Решение № 2-872/2026 2-872/2026~М-111/2026 М-111/2026 от 5 апреля 2026 г. по делу № 2-872/2026

Дело № 2-872/2026 Копия

УИД 54RS0018-01-2026-000209-44


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 апреля 2026 года г. Искитим Новосибирской области

Суд первой инстанции - Искитимский районный суд Новосибирской области

в с о с т а в е:

председательствующий судья Захарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Безматерных О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Быстровского сельсовета Искитимского района Новосибирской области о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, просит: признать право собственности за ФИО1, Дата года рождения, на жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, общей площадью Номер кв.м.

Требования мотивирует тем, что 17 ноября 2007 года истец приобрел но договору купли-продажи у ... жилой дом со строениями и земельный участок площадью, расположенные по адресу <Адрес>. Истцу были переданы продавцом документы, в том числе - карта (план) границ земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес>, с координатами, утвержденная Управлением Роснедвижимости по НСО Искитимский район 27.07.2005 г., где определены границы земельного участка. Указанный земельный участок был огорожен, и истец добросовестно считал, что приобретает право собственности на всю огороженную территорию, так как при покупке, продавец указал, что владеет всей территорией.

Согласно п. 3 договора, продаваемый земельный участок имел кадастровый Номер, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. Указанный участок был огорожен, и истец, как покупатель, разумно и добросовестно полагал, что приобретает в собственность весь земельный участок в существующих границах ограждения, необходимый для обслуживания и использования жилого дома.

В период с 2007 по 2010 год истец, будучи уверенным в своем праве на использование всей огороженной территории, за свой счет и своими силами возвел на части данного земельного участка новый жилой дом для круглогодичного проживания. Факт возведения и ввода дома в эксплуатацию в 2010 году подтверждается информационной справкой ООО «Агентство кадастровых работ и оценки недвижимости». Согласно поэтажному плану, общая площадь дома составляет Номер кв.м. Разрешение на строительство истец не оформлял, так как ему пояснили, что если земельный участок в собственности, то жилой дом оформляется по «упрощенной системе» и разрешительная документация не нужна.

В дальнейшем, при попытке оформить право собственности на возведенный жилой дом, истец столкнулся с правовой неопределенностью, выяснилось, что фактически используемый им земельный участок, на котором расположен новый дом, с кадастровым номером Номер площадью Номер кв. м., не был отражен в правоустанавливающих документах по сделке 2007 года. Тем не менее, данный участок всегда находился в пределах огороженной территории, приобретенной у ..., и истец добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным, считая его частью купленной земли.

Согласно выписке из ЕГРН, участок с кадастровым номером Номер поставлен на кадастровый учет, имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». При этом сведения о зарегистрированных правах на него отсутствуют, а статус записи гласит: «Объект недвижимости снят с кадастрового учета 10.10.2018».

Истец с супругой, ФИО2 (так как данное имущество было приобретено в браке - режим совместной собственности) неоднократно обращались в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области с заявлениями о предоставлении указанного земельного участка в аренду или собственность. В ответах Департамента содержались отказы по различным формальным основаниям (отсутствие оснований для предварительного согласования, отсутствие статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий, поступление заявлений от других лиц), однако ни в одном из них не оспаривался факт фактического владения и использования земельного участка истцом для размещения его жилого дома. Аукцион ДИиЗО НСО так и не провел, в связи с тем обстоятельством, что данный участок обременен объектом (возведенным истцом, жилым домом), истцу рекомендовано было обратиться в суд, для оформления права собственности на объект.

Истец считает, что все предусмотренные законом условия для признания за ним права собственности на жилой дом соблюдены: он является лицом, осуществившим постройку. Дом возведен лично истцом на приобретенной им огороженной территории. Доказательствами являются информационная справка и заключение строительно-технической экспертизы. Постройка возведена на земельном участке, который не находится в собственности истца, но в отношении которого он имеет правовые основания для использования. Истец добросовестно владел и использовал весь огороженный земельный участок, включая спорную часть, более 18 лет, полагая его своим на основании договора купли-продажи от 2007 года. Жилой дом соответствует параметрам строительства, установленным документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки. Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», что допускает размещение жилого дома. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Заключение строительно-технической экспертизы ООО «Архитектура, строительство, дизайн» однозначно подтверждает, что жилой дом является объектом капитального строительства, пригодным для круглогодичной эксплуатации; его несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии, а само строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Пункт 6 экспертного заключения прямо указывает: «Размещение жилого дома... не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Признание права собственности на жилой дом необходимо истцу для дальнейшего выкупа земельного участка под жилым домом, в соответствии с действующим законодательством и для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на жилой дом не позволяет истцу свободно осуществить права собственника, т.е. распорядиться имуществом по своему усмотрению (продать, подарить, завещать и т.д.).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО3, действующую на основании доверенности от 03.03.2026 г.

Представитель истца – ФИО3 в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования в полном объёме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика – администрации Быстровского сельсовета Искитимского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя, своего мнения по заявленным исковым требованиям не выразил.

Третье лицо ФИО2, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель третьего лица – Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что признание права собственности на возведенный истцом объект возможно только при соблюдении всех условий, требуемых законом, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка, соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый п. 2. абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4,7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 2 статьи 4 ГК РФ) (пункт 40 Постановления № 44).

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 3 пункта 41 Постановления № 44, арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления № 44, при возведении; объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен; как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого, не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 43 Постановления 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, которых может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых, дотаскается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац второй пункта 44 постановления Пленума № 44).

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Установлено, что 17 ноября 2007 года истец приобрел по договору купли-продажи у ... жилой дом со строениями и земельный участок площадью, расположенные по адресу <Адрес>. Истцу были переданы продавцом документы, в том числе - карта (план) границ земельного участка, расположенного по адресу: НСО, <Адрес>, с координатами, утвержденная Управлением Роснедвижимости по НСО Искитимский район 27.07.2005 г., где определены границы земельного участка. Указанный земельный участок был огорожен, и истец добросовестно считал, что приобретает право собственности на всю огороженную территорию, так как при покупке, продавец указал, что владеет всей территорией.

Согласно п. 3 договора, продаваемый земельный участок имел кадастровый Номер, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. Указанный участок был огорожен, и истец, как покупатель, разумно и добросовестно полагал, что приобретает в собственность весь земельный участок в существующих границах ограждения, необходимый для обслуживания и использования жилого дома.

В период с 2007 по 2010 год истец, будучи уверенным в своем праве на использование всей огороженной территории, за свой счет и своими силами возвел на части данного земельного участка новый жилой дом для круглогодичного проживания. Факт возведения и ввода дома в эксплуатацию в 2010 году подтверждается информационной справкой ООО «Агентство кадастровых работ и оценки недвижимости». Согласно поэтажному плану, общая площадь дома составляет Номер кв.м.

Разрешение на строительство истец не оформлял, считал, что если земельный участок в собственности, то жилой дом оформляется по «упрощенной системе» и разрешительная документация не нужна.

В дальнейшем, выяснилось, что фактически используемый истцом земельный участок, на котором расположен новый дом, с кадастровым номером Номер площадью Номер кв. м., не был отражен в правоустанавливающих документах по сделке 2007 года. Тем не менее, данный участок всегда находился в пределах огороженной территории, приобретенной у ..., и истец добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным, считая его частью купленной земли.

Таким образом, в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом является самовольной постройкой.

Согласно выписке из ЕГРН, участок с кадастровым номером Номер поставлен на кадастровый учет, имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». При этом сведения о зарегистрированных правах на него отсутствуют, а статус записи «Объект недвижимое снят с кадастрового учета 10.10.2018».

Истец неоднократно обращался в ДИЗО НСО за получением земельного участка, на котором возвещена самовольная постройка, однако ему было отказано, аукцион ДИЗО НСО не провел, в связи с тем что участок обременен объектом, возведенным истцом жилым домом.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд считает, что все предусмотренные законом условия для признания за истцом права собственности на жилой дом соблюдены, хотя объект недвижимости возведен истцом, как он считал на приобретенной им огороженной территории, что подтверждается информационной справкой и заключением строительно-технической экспертизы, постройка возведена на земельном участке, который не находится в собственности истца, однако истец добросовестно владел и использовал весь огороженный земельный участок, включая спорную часть, более 18 лет, полагая его своим на основании договора купли-продажи от 2007 года, жилой дом соответствует параметрам строительства, установленным документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также обязательным требованиям к параметрам постройки, что подтверждается выпиской из ЕГРН, земельный участок имеет категорию «земли населенных пунктов» и вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», что допускает размещение жилого дома. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключение строительно-технической экспертизы ООО «Архитектура, строительство, дизайн» - жилой дом является объектом капитального строительства, пригодным для круглогодичной эксплуатации; его несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии, а само строение не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследованные судом письменные материалы дела, признаются судом относимыми, допустимыми, достоверными, а в совокупности взаимосвязанными и достаточными для разрешения дела.

Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтверждаются письменными материалами дела.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным признать право собственности за ФИО1, Дата года рождения, на жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, общей площадью Номер кв.м.

Руководствуясь ст. ст. 198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Быстровского сельсовета Искитимского района Новосибирской области о признании права собственности, удовлетворить.

Признать право собственности за ФИО1, Дата года рождения, на жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес>, общей площадью Номер кв.м.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья подпись Т.В. Захарова

Оригинал подлинника решения находится в материалах дела № 2-872/2026