Решение № 2-955/2019 2-955/2019~М-810/2019 М-810/2019 от 20 июня 2019 г. по делу № 2-955/2019

К делу № 2-955\2019г.


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 июня 2019 года г.Тимашевск

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего Ломака Л.А.,

при секретаре Тагиной Ю.Е.

с участием истца ФИО1

представителя истца ФИО2

представителя ответчика ФИО3

представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО4

представителя третьего лица ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании денежной суммы,

У С ТА Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Тимашевский районный суд с иском к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости. В обоснование исковых требований истцом указано, что 15.11.2018г. между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли продажи 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением, продажная цена отчуждаемых объектов недвижимости составила 2 800 000 рублей.

Согласно данного договора продавец передал, а покупатель принял 2/5 доли земельного участка из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства площадью 800 кв.м., с кадастровым номером <№> и расположенное на нем жилое помещение: этаж № 1, этаж № 2, площадью 84,70 кв.м. с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>. Право собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрированы, что подтверждается: выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 21.11.2018г.

Расчет между сторонами был произведен за счет собственных денежных средств истца в размере 420 000 рублей и за счет кредитных средств в сумме 2 380 000 рублей, заключенного кредитного договора <№> от 09.11.2018г. истца с ПАО «Сбербанк России».

Считает, что ответчиком существенно нарушены условия договора от 15.11.2018г., установленные в п.14, том, что до заключения настоящего договора, недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего договора не обременено правами третьих лиц, под запрещением, арестом не состоит и передается покупателю в пригодном для проживания состоянии, что не соответствует действительности. Однако, согласно выписки из ЕГРН от 19.03.2019г. <№> с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес> расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами <№>. Собственником земельного участка с кадастровым номером <№> является ФИО7, который предъявил истцу требование об освобождении земельного участка путем сноса части помещения.

Истцом, 28.03.2019г. в адрес ФИО6 заказным письмом с уведомлением было направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением, которое ответчику вручено 05.04.2019г., но никакого ответа истец не получил. Добровольно разрешить спор не представляется возможным, поэтому истец вынужден обратиться в суд с настоящими требованиями и просит расторгнуть договор купли-продажи 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением от 15.11.2018г., заключенный между ФИО1 и ФИО6 вернуть стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности за ФИО1 на указанное имущество, восстановить право собственности ФИО6 после полного расчета с истцом, обязав ответчика ФИО6 в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу сумму в размере 2 380 000 рублей, предоставленных на основании кредитного договора <№> от 09.11.2018г., заключенного между ФИО1 и ПАО «Сбербанк России» - возвратить ПАО «Сбербанк России», а истцу возвратить уплаченную сумму основного долга и проценты по кредитному договору <№> от 09.11.2019г., выплаченные за период с 09.11.2018г. по 30.04.2019г. в размере 93 267 рублей 10 копеек.

В судебном заседании представитель истица ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме и просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении к нему добавив, что нарушения договорных обязательств и невозможности использования и распоряжения недвижимого имущества, по своему усмотрению и в своих интересах подтверждаются представленными стороной истца доказательствами. Собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером <№> является ФИО7, в настоящее время собственник земельного участка предъявил устное требование ФИО1 об освобождении его земельного участка путем сноса части помещения. В случае удовлетворения законных требований ФИО7, площадь квартиры истца уменьшиться путем сноса её части расположенной на чужом земельном участке, что приведет к значительным материальным расходам на её реконструкцию, лишит истца возможности пользоваться предметом договора купли-продажи от 15.11.2018г. квартирой №1, в той площади которая была указана в договоре. Кроме того ФИО1 вынужден будет нести расходы на оплату юридических услуг, так как все спорные вопросы связанные с использованием недвижимого имущества решаются только в судебном порядке.

Решением кадастровой палаты от 20.02.2019г., отклонено заявление ФИО1 об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН в котором отсутствуют сведения о виде жилого помещения. В отказе указано, что сведения о здании с КН <№> (жилое помещение) были внесены в кадастр недвижимости на основании технического плана от 05.12.2013г., в котором отсутствуют сведения о виде жилого помещения объекта недвижимости с кадастровым номером <№>. Невозможность внести исправления в сведения ЕГРН, возникшее по вине ответчика, который предоставил в кадастровую палату недостоверную информацию об объекте недвижимости, в значительной мере ущемляют законное право истца на получение налогового вычета.

Истец ФИО1 свои исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме и пояснил суду, что 20.02.2019г. он получил решение об отклонении заявления об исправлении технической ошибки из Росреестра, а именно: о внесении сведений о виде жилого помещения с кадастровым номером <№> (квартира). Отсутствие сведений в государственном реестре произошло по вине ответчика, когда он предоставлял техническую документацию на жилой дом, что препятствует ему в возврате налогового вычета при покупке недвижимого имущества, а при том условии, что он данное помещение покупал за счет средств ипотечного кредита, для него имеет значение каждая денежная сумма, которая может быть потрачена для погашения ипотеки.

На основании технического заключения эксперта от 28.05.2019г., жилой дом в котором расположена его квартира построен и введен в эксплуатацию с существенными нарушениями действующих градостроительных норм и правил, часть квартиры расположена на чужом земельном участке, таким образом не исключено обращение собственника смежного земельного участка с исковым заявлением о сносе части его помещения, что является существенным нарушением ответчиком договора купли-продажи, согласно которого он гарантировал, что передаваемое ему недвижимое имущество свободно в пользовании и не обременено иными правами. Договор купли- продажи он читал и о земельном участке знал, что

этот промежуток земли ответчик должен был выкупить для него. Истец сам к кадастровому инженеру с вопросом об изменении жилого помещения на квартиру, не обращался.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя ФИО3, действующей на основании нотариальной доверенности, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения иска пояснив, что действительно 15.11.2018 года между истцом ФИО1 и ФИО6 заключен договор купли-продажи 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением серия <№>, удостоверенный ФИО8 временно исполняющей обязанности нотариуса Тимашевского нотариального округа ФИО9. Согласно условий указанного договора ФИО6 передал, а ФИО1 принял 2/5 доли земельного участка из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 800 кв.м. с кадастровым номером <№> и расположенное на нем жилое помещение: этаж 1, этаж 2 площадью 84,70 кв.м. с кадастровым номером <№>, находящиеся по адресу: <адрес>, договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, а так же зарегистрирован переход права собственности от ФИО6 к ФИО1, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра (запись регистрации <№>. После подписания договора купли-продажи ФИО6 передал истцу все ключи от продаваемых им объектов недвижимости, тем самым исполнил сделку согласно договора. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи ответчик как продавец по сделку предоставил покупателю все сведения о продаваемых объектах недвижимости – выписки из ЕГРН, в которых содержится вся информация о продаваемых объектах недвижимости, в том числе и сведения о границах продаваемого земельного участка, а так же и о координатах поворотных точек продаваемого жилого помещения. В п. 2 договора купли-продажи описаны выписки из ЕГРН, представленные ответчиком, как продавцом для совершения сделки. Таким образом, при совершении сделки купли-продажи ответчиком была предоставлена полная информация о продаваемых объектах недвижимости, в том числе и сведения о границах продаваемого земельного участка, а так же и о координатах поворотных точек продаваемого жилого помещения. Ни договор купли-продажи объектов недвижимости от 15.11.2018 года, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых закреплены общие положения о договоре купли-продажи, не содержат возможность расторжения покупателем договора купли-продажи по надуманным обстоятельствам, при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора, и зарегистрировал на него право собственности. Считает доводы истца о том, что нарушены существенные условия договора, поскольку спорное жилое помещение истца частично стоит на земельном участке принадлежащего третьему лицу – ФИО7 и нарушает его права, несостоятельными. Поскольку вступившим в законную силу Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 14.03.2013 года установлено, что при строительстве спорного строения собственник соседнего земельного участка ФИО7 04.06.2011 года дал нотариальное согласие на строительство спорной постройки ФИО10 - предыдущему собственнику спорных объектов недвижимости. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица –Управление Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, начальником отдела представлен отзыв, в котором просит дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» по доверенности ФИО4 просил учесть доводы их письменного возражения и обратить внимание, что само по себе обстоятельство признания сделки недействительной не является непредвиденным обстоятельством, поскольку при заключении договора истец не был лишен возможности проверить наличие прав и законных интересов иных лиц при достаточной степени заботливости и осмотрительности какая от него требовалась в силу закона. Банк не давал своего согласия на перевод долга в силу ст.392 ГК РФ.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО5 в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований добавив, что ее муж никакой нотариальной доверенности застройщику не давал никогда, представитель ответчика приходил и предлагал им деньги за эту часть земельного участка.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела и все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, исходя из предмета и оснований заявленных требований, руководствуясь положениями действующего законодательства суд считает, что исковые требования подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений эксперта.

Ст. 56 ГПК ГК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, при этом в соответствии со ст.60 ГПК РФ«Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами», при этом на основании ч.3 ст.67 ГПК ПРФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено и как следует из договора купли-продажи 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением серия <№>, удостоверенного нотариально, 15.11.2018 года между истцом ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно условий указанного договора Продавец передал, а Покупатель принял 2/5 доли земельного участка из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 800 кв.м. с кадастровым номером <№> и расположенное на нем жилое помещение: этаж 1, этаж 2 площадью 84,70 кв.м. с кадастровым номером <№>, находящиеся по адресу: <адрес>.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 552 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно выписки единого государственного реестра недвижимости от 21.11.2018 года, договор купли-продажи 2/5 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с жилым помещением серия <№> от 15.11.2018 года, зарегистрирован в установленном законом порядке, а так же зарегистрирован переход права собственности от <№> А.А., запись регистрации <№> от 20.11.2018 года.

Как установлено, на момент заключения договора купли-продажи ответчик как продавец по сделке предоставил покупателю все сведения о продаваемых объектах недвижимости – выписки из ЕГРН, в которых содержится вся информация о продаваемых объектах недвижимости. В том числе и сведения о границах продаваемого земельного участка, а так же и о координатах поворотных точек продаваемого жилого помещения.

В п. 2 договора купли-продажи указано, что отчуждаемые объекты недвижимости принадлежат Продавцу на праве собственности на основании определения Тимашевского районного суда от 22.10.2013 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объекты недвижимости от 12.11.2018 года <№> и <№>.

Таким образом, из п. 2 договора купли-продажи следует, что ответчиком, как продавцом спорных объектов недвижимости, предоставлены истцу для совершения сделки выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и правах на объекты недвижимости от 12.11.2018 года, в которых содержится информация об основных характеристиках и правах на продаваемые объекты недвижимости, актуальная на 12.11.2018 год..

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями, ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а так же в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вместе с тем, документы, подтверждающие наличие вышеперечисленных условий, истцом в материалы дела не представлены.

В соответствии с. п. 1 ст. 451 ГК РФ одним из условий реализации расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. Однако само по себе обстоятельство признания сделки недействительной не является непредвиденным обстоятельством, поскольку при заключении договора истец не был лишен возможности проверить наличие прав и законных интересов иных лиц при достаточной степени заботливости и осмотрительности какая от него требовалась в силу закона.

Доводы истца о расторжении договора купли-продажи по основаниям, указанным в дополнении к исковому заявлению о том, что истцу отказали в Управлении Росреестра изменить наименование приобретенного им объекта недвижимости с «жилого помещения» на «квартиру» так же не может являться основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку, исходя из текста договора купли-продажи, истец купил жилое помещение.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Доводы истца о том, что спорное жилое помещение истца частично стоит на земельном участке принадлежащего третьему лицу – ФИО7 и ФИО7 намерен предъявить требование о сносе спорного объекта недвижимости суд находит несостоятельными, поскольку вступившим в законную силу Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 14.03.2013 года установлено, что при строительстве спорного строения собственник соседнего земельного участка ФИО7 4.06.2011 года дал ФИО10 (предыдущему собственнику спорного объекта недвижимости) нотариальное согласие на строительство спорной постройки.

В силу п. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По смыслу указанных положений, обстоятельства, которые были установлены по ранее рассмотренному делу судом, если в другом деле, рассматриваемом судом общей юрисдикции, участвуют те же лица, имеют преюдициальное значение для суда общей юрисдикции, что предполагает отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства.

На основании изложенного суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению.

При вынесении решения суд принимает во внимание то обстоятельство, что стороны просили рассмотреть дело по имеющимся в деле письменным материалам, ни о чем более не ходатайствовали, дополнительных доказательств не имели.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, возвращении сторон в первоначальное положение, взыскании денежной суммы– отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Полный текст решения изготовлен 26.06.2019 года

Председательствующий