Решение № 2-1254/2019 2-1254/2019~М-563/2019 М-563/2019 от 23 апреля 2019 г. по делу № 2-1254/2019

Дело № 2-1254/2019

УИД 33RS0002-01-2019-000763-31


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Владимир 24 апреля 2019 года

Октябрьский районный суд г. Владимира в составе:

председательствующего судьи Осиповой Т.А.,

при секретаре Хухоревой Ю.А.

с участием представителя истца, третьего лица ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по иску ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в лице ФИО3 А.овича, ПАО «Банк Уралсиб» о признании обременений отсутствующими, обязании погасить запись об обременениях,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в лице ФИО3 А.овича о признании обременений отсутствующими в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер ### обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записях регистрации ограничений (обременений) права.

В обоснование иска указано, что 25 января 2007 года на основании договора купли-продажи истцом была приобретена ? доля квартиры по договору купли- продажи. Указанная квартира, была передана по акту приёма-передачи от 25 января 2007 года. В этот же день произведен расчет в полном объёме, о чем свидетельствует расписка о получении продавцом квартиры денежных средств в размере 1 700 000 рублей. Квартиры была зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 января 2007 года, сделана соответствующая запись ### и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии <...>. Вместе с правом собственности на вышеуказанное имущество были зарегистрированы обременения «ипотека».

Для признания обременения объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона отсутствующим требуется одновременное наличие двух условий:

несоответствие обременения объекта недвижимости закону.

нарушение прав и законных интересов заявителя. При этом противоречие закону при ограничении ( обременении ) объекта недвижимости нарушает права владения, пользования и распоряжения истцом своим имуществом ( ст.209 ГК РФ).

В соответствии с требованиями законодательства о регистрации прав при осуществлении государственной регистрации прав, органом регистрации допущены нарушения:

не представлен договор об ипотеке (залоге) имущества;

не представлен документ названный «закладная», которым удостоверены права залогодержателя;

не представлены правоотношения истца с кредитной организацией;

в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости) в редакции действующей в спорный период;

не указаны суммы обязательства, обеспеченные ипотекой и размер процентов по этому обязательству либо условий, позволяющих надлежащим образом определить эту сумму и проценты;

нарушен пункт 2 статьи 22 Закона «Об ипотеке», удостоверяющая надпись на договоре ипотеки, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющимся основанием возникновения права собственности залогодателя на недвижимое имущество, обременённое ипотекой.

У истца отсутствуют правоотношения с кредитной организацией ПАО «Банк Уралсиб», так как клиентом организации он не является, счетов открытых и закрытых не имеет.

Поскольку погашение записи об обременении не является действием по государственной регистрации, при этом положения Закона о регистрации прав предусматривают погашение записи только об ипотеке, то единственным основанием погашения записи о любом другом обременении является решение суда. Несмотря на вышеуказанное, поскольку стороной договора купли-продажи квартиры и единственным нарушением права истца является наличие непогашенных записей об обременениях в ЕГРП, то в этом случае ответчиком является Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.

Определением суда от 11.04.2019, вынесенным в протокольной форме, к участию в деле в качестве соответчика привлечен ПАО «Банк Уралсиб» (л.д. 145).

В судебном заседании представитель истца (л.д. 102), третье лицо на стороне истца, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 поддержала требования иска по изложенным в нем основаниям. Дополнительно указала, что письменный договор залога в отношении квартиры не оформлялся, с заявлением о регистрации ипотеки в Управление Росреестра по Владимирской области никто не обращался. При регистрации обременений правовая экспертиза не проводилась, в ходе рассмотрения дела ответчиком представлены только копии документов, что не отвечает требованиям закона. Банк не являлся стороной сделки по купле-продаже квартиры, при этом истец не состоит в каких-либо договорных отношения с банком, он только согласовал условия кредитного договора, что не влечет никаких юридических последствий. По указанным основаниям полагала, что запись об обременении жилого помещения внесена с нарушением закона. Указала, что истцом оспаривается запись об обременении жилого помещения по состоянию на 2007 год, в связи с чем последующие обстоятельства не имеют правового значения для настоящего спора. Также указала, что решение Ковровского городского суда Владимирской области от 29.12.2015 не может быть принято во внимание, поскольку оно вынесено в отношении иных лиц, исполнительный лист выдан в отношении другого лица.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении иска в его отсутствие (л.д. 162). Ранее в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 50-53). В обоснование возражений указал, что по общему принципу права на имущество, требующие государственной регистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). По общему правилу право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН (ст. 1 Закона о недвижимости). Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН. Согласно сведениям ЕГРН с 19.07.2017 квартира с кадастровым ### (ранее условный ###/А), расположенная по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи от 31.05.2017 (государственная регистрация права ###). Кроме того, 19.07.2017 по заявлению ### ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в ЕГРН погашена запись об ипотеке ### на основании решения Ковровского городского суда Владимирской области от 29.12.2015 ### и апелляционного определения от 20.04.2016 ###. До 19.07.2017 в ЕГРН содержались сведения о регистрации ипотеки в отношении вышеуказанной квартиры 30.01.2007 за ### в пользу ООО «БАНК УРАЛСИБ» на основании договора купли-продажи квартиры от 25.01.2007г., заключенного в простой письменной форме между ФИО1, ФИО2 и ФИО5, ФИО6 Поскольку Управлением не были нарушены права и законные интересы истца, а также в связи с тем, что Управление в материально-правовых отношениях с истцом не состоит, правообладателем спорного объекта недвижимости не является и не претендует на какие-либо права в отношении недвижимого имущества, то ответчиком по исковым требованиям заявленным истцом в суде первой инстанции быть не может. В связи с изложенным полагал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу, а требования истца не подлежат удовлетворению.

Ответчик ПАО «Банк Уралсиб», извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 161), в судебное заседание своего представителя не направил, возражений по иску не представил.

Истец ФИО2, извещенный о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 168), в судебное заседание не явился. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, к извещению которого судом принимались надлежащие меры, в судебное заседание не явился.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 25.01.2007 года между ФИО1 и ОАО « БАНК УРАЛСИБ» (после изменения организационно-правовой формы - ПАО «Банк Уралсиб») был заключен кредитный договор ###, по условиям которого банк обязался предоставить заемщику кредит в размере 1 500 000 руб. на срок 120 месяцев под 13,75% годовых, для приобретения ФИО1 и ФИО2 в совместную собственность квартиры по договору купли-продажи от 25.01.2007, находящейся по адресу: <...>, стоимостью 1 700 000 руб. (л.д. 66-71).

25.01.2007 указанная квартира приобретена ФИО1 и ФИО2 по договору купли-продажи (л.д. 13-14).

30.01.2007 за ними произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру (л.д. 42-43), в подтверждение чего выдано свидетельство серии <...> (л.д. 10), в котором указано на обременение жилого помещения в виде ипотеки, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись за ### (л.д. 14-оборотная сторона, л.д. 62-65).

Решением Ковровского городского суда Владимирской области по делу ### от 29.12.2015, вступившим в законную силу 20.04.2016, удовлетворены исковые требования ОАО «БАНК УРАЛСИБ» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Данным судебным постановлением в пользу банка с ФИО1 взыскана задолженность по кредитному договору ### от 25.01.2007 в размере 762 290,85 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 12 822,91 руб., расходы по оценке имущества 1 250 руб., проценты за пользование кредитом по ставке 13,75% годовых на сумму основного долга в размере 696 369,88 рублей за период с 30.12.2015 года до полного погашения суммы основного долга, и обращено взыскание на заложенное имущество в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 48,5 кв.м., расположенной по адресу: <...>, принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2, путем продажи с публичных торгов, определена его начальная продажная стоимость в размере 1 816 000 руб. (л.д. 37-40).

Ссылаясь на то, что ФИО2 в договорные отношения с банком не вступал и обязательства по кредитному договору не имел, письменный договор о залоге квартиры или закладная не оформлялись и за регистрацией ипотеки в Управление Росреестра по Владимирской области никто не обращался, регистрация обременения произведена в нарушение требований закона, истец предъявил указанный иск о признании обременения отсутствующим.

При рассмотрении дела установлено, что квартира, расположенная по адресу: <...><...>, приобретена ФИО8 на основании договора купли-продажи от 25.01.2007 с использованием заемных денежных средств, полученных по кредитному договору от 25.01.2007, заключенному между ОАО «Банк Уралсиб» и ФИО1

Пунктом 1.4 кредитного договора согласовано, что исполнение заемщиком обязательства по настоящему договору обеспечивается залогом квартиры (ипотекой), приобретенной с использованием кредитных средств в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 25.01.2007, влекущем возникновение ипотеки в силу закона.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств выступает залог. Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости") /здесь и далее правовые нормы приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений/, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 11 вышеназванного Закона государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Таким образом, для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок записи об ипотеке, возникшей в силу закона, на государственную регистрацию должны быть представлены либо документ, являющийся основанием для возникновения залога в силу закона или в документе, являющимся основанием для государственной регистрации прав на объект недвижимости, должно быть указано на предусмотренные действующим законодательством основания для возникновения залога в силу закона.

Из содержания п. 2.4 договора купли-продажи квартиры от 25.01.2007 следует, что в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», квартира в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя. При этом ФИО1 и ФИО2 становятся залогодателями.

Таким образом, поскольку из текста кредитного договора и договора купли-продажи квартиры следует, что кредит был предоставлен для приобретения недвижимого имущества – квартиры, которая становится предметом залога (ипотеки), то регистрация права собственности ФИО1 на указанное имущество произведена с обременением в пользу банка на основании договора купли-продажи квартиры от 25.01.2007.

С учетом установленных по делу обстоятельств, доводы стороны истца о том, что ФИО2 не состоял в договорных отношениях с банком, а последний не являлся стороной сделки по приобретению жилого помещения, а также ссылка на отсутствие заключенного договора об ипотеке или оформленной закладной основаны на ошибочном толковании норм материального права.

Надпись на договоре купли-продажи квартиры от 25.01.2007 содержит сведения о полном наименовании органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована, которые заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в полном соответствии с п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке, в связи с чем позиция истца о нарушении требований закона в указанной части являются несостоятельными.

Доводы представителя истца об отсутствии в материалах реестрового дела на жилое помещение заявлений на регистрацию ипотеки не могут быть приняты во внимание, поскольку пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Приведенные в исковом заявлении доводы о нарушениях органом регистрации положений п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, предусматривающих указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку установленные указанной правовой нормой требования применяются к содержанию закладных, в данном случае запись об обременении жилого помещения внесены на основании договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.

Позиция представителя истца о недоказанности кредитных правоотношений в связи с непредставлением оригинала кредитного договора, что влечет незаконность внесения записи об обременении, опровергается материалами дела.

Заверенная надлежащим образом в соответствии с требованиями ст.71 ГПК РФ копия кредитного договора от 25.01.2007 представлена Управлением Росреестра по Владимирской области с материалами реестрового дела. Кроме того, факт заключения кредитного договора от 25.01.2007 между ОАО «Банк Уралсиб» и ФИО1 на приобретение квартиры и наличие задолженности не оспаривался заемщиком и ФИО2 в ходе рассмотрения дела ### и установлен вступившим в законную силу решением суда от 29.12.2015, в связи с чем основания для повторного доказывания данных преюдициально установленных фактов отсутствуют.

Указание представителя истца на то, что данный судебный акт вынесен в отношении других лиц ввиду указания фамилий ответчиков «Терешкины», а не «Терёшкины», и несоответствия в исполнительном листе места рождения ФИО2, не может быть во внимание, поскольку в данном случае написание буквы "е" вместо "ё" в фамилии указанных лиц не искажает их данных, с учетом того, что ими не оспаривается факт заключения договора купли-продажи квартиры от 25.01.2007. Не свидетельствует об обратном и указание в исполнительном листе места рождения ФИО2 – <...> (л.д. 124), вместо <...> поскольку представитель истца в ходе рассмотрения дела подтвердила, что истец является ее супругом и именно он был привлечен к участию в деле ###, что подтверждено представленной по запросу суда копией паспорта ФИО2 (л.д. 156).

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 4).

В ходе рассмотрения дела также установлено, что 21.09.2016 в рамках вышеназванного гражданского дела было возбуждено исполнительное производство, в ходе которого судебным приставом-исполнителем ОСП Октябрьского района г.Владимира 20.12.2016 был составлен акт о наложении ареста на квартиру и 20.02.2017 имущество передано на торги.

Согласно протоколу № 415 от 16.05.2017 торги по лоту № <...> - квартира, расположенная по адресу: <...>, принадлежащая на праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 признаны состоявшимися. Квартира была реализована на основании договора купли-продажи от 31.05.2017 победителю торгов ФИО4

Полученные от продажи имущества денежные средства в размере 1 550 000 руб. были перечислены на депозитный счет ОСП Октябрьского района и в дальнейшем распределены в счет погашения задолженности по исполнительному производству. Разница в размере 1 233 077,77 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами реестрового дела (л.д. 76-137) и установлены вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Владимира от 17.07.2018, которым оставлен без удовлетворения иск ФИО2 к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, ИП ФИО7, ФИО4 о признании незаконными и несостоявшимися торгов по продажи недвижимого имущества; признании недействительными протокола об определении победителя по продаже недвижимого имущества; государственной регистрации прав на квартиру; признании договора купли – продажи квартиры от 31.05.2017 ничтожным (л.д. 56-61).

Согласно выписке из ЕГРН правообладателем квартиры расположенной по адресу: <...>, является ФИО4, право собственности было зарегистрировано 19.07.2017, обременения на объект недвижимости в настоящий момент не зарегистрированы.

Таким образом, из материалов дела следует, что настоящее время ФИО2 не является собственником квартиры по адресу: <...>.

Из разъяснений, содержащихся в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53).

Проанализировав представленные доказательства в совокупности, учитывая, что органом государственной регистрации прав регистрационная запись об обременении в отношении квартиры, расположенной по адресу: <...>, была внесена на основании договора купли-продажи от 25.01.2007, влекущего возникновение ипотеки в пользу банка в силу закона, и погашена в связи с обращением взыскания на предмет ипотеки по решению суда в связи с регистрацией права собственности приобретателя, в связи с отсутствием доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору от 25.01.2007 до вынесения решения суда об обращении взыскания на квартиру, а также ввиду отсутствия иных, предусмотренных законом оснований для признания обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствующим, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области не может быть лицом, ответственным за нарушения прав истца, и лицом, действиями которого указанные права истца могут быть восстановлены, т.е. - надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям.

Доводы представителя истца о том, что регистрация обременения осуществлена в отношении жилого помещения, находящегося в доме, права на который не зарегистрированы в установленном законом порядке, не свидетельствуют о нарушении порядка регистрации записи об ипотеке, поскольку из анализа ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ и ст. ст. 16, 36 Жилищного кодекса РФ следует, что многоквартирный дом в отличие от индивидуального жилого дома, не является самостоятельным объектом гражданских прав, обособленным от составляющих его жилых и нежилых помещений, общего имущества такого дома, которые только и могут находится в собственности граждан, юридических лиц и публично-правовых образований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в лице ФИО3 А.овича, ПАО «Банк Уралсиб» о признании обременений отсутствующими в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый ### обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записях регистрации ограничений (обременений) права - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Владимира в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Т.А. Осипова

Мотивированное решение изготовлено 29.04.2019.

Председательствующий судья Т.А. Осипова