Решение № 2А-2176/2018 2А-2176/2018~М-1778/2018 М-1778/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2А-2176/2018

Дело № 2а-2176/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 сентября 2018 года г. Владикавказ

Советский районный суд г. Владикавказ РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Тлатова К.А.,

при секретаре судебного заседания Слановой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к АМС г. Владикавказа, Управлению Росреестра по РСО – Алания, УМИЗР г. Владикавказа о признании незаконным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконным действий по погашению записи об аренде земельного участка, возложении обязанности восстановить запись об аренде земельного участка,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к УМИЗР <адрес>, Управлению Росреестра по РСО – Алания о признании незаконным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, признании незаконными действий по погашению записи об аренде земельного участка, возложении обязанности восстановить запись об аренде земельного участка.

В обоснование предъявленных требований указал, что между АМС <адрес> и истцом ... был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011801:30, находящегося по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, 15, для строительства сервис- центра, автомойки, пункта питания, необходимых для функционирования отстойно-разворотной площадки. Сроком окончания аренды была обозначена дата .... За три месяца до окончания срока ФИО1 обратился в АМС <адрес> РСО–Алания, для продления договора аренды земельного участка. Административный ответчик в лице АМС <адрес> РСО – Алания, не уведомив ФИО1 о желании прекратить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011801:30, по мнению административного истца, автоматически продлил с ним договор аренды. В 2018 года ФИО1 стало известно, что он снят с регистрации в Едином государственном реестре как арендатор земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011801:30, находящегося по адресу <адрес>, ул. <адрес>, 15.

Представитель административного истца ФИО2 пояснил, что права ФИО1 были нарушены при расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011801:30, и снятии его с регистрационного учета в Едином государственном реестре недвижимого имущества, без надлежащего уведомления его об этом со стороны АМС <адрес>.

Посчитав данные действия административных ответчиков противоречащими закону и нарушающими его права и законные интересы, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Представитель административный ответчика АМС <адрес> ФИО4 пояснил, что считает требования ФИО1 незаконными и необоснованными. Показал, что в декабре 2016 года УМИЗР <адрес> направил ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды на адрес, который был указан в договоре. Ответственности за то, что письмо не было получено адресатом, АМС г. Владикавказа не несет. ФИО1 в течение 10 дней должен был поставить в известность арендодателя о том, что сменил свой адрес и реквизиты. В письме от 23 сентября 2016 года было указано, что административный ответчик готов продлить с ФИО1 договор аренды земельного участка, если будут представлены правоустанавливающие документы на объекты незавершенного строительства. Факт выдачи ФИО1 разрешения на строительство не означал, что АМС <адрес> собиралась продлевать с ним договор аренды земельного участка. Заявил о пропуске срока обращения в суд за защитой нарушенного права.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО5 пояснила, что административные исковые требования ФИО1 не признает, считает их незаконными и необоснованными. В соответствии с гражданским кодексом любая из сторон может обратиться единолично за регистрацией договора, как и о его расторжении. В Управление Росреестра по РСО-Алания обратилась АМС <адрес> ... в лице ФИО6 с соответствующей доверенностью для регистрации прекращения договора аренды с ФИО1 Заявление было подано без необходимого пакета документов, в связи с чем регистрация была приостановлена .... В мае 2017 года на основании дополнительно поданных документов: уведомления, соглашения о расторжении договора, копии конверта, была произведена регистрация прекращения договора аренды с ФИО1 Заявила о пропуске срока для обращения в суд за защитой нарушенного права.

Представитель административного ответчика УМИЗР <адрес>, привлеченного к участию в на основании определения суда, ФИО4 дал пояснения, аналогичные пояснениям АМС <адрес>.

Выслушав стороны и изучив материалы дела, суд находит административный иск ФИО1 подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В случае, если это предусмотрено федеральным законом, общественное объединение вправе обратиться в суд с требованием об оспаривании решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены права, свободы и законные интересы всех членов этого общественного объединения, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, административные исковые заявления о признании незаконными решений, действий (бездействий) органов, организаций, лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в случаях если проверка законности таких решений действий (бездействий) осуществляется в ином судебном порядке (часть 6 статьи 216 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 5 части 1 статьи 128 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, судья отказывает в принятии административного искового заявления в случае, если: административное исковое заявление не подлежит рассмотрению и разрешению судом в порядке административного судопроизводства, поскольку это заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке, в том числе судом в порядке гражданского или уголовного судопроизводства либо арбитражным судом в порядке, предусмотренном арбитражным процессуальным законодательством; имеются иные основания для отказа в принятии административного искового заявления, предусмотренные положениями настоящего Кодекса, определяющими особенности производства по отдельным категориям административных дел.

В соответствии с положениями глав 3,4 Земельного кодекса Российской Федерации земля может находиться в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении, ограниченном пользовании, аренде и безвозмездном срочном пользовании.

Как следует из положении статей 40, 41,43 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статей 262, 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на использование (пользование) соответствующего земельного участка принадлежит собственнику такого земельного участка, а также может осуществляться лицом, не являющимся его собственником.

К таким лицам статьями 5, 41 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы и обладатели сервитутов (обладающие правом ограниченного пользования чужим земельным участкам).

Материалами дела подтверждается, что на основании постановления администрации местного самоуправления <адрес> № от ... между АМС <адрес> в лице заместителя начальника Управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства АМС <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от .... В соответствии с п. 1.1 договора аренды Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0011801:30, находящийся по адресу: РСО-Алания, <адрес>, для использования в целях: для строительства сервис-центра, автомойки и пункта питания, необходимых для функционирования отстойно-разворотной площадки площадью 0,07 га.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды был установлен с ... по ....

... в адрес ФИО1 Управлением муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> было направлено уведомление, в соответствии с которым ему было сообщено, что в связи с неиспользованием земельного участка (п. 4.1.1 договора аренды) Администрация местного самоуправления <адрес> намерена расторгнуть договор аренды от ... №.

К уведомлению было приложено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с требованием подписанное соглашение о расторжении договора аренды представить в Управление муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес> в месячный срок, в противном случае договор аренды земельного участка от ... № должен был быть расторгнут в судебном порядке в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса РФ.

В приложенном к уведомлению от ... проекте соглашения о расторжении договора, подписанном АМС <адрес>, в качестве основания для расторжения указан п. 4.1.1 договора аренды земельного участка от ... № и глава 29 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 4.1.1 названного договора аренды земельного участка Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным п. 1.1 Договора, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет и нарушений других условий договора, и в связи с чем направить в адрес Арендатора письменное уведомление, содержащее указание на необходимость исполнить обязательство, а также предложение расторгнуть договор.

Глава 29 Гражданского кодекса РФ регулирует отношения, связанные с изменением и расторжением договоров.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что ФИО1 продолжил пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Административный ответчик АМС <адрес>, административный ответчик УМИЗР <адрес> в судебном заседании подтвердили, что договор с ... считался возобновленным на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Суд не может согласиться с доводами АМС <адрес> и УМИЗР <адрес> о соблюдении положений п.2 ст. 610 ГК РФ об одностороннем отказе от договора аренды по нижеследующим основаниям.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.п.1,3 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из требований действующего законодательства, следует, что по соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п. 2 ст. 432, ст. 434 и п.1 ст. 452 ГК РФ). По требованию одной из сторон расторжение договора происходит только по решению суда (т.е. непременно в судебном порядке) после процедуры досудебного урегулирования (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Отказ от договора является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, - прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК РФ ). Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке. Договорные обязательства посредством отказа от договора прекращаются в результате непосредственных действий одной из сторон и должны выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами.

Гражданский кодекс РФ не содержит общего правила о моменте вступления в силу отказа от договора, но устанавливает специальные нормы об этом применительно к отдельным видам договоров. Как следует из названных правил Гражданского кодекса РФ, контрагент должен быть предупрежден (абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ) об отказе от договора. Следовательно, вступление в силу отказа от договора связывается законом с получением контрагентом предупреждения об отказе от договора. Существует разница между односторонним отказом от исполнения договора, его расторжением и прекращением. Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.

Исходя из предмета заявленных требований по административному исковому заявлению, юридически значимыми по рассматриваемому спору являются следующие обстоятельства: наличие договора аренды, срок договора аренды, наличие одного из обстоятельств, с которыми закон связывает возможность досрочного расторжения или отказа от договора аренды, наличие в договоре аренды земельного участка пунктов, содержащих условие об одностороннем отказе от исполнения договора и механизм такого отказа, существенные нарушения условий договора или назначения имущества, либо неоднократные нарушения договора аренды земельного участка, извещение арендатора об отказе от договора аренды, отсутствие вины арендатора в неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Пункт 4.1.1 Договора аренды земельного участка от ... предусматривает, что арендодатель имеет право досрочно в установленном законом порядке расторгнуть настоящий Договор, в том числе в случае использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, указанных в настоящем договоре.

Данный пункт договора регулирует порядок и основания расторжения договора, а не отказ от договора.

Основания и порядок отказа от договора аренды указанный договор не содержит.

Исходя из требований ст. 610 ГК РФ уведомление другой стороны об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать волеизъявление на прекращение арендных отношений. Если после направления уведомления о прекращении договора аренды арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор может быть не признан расторгнутым.

Суд полагает, что уведомление от ... за исходящим номером 27/1474 исх. с приложенным проектом соглашения о расторжении договора аренды, на которое ссылаются ответчики, не является по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждением об отказе от договора.

Исходя из толкования вышеуказанных норм закона уведомление об отказе от договора аренды должно содержать ссылку на отказ от договора аренды по истечении 3-месячного срока со дня получения настоящего уведомления и предложение арендатору по истечении 3-месячного срока освободить занимаемый им земельный участок.

Исходя из буквального толкования смысла уведомления от ... следует, что арендодатель предлагает расторжение договора аренды земельного участка на основании его неиспользования, что не может быть принято судом как односторонний отказ от договора аренды.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что административные ответчики АМС <адрес> и УМИЗР <адрес> не отказались от договора по основаниям абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расторгли договор в одностороннем порядке без установленных законом оснований и предусмотренном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Поскольку соглашения сторон о прекращении или расторжении договора не было, с требованиями о расторжении договора и о его прекращении ответчик в суд не обращался, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что уведомление от ... по указанным выше основаниям не является уведомлением об отказе от договора, суд приходит к выводу о незаконности прекращения Управлением Росреестра по РСО-Алания записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре недвижимого имущества.

Довод административных ответчиков о том, что административным истцом пропущен срок для обращения в суд за защитой нарушенного права не может быть принят судом в качестве основания для отказа ФИО1 в удовлетворении его административного искового заявления по следующим основаниям.

Так, судом установлено, что с сентября 2016 года между Арендатором и Арендодателем велась активная деловая переписка, при этом в качестве адреса для получения корреспонденции административным истцом ФИО1 и АМС <адрес> указывался адрес: <адрес>. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что направление обжалуемого уведомления по адресу: <адрес>, свидетельствовало о попытке искусственно воспрепятствовать ФИО1 в получении информации о расторжении договора аренды.

Довод административных ответчиков о том, что ФИО1 знал о нарушенном праве при подаче искового заявления в Ленинский районный суд <адрес> ..., судом оценивается критически, так как в судебном заседании представителем административного истца были даны пояснения, что исковое заявление, принятое к своему производству Ленинским районным судом <адрес> по существу не рассматривалось, по делу не было проведено ни одного заседания, исковое заявление было оставлено без рассмотрения в связи с неявкой в судебные заседание истца и ответчиков. Данное обстоятельство было подтверждено всеми участниками административного производства. Кроме того, ответчиками не были представлены какие-либо пояснения относительно того, как ФИО1 могло стать известно о расторжении договора аренды и прекращении записи об аренде в ЕГРН. ФИО1 продолжил пользоваться земельным участком, вносил арендные платежи. Арендодатель же напротив - требования об освобождении земельного участка и его возврате АМС <адрес> не заявлял.

Требование о признании незаконным уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, предъявленное к административному ответчику АМС <адрес> суд находит не подлежащим удовлетворению в связи с нижеследующим. В соответствии с материалами дела следует, что оспариваемое уведомление было направлено в адрес ФИО1 заместителем начальника Управления муниципального имущества и земельных ресурсов <адрес>. УМИЗР <адрес> является самостоятельным юридическим лицом, которое отвечает по своим действиям и обязательствам.

При таких установленных по делу обстоятельствах административные исковые требования ФИО1 к УМИЗР <адрес> и Управлению Росреестра по РСО-Алания подлежат безусловному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административный иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным уведомление от 28.12.2016г. № исх. УМИЗР <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.01.2014г.

Признать незаконными действия Управления Росреестра по РСО-Алания по погашению 19.05.2017г. записи в ЕГРН об аренде земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011801:30, расположенного по адресу: РСО-Алания, <адрес>, на основании заявления арендодателя - МО <адрес>.

Обязать Управление Росреестра по РСО-Алания восстановить в ЕГРН запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011801:30 по договору аренды № от 20.01.2014г.

В удовлетворении административного иска в части требования к АМС <адрес> о признании незаконным уведомления от 28.12.2016г. № исх. УМИЗР <адрес> о расторжении договора аренды земельного участка № от 20.01.2014г. отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного суда РСО-А в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тлатов К.А.