Решение № 3А-207/2022 3А-207/2022~М-86/2022 М-86/2022 от 13 апреля 2022 г. по делу № 3А-207/2022

Дело №3а-207/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000090-87


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль

13 апреля 2022 года


Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Ярославский комбинат технических тканей «Красный Перекоп» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество «Ярославский комбинат технических тканей «Красный Перекоп» (далее – АО «Комбинат Красный Перекоп») обратилось с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 17 461 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 786 000 (одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей;

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 13 990 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 024 000 (восемь миллионов двадцать четыре тысячи) рублей;

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 963 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 363 000 (девять миллионов триста шестьдесят три тысячи) рублей;

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 17 150 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 446 000 (девять миллионов четыреста сорок шесть тысяч) рублей;

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 68 648 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 28 690 000 (двадцать восемь миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей;

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 42 131 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 21 007 000 (двадцать один миллион семь тысяч) рублей;

- установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 45 773 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 22 449 000 (двадцать два миллиона четыреста сорок девять тысяч) рублей.

Заявление обосновано тем, что АО «Комбинат Красный Перекоп» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данных объектов. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18 октября 2021 составляет 11 786 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 8 024 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 9 363 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 9 446 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 28 690 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 21 007 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 22 449 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18 октября 2021 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 27 октября 2021 года №АЗУ-76/2021/000804 и составила 16 680 667,91 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 10 847 846 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 13 153 110,20 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 13 298 110 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 48 919 937,76 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 36 989 332,76 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 40 186 863,08 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Комбинат Красный Перекоп» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Комбинат Красный Перекоп» является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка площадью 17 461 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 13 990 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 16 963 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 17 150 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 68 648 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 42 131 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 45 773 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО «Комбинат Красный Перекоп» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, № не вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18 октября 2021 года утверждена актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» от 27 октября 2021 года №АЗУ-76/2021/000804 и составила 16 680 667,91 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 10 847 846 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 13 153 110,20 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 13 298 110 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 48 919 937,76 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 36 989 332,76 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 40 186 863,08 рублей.

Административным истцом представлен Отчет, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18 октября 2021 составляет 11 786 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 8 024 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 9 363 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 9 446 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 28 690 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 21 007 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ту же дату – 22 449 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участком с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №.

Рыночная стоимость земельных участков рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет административным ответчиком Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области указано, что оценщиком не была применена корректировка на асфальтирование подъездного пути к участку. По мнению Департамента ввиду того, что у объектов-аналогов в отличие от объекта оценки отсутствует твердое асфальтовое покрытие на подъездных путях к земельному участку, необходимо применять корректировку 1,16.

Далее Департамент указывает, что при введении корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций оценщиком не произведена корректировка на теплоснабжение.

Суд не находит оснований согласиться с обоснованностью возражений в указанной части.

Как следует из Отчета и дополнительных пояснений оценщика, в данном случае оценщик руководствовалась пунктом 20 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» и исходила из того, что объекты-аналоги являются условно свободными.

Исходя из правил бухгалтерского учета, а также оценочной литературы, учитывая, что асфальтирование земельного участка является элементом его благоустройства, оценщика полагает, что учитывать в стоимости земельного участка наличие асфальтирования необоснованно.

Оценщиком также сделаны выводы о том, что для земельных участков под индустриальную застройку наличие теплоснабжения не является ценообразующим фактором, следовательно, применение корректировки не требуется.

Оснований не согласиться с этими выводами оценщика не имеется, так как они не содержат противоречий, носят экономически обоснованный характер, постановлены в пределах компетенции оценщика.

Из Отчета следует, что оценщиком в качестве аналогов отобраны три объекта, расположенные в городе Ярославль, – земельный участок по улице Промышленная (в районе дома 98) – аналог 1, земельный участок по Промышленному шоссе, дом 45а – аналог 2, земельный участок по Волгостроевской набережной, дом 25 – аналог 3.

Отчет об оценке, в соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, содержит соответствующие выводы оценщика, описание действий оценщика при анализе рынка, обоснование критериев и порядка отбора аналогов, а также отказа от использования невключенных в расчет выявленных объектов.

Анализируя ценообразующие характеристики аналога 1 (<...>), оценщик пришла к выводу о том, что он расположен в районе крупных автомагистралей города.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объекта – аналога, изображениями карты города Ярославля, данными публичной кадастровой карты. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что данный аналог расположен в промышленной зоне города.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объектов оценки и аналогов, у суда не имеется.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что аналог №3 не может выступать в качестве аналога при расчете рыночной стоимости объекта оценки, так как данный земельный участок находится в зоне рекреации, а также в связи с тем, что указанный аналог находится на окраине города.

Суд полагает, что приведенные доводы административного ответчика о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из Отчета об оценке следует, что оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся ил предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка; ид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта; экономически характеристики; наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В случае установления расхождения свойств объекта оценки с аналогами по указанным элементам сравнения, оценщиком применялись корректировки к ценам аналогов.

При исследовании аналога 3 оценщик пришла к выводу о том, что он относится к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, а также является сопоставимым по основным ценообразующим факторам. В связи с расположением аналога 3 на окраине города к нему была применена повышающая корректировка на местоположение.

Приведенные выводы оценщика вполне в Отчете обоснованы копиями соответствующих объявлений о продаже данных аналогов, идентификацией их местоположения на карте города Ярославля. Соответствующие выводы в Отчете подробно изложены. Постановка указанных выводов в соответствии с законодательством об оценочной деятельности относится к компетенции оценщика.

В связи с этим, суд полагает, что Отчет в указанной части в полной мере соответствует требованиям статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 11, 22, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Иных возражений относительно обоснованности Отчетов лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на их соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчетах последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенных в Отчете величин рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда не имеется.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения АО «Комбинат Красный Перекоп» с настоящим административным иском в суд – 10 марта 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества Ярославский комбинат технических тканей «Красный Перекоп» удовлетворить.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 17 461 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 11 786 000 (одиннадцать миллионов семьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 13 990 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 024 000 (восемь миллионов двадцать четыре тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 16 963 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 363 000 (девять миллионов триста шестьдесят три тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 17 150 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 446 000 (девять миллионов четыреста сорок шесть тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 68 648 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 28 690 000 (двадцать восемь миллионов шестьсот девяносто тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 42 131 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 21 007 000 (двадцать один миллион семь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 18 октября 2021 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 45 773 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 22 449 000 (двадцать два миллиона четыреста сорок девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 10 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 апреля 2022 года