Решение № 2-3773/2025 2-3773/2025~М-1998/2025 М-1998/2025 от 25 августа 2025 г. по делу № 2-3773/2025

Дело № 2-3773/2025 66RS0004-01-2025-003721-22

Мотивированное
решение изготовлено 26.08.2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 12 августа 2025 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Захаренко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карпеченко М.К.,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО1 (доверенность), ответчика ФИО2 (паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИНВЕСТ СТРОЙ УРАЛ» (№) к ФИО2 (паспорт № №) о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ СТРОЙ УРАЛ» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании доплаты по договору долевого участия в строительстве в сумме 92 689,03 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., почтовых расходов 143,50 руб.

В обосновании исковых требований указано, что между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался построить и передать ФИО2 объект долевого строительства – жилое помещение, строительный №.2.2.3, проектной площадью 35,09 кв. м. Объект долевого строительства – <адрес>, общей площадью 35,4 кв. м (в том числе с учетом площади для лоджии с коэффициентом 0,5), расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, передан участнику по акту приема-передачи от . При этом, поскольку суммарная площадь квартиры, определенная по результатам обмеров органами технической инвентаризации, составила 35,4 кв. м, что на 0,31 кв. м больше суммарной проектной площади квартиры, по условиям договора ответчик обязан произвести оплату стоимости квадратных метров объекта долевого строительства, превышающих проектную.

После уточнения исковых требований истец просит взыскать с ответчика доплаты по договору долевого участия в строительстве в сумме 29 899,69 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., почтовых расходов в сумме 143,50 руб.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик в судебном заседании возражали против удовлетворения требований Общества, указав на обоснованность доплаты исключительно на сумму 62 789,34 руб., которая произведена ответчиком добровольно .

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела, доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

Согласно Приказу Минстроя России от N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от N214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судом установлено, что между ООО Специализированный застройщик «ИНВЕСТ СТРОЙ УРАЛ и ФИО2 заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, во исполнение которого Общество передало ФИО2 по акту приема передачи от <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 35,4 кв. м (включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента).

В соответствии с п. 2.1 договора проектная площадь квартиры (включая площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента) составляет 35,09 кв.м.

Согласно п. 5.1 договора стоимость квартиры составляет 10 491 800 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра в размере 298 996,57 руб.

Указанный размер является фиксированным и пересчету не подлежит, за исключением случая расхождения суммарной площади квартиры, указанной в договоре с соответствующей площадью квартиры, установленной по результатам обмеров органами технической инвентаризации.

В силу абз. 6 п. 2.1. договора, в случае, когда фактическая суммарная площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, участник долевого строительства оплачивает денежными средствами разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра площади.

По результатам обмеров органами технической инвентаризации общая площадь <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 35,4 кв.м.

между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому ответчиком принята <адрес>, общей площадью 35,4 кв.м., включающей площадь летних помещений с учетом корректирующих коэффициентов 1,5 кв.м.

Ответчик с площадью, указанной в данном акте не согласна ввиду ее несоответствия фактической площади, оспаривая размеры лоджии, которые, по мнению ответчика, исходя из данных указанных в поэтажном плане строения равны 1,4 кв.м. (2,76 кв.м. х 1,02 кв.м. х 0,5).

Между тем, стороной истца в материалы дела представлен ответ ЕМУП «БТИ» от , согласно которого площадь <адрес> по адресу: <адрес>, без учетом площади летнего помещения составляет 33,9 кв.м., площадь летнего помещения с учетом понижающего коэффициента 0,5 составляет 1,5 кв.м.. В площадь помещения № (кухня-столовая) и лоджии <адрес> включены углубления, образованные разницей толщины балконного блока и наружной стены здания. В соответствии с Приказом Росреестра от № «допускается не отображать отдельные линейные размеры, если размер соответствующей надписи превышает изображение элемента, к которому необходимо указать такой линейный размер». Таким образом, размеры углублений, образованные разницей толщины балконного блока и наружной стены здания, не отражены на плане квартиры.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что площадь <адрес> по адресу: <адрес>, с учетом площади летнего помещения с учетом понижающего коэффициента составляет 35,4 кв.м.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В абзаце третьем п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно разделу 2 договора долевого участия площадь квартиры и площадь квартиры без понижающего коэффициента включают в себя площадь всех помещений, входящих в состав объекта долевого строительства, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы, террасы (при их наличии), входящие в состав объекта долевого строительства, и их площадь указываются на поэтажном плане многоквартирного дома.

Как указано выше, в п. 2.1 договора стороны согласовали, что проектная площадь квартиры (включая площадь летних помещением с учетом понижающего коэффициента) составляет 35,09 кв.м.

Согласно абз. 6 п. 2.1. договора, в случае, когда фактическая суммарная площадь квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации будет отличаться от проектной в большую сторону, участник долевого строительства оплачивает денежными средствами разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра площади.

При заключении договора сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть изменена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической и проектной площадью помещения, данные пункты договора не противоречат положениям ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", не устанавливают дискриминационных условий для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, поскольку договором предусмотрена взаимная обязанность застройщика по возврату дольщику разницы в площадях в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с проектной.

В момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению они определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Исходя из содержания раздела 2 договора долевого участия и их взаимосвязи с иными положениями договора, заключенного между сторонами, суд приходит к выводу, что при определении разницы между фактической и проектной площадью квартиры подлежит сравнению площади помещения с учетом площади летних помещением с учетом понижающего коэффициента. Кроме того, цена объекта недвижимости 10 491 800 руб. была установлена также исходя из общей проектной площади с учетом площади лоджий 35,09 кв.м

Поскольку ответчиком оплачена проектная площадь квартиры с учетом площади летних помещением с учетом понижающего коэффициента в размере 35,09 кв.м., а фактическая площадь объекта с учетом площади летних помещением с учетом понижающего коэффициента, определенная по результатам обмеров органами технической инвентаризации с включением в площадь помещения углублений, образованных разницей толщины балконного блока и наружной стены здания, но не отраженных на плане квартиры, составляет 35,4 кв.м., и превышает проектную на 0,31 кв. м, то, исходя из абз. 6 п. 2.1 договора ответчик обязан оплатить ответчику излишне полученные квадратные метры площади.

В связи с этим, суд, приходит к выводу о наличии у застройщика права требовать доплаты по договору участия в долевом строительстве за превышение площади переданного объекта долевого строительства относительно проектной площади.

Следовательно, в связи с передачей объекта большей площадью ФИО2 должна доплатить ООО «Специализированный застройщик «ИНВЕСТ СТРОЙ УРАЛ» денежные средства за дополнительные квадратные метры в сумме 29 899,69 руб., исходя из расчета:

35,4 кв.м. – 35,09 кв.м. = 0,31 кв.м.;

0,31 кв.м. х 298 996,84 руб. = 92 689,03 руб.

92 689,03 руб. – 62 789,34 руб. (оплаченные ответчиком добровольно) = 29 899,69 руб.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы в размере пропорциональном удовлетворенным исковым требованиям, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию в счет возмещения последней расходов по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Стороной ответчика в судебном заседании заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения судебного решения в связи с тяжелым материальным положением, наличием инвалидности.

Согласно ч. 1 ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств, вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от N 104-О, основания для отсрочки (рассрочки) исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий. Вопрос о наличии указанных обстоятельств должен оцениваться и решаться судом в каждом конкретном случае с учетом того, что в силу статей 15 (часть 4), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости, исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников, возможная же отсрочка (рассрочка) исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", при рассмотрении заявлений об отсрочке или рассрочке с учетом необходимости своевременного и полного исполнения решения или приговора в части имущественного взыскания суду в каждом случае следует тщательно оценивать доказательства, представленные в обоснование просьбы об отсрочке (рассрочке), и материалы исполнительного производства, если исполнительный документ был предъявлен к исполнению.

Таким образом, по смыслу указанных положений и разъяснений основания для отсрочки (рассрочки) исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, возникать при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий. Вопрос о наличии указанных обстоятельств должен оцениваться и решаться судом в каждом конкретном случае с учетом того, что в силу и частей 1, 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, и, исходя из общеправового принципа справедливости исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех взыскателей и должников. Возможная же рассрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.

Диспозитивное право суда на предоставление отсрочки или рассрочки исполнения судебного постановления реализуется лишь в исключительных случаях, при наличии бесспорных и безусловных оснований для отсрочки или рассрочки исполнения. Именно в этом случае реализуется важнейший принцип эффективного судопроизводства, закрепленный в статье 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и предполагающий, что судопроизводство в судах и исполнение судебного постановления осуществляются в разумные сроки.

При отсрочке, рассрочке исполнения судебного решения, изменении способа и порядка его исполнения суд должен учитывать интересы не только должника, но и взыскателя.

Представитель истца в судебном заседании не высказала возражений по поводу предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда.

Исследовав в совокупности все представленные доказательства, исходя из принципа справедливости, и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд считает возможным предоставить ФИО2 отсрочку исполнения решения суда на срок до .

руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИНВЕСТ СТРОЙ УРАЛ» удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (паспорт № №) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИНВЕСТ СТРОЙ УРАЛ» (№) задолженность в связи с увеличением площади объекта по договору участия в долевом строительстве в размере 29 899 (Двадцать девять тысяч восемьсот девяносто девять) рублей 69 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 143 (Сто сорок три) рубля 50 копеек.

Предоставить ФИО2 отсрочку исполнения решения Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от на срок до .

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через суд, вынесший решение.

Судья (подпись) Е.В. Захаренко

Копия верная: Судья