Апелляционное определение № 33-1574/2026 33-32396/2025 от 28 января 2026 г.

Судья Чехутская Н.П. дело №33-1574/2026

№2-2823/2024


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 января 2026 г. г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Черновой Н.Ю.,

судей Дунюшкиной Н.В., Першиной Н.В.,

по докладу судьи краевого суда Дунюшкиной Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Рыбником В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика на основании доверенности ФИО1 на решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 декабря 2024 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО3, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи от 23 декабря 2021 г. недвижимого имущества – помещение с условным №А4-5 ориентировочной площадью 14,5 кв.м., расположенного по адресу: ............, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3; взыскать с ответчика в пользу истца основной долг по невыполненным обязательствам по предварительному договору купли-продажи от 23 декабря 2021 г. в размере 2 769 500 руб., неустойку в размере 2 769 500 руб.; проценты в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 557 930, 80 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В обоснование требований указано, что 23 декабря 2021 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи помещения, согласно условиям которого, продавец обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости – помещение с условным номером А4-5, ориентировочной площадью 14,5 кв.м., этаж 4, которое расположено по адресу: Краснодарский край, ............, срок до 31 мая 2022 г. По условиям предварительного договора купли-продажи истец оплатила сумму, в размере 2 769 500 руб. В свою очередь, ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи, не исполняя свои обязательства по предварительному договору купли-продажи. Указанное послужило поводом для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от 9 июля 2024 г. гражданское дело передано по подсудности на рассмотрение в Лазаревский районный суд г. Сочи.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 декабря 2024 г. исковые требования удовлетворены, суд расторг предварительный договор купли-продажи от 23 декабря 2021 г. недвижимого имущества – помещения с условным №А4-5 ориентировочной площадью 14,5 кв.м., этаж ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, заключенный между ФИО2 и ИП ФИО3, взыскал с ИП ФИО3 в пользу ФИО2 основной долг по невыполненным обязательствам по предварительному договору купли-продажи от 23 декабря 2021 г. в размере 2 769 500 руб., неустойку в размере 2 769 500 руб. за период с 1 июня 2022 г. по 2 мая 2024 г., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ за период с 1 июня 2022 г. по 2 мая 2024 г. в размере 557 930 руб. 80 коп., штраф в размере 3 048 465, 40 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 521 руб., а всего – 9 178 917,20 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2025 г. решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 декабря 2024 г. в части взыскания неустойки отменено, в этой части вынесено новое решение, которым в удовлетворении указанной части исковых требований отказано, также изменено в части взыскания штрафа с уменьшением его суммы, взысканной с ИП ФИО3 в пользу ФИО2, до 1 663 715,40 руб. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 апреля 2025 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Краснодарский краевой суд.

В апелляционной жалобе представитель ответчика на основании доверенности ФИО1 выражает несогласие с принятым решением суда, просит его отменить и принять по делу новое решение о частичном удовлетворении заявленных требований в части взыскания основного долга по невыполненным обязательствам по предварительному договору купли-продажи от 23 декабря 2021 г. в размере 2 769 500 руб., процентов а порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 557 930, 80 руб., в остальной части требований – отказать.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признаёт причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, учитывая то, что лица, участвующие в деле, извещались путём заблаговременного размещения в соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Краснодарского краевого суда, принимая во внимание отсутствие данных о причинах неявки, провёл судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия усмотрела основания для отмены судебного решения.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. №23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, постановленное по настоящему делу решение суда не отвечает приведенным требованиям.

Как следует из материалов дела, что 23 декабря 2021 г. между ФИО2 в лице поверенной ФИО4 и ИП ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец как покупатель в лице поверенной ФИО4 и ответчик как продавец обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости – помещение с условным номером А4-5, ориентировочной площадью 14,5 кв.м., этаж 4, которое расположено по адресу: Краснодарский край, ............. По условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен в срок до 31 мая 2022 г. на условиях, предусмотренных предварительным договором, а именно: продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя; продавец обязуется юридически подготовить недвижимое имущество к продаже, погасить имеющиеся задолженности по налогам и коммунальным платежам; переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Согласно условиям договора стоимость помещения устанавливается в размере 2 769 500 руб., которая была уплачена истцом, что подтверждается распиской от 14 декабря 2021 г. а также чеками, выданными ПАО «Сбербанк России» от 27 декабря 2021 г. и 30 ноября 2021 г.

Пунктом 4.2 предварительного договора закреплено, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

26 января 2024 г. истец обратился к ответчику с досудебной претензией, в которой фактически уведомлял последнего о расторжении договора, а также содержащей требование о возврате уплаченных им денежных средств, выплате неустойки и процентов, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст.ст. 420, 421, 422, 450, 549 Гражданского кодекса РФ, посчитал установленным, что ответчик нарушил условия предварительного договора, уклонившись от заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения в срок до 31 мая 2022 г., в связи с чем, удовлетворил требования ФИО2 о расторжении предварительного договора, взыскав в ее пользу с ИП ФИО3 сумму основного долга вследствие неисполнения им обязательства по предварительному договору купли-продажи в размере 2 769 500 руб. Также пришел к выводу о том, что на возникшие правоотношения сторон распространяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку покупателем по договору от 23 декабря 2021 г. выступает ФИО2 как физическое лицо, приобретала она нежилое помещение для личных, семейных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, обратного, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, ответчиком не доказано.

С приведенными выводами судебная коллегия согласиться в полной мере не может ввиду следующего.

На основании ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с п. 1 ст. 420 и п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что исполнением предварительного договора является заключение основного договора либо направление одной из сторон другой стороне предложение заключить этот договор. Только в этом случае обязательства, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены или сохранены и после истечения срока предварительного договора, поскольку невозможно заключить договор при несовершении ни одной из сторон действий, необходимых для его заключения. Ответственность за неисполнение предварительного договора может иметь место только тогда, когда до истечения срока действия предварительного договора одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основного договор, а другая сторона уклонится от его заключения или будет бездействовать. При этом направленное одной из сторон другой стороне предложение заключить основного договор должно соответствовать той форме и содержанию, какие предусмотрены законом к определенному виду договоров. Переговоры о месте и времени встречи для подписания основного договора недостаточны для надлежащего исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, сохранения вытекающих из него обязательств, необходимо направление письменного договора как единого документа, подписанного соответствующей стороной.

Если ни одна из сторон не совершила действий, с которыми закон связывает заключение основного договора, - в данном случае не направила другой стороне подписанный основной договор купли-продажи недвижимого имущества) - то исполнить его невозможно, никакой ответственности за нарушение предварительного договора не наступает, вытекающие из него обязательства прекращаются и уплаченное (обеспечительный платеж) должно быть возвращено.

В нарушение приведенных норм права судом первой инстанции не установлено, направлялся ли вообще до 31 мая 2022 г. той или другой стороной подписанный основной договор купли-продажи объекта недвижимости (помещение с условным номером А4-5, ориентировочной площадью 14,5 кв.м., этаж 4, по адресу: ............).

В ходе судебного разбирательства стороны пояснили суду апелляционной инстанции, что основной договор подписанный той или стороной не направлялся, обратного материалы дела не содержат.

В этой связи судом необоснованно удовлетворено требование о расторжении договора ввиду существенного его нарушения ответчиком.

Как отмечалось ранее, истцом по договору уплачена стоимость по договору в размере 2 769 500 руб., что подтверждается распиской от 14 декабря 2021 г. а также чеками, выданными ПАО «Сбербанк России» от 27 декабря 2021 г. и 30 ноября 2021 г.

Факт получения денежных средств ответчиком не отрицался его представителем в суде апелляционной инстанции. Кроме того, в дополнениях к апелляционной жалобе требование о взыскании денежной суммы, уплаченной по договору, ответчик признал и просил ее удовлетворить.

С приведенными выводом суда первой инстанции о взыскании суммы по предварительному договору от 23 декабря 2021 г. судебная коллегия соглашается, так как фактически денежные средства по договору переданы, однако возвращены по требованию не были.

Применяя к спорным правоотношениям положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и с учетом этого удовлетворяя требования о взыскании неустойки и штрафа, судом первой инстанции взыскана неустойка в размере 2 769 500 руб. и штраф – 3 048 465,40 руб.

Вместе с тем, с данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может.

Так, в соответствии с абзацем третьим преамбулы Закона о защите прав потребителей потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Бремя доказывания того, что объект будет использоваться истцом исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возлагается на истца.

Из материалов дела следует, что предметом предварительного договора от 23 декабря 2021 г. купли-продажи являлось помещение с условным номером А4-5, ориентировочной площадью 14,5 кв.м., этаж 4.

Согласно полученных выписок из ЕГРН от 12 декабря 2025 г. спорное помещение имеет назначение – «нежилое», наименование – «гостиница», а земельный участок, на котором расположена гостиница, имеет вид разрешенного использования – «предпринимательство».

Кроме того, из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРИП от 8 декабря 2025 г. следует, что ответчик ФИО3 имеет статус индивидуального предпринимателя, а видом основной его деятельности указано – «покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

С учетом преамбулы названного Закона, содержания договора купли-продажи, а также полученных выписок, принимая во внимание, что характер и назначение имущества – нежилое помещение и круга лиц по договору с очевидностью не предполагает его использование для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В этой связи к спорным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей» не применим и, как следствие, взыскание неустойки и штрафа в рамках указанного Закона удовлетворению не подлежит.

Относительно заявленного требования о взыскании процентов в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку требование о взыскании суммы основного долга удовлетворено, сумма неправомерно удерживаемых денежных средств составляет 2 768 500 руб. и с учетом положений ст. 1107 Гражданского кодекса РФ проценты начисляются на указанную сумму.

Судом первой инстанции проверен расчет процентов в соответствие со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, представленный истцом, признан арифметически и методологически верным, в связи с чем правомерно сделан вывод о взыскании за период с 1 июня 2022 г. по 2 мая 2024 г. процентов в размере 557 930,80 руб.

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что с приведенным расчетом стороной ответчика выражено согласие как с его расчетом, так и с ее суммой, что отражено в дополнениях к апелляционной жалобе и подтверждено в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение о частичном удовлетворении требований ФИО2

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу представителя ответчика на основании доверенности ФИО1 удовлетворить.

Решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 5 декабря 2024 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 к ИП ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ИП ФИО3 в ФИО2 сумму основного долга в размере 2 769 500 рублей и проценты в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере 557 930 рублей 80 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 3 месяцев в кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 февраля 2026 г.

Председательствующий:

Судьи: