Решение № 2-1762/2019 2-67/2020 2-67/2020(2-1762/2019;)~М-1651/2019 М-1651/2019 от 13 января 2020 г. по делу № 2-1762/2019

66RS0051-01-2019-002594-40


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Серов 14 января 2020 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Воронковой И.В., при секретаре судебного заседания Беркутовой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-67/2020 по иску

ООА СГО «КУМИ» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении земельного участка

с участием представителя истца – ФИО2 действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия по 31.01.2021

УСТАНОВИЛ:

ООА СГО «КУМИ» обратилось в Серовский районный суд <адрес> с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и его освобождении.

В обоснование заявленных требований указало, что истцу на основании договора аренды, срок действия которого неоднократно продлевался, был предоставлен для целей индивидуального жилищного строительства земельный участок кадастровый №::0226003:81, площадью 1 154 кв.метра, по адресу: <адрес>. В тоже самое время, ФИО1 не выполнила условия договора аренды относительно строительства жилого помещения, то есть не использовала земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на заявленных требованиях настаивала, просила удовлетворить по тем доводам, которые изложены в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 относительно заявленного иска возражала, просила отказать в его удовлетворении по доводам возражения в письменной форме, согласно которого на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, в виде фундамента, при том, что оформить на него свои права не может из-за того, что в договоре аренды указан срок его действия, из-за чего различные органы отказывают в оформлении необходимых документов, в том числе продлении разрешения на строительство. Дополнительно отметила, что своевременно завершить строительство воспрепятствовало состояние земельного участка, а именно грунта, который заболочен, и обычный фундамент проваливался, в связи с чем были вынуждены строить фундамент на сваях, затраты для неё и семьи понесены значительные, согласно отчета об оценке, стоимость вложенных в фундамент средств составила около 200 000 рублей. Кроме этого указала, что длительное время имела материальные затруднения, которые вызвали приостановление строительства, тогда как в настоящее время предпринимает меры для продажи, доставшейся по наследству квартиры, средств от продажи которой будет достаточно для завершения строительства. Указала администрации на заключение договора аренды для завершения строительства. Отметила, что задолженности по арендной плате не имеет.

Суд, заслушав объяснение представителя истца, ответчика, оценив доказательства по делу на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

В силу положений п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № был заключен без проведения торгов до вступления в силу изменений в Земельном кодексе Российской Федерации.

В силу п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее на момент заключения договора законодательство не предусматривало запрет на его возобновление после истечения срока действия.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13), было вынесено постановление главы администрации Серовского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ N157 (л.д.15), и между Муниципальным образованием Серовский городской округа, в лице ООА СГО «КУМИ» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 1 154 кв.метра, с кадастровым номером 66:61::0226003:81, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального строительства сроком на до ДД.ММ.ГГГГ (далее - договор аренды земельного участка) (л.д.16-17).

В последующем, на основании заявлений ФИО1 соответствующего содержания (л.д.19,21), срок действия договора аренды земельного участка неоднократно продлевался дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ – до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20), дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ – до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.22).

Все указанные соглашения прошли государственную регистрацию, что подтверждают материалы регистрационного дела, запрошенные судом.

Новые нормы о предоставлении земельного участка на основании торгов, введены в действие в Земельный кодекс Российской Федерации с ДД.ММ.ГГГГ, тогда как договор аренды с ФИО1 заключен ДД.ММ.ГГГГ и не предусматривает запрета, либо иных норм, которые могли бы быть истолкованы судом на основании ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, о невозможности возобновления договора по истечении срока его действия.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № является возобновленным на неопределенный срок.

Если договор заключен на неопределенный срок, то на основании положений ст.ст.433, 452, 453, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации.

Как следует из содержания иска, сторона истца не оспаривает, что договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на дату рассмотрения дела в суде является действующим договором, так как истцом заявлено требование о его расторжении.

Сторона истца в обоснование заявленного требования о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ссылается на то факт, что земельный участок не используется в указанных в договоре аренды целях, равно на отсутствие зарегистрированных прав на недвижимое имущество в виде жилого дома на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ при осмотре указанного выше земельного участка специалистами ООА СГО «КУМИ» было установлено, что на предоставленном ФИО1 в аренду земельном участке имеется конструкция на сваях типа фундамент, участок огорожен (л.д.23-25).

Согласно акта осмотра № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-32) специалистами ООА СГО «КУМИ» было установлено, что на предоставленном ФИО1 в аренду земельном участке имеется конструкция на сваях типа фундамент, участок огорожен, срок аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, в течение срока действия договора аренды не осуществлено строительство жилого дома, разрешение на ввод объекта жилого дома в эксплуатацию не выдавалось.

В связи с указанным, ДД.ММ.ГГГГ ООА СГО «КУМИ» обратилось к ФИО1 с заявлением о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, указав в его обоснование, что в течение 10 лет земельный участок не использовался в целях, для которых он был представлен. Данное уведомление предложено считать уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка (л.д.39-40).

Ответчик ФИО1, не согласившись с указанным уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка, направила в адрес ООА СГО «КУМИ» заявление, указав, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, намерена заключить однократно договор аренды для завершения строительства на основании подп.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.41).

После получения указанного ответа от ФИО1 истец обратился в суд с соответствующим исковым заявлением, настаивая на том, что ответчик не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

На основании п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п.2.1.4 договора аренды земельного участка арендодатель, в частности, имеет право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении в установленном порядке договора при таких существенных нарушениях его условий, как использование земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием, неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение сроков, установленных уполномоченным органом власти.

П.1 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п.2 ст.7 Земельного кодекса Российской Федерации указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст.42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

При указанном суд отмечает, что как в уведомлении о расторжении договора аренды, так и по тексту искового заявления, истец ссылается именно на неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определения от ДД.ММ.ГГГГ N2317-О, ДД.ММ.ГГГГ №-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абз.6 подп.1 п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

Ответчик при рассмотрении дела указала, что при продлении срока действия договора аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ она не успела завершить строительство в связи с наличием материальных затруднений, при том, что сумма вложений в строительство фундамента для неё явилась значительной, так как из-за состояния заболоченности земельного участка она была вынуждена строить фундамент на сваях, земельный участок газифицирован, задолженности по аренде земельного участка, включая истекший период 2019 года, она не имеет.

Кроме этого, суд отмечает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст.452 Кодекса).

В силу ч.3 ст.619 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу ч.3 ст.619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, так как ч.3 ст.619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п.2 ст.452 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что истец не обращался к арендатору ФИО1 с письменным предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст.619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а только направил заявление о расторжении договора аренды земельного участка.

Также суд отмечает, что исходя из срока действия договора аренды земельного участка с дополнительными соглашениями к нему, последний был заключен на срок более, чем 5 лет.

В случае досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст.450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В соответствии с п.4 ч.2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 настоящего Кодекса, к числу которых относится неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Суд отмечает, что договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

Как следует из материалов дела, ответчик, при рассмотрении дела ссылалась на наличие объективных обстоятельств, исключавших расторжение договора аренды, в том числе, что по истечении срока аренды ДД.ММ.ГГГГ она находилась с семьей в затруднительном материальном положении, имеет намерение достроить жилой дом, в настоящее время завершено строительство фундамента, равно истец участвовала в несении затрат по газификации земельного участка, что подтверждают фотографии, на который видно прохождение газовых труб по земельному участку.

Из материалов дела следует, что задолженность по арендной плате погашена ответчиком в процессе рассмотрения дела, относительно чего в материалы дела представлены платежные документы (л.д.128-130). Следовательно, задолженность по спорному договору аренды отсутствует, факт ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по оплате за пользование земельным участком на момент обращения с иском в суд истцом не подтвержден.

Из обстоятельств дела следует, что истец заключала дополнительные соглашения к договору аренды, в том числе ДД.ММ.ГГГГ (то есть до вступления в законную силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N171-ФЗ, до ДД.ММ.ГГГГ), дополнительное соглашение не было заключено в рамках п.21 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для завершения возведения объекта незавершенного строительства (ссылок на это в дополнительном соглашении нет), следовательно, оснований полагать, что истцом уже использовалось право первоочередного заключения договора аренды на новый срок, не имеется.

Истец, получивший спорный участок в аренду для строительства до ДД.ММ.ГГГГ, вправе получить этот участок в аренду без торгов на срок три года.

Таким образом, судом не установлено фактических и правовых оснований для удовлетворения иска, в связи с чем в его удовлетворении следует отказать.

Истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем и при отказе в удовлетворении иска оснований для взыскания государственной пошлины не имеется (ст.103 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ООА СГО «КУМИ» к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, освобождении земельного участка – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.

Судья Серовского районного суда И.В. Воронкова

Мотивированное решение в окончательной форме

составлено 20.01.2020

Судья Серовского районного суда И.В. Воронкова