Решение № 2-3638/2023 2-436/2024 2-436/2024(2-3638/2023;)~М-3279/2023 М-3279/2023 от 13 июня 2024 г. по делу № 2-3638/2023

к делу №2-436/2024

УИД №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Геленджик 14 июня 2024 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шведчикова М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Куприной А.Ю.,

с участием представителей сторон (согласно протоколу судебного заседания),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2, 3/л ФИО3, о расторжении договора, взыскании денежных средств в рамках закона о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры и взыскании денежных средств в рамках закона о защите прав потребителей. В обосновании иска указала, что в сентябре ДД.ММ.ГГГГ г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 40,2 кв. м., расположенной по адресу: Российская Федерация, <адрес>, ЗАО <адрес>», блок- секция 2, квартира N 24 (ныне – <адрес>), кадастровый № по цене <данные изъяты> руб., а ДД.ММ.ГГГГ подписан основной договор с занижением по инициативе представителя ответчика продажной цены до <данные изъяты> руб. Расчет по предварительному договору был произведен в полном объеме, однако после подаче основного договора на регистрацию выяснилось, что ранее квартира была продана ФИО3 по цене <данные изъяты> руб. и имеется судебный спор, по результатам которого у истицы была изъята квартира и право собственности признано за ФИО3

Поскольку ответчик в добровольном порядке уклоняется от возмещения убытков, ссылаясь на пункты 8, 11, Закон о защите прав потребителей, истица просит суд расторгнуть договор купли-продажи и взыскать с ответчика убытки в размере рыночной стоимости квартиры <данные изъяты> руб., расходы на ремонт квартиры <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг проверки техсостояния дымовых и вентиляционных каналов <данные изъяты> руб. и на газовое оборудование <данные изъяты> руб., неустойку <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда <данные изъяты> руб., расходы по получению отчета об оценки квартиры <данные изъяты> руб., досудебные расходы и расходы на представителя в общей сумме <данные изъяты> руб., почтовые расходы <данные изъяты> руб., а также штраф по закону о защите прав потребителей.

В судебном заседании истица и ее представители по доверенности ФИО3 требования поддержали в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, хотя был извещен надлежащим образом. Представитель ответчика по доверенности ФИО4 иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО6 не возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил взыскать с ответчика в пользу ФИО3 расходы на представителя <данные изъяты> руб.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, возражения представителя ответчика и отзыв представителя третьего лица, учитывая ранее данные пояснения сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между третьим лицом по делу ФИО3 (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) в лице представителя по доверенности ФИО8 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в строящемся жилом комплексе «<адрес>», расположенном по адресу: <адрес>, ул. <адрес>», блок секция 2, <адрес> (ныне – <адрес>, кадастровый №), общей проектной площадью 43, 62 кв.м. Цена сделки составляла <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил ФИО3 уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Как указала ФИО1 и данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании свидетель ФИО7, примерно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО8 заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи той же квартиры по цене <данные изъяты> руб. Денежные средства были сняты ДД.ММ.ГГГГ с ее счета №№, открытом в ПАО «Сбербанк» и переданы наличными ФИО8 Экземпляр предварительного договора с распиской о получении полной стоимости сделки ФИО8 при подписании в ДД.ММ.ГГГГ г. основного договора убедила истицу вернуть ей за минованием надобности, а в основном договоре занизить стоимость для уменьшения ответчиком размера налога с продажи.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Альфа и Омега» был заключен договор № на выполнение ремонтных работ в спорной квартире и согласно представленным в материалы дела квитанциям и актам выполненных работ она понесла расходы в общей сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг проверки техсостояния дымовых и вентиляционных каналов <данные изъяты> руб., расходы на газовое оборудование <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила в адрес ответчика и его представителя уведомление о несогласии с односторонним отказом от сделки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в Геленджикский городской суд с иском к ИП ФИО2 о признании права собственности на квартиру, а ДД.ММ.ГГГГ по делу № вынесено заочное решение об удовлетворении иска и определение о наложении ареста на квартиру с запретом на регистрацию сделок. Запрет на совершение регистрационных действий зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО8 заключил с ФИО1 основной договор купли-продажи спорной квартиры с существенным занижением цены сделки до 700 000 руб., выдав приходный кассовый чек №. В этот же день договор был сдан на государственную регистрацию согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг.

Согласно пункта 8 Договора, стороны, руководствуясь ст. 421 ГК РФ (свобода договора), ст. 461 ГК РФ (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным по вине продавца или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине продавца или вследствие претензий третьих лиц к покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников квартиры или их супругов, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателя, продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе <адрес> или предоставить покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры.

Согласно пункту 11 Договора продавец гарантировал, что до подписания с ФИО1 договора отчуждаемая квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация, предусмотренная пунктом 2 настоящей статьи, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг) (ч.3).

Установленный в п. 2 ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" перечень информации, которую продавец обязан своевременно предоставить потребителю для правильного выбора товара, не является исчерпывающим. При заключении договора купли-продажи продавец должен своевременно сообщить потребителю об обременении товара правами третьих лиц, поскольку это имеет для покупателя существенное значение (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49-КГ21-41-К6).

В судебном заседании ответчиком не было представлено доказательств, что на момент продажи квартиры, он принял меры по проверке достоверности сведений об отсутствии ограничений на заключение сделки и ознакомлении покупателя с ними. О том, что потребитель не был предупрежден об обременении спорной квартиры правами ФИО3 и наложенном судом аресте, свидетельствуют и объяснения представителя ответчика, указавшего на получение информации о наличии судебного спора по иску ФИО3 после заключения с истицей сделки.

Регистрация перехода за истицей права собственности была приостановлена и ДД.ММ.ГГГГ возобновлена с последующей регистрацией за ней права.

Вступившим в законную силу решением Геленджикского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ФИО3 Признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на <адрес>, назначение: жилое, площадью 40,2 кв.м, этаж №, кадастровый №, по адресу: РФ, <адрес>, ЗАО «Дивноморская», блок-секция 2.

Право собственности на квартиру признано за ФИО3

Исходя из анализа судебных актов по делу №, имеющих преюдициальный характер по настоящему делу, заключенный между ФИО3 и ответчиком договор по своей природе являлся основным, а действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора ничтожными в силу части 1 статьи 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2).

Таким образом, ввиду отсутствия судебного акта о расторжении сделки между ответчиком и ФИО3, и при наличии судебного ареста, ответчик не вправе был заключать заведомо недействительные сделки с истицей по отчуждению квартиры и передачи ключей для производства ремонтных работ и проживания в ней. Своими неправомерными действиями ответчик ввел покупателя в заблуждение.

Наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками материалами дела не опровергается.

В результате истребования имущества из владения истица лишилась жилого помещения и тем самым понесла убытки в размере рыночной стоимости изъятого имущества (реальный ущерб).

Согласно отчету эксперта ООО «Новотех» № от ДД.ММ.ГГГГ средняя рыночная стоимость спорной квартиры составляет 8 267 572 руб.

Согласно договорам и квитанциям, представленным в материалы дела истицей в период владения и пользования квартирой были понесены расходы по оплате услуг проверки техсостояния дымовых и вентиляционных каналов на сумму 5550 руб., на газовое оборудование 9150 руб.

Расчет убытков и расходов ответчиком не оспаривались, представленные в их обосновании документы принимаются судом как относимые и допустимые доказательства.

Учитывая принятые договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязательства (п. 8) по полному возмещению покупателю квартиры убытков и расходов, нарушение ответчиком установленных статьей 10 Закона о защите прав потребителей и пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по передаче товара свободным от прав третьих лиц, вину и противоправность в действиях по продаже имущества обремененного правами третьих лиц, суд находит требования в указанной части подлежащими полному удовлетворению.

Доводы представителя ответчика о том, что ФИО1 после получения из Росреестра информации об аресте квартиры не отказалась от сделки, судом отклоняются, т.к. не имеют правового значения и основаны на неверном толковании действующего законодательства.

В силу п. 1 ст. 12 Закона о защите прав потребителей, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере). Исключение составляют случаи продажи товара (выполнения работы, оказания услуги) ненадлежащего качества, когда распределение бремени доказывания зависит от того, был ли установлен на товар (работу, услугу) гарантийный срок, а также от времени обнаружения недостатков.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, содержится правовая позиция о том, что продавец несет ответственность по договору за любое несоответствие товара, которое существует в момент перехода риска на покупателя, даже если это несоответствие становится очевидным только позднее. Такое несоответствие товара должно быть связано с фактами, о которых продавец знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю (п. 4).

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (т.е. до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения не только относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования, но и относительно юридически значимых фактов о товаре, о которых продавец знал или не мог не знать и о которых он не сообщил покупателю.

В адрес ответчика и его представителя по доверенности ФИО11 истица направляла требование в срок до ДД.ММ.ГГГГ приобрести на ее имя в собственность равнозначное жилое помещение с ремонтом, электротехникой и мебелью в <адрес> (район <адрес>), либо выплатить денежную компенсацию по рыночным ценам на жилье, организовав за свой счет экспертное обследование спорной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ направлена повторная досудебная претензия с указанием на намерение расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и получить до ДД.ММ.ГГГГ возмещение убытков, неустойки по Закону о защите прав потребителей, компенсации морального вреда, расходов на правовую помощь адвоката.

Досудебные претензии отправлялись на электронный адрес представителя ответчика по доверенности - ФИО11 grigorev30@yandex.ru, а также на электронный адрес profit_gel@list.ru, указанный ответчиком в качестве контактного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора с ФИО3

Судом принимается, что для определения рыночной стоимости спорной квартиры истицей понесены расходы по уплате ООО «Новотех» 10 000 руб., что подтверждается договором №О-662 от ДД.ММ.ГГГГ и квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ, на подготовку досудебных претензий и консультаций 14 000 руб., согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, счетам №, 0000075 и квитанциям от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Данные расходы судом признаются в качестве убытков.

Пунктом 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

При расчете размера неустойки, учитывая отсутствие у истицы оригинала предварительного договора и иного документа, подтверждающего передачу ответчику наличными суммы 2 450 000 руб., суд руководствуется следующим.

Заключая договор купли-продажи с ФИО3 ответчик оценивал стоимость квартиры в размере 2 181 000 руб., при этом отказался от получения от нее полной цены накануне заключения сделки с ФИО1 По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость квартиры составляла 2 105 331, 89 руб. Данных о том, что рынок недвижимости упал в цене и для продавца выгодно продать квартиру за 700 000 руб., в материалы дела не представлено.

Утверждение представителя ответчика со ссылкой на свободу договора о том, что действительная цена сделки с истицей составляла 700 000 руб., выглядит неправдоподобным, поскольку при действительном положении дел сделка заключалась бы на заведомо невыгодных для продавца условиях.

Из пояснений истицы и свидетеля следует, что у продавца в продаже не было ни одного объекта на территории ЖК «Алые Паруса» по ценам ниже 2 000 000 руб.

Таким образом, учитывая значительный период со дня заключения сделки с истицей и до обращения в суд с исков, с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 3 ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей, суд определяет общий размер неустойки в сумме 2 105 331, 89 руб. (кадастровая стоимость).

С учетом положения ст. 333 ГК РФ, суд считает возможным снизить размер неустойки до 1 000 000 руб.

При определении размера компенсации морального вреда судом принимается во внимание, что истица является инвали<адрес> группы, по вине ответчика лишилась жилища в <адрес>, вынуждена вернуться в <адрес>, понесла значительные убытки, с 2018 г. по настоящее время ответчик обязательства по договору не исполнил, в ходе судебного заседания неоднократно просил время на урегулирования спора путем заключения мирового соглашения, проект которого так и не был представлен.

В связи с этим справедливой компенсацией морального вреда будет 100 000 руб.

Из пункта 6 статьи 13 Закона следует, что при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Данная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.

Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Ответственность продавца, как следует из положений п. 3 ст. 13 и ст. 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", наступает в форме возмещения вреда, уплаты неустойки (пени) и компенсации морального вреда.

Следовательно, размер присужденной судом компенсации морального вреда учитывается при определении размера штрафа, взыскиваемого с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, установленных законом (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Расчет штрафа производится исходя из следующего: 8 267 572,00 руб. (рыночная стоимость квартиры) + 621 920,00 руб. (расходы на ремонт квартиры) + 5 550,00 руб. (расходы по оплате услуг проверки техсостояния дымовых и вентиляционных каналов) + 9 150,00 руб. (расходы на газовое оборудование) + 1 000 000,00 руб. (неустойка) + 100 000,00 руб. (моральный вред) + 10 000,00 руб. (расходы по получению отчета об оценки квартиры) + 14 000,00 руб. (расходы по составлению досудебных претензий) = 10 028 192,00 руб.

10 028 192,00 руб. : 2 = 5 014 096,00 руб. штраф.

Разрешая вопрос о судебных расходах на оплату услуг представителя истца и третьего лица, с учетом положений ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истицы расходы по оплате услуг представителя ФИО3 в размере 80 000 руб. из выплаченных 133 000 руб. за сбор доказательств, подготовку иска и представление интересов в суде первой инстанции, и в пользу третьего лица расходы по оплате услуг представителя ФИО6 в размере 30 000 руб. из выплаченных 50 000 руб. за подготовку отзыва на иск и представление интересов в суде первой инстанции, почтовые расходы 981,76 руб., а всего 110 981, 76 руб.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером 23:40:0410052:711 от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 Львом ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Льва ФИО2 в пользу ФИО1: 8 267 572 руб. – убытки в счет утраченного права собственности на квартиру с кадастровым номером 23:40:0410052:711 по адресу: <адрес>; 621 920 руб. – расходы на ремонт квартиры; 5550 руб. – расходы по оплате услуг проверки дымовых и вентиляционных каналов; 9150 руб. – расходы на газовое оборудование; 1 000 000 руб. – неустойка (с применением положений ст. 333 ГК РФ); 100 000 руб. – компенсация морального вреда; 10 000 руб. – расходы по оценке квартиры; 80 000 руб. – судебные расходы на юридическую помощь; 981,76 коп. – почтовые расходы; 4 952 096 руб. - штраф в размере 50% от взысканных сумм за неисполнение требования потребителя в добровольном порядке; всего: 15 047 269, 76 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 Льва ФИО2 в пользу ФИО3 30 000 руб. – судебные расходы на юридическую помощь.

Обеспечительные меры, наложенные определением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в рамках данного дела, по вступлению решения в законную силу – отменить.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда через городской суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной редакции.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья