Решение № 2-1719/2020 2-1719/2020~М-961/2020 М-961/2020 от 7 июля 2020 г. по делу № 2-1719/2020

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

7 июля 2020 года Гагаринский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Гавуры О.В.,

секретарь судебного заседания ФИО2,

при участии:

представителей истца ФИО6, ФИО5,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью ФИО7 о взыскании потери рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

В марте 2020 года ФИО1 обратился с настоящим иском в суд, просил суд взыскать с ООО ФИО8 величину материального ущерба объекта долевого строительства в размере 2 521 900 рублей.

Свои требования мотивировал тем, что согласно положениям Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью ФИО9 застройщик обязан был передать участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Однако, фактически комплекс апартаментов не соответствует заявленным в договоре характеристикам: отсутствует бассейн и теннисные корты, качество спортивной площадки неудовлетворительное, отсутствует спуск к пляжу, паркинг не соответствует количеству апартаментов, территория земельного участка не благоустроена. На придомовой территории размещена свалка строительного мусора. Инженерные коммуникации работают с перебоями. Вода подается из скважин разведывательного бурения, без оформления необходимых документов на пользование недрами. Потребность в воде комплекса не обеспечена. Водоснабжение апартаментов поддерживается в аварийном режиме привозной водой, которая заливается в специальный резервуар. Канализирование осуществляется с помощью локальных очистных сооружений, которые располагаются в низкой точке мыса, в результате чего периодически возникает их подтопление, а неочищенные стоки всплывают на поверхность. Насосная электроника расположена на улице, защита от дождя и ветра отсутствует.

Истец, приобретая апартамент № в спальном корпусе № на 4-м этаже рассчитывал, что перед окнами его апартамента будут отсутствовать здания и сооружения, что будет иметь свободный, успокаивающий вид на море. Строительство четырёхэтажного ресторанного комплекса привело к тому, что часть апартаментов, включая объект истца, недополучили или потеряли вид из окон на море, что является важным ценообразующим фактором для подобной недвижимости.

Поскольку комплекс апартаментов не соответствует заявленным характеристикам, это значительно снижает рыночную стоимость объекта, в связи с чем, истец полагает, что ему нанесен материальный ущерб, за взысканием которого он и обратился в суд.

Истец в судебное заседание не явился, уведомлялся судом надлежаще, направил в суд своих представителей.

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали, по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика просил отказать в заявленных требованиях, считая их необоснованными.

Заслушав пояснения лиц, прибывших в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2).

Согласно абз. 8 статьи 12 ГК РФ одним из способов нарушенного права признается возмещение убытков.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 5 ст. 8 №214-ФЗ предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО ФИО10 заключен Договор № о долевом участии в строительстве, в соответствии с пунктом 1.1 которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением третьих лиц осуществить строительство следующего Объекта: рекреационного комплекса, размещаемого на земельных участках, расположенных по адресу: г. Севастополь, <адрес><адрес>, (кадастровый номер земельного участка №), размещаемый на земельном участке площадью 4 га, и после ввода в эксплуатацию указанного Объекта строительства передать Участнику с собственность Объект долевого строительства: апартамент № строительный корпус № на 4 этаже вышеуказанного Объекта, а Участник обязуется оплатить предусмотренную Договором цену и принять Объект долевого строительства у Застройщика.

Объект долевого строительства (спальный корпус) введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности у истца возникло, на основании решения Гагаринского районного суда города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ, по делу №.

Решением Гагаринского районного суда города Севастополя по делу № от ДД.ММ.ГГГГ и решением Гагаринского районного суда города Севастополя по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по искам истца к ООО ФИО11 взыскана неустойка за задержку по передаче Объекта строительства в размере 300 000, 00 рублей и 100 000, 00 рублей соответственно.

При этом, размер неустойки исчислялся из суммы, указанной в Договоре.

Представитель истца в обоснование своих требований указывал, что согласно проектной документации Объекта строительства «Строительство и обслуживание рекреационного комплекса по <адрес>, участок <адрес>, г. Севастополь», а также согласно выписке из протокола № открытого заседания Президиума Градостроительного Совета от ДД.ММ.ГГГГ, на территории рекреационного комплекса должна быть реализована инфраструктура микрорайона Фиолент - водоснабжение, электроснабжение, строительство сервитутной автодороги, бассейна, теннисных кортов, благоустройство набережной и общедоступной зоны отдыха - Пляж Фиолент. Также указал, что согласно информации, размещенной на официальном сайте застройщика, в рекламных брошюрах, Застройщиком предлагаются к продаже апартаменты с инфраструктурой в составе: открытый бассейн, теннисные корты, спортивно-оздоровительные зоны, пляж, паркинг, благоустроенная территория земельного участка.

Вместе с тем, как усматривается из положений договора при передаче Объекта долевого строительства Участнику, к нему переходят права исключительно на сам Объект долевого строительства. Все элементы и составные части Объекта строительства (в т.ч. все иные помещения независимо от их вида и назначения), расположенные за пределами Объекта строительства (в т.ч. все иные помещения независимо от их вида и назначения), расположенные за пределами Объекта долевого строительства, остаются в собственности Застройщика (п. 3.7. Договора).

Согласно п. 4.1. Застройщик обязан передать Участнику Объект долевого строительства, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом принимая объект долевого строительства от Застройщика Участник обязан провести полный его осмотр на предмет соответствия условиям данного Договора (в т.ч. Приложения №, п. 4.1. Договора).

После подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта долевого строительства любые требования или претензии относительно недостатков Объекта долевого строительства, которые могли быть выявлены при его принятии у Застройщика, рассмотрению и удовлетворению не подлежат (п. 4.2.).

Согласно пункту 4.3. Договора, в случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлением от условий Договора и/или отступлениями от обязательных требований, указанных в п. 4.1. Договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для нормального использования, Участник, с учетом п. 4.2. Договора, имеет право потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в течение одного месяца.

Таким образом, Договором предусмотрена только передача истцу, после ввода объекта в эксплуатацию, апартамента, без дополнительных элементов и составных частей Объекта строительства (п. 3.7.).

Истцом, Объект строительства принят, следственно он подтверждает его соответствие требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, так как его обязанность по проверке объекта долевого строительства на предмет соответствия условиям данного Договора предусмотрена самим Договором (п. 4.1., п. 4.2.).

Договором предусмотрен специальный порядок приведения в соответствие с условиями Договора и обязательными требованиями, Объекта строительства.

В рамках данного порядка, предусматривается уведомление Застройщика о выявленных несоответствиях, вследствие чего, у последнего появляется обязанность по их устранению в течении одного месяца (п.4.3.), что истцом никогда не заявлялось.

В заключенном между сторонами Договоре участия в долевом строительстве, предметом договора, является апартамент № на 4 этаже корпус №, общей площадью 24,9 кв.м, при этом характеристики Объекта долевого участия, который должен быть передан Участнику в собственность, определены в Приложении № к Договору (п. 1.3. Договора).

Указанное Приложение № к Договору о долевом участии в строительстве предусматривает Технические характеристики апартамента и не содержит никаких положений об иных объектах, подлежащих возведению и последующей передаче.

Договором предусмотрена обязанность передать Объект долевого строительства (указан в Приложении № к Договору), качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, при этом обязанность по передаче каких-либо дополнительных объектов Договором не предусматривается.

Вышеуказанная документация имеет официальный характер и является единственным документом, идентифицирующим объемы и рамки строительства, а ввод объекта строительства в эксплуатации подтверждает соответствие возведенного Объекта, условиям строительства, предусмотренным в проектной документации и разрешении на строительство.

Согласно ч.2. ст. 7 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец не заявлял ответчику о несоответствии возведенного Объекта, не заявлял требований о приведении Объекта строительства в соответствие с условиями Договора и проектной документации, не проявлял заинтересованность по вопросу представленной инфраструктуры, при этом после окончания споров о взыскании неустойки, не предпринимал меры по понуждению ответчика к обустройству территории.

Материалами дела не подтверждается, что истец понес имущественные потери, так как стоимость апартамента по Договору составила 1 922 000, 00 рублей, стоимость его находится в том же диапазоне согласно Заключению оценщика, что свидетельствует об отсутствии потери, ранее имеющейся рыночной стоимости объекта, и следственно отсутствии самого ущерба.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования представителя истца о взыскании материального ущерба потери рыночной стоимости, которые он основывает положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, без учета специфики данного закона, а также законодательно установленного порядка действий в случаях нарушения закона о долевом строительстве, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью ФИО12 о взыскании потери рыночной стоимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гагаринский районный суд города Севастополя.

Полный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий по делу

судья /подпись/ О.В. Гавура

Решение не вступило в законную силу.

Копия верна:

Судья Гагаринского районного

суда г. Севастополя О.В. Гавура