Апелляционное определение № 33-4554/2026 от 27 апреля 2026 г.

УИД 91RS0№-26

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 2-74/2026 председательствующий судья суда первой инстанции Ермакова Н.А.

№ 33-4554/2026 судья-докладчик суда апелляционной инстанции Подобедова М.И.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 апреля 2026 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи судей при секретаре

Подобедовой М.И. Гоцкалюка В.Д. ФИО10 Клименко А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Республики Крым гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ФИО8, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Крым, Садоводческое некоммерческое товарищество «Нептун», о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя ФИО5 – ФИО9 на решение Ленинского районного суда Республики Крым от 20 января 2026 года,

установила:

в апреле 2025 года Парная О.В. в лице представителя по доверенности ФИО9 обратилась в Ленинский районный суд Республики Крым с исковым заявлением, в котором, неоднократно уточнив исковые требования и отказавшись от части исковых требований, в окончательной редакции от 17 октября 2025 года просит признать заключенным договор купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ между Парной О.В. и Свидетель №1, действующей в интересах ФИО8, ФИО7, ФИО6, на садовый дом площадью 194,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, с расположенным под ним земельным участком площадью 1033 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; признать право собственности Парной О.В. на садовый дом площадью 194,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №, прекратив право собственности ФИО3, ФИО4, ФИО2 на указанное имущество; признать право собственности Парной О.В. на земельный участок площадью 1033 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, прекратив право собственности ФИО7, ФИО8, ФИО6 на указанное имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Свидетель №1, действующей в интересах ФИО6, ФИО8 и ФИО7 (продавцы) на основании доверенностей, и Парной О.В. был заключен договор купли-продажи садового дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №. Указанное имущество принадлежало продавцам на основании решения Ленинского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ года по делу №. После заключения сделки стороны обратились в ГБК РК «<данные изъяты>» для осуществления государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, однако государственная регистрация прав в отношении объекта недвижимости была приостановлена. С целью устранения причин приостановления сторонами был заключен новый договор купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ, однако в дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ был получен отказ в государственной регистрации прав ввиду не устранения всех причин приостановки.

Согласно условиям договора купли – продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ, предметом сделки является трехэтажный садовый дом площадью 194,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, кадастровый №. Согласно п. 2.3, 2.4 договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанного договора, что подтверждается платежными документами по переводу денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, претензий в части расчетов стороны друг к другу не имеют. Факт полного расчета за приобретаемый объект недвижимости также подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

Одним из оснований для приостановки регистрации сделки является ссылка на Указ Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», которым со 02 марта 2022 года установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами некоторых сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия. Таким образом, расчеты за покупку недвижимости у иностранных граждан со 02 марта 2022 года возможны при условии зачисления денежных средств по сделке на счет типа «С», при этом по указанной сделке полный расчет с покупателями произведен в период с 25 ноября 2020 года по 14 декабря 2021 года, то есть до издания Указа Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 года № 81. До заключения договора, в июле 2021 года Парная О.В. получила полный комплект ключей, ей был передан садовый дом с земельным участком под ним, которым она до настоящего времени владеет, пользуется и несет бремя его содержания.

С лета 2022 года Парная О.В. являлась членом СНТ «Нептун», оплатила вступительные и членские взносы, оплачивает коммунальные платежи. Договор купли-продажи садового дома, заключенный между сторонами, не расторгнут, не признан недействительным или ничтожным, никем не оспорен и фактически исполнен сторонами. Продавцы уклонились к содействию дальнейшей регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, сообщили, что считают свои обязательства исполненными, на связь с истцом не выходят, интереса к сделке не проявляют. Истец полагает, что заключенный между сторонами договор купли-продажи указанного садового домика полностью соответствует действующему законодательству, имеются все правовые основания для признания за нею права собственности. Кроме того, переход права собственности на садовый дом влечет за собой переход к истцу права собственности также на земельный участок, на котором он распложен и который необходим для его использования. Садовый дом расположен на земельном участке площадью 1033 кв.м., кадастровый №. Бывшему собственнику земельного участка ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ был выдан государственный акт серии № № на право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения садоводства, затем ДД.ММ.ГГГГ ФИО13 получила свидетельство о праве собственности на садовый <адрес>. На основании договора купли-продажи садового домика от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО27. купил спорный садовый дом и земельный участок под ним. На момент смерти в собственности ФИО28. находилась 1/2 доля земельного участка и садового дома, а 1/2 доля является супружеской долей ФИО6 После смерти ФИО14 наследство приняли ФИО4 и ФИО3, к ним также перешло право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 1033 кв.м. с кадастровым номером №. После возникновения права собственности на земельный участок в силу наследования и выделения супружеской доли в течение года произвели отчуждение земельного участка. Согласно п.1.3, 1.4 договора купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель приобретает право пользования земельным участком площадью1033 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, <адрес>, занятый отчуждаемым садовым домом и необходимым для эксплуатации обслуживания садового дома, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники садового дома. Одновременно с правом собственности на садовый дом к покупателю переходит право на указанный земельный участок. Полагает, что имеются все правовые основания для признания договора купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности истца на садовый дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.

В ходе судебного разбирательства истец в лице представителя по доверенности ФИО9 отказалась от первоначально заявленного требования произвести государственную регистрацию перехода права собственности на садовый дом площадью 194,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, кадастровый №, от ФИО8, ФИО7, ФИО6 к Парной О.В. на основании договора купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ. Отказ от части исковых требований принят судом, производство по делу в данной части прекращено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Прикольным определением Ленинского районного суда Республики Крым от 05 июня 2025 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Прикольным определением Ленинского районного суда Республики Крым от 09 сентября 2025 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.

Прикольным определением Ленинского районного суда республики Крым от 07 октября 2025 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено СНТ «Нептун».

Прикольным определением Ленинского районного суда Республики Крым от 25 ноября 2025 года Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым исключено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Решением Ленинского районного суда Республики Крым от 20 января 2026 года в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением не согласилась Парная О.В. и в лице представителя ФИО9 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В частности апеллянт отмечает, что при заключении сделки купли-продажи, сторонами достигнуты согласия по всем существенным условиям сделки, соблюдена форма договора, фактическое исполнение договора, однако указанные обстоятельства не были приняты во внимание при разрешении спора по существу.

Также, по мнению апеллянта, суд первой инстанции незаконно отказал в признании права собственности на земельный участок, площадью 1033 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный под садовым домом по адресу: <адрес>, поскольку ФИО8, ФИО7 и ФИО6 после отчуждения садового дома в пользу истца (в результате заключения договора купли-продажи) утратили право собственности на земельный участок, на котором расположен садовый дом.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым истец Парная О.В. и ее представитель ФИО9 доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители ответчиков-физических лиц, назначенные в соответствии со ст. 50 ГПК РФ просили оставить решение суда без изменения, поскольку им неизвестна позиция ответчиков.

Будучи надлежащим образом извещенными о дне и месте рассмотрения дела почтовыми отправлениями, а так же, в соответствии с требованиями п.7 ст. 113 ГПК РФ, посредством размещения информации на электронном сайте Верховного Суда Республики Крым, в сети «Интернет», иные лица в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не представил.

Исходя из приведенных обстоятельств и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, при имеющейся явке.

Заслушав доклад судьи Подобедовой М.И., выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в соответствии с частью 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Из существа разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» следует, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или права (ч. 2 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции вышеизложенным требованиям, соответствует.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По мнению судебной коллегии, при рассмотрении дела, судом первой инстанции, таких нарушений не допущено.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований суд первой инстанции, пришел к выводу, что рассматриваемая сделка от ДД.ММ.ГГГГ между Парной О.В. и ФИО7, ФИО8, ФИО6, являющимися гражданами Украины, могла быть совершена лишь при наличии разрешения Комиссии на совершение сделки купли-продажи либо при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации от 05 марта 2022 года №95.

При разрешении спора, районный суд принял во внимание, что поскольку расчет по договору осуществлен с продавцами, которые являются лицами иностранного государства, совершающего недружественные действия (Украины), без зачисления денежных средств по сделке на счет типа "С", то есть государственный контроль за ними не осуществлялся, суд пришел к выводу, что стороны сделки действовали в обход закона и требований нормативных актов, регулирующих спорные правоотношения, действующих на момент исполнения сделки, исходя из официального опубликования приведенных Указов Президента Российской Федерации в открытом доступе.

Суд также отметил, что по итогам заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 11 апреля 2022 года (протокол №30) принято решение, действующее без ограничения срока: «разрешить резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическими лицами, являющимися иностранными гражданами, связанными с иностранными государствами, которые осуществляют в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия, заключенных до 02 марта 2022 года и документы на государственную регистрацию права собственности по которым представлены в орган регистрации прав до 02 февраля 2022 года, при условии осуществления оплаты по таким сделкам (операциям) до 02 марта 2022 года либо после государственной регистрации перехода права собственности с использованием кредитных средств.

При этом суд отметил, что решением Ленинского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО7, ФИО8, ФИО6 было отказано в признании права собственности на земельный участок площадью 1033 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи садового дома от ДД.ММ.ГГГГ ответчики не являлись собственниками вышеуказанного земельного участка и не обладали правом распоряжаться им.

В ходе судебного разбирательства судом также установлено, что земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 814 +/-20 кв.м., кадастровый №, зарегистрирован за Республикой Крым, запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, сведения об объекте имеют статус «актуальные».

С выводами районного суда о необходимости отказа в удовлетворении иска, судебная коллегия, соглашается, поскольку они сделаны на основании всесторонне, полно и объективно установленных обстоятельствах по делу, подтверждены совокупностью допустимых доказательств, которым дана правильная оценка, основанная на нормах материального права, исходя из следующего.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как лично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту законных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на г, зове равенства всех перед законом и судом (ст. 8; ст. 19 ч. 1 и 2; ст. 35 ч. 1 и 2; ст. 45 ч. 1; ст. 46 ч. 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее ст.15 (ч. 2) и 17 (ч. 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц.

В соответствии с требованиями ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор и иные сделки, предусмотренные законом, являются основанием для возникновения гражданских прав.

В соответствии с требованиями ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, в том числе, на основании договора купли-продажи.

Здания, прочно связанные с землей, а также сам земельный участок, в силу положений ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к объектам недвижимости.

Согласно требованиям ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор отчуждения недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как разъяснил в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае преставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых, в отношении спорного имущества, никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.п. 1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.59 постановления Пленума)

После передачи владения недвижимым имуществом приобретателем, но до государственной регистрации права собственности он является законным владельцем этого имущества и имеет права на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то же время он не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между гражданами Украины ФИО8, ФИО7, ФИО6 (Продавцы) в лице их представителя Свидетель №1, действующей на основании доверенностей, выданных ДД.ММ.ГГГГ частным нотариусом Киевского городского нотариального округа ФИО18, и ФИО5 (покупатель) был заключен Договора купли-продажи садового дома, по условиям которого Продавцы обязуются передать принадлежащий им на праве собственности садовый дом, находящийся по адресу: <адрес>, Покупателю в собственность, а Покупатель обязуются принять от Продавца вышеуказанный садовый дом в собственность и уплатить за него определенную денежную сумму, указанную в п. 2.1 настоящего договора (п. 1.1). Отчуждаемый садовый дом принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности, что подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (п. 1.2). Общая стоимость указанных в п. 1.1 настоящего садового дома составляет 33 000 долларов США. На момент подписания настоящего Договора все расчеты за отчуждаемый садовый дом произведены на условиях Предварительного договора купли-продажи садового дома б/н от ДД.ММ.ГГГГ, претензий в части расчетов Стороны друг к другу не имеют (п. 2.1, 2.3) (т.1 л.д. 25-30).

Указанный садовый дом принадлежит продавцам на основании решения Ленинского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, которым иск ФИО8, ФИО7, ФИО6 к администрации Мысовского сельского поселения Ленинского района Республики Крым о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворен частично. За ФИО8 и ФИО7 признано право собственности за каждым на 1/4 долю садового дома общей площадью 194,8 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, в порядке наследования по закону после смерти ФИО14, умершего ДД.ММ.ГГГГ. За ФИО6 признано право собственности на совместно нажитое имущество на 1/2 долю указанного садового дома. В удовлетворении требований о признании права собственности на земельный участок общей площадью 1033 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, отказано. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 70-71, т.2 л.д. 43-45).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

ДД.ММ.ГГГГ Свидетель №1, действующая от имени продавцов ФИО8, ФИО7, ФИО6 на основании доверенностей, удостоверенных частным нотариусом Киевского городского нотариального округа от ДД.ММ.ГГГГ (реестр №,№ через МФЦ обратились в Ленинский районный отдел Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявлением о государственной регистрации прав в отношении здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>т.2 л.д. 126-133).

Уведомлениями Нижнегорского районного отдела Госкомрегистра от ДД.ММ.ГГГГ приостановлена государственная регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве оснований для приостановления указано на то, что вместе с заявлением представлены доверенности, удостоверенные частным нотариусом Киевского нотариального округа, при этом выписка из единого государственного реестра выданных доверенностей представлена не была; согласно сведениям из ЕГРН право собственности на объект недвижимости лиц, указанных в договоре в качестве правообладателей, не зарегистрировано. Также указано на несоблюдение порядка совершения сделок, установленного Указом Президента Российской Федерации от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», в соответствии с положениями которого со 02 марта 2022 года сделки (операции) могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Представленный на регистрацию договор купли-продажи заключен после вступления в силу вышеуказанного Указа и не соответствует его требованиям. Расчет за приобретенную недвижимость осуществлен без зачисления в рублях на специальный счета типа «С», открытый продавцу в России. Указано, что по договору купли-продажи расчет произведен в валюте, при этом сумма перерасчета выбранной валюты в рублях по курсу ЦБ РФ на дату заключения договора не зафиксирована. Также указано, что валютные операции между нерезидентами на территории РФ в валюте РФ осуществляются через банковские счета (банковские вклады), открытые на территории РФ в порядке, предусмотренном ст. 13 Федерального закона от 10 декабря 2013 года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». Рекомендовано обратиться в МФЦ с заявлением о прекращении регистрации по поданным документам (т.2 л.д. 105-125).

Уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ заявителю отказано в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, указанных в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, (т.2 л.д. 84-104).

Данные уведомления в установленном законом порядке истцами не обжалованы.

ДД.ММ.ГГГГ между гражданами Украины ФИО8, ФИО7, ФИО6 (Продавцы) в лице их представителя по доверенностям Свидетель №1 и ФИО5 (Покупатель) заключен Договора купли-продажи садового дома, по условиям которого Покупатель купил у Продавцов трехэтажный садовый дом площадью 194,8 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>», садовый домик <адрес>, кадастровый № (п. 1.1). Отчуждаемый садовый дом принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности, что подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу № (п. 1.2) (т.1 л.д. 61-65).

Согласно п. 1.3, п. 1.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель приобретает право пользования земельным участком площадью 1033 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, <адрес><адрес>, занятый отчуждаемым садовым домом и необходимым для эксплуатации и обслуживания садового дома, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежние собственники садового дома. Одновременно с правом собственности на садовый дом к Покупателю переходит право на указанный земельный участок.

Стоимость садового дома, передаваемого по настоящему договору, составляет 2 395 625 рублей и включает в себя цену передаваемого права на земельный участок в размере 600 000 рублей, что эквивалентно 33 000 долларов США. Курс доллара США определяется ставкой Центрального банка РФ на дату осуществления оплаты (п.2.1).

Согласно п. 2.3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между Сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается платежными документами по переводу денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Претензий в части расчетов Стороны друг к другу не имеют.

В пункте 3.2 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что настоящий договора одновременно будет являться документом о передаче недвижимости, а также о том, что с момента заключения настоящего договора купли-продажи обязанность Продавцов передать садовый дом и обязанность Покупателя принять его в собственность признаются Сторонами исполненными.

Согласно п. 4.6.3 Договора, Покупатель обязан предоставить все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по настоящему договору в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности.

В силу п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

Право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии эффективного восстановления в правах посредством правосудия; право истца на выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права не предполагает избрание им произвольного способа, который не носит правового характера, то есть когда в силу закона или исходя из общего смысла закона, заявленное требование лишено правовой защиты в судебном порядке.

В то же время в силу положений ч. 1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

Исходя из принципа диспозитивности гражданского судопроизводства заинтересованное лицо по своему усмотрению выбирает формы и способы защиты своих прав, не запрещенные законом. В силу положений ч. 1 ст.3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условием реализации этих прав является указание в исковом заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21 апреля 2003 года №6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права

Следовательно, избранный способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Приведённые нормы действующего законодательства наделяют истца исключительным правом определения способа защиты его нарушенного права, данный способ не может быть изменён судом по своему усмотрению.

Указанная правовая позиция нашла своё отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05 июля 2022 года №1-КГ22-6-КЗ.

Предмет судебного исследования о содержании норм законодательства, подлежащих применению к сложившимся правоотношениям касается исключительно вопросов права. Следуя принципу «Jura novit curia» («Суд знает законы») и положений процессуального Закона в виде ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (обязанность суда по определению законов и иных нормативных правовых актов, подлежащих применению при принятии судебного решения), процессуальная активность суда по исследованию вопросов права должна быть существенно выше, чем при решении вопросов по фактическим обстоятельствам дела.

Указанный принцип допустим при ошибочной ссылке истца на материальный Закон, который не подлежит применению к тем фактическим обстоятельствам, которые были самим же истцом положены в основу поданного им иска.

Фактические обстоятельства, заключены в следующем:

- истец ссылается на невозможность в настоящее время осуществления государственной регистрации перехода права собственности на садовый дом и земельный участок, приобретенное заявителем по договору купли-продажи с ответчиками, в связи с наличием у последних фактического статуса иностранных лиц и оплатой по договору до издания Указа Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 года № 81.

Из материалов дела усматривается, что иск о признании права собственности на объекты недвижимости был мотивирован невозможностью осуществления регистрации перехода права собственности на эти объекты, приобретенный истцом по возмездной сделке.

В п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

При этом, сам иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Если истец в качестве основания возникновения права собственности указывает сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) правилами.

Иск же о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, основанный на нормах ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть признан приемлемым в случае установления фактов заключения договора купли-продажи, передачи спорного имущества во владение истцу во исполнение этой сделки и его наличие у истца на момент рассмотрения спора при уклонении продавца от исполнения распорядительной части сделки.

Аналогичный правовой подход был изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06 июля 2020 года №305-ЭС20-2700.

Таким образом, поскольку право собственности от продавца к покупателю не перешло, допустимость заявления иска о признании права при не исполнении распорядительной части сделки купли-продажи не может быть признана приемлемой.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что фактически интерес истца состоит в государственной регистрации перехода права собственности на садовый дом и земельный участок, поскольку спор о праве между сторонами, как следует из совокупности установленных по делу обстоятельств, отсутствует.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что само по себе заявление иска о признании права собственности при установленных судом обстоятельствах и исходя из характера возникших правоотношений, а также мотивов поданного иска являлось основанием к квалификации соответствующего требования как притязания с целью регистрации перехода права собственности в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Аналогичный правовой подход был сформулирован в п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Закона о регистрации, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Положением п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, данных в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца либо его уклонении от выполнения распорядительной части сделки надлежащим способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Аналогичный правовой подход был изложен в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2025 года №18-КГ25-112-К4.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм законодательства, а также разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, основанием для удовлетворения иска о государственной регистрации права собственности являются не только обстоятельства исполнения условий договора, но и необоснованное уклонение продавца от осуществления регистрационных действий в отношении объекта, являющегося предметом отчуждения по сделке.

Исполнение распорядительной части сделки в настоящий момент обременено дополнительным публичным элементом, регулирующим порядок совершения сделок с иностранным участием.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Материалы настоящего гражданского дела относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчиков от государственной регистрации перехода права на объекты недвижимости, являющееся предметом спора, не содержат.

Более того, сама по себе невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности, как следует из совокупности установленных при рассмотрении настоящего гражданского дела обстоятельств, связана с наличием принятых механизмов регулирования в отношении сделок с нерезидентами (которыми и являются ответчики - продавцы недвижимого имущества).

Неисполнение распорядительной части сделки свидетельствует о неполной её реализации.

В отсутствие же сведений о реализации сделки с учетом принятых механизмов регулирования в отношении сделок с нерезидентами, судебная коллегия полагает отсутствующими основания полагать продавца уклоняющимся от государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество в понимании, изложенном федеральным законодателем в ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как уже было указано ранее, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя о регистрации перехода права по сделке, если единственным препятствием для этого является отсутствие продавца вследствие его уклонения от участия в распорядительной части сделки.

Аналогичный правовой подход был изложен в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01 октября 2024 года №5-КГ24-87-К2.

То есть препятствие должно заключаться исключительно в поведении продавца с субъективной точки зрения, и не должно быть связано с объективным не исполнением сторонами условий сделки через соблюдение правил действующего правового регулирования.

В соответствии с положениями подпунктов "а", "б" п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 года, № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации», с 02 марта 2022 года установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимое имущество, осуществляемых (исполняемых) с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении российских юридических лиц и физических лиц. Вышеуказанные сделки могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации и при необходимости содержащих условия осуществления (исполнения) таких сделок (операций).

Согласно подпункту "б" п. 5 Указа Президента Российской Федерации 04 мая 2022 года № 254 «О временном порядке исполнения финансовых обязательств в сфере корпоративных отношений перед некоторыми иностранными кредиторами», порядок осуществления (исполнения) сделок (операций), предусмотренный Указом Президента № 81, не распространяется на сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества гражданами иностранных государств, совершающих недружественные действия, при условии, что проведение расчетов по таким сделкам осуществляется с использованием счета типа "С", режим которого установлен в соответствии с пунктом Указа Президента Российской Федерации от 05 марта 2022 года № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».

Пунктом 2 выписки из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии от 17 марта 2022 года № 12 разрешено резидентам осуществление (исполнение) сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое физическим лицом, являющимся иностранным лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении Российских юридических и физических лиц недружественные действия, при условии зачисления денежных средств по таким сделкам (операциям) на счет типа "С" в порядке, определенном Указом Президента Российской Федерации № 95.

Право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости (ст. 131, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, заявление о государственной регистрации перехода права собственности было подано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после опубликования и вступления в силу Указа Президента Российской Федерации от 01 марта 2022 года № 81, Указа Президента Российской Федерации от 04 мая 2022 года № 254. Само по себе предоставление договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем заключение договора от ДД.ММ.ГГГГ не освобождает истца, с учетом изложенного выше правового регулирования момента возникновения права собственности, от обязанности по соблюдению положений Указов Президента.

Государственный регистратор, действуя в пределах представленных полномочий, установив в рамках проведенной правовой экспертизы несоответствие представленных документов положениям Федерального закона № 218-ФЗ, правомерно осуществил действия в соответствии с положениями п.п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» по приостановлению государственной регистрации права с вынесением соответствующего уведомления, а в дальнейшем по вынесению решения об отказе в государственной регистрации прав.

Поскольку расчет по договору осуществлен, с продавцами, которые являются лицами иностранного государства, совершающего недружественные действия (Украины), без зачисления денежных средств по сделке на счет типа "С", то есть государственный контроль за ними не осуществлялся, судебная коллегия приходит к выводу, что стороны сделки действовали в обход закона и требований нормативных актов, регулирующих спорные правоотношения, действующих на дату совершения юридически значимого действия, то есть на дату подачи представителем ответчиков –Свидетель №1 заявления о государственной регистрации права - ДД.ММ.ГГГГ, исходя из официального опубликования приведенных Указов Президента Российской Федерации в открытом доступе.

С учетом установленных по делу обстоятельств, правовых оснований для удовлетворения иска о признании права собственности за истцом не имелось.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия с его выводами соглашается, признавая выводы суда первой инстанции соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Выводы суда соответствуют представленным в дело доказательствам, которым дана надлежащая оценка в их совокупности по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не противоречат требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы по существу повторяют позицию истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции, выражают собственные суждения заявителя относительно применения судами норм материального права, установления обстоятельств и оценки доказательств по делу, были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку в обжалуемом судебном акте и не могут являться основанием к их отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда Республики Крым от 20 января 2026 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО5 – ФИО9, - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 апреля 2026 года.

Председательствующий судья: Подобедова М.И.

Судьи: Гоцкалюк В.Д.

ФИО10