.

При рассмотрении спора в связи с заменой конкурсного управляющего ответчика в качестве законного представителя Фонда жилищного строительства был привлечен конкурсный управляющий ФИО3

В обоснование исковых требований истцом указано, что согласно условиям договора долевого участия в строительстве жилого <адрес> от <дата>, заключенного между ФИО6 (как дольщиком) и Фондом жилищного строительства (застройщиком), ответчик в соответствии с договором № аренды земельного участка от <дата>, договором замены стороны в обязательстве от <дата>, договором замены стороны в обязательстве от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №; договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №; договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №, осуществляет строительство двух блок-секций <данные изъяты><данные изъяты>этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения на пересечении <адрес>

Согласно пп. 1.2, 1.3 указанного договора дольщик для оплаты объекта долевого строительства обязуется передать Фонду денежные средства, а Фонд обязуется передать дольщику права на объект долевого строительства в строящемся жилом доме с выделом объекта долевого строительства в натуре - квартиры, указанной в п. 2.1 договора, после ввода дома в эксплуатацию. Запланированная дата сдачи жилого дома – 2 квартал 2010 г.

Согласно п. 2.1 договора Фонд обязуется по окончании расчета передать дольщику имущественные право на объект долевого участия в строительстве - <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже блок-секции <данные изъяты> с номером квартиры (по предварительному плану) <данные изъяты> без учета площадей балконов и лоджий и выделением ее в натуре.

Согласно пп. 3.2, 3.3 договора расчеты производятся в срок до <дата> путем оплаты стоимости объекта долевого строительства в размере 737.115 руб. До окончания расчетов фонд и дольщик составляют двусторонний акт сверки расчетов по договору.

ФИО4 полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата>, а именно оплатил сумму в размере 737.115 руб., актом от <дата> сверки расчетов по договору № от <дата>, согласно которого взаиморасчет между сторонами полностью произведен, актом приема-передачи доли (имущественного права на квартиру), согласно которого истцу передано имущественное право на часть объекта незавершенного строительства - дома, а именно квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на восьмом этаже в строящемся объекте: 8-ми этажном жилом доме, расположенном по адресу: пересечении <адрес>, и о прекращении соответствующего права собственности Фонда жилищного строительства на соответствующую долю в незавершенном строительством доме.

Однако, до настоящего времени договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке до настоящего времени.

Фонд жилищного строительства является застройщиком вышеуказанного многоквартирного жилого дома, выступает стороной в договоре участия в долевом строительстве, и имел право привлекать денежные средства граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> по заявлению ФИО, ФИО к Фонду жилищного строительства о признании должника несостоятельным (банкротом) утверждено мировое соглашение и прекращено производство по делу о признании должника несостоятельным (банкротом), где установлено, что в настоящее время (по состоянию на <дата>) по <данные изъяты> этажному жилому дому, расположенному на пересечении <адрес>, 77% степенью готовности (блок-секции <данные изъяты>), возведены все <данные изъяты> этажей).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> по делу по заявлению конкурсного кредитора – Комитета по управлению имуществом города Саратова, о признании должника – Фонда жилищного строительства, несостоятельным (банкротом) - утвержден конкурсным управляющим должника ФИО5

В целях регистрации договора истец обратился к конкурсному управляющему должника с требованием об участии в подаче документов в регистрирующий орган в установленное время. Однако данное требование оставлено без удовлетворения.

Истец подал в ОП ГАУСО «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг и муниципальных услуг» в Фрунзенском районе г. Саратова необходимый пакет документов, имевшийся у него на руках. Согласно уведомления № от <дата> Управления Росреестра по Саратовской области с <дата> приостановлено осуществление действий по государственной регистрации сделки по следующим причинам:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Указанные основания препятствуют продолжению государственной регистрации.

Учитывая изложенное, истец просит суд признать заключенным договор долевого участия в строительстве жилого <адрес> от <дата> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Фондом жилищного строительства и ФИО6, в отношении <данные изъяты> квартиры по предварительному плану проектной общей площади <данные изъяты> кв.м., расположенной на восьмом этаже в строящемся объекте: <данные изъяты> этажном жилом доме по адресу: пересечение <адрес>.

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 191).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал и дополнительно пояснил, что до настоящего времени спорный договор долевого участия в строительстве не прошёл государственную регистрацию. У истца отсутствует иной способ защиты своего права.

<дата> в рамках процедуры банкротства в Арбитражный суд Саратовской области было подано заявление о включении истца в реестр требований кредиторов с требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и о передачи данной доли.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ранее от представителя ответчика в суд поступили письменные возражения на заявленные истцом требования, в которых отмечено, что решением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> Фонд жилищного строительства признан банкротом и в отношении него введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим является ФИО3 В рамках иска истцом представлена не заверенная плохо читаемая копия договора долевого участия в строительстве, которая не позволяет сделать вывод об обоснованности заявленных требований. Имеющееся уведомление Управления Росреестра по Саратовской области о приостановлении государственной регистрации сделки от <дата> является препятствием для государственной регистрации спорного договора долевого участия в строительстве жилого дома.

Со стороны ответчика не предпринимались попытки признать указанный договор недействительным. Сам истец не обращался к конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений.

Ответчик просит рассмотреть материалы гражданского дела по имеющимся материалам.

Третье лицо Управление Росреестра по Саратовской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, извещалось о времени и месте его проведения надлежащим образом. В своем письменном отзыве отметило, что <дата> истец обращался с заявлением о государственной регистрации сделки (договора участия в долевом строительстве). Однако государственная регистрация была приостановлена, о чём вынесено соответствующее уведомление от <дата>.

Третье лицо Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области явку своего представителя также не обеспечило в судебное заседание, просило рассмотреть дело в его отсутствие.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно представленного истцом договора долевого участия в строительстве жилого <адрес> от <дата>, заключенного между ФИО6 (как дольщиком) и Фондом жилищного строительства (застройщиком), ответчик в соответствии с договором № аренды земельного участка от <дата>, договором замены стороны в обязательстве от <дата>, договором замены стороны в обязательстве от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №; договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №; договором купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в отношении земельного участка с кадастровым номером №, осуществляет строительство двух блок-секций <данные изъяты>-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения на пересечении <адрес>.

Согласно пп. 1.2, 1.3 указанного договора дольщик для оплаты объекта долевого строительства обязуется передать Фонду денежные средства, а Фонд обязуется передать дольщику права на объект долевого строительства в строящемся жилом доме с выделом объекта долевого строительства в натуре - квартиры, указанной в п. 2.1 договора, после ввода дома в эксплуатацию. Запланированная дата сдачи жилого дома – 2 квартал 2010 г.

Согласно п. 2.1 договора Фонд обязуется по окончании расчета передать дольщику имущественные право на объект долевого участия в строительстве - <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже блок-секции <данные изъяты> с номером квартиры (по предварительному плану) <данные изъяты> без учета площадей балконов и лоджий и выделением ее в натуре.

Согласно пп. 3.2, 3.3 договора расчеты производятся в срок до <дата> путем оплаты стоимости объекта долевого строительства в размере 737.112 руб. До окончания расчетов фонд и дольщик составляют двусторонний акт сверки расчетов по договору (л.д. 11-13).

ФИО4 полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от <дата>, а именно оплатил сумму в размере 737.112 руб., актом от <дата> сверки расчетов по договору № от <дата>, согласно которого взаиморасчет между сторонами полностью произведен, актом приема-передачи доли (имущественного права на квартиру), согласно которого истцу передано имущественное право на часть объекта незавершенного строительства - дома, а именно квартиры площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на восьмом этаже в строящемся объекте: <данные изъяты> этажном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, и о прекращении соответствующего права собственности Фонда жилищного строительства на соответствующую долю в незавершенном строительством доме (л.д. 13, 13-оборот).

Таким образом, суд приходит к выводу, что Фонд жилищного строительства является застройщиком вышеуказанного многоквартирного жилого дома, выступает стороной в договоре участия в долевом строительстве, и имел право привлекать денежные средства граждан для участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

До настоящего времени договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке до настоящего времени. Доказательств обратному материалы дела не содержат.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> Фонд жилищного строительства признан банкротом и в отношении него введено конкурсное производство (л.д. 14-17). Определением суда от <дата> конкурсным управляющим назначен ФИО5 (л.д. 18).

<дата> истец направил в адрес конкурсного управляющего телеграмму, в которой просил направить своего представителя для подачи документов для регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от <дата>. Подача документов была назначена на <дата> (л.д. 28, 29).

В связи с неявкой стороны ответчика истцом в одностороннем порядке <дата> были поданы документы для проведения государственной регистрации сделки, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг (л.д. 30), а также подтверждено третьим лицом Управлением Росреестра по Саратовской области в своем письменном отзыве.

Уведомлением Управления Росреестра по Саратовской области № от <дата> государственная регистрация сделки была приостановлена (л.д. 20-27). В качестве оснований для приостановления государственной регистрации сделки указано, что

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

- в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Кроме того, регистрирующий орган отметил, что в настоящее время застройщик признан банкротом, что препятствует государственной регистрации сделки (п. 1 уведомления); срок аренды земельного участка с кадастровым номером № по ранее заключенному договору аренды истёк <дата> (п. 2 уведомления); истёк срок действия разрешения на строительство (п. 3 уведомления); имеются разночтения в сроке передачи объекта долевого строительства по иным заключенным застройщиком договорам (п. 4 уведомления); отсутствуют сведения о конкретном объекте, подлежащим передачи дольщику (п. 5 уведомления); отсутствие заявления Фонда жилищного строительства на государственную регистрацию данного договора (п. 6 уведомления); отсутствие уплаты государственной пошлины (п. 7 уведомления); наличие ареста в отношении земельных участков, на которых ведется строительство (п. 8 уведомления).

Указанные основания явились препятствием для продолжения государственной регистрации сделки (договора долевого участия в строительстве).

Определением Арбитражного суда Саратовской области от <дата> конкурсным управляющим ответчика утверждён ФИО3 (л.д. 184-188).

Решая вопрос об обоснованности заявленных истцом исковых требований, суд учитывает следующее.

Согласно ст. 8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пп. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 2 указанного закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшей в момент заключения спорного договора, государственная регистрация прав проводится на основании заявлений сторон договора или уполномоченного ими лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно ч. 1 ст. 48 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 304-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Из анализа норм действующего законодательства, а также исходя из положений Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, следует, что договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, при том, что из представленных доказательств, следует, что стороны выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

До настоящего момента договор долевого участия в строительстве многоквартирного <адрес> от <дата> государственную регистрацию не прошёл. Данные обстоятельства сторонами не оспаривались и подтверждаются представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 35, 36-165).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении зарегистрированных прав по земельному участку с кадастровым номером №, на котором ведется строительство многоквартирного дома, по состоянию на <дата> также не содержит информации о регистрации договора долевого участия в отношении однокомнатной квартиры на <данные изъяты> этаже строящегося многоквартирного дома площадью <данные изъяты> кв.м. с проектным номером <данные изъяты>.

Сведений о каких-либо притязаний в отношении указанного объекта долевого строительства со стороны третьих лиц у застройщика также отсутствуют.

Факт подлинности представленного истцом для государственной регистрации договора № от <дата> в рамках спора не оспаривался. Данное обстоятельство также не послужило основанием для приостановления государственной регистрации сделки в Управлении Росреестра по Саратовской области. Заявлений о подложности доказательств (договора) от ответчика в суд также не поступало.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, истец обязательства по участию в долевом строительстве квартирного дома исполнил в полном объеме (внес денежные средства застройщику), иные лица права на спорную квартиру не заявляют, жилое помещение является объектом незавершенного строительства, до настоящего времени не передано кому-либо в пользование. Сам же договор долевого участия не зарегистрирован в установленном Законом порядке ввиду уклонения застройщика от обязанности, предусмотренной Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ. Данные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности заявленных исковых требований и об их удовлетворении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать заключенным договор долевого участия в строительстве жилого <адрес> от <дата> на земельном участке с кадастровым номером №, заключенный между Фондом жилищного строительства и ФИО6 в отношении <данные изъяты> квартиры по предварительному плану № проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже в строящемся объекте: <данные изъяты> этажном жилом доме по адресу: пересечение <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.А. Ершов

Мотивированный текст решения изготовлен 30 октября 2018 года.