Решение № 2-3403/2017 2-3403/2017~М-2942/2017 М-2942/2017 от 23 октября 2017 г. по делу № 2-3403/2017

отметка об исполнении решения дело № 2-3403/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 октября 2017 г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе судьи Стадниковой Н.В.,

при секретаре Байдалиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области к ФИО1 о взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании неустойки, указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области и ФИО2 подписан договор № 20 аренды земельного участка, находящегося в государственной не разграниченной собственности. Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого помещения. Срок договора аренды установлен с 01.01.2008 по 01.11.2008 (пункт 1.1. договора). Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Арендатор принял земельный участок без каких- либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 2 статьи 26 ЗК РФ). По истечении срока действия договора Арендатор не отказался от исполнения договора, не возвратил Арендодателю земельный участок по акту приема-передачи, к тому же, продолжал пользоваться им после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя. Следовательно, в силу части 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности с ДД.ММ.ГГГГ (№ государственной регистрации: № на магазин, расположенный на вышеуказанном земельном участке предназначенного для эксплуатации указанного нежилого помещения, перешло в собственность ФИО1

Ссылаясь на 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Плату в форме земельного налога вносят собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду.

Поскольку между предыдущим собственником магазина, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО2 и администрацией Котельниковского муниципального района Волгоградской области заключен договор аренды земельного участка № 20 от 04.03.2008, то соответственно, у ответчика с момента регистрации перехода права собственности на магазин приобретено право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и у ФИО2, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений, в виде составленного самостоятельного договора аренды (пункт 14 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства").

Как следует из пункта 2.3. договора аренды земельного участка № 20 от 04.03.2008, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1 %.

По состоянию на 15.05.2017 задолженность с 01.01.2016 по внесению арендных платежей составляла 22554, 73 рублей, неустойка на момент предъявления претензии от 27.07.2017 № 05-05/336 за нарушение сроков внесения платежей составляла 74777, 81 рублей. Претензия ответчиком получена 14.08.2017.

Указанные требования в претензии ответчиком частично исполнены, а именно 21.08.2017 задолженность по арендной плате погашена полностью Требование об уплате неустойки проигнорировано, до настоящего момента не исполнено.

В иске истец просил взыскать с ФИО1 задолженность по неустойке за период с 11.01.2016 по 27.07.2017 в размере 74777, 81 рублей.

В судебное заседание 24.10.2017 представитель истца не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, на иске настаивал.

Ответчик в судебное заседание 24.10.2017 явился, исковые требования не признал, указав, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрела у ФИО2 нежилое помещение - магазин, расположенный по адресу: <адрес> - площадью № кв.м. Земельный участок общей площадью № кв.м. предоставлялся продавцу в соответствии с Договором № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ, пролонгированном на неопределенный срок, обязательства по которому перешли на ответчика, как на покупателя и собственника нежилого помещения в будущем. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика поступила претензия о необходимости внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 15.05.2017 в размере 22 554,73 рублей и неустойки в размере 74 777,81 рублей, основанной на п.2.6. Договора, эквивалентной 1% за каждый день просрочки. При этом пункт 2.6. Договора аренды является правом арендодателя, а не обязанностью. Более того, пунктом 5.1. Договора аренды предусмотрено, что в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательств (в данном случае - обязанности по внесения арендной платы ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца) другая сторона направляет письменное уведомление о нарушении обязательств. В случае неустранения нарушения в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право обратиться в суд. Никаких предварительных уведомлений ответчик не получала. Администрация, начиная с года, т.е. с даты первого непоступления ежемесячной арендной платы, знала или должна была знать, что обязательство по договору нарушено. Однако, невзирая на неоднократное нарушение со стороны ответчика обязательств по Договору аренды, на протяжении длительного периода времени, по неизвестным и непонятным причинам не предпринимает никаких действий для восстановления своего нарушенного права. 18.08.2017 после получения претензии ответчик внес на расчетный счет арендодателя денежные средства в необходимом размере 22554,.73 рублей. По мнению ответчика, нарушен досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный Договором аренды, и истец не праве был обращаться с иском в суд по истечении 21 календарный день, в связи с чем заявленные исковые требования должны быть оставлены без рассмотрения. Также истец сослался на положения ст.333 ГК РФ, указав, что убытки по претензии были погашены, неустойка в размере 74 777,81 рублей явно несоразмерна основному обязательству в размере 22 554,73 рублей и свидетельствует о необоснованной выгоде истца при длительном бездействии Администрации на получение арендной платы.

Выслушав ответчика, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 27.02.2015 по договору купли-продажи приобрела у ФИО2 нежилое помещение - магазин, расположенный по адресу: <адрес> - площадью 88,5 кв.м. Земельный участок общей площадью № кв.м предоставлялся продавцу в соответствии с Договором № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1.1. договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации нежилого помещения. Срок договора аренды установлен с 01.01.2008 по 01.11.2008 (пункт 1.1. договора). Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи. Арендатор принял земельный участок без каких- либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами. Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 2 статьи 26 ЗК РФ). По истечении срока действия договора Арендатор не отказался от исполнения договора, не возвратил Арендодателю земельный участок по акту приема-передачи, к тому же, продолжал пользоваться им после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя. Следовательно, в силу части 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, на ответчика распространяются все условия договора от 04.03.2008 N 20 аренды земельного участка, заключенного истцом с ФИО2, в т.ч. и условие о размере неустойки.

Из п. 2.6 договора аренды земельного участка следует, что за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатор уплачивает неустойку в размере 1%.

Таким образом, у ответчика возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем Администрацией Котельниковского муниципального района <адрес> правомерно начислена арендная плата по условиям договора.

Относительно взыскания неустойки суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статья 333 ГК РФ предоставляет суду право уменьшить неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 ГК РФ суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные стороной имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые участники обязательства вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Ответчик, заявляя о применении положений статьи 333 ГК РФ, указал на явную несоразмерность неустойки сумме арендной платы и высокий ее процент.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также с принципом состязательности.

Кроме того, необоснованное уменьшение неустойки судами позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам.

Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Суд при вынесении решения учитывал, что истцом начислена неустойка в сумме 74777,81 рублей на сумму основного долга по арендной плате в размере 22554,73 рублей.

Разрешая данное ходатайство, суд принял во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение суммы неустойки с суммой задолженности, которую в досудебном порядке оплатила ответчик, длительность неисполнения обязательства; высокий процент неустойки, и полагает возможным в порядке ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки по договору аренды от 04.03.2008 до 15000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст.197-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка в сумме 15000 рублей.

В остальной части Администрации Котельниковского муниципального района Волгоградской области отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в сумме 600 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение суда в окончательной форме составлено 30.10.2017.

Федеральный судья ПОДПИСЬ