Решение № 2-4924/2020 2-4924/2020~М-4451/2020 М-4451/2020 от 1 сентября 2020 г. по делу № 2-4924/2020

50RS0039-01-2020-007752-71


Решение

Именем Российской федерации

02 сентября 2020 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Шендеровой И.П.

при секретаре Хачатурян А. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4924/20 по иску ФИО1 к ФИО2 чу о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, по встречному иску ФИО2 ча к ФИО1 о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, судебных расходов,-

установил:

Истец- ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер> на земельном участке с кадастровым номером <номер> от <дата>, заключенного между истцом и ответчиком, основным договором купли-продажи. В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что истец заключил с ответчиком предварительный договор купли- продажи от <дата>, согласно которому истец должен был купить у ответчика дом с участком по адресу: <адрес>А. ФИО3 номер дома согласно выписке из ЕГРН <номер>, кадастровый номер участка, на котором расположен дом - <номер>. Согласно условиям предварительного договора стоимость дома и участка составляет 14 000 000 рублей. По условиям предварительного договора купли-продажи за указанную сумму продается не только дом с участком, но и все хозяйственные строения, расположенные на продаваемом участке. Согласно предварительному договору купли-продажи точно определен адрес продаваемого объекта недвижимости и указан кадастровый номер. По заключенному предварительному договору ( п.2.2) истец внес предоплату в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается банковскими документами. Согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата>. В силу п. 4.2. ответчик был обязан произвести до подписания основного договора ряд ремонтных работ, однако часть ремонтных работ, указанных в приложении 1 к предварительному договору купли-продажи, так и не была сделана. Согласно п.4.3 ответчик до заключения основного договора купли-продажи обязался зарегистрировать гараж, находящийся на продаваемом земельном участке, однако данное обязательство ответчик также не исполнил. После <дата> ответчик стал уклоняться от встреч, обсуждения условий подписания основного договора. Конкретных причин уклонения от подписания основного договора ответчик не указал. Поскольку истец уже выплатил 1 000 000 руб ответчику, а также выплатил дополнительно 300 000 руб ответчику <дата>, согласно дополнительному соглашению, а всего истец выплатил ответчику 1 300 000 руб и желает приобрести в собственность вышеуказанный дом с земельным участком, истец был вынужден обратиться в суд с иском о признании предварительного договора купли-продажи основным, поскольку ответчик уклоняется от подписания основного договора. Согласно действующим нормам ГК РФ, подписанный предварительный договор купли-продажи содержит весь необходимый объем соглашений между сторонами, позволяющий сторонам подписать основной договор купли-продажи или суду признать предварительный договор купли-продажи основным договором купли продажи. Согласно тексту предварительного договора купли-продажи имеется полная информация о сторонах в договоре, о цене договора, о предмете договора, о порядке расчетов. Следовательно, при признании предварительного договора основным в судебном порядке сторона покупателя- истец имеет возможность исполнить договор в части оплаты и в части регистрации его в Росреестре, поскольку имеются все необходимые для этого данные, а продавец- ответчик имеет возможность получить свои денежные средства за проданный дом с участком. С учетом сложившейся спорной ситуации у истца имеется лишь один способ защиты своих прав - обращение с иском в суд о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи. В судебном заседании истец и его представитель п доверенности ФИО4 доводы иска поддержали.

Ответчик- ФИО2 иск не признал, заявил встречный иск о расторжении предварительного договора, заключенного <дата>г между истцом и ответчиком, взыскании денежных средств в общей сумме 520 154 руб, судебных расходов в размере 45300 руб. В обоснование встречного иска ссылается на то, что никогда не уклонялся от заключения основного договора. Напротив, в последний момент именно истец стал неожиданного возражать против заключения основного договора. Согласно п.п. 2, 3 ст. 434.1 ГК РФ, при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) представление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать. Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные эти убытки. В ходе ведения переговоров о заключении договора купли-продажи ему- ФИО2 были причинены убытки, связанные с обязанностью, предусмотренной п 4.2. предварительного договора, за свой счет выполнить ряд работ по внешней и внутренней отделке продаваемого недвижимого имущества ( Приложение № 1 к предварительному договору). В связи с приведением недвижимого имущества в состояние, необходимое для заключения основного договора, он-ФИО2 за свой счет выполнил следующие работы: 1) отремонтировал первый этаж - поклеил обои и выложил плитку; 2) произвел ремонт в ванной комнате на втором этаже - выложил кафелем пол и стены, установил унитаз, раковину, два смесителя, вывел вентиляционный канал; 3) отремонтировал второй этаж - поклеил обои, сделал натяжные потолки, покрасил откосы, положил ламинат, установил восемь дверей; 4) произвел работы по внешней обработке жилого дома - подшив стропильной части по периметру, вывод водосточной системы по всему периметру дома, отмостку и обкладку цоколя по периметру камнем; 5) подвел электричество в гараж, установил секционные ворота (без привода) - 2 шт.; 6) установил крышки колодца на приямок скважины. В процессе выполнения вышеперечисленных работ он заплатил за работы и стройматериалы 250 154 руб. Кроме того, согласно пункту 4.3. предварительного договора, он должен был до заключения основного договора купли-продажи зарегистрировать гараж на земельном участке 50:23:0080123:318. На оформление гаража им было потрачено 20 000 руб. Также, он возвратил истцу перечисленную по условиям предварительного договора (пункт 4.4.) предоплату с учетом компенсации в 25% в размере 1 250 000 руб. Считает, что излишне уплаченную им сумму в размере 250 000 руб. причиненными ему убытками. Из-за сложившейся ситуации он <дата> вынужден был обратиться к истцу с требованием о расторжении предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами <дата>, со ссылкой на пункт 4.4. данного договора, с последующим возвратом суммы предоплаты с учетом компенсации. Ответа на свое требование о расторжении предварительного договора он до настоящего времени не получил. Требование ФИО1 о признании заключенного между ними предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от <дата> основным договором купли-продажи противоречит действующему законодательству. В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» договором купли-продажи с условием об авансе является договор, устанавливающий обязанность приобретателя имущества уплатить всю цену имущества или существенную ее часть. Правила ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре к такому договору не применяются. Таким образом, требование истца о признании предварительного договора основным, является незаконными и необоснованными. В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО5 указанный встречный иск поддержала.

Истец встречный иск не признал, настаивал на первоначальном иске.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, полагает, что иск ФИО1 и встречный иск ФИО2 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, <дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому истец должен был купить у ответчика жилой дом общей площадью 185 кв.м. с кадастровым номером <номер> земельном участке площадью 703 кв.м. с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>А.

Согласно условиям предварительного договора стоимость дома и участка и гаража, который не указан в п.1.1 договора в качестве предмета договора, составляет 14 000 000 руб.

Как указывает истец, признано и не оспаривается ответчиком, по заключенному предварительному договору ( п.2.2) истец внес предоплату в размере 1 000 000 руб, что подтверждается банковскими документами.

Согласно п.4.1 предварительного договора купли-продажи стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата>.

Из условий представительного договора следует (п. 4.2), что ответчик был обязан произвести до подписания основного договора ряд работ по внешней и внутренней отделке, что является неотделимой частью улучшения недвижимого имущества за свой счет и своими силами. Сам перечень работ, предусмотренных п.4.2. предварительного договора, установлен в Приложении №1 к предварительному договору.

Согласно п.4.3 ответчик до заключения основного договора купли-продажи обязался зарегистрировать гараж, находящийся на продаваемом земельном участке. В силу п.4.4 предварительного договора, в случае отказа продавца продать недвижимое имущество предоплата подлежит возврату с учетом компенсации в 25%, что суммарно составляет 1 250 000руб.

<дата> между сторонами было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору, по условиям которого покупатель внес дополнительно предоплату 300 000руб. В силу п.1.3. дополнительного соглашения, данная сумма подлежит возврату в случае отказа продавца продать недвижимое имущество с учетом компенсации из расчета 8% годовых.

Факт получения покупателем 1 000 000 руб и 300 000руб подтверждается представленными платежными документами и не оспаривается ответчиком.

Как указывает истец, признано и не оспаривается ответчиком до <дата> договор купли-продажи не был заключен. Как следует из объяснений представителя ответчика. До указанной даты ФИО2 не успел зарегистрировать право собственности на гараж, поэтому просил продлить срок до <дата>

Ответчик ссылался на то, что на <дата>. записывался на сделку и абонировал ячейку в сбербанке. Однако надлежащих доказательств, что истец был извещен о необходимости явки на сделку, не представил. Истец напротив ссылался на то, что не уклонялся от сделки и до сих пор готов на условиях предварительного договора заключить основанной договор, даже если не зарегистрировано право собственности на гараж.

07.08.2020г. истец возвратил ответчику предоплату с компенсацией в размере 1 480 000руб, что подтверждается представленным чеком, признано и оспаривается ответчиком.

Разрешая заявленные требования, суд учитывает, что в силу ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Силу п.3 ст. 310 ГК РФ, предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Силу п.2, 4 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Предварительным договор, заключенным между сторонами, предусмотрено право продавца на отказ от договора с выплатой компенсации ( п.4.4 договора) -в случае отказа продавца продать недвижимое имущество предоплата подлежит возврату с учетом компенсации в 25%, что суммарно составляет 1 250 000руб.

<дата>. ФИО2 реализовал свое право на отказ от исполнения предварительного договора, возвратив аванс с компенсацией истцу, что подтверждается чеком о безналичном переводе от <дата> на сумму 1 480 000руб., поэтому с <дата> указанный предварительный договор считается расторгнутым.

В связи с чем, отсутствуют правовые основания как для удовлетворения требований ответчика о расторжении предварительного договора, так и для удовлетворения требований истца о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи. Отказывая в удовлетворении требований ФИО1, суд также учитывает, что согласно разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в п.23 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В данном случае в предварительном договоре не было условий об цены имущества до заключения основного договора, аванс по договору- 1 000 000руб нельзя расценивать как оплату существенной части, так как спорное имущество было оценено сторонами в 14 000 000 руб. Более того, предварительный договор считается расторгнутым с 07.08.2020г, в связи с отказом от договора продавца с выплатой аванса и компенсации.

Ответчиком заявлены требования о взыскании денежных средств в общей сумме 520 154руб, из них :

–убытки, связанные с оплатой работ и покупкой стройматериалов, в связи с проведением работ по внешней и внутренней отделке продаваемого им имущества в размере 250 000руб;

-убытки, связанные с регистрацией гаража на земельном участке – 20 000руб;

-убытки, связанные с излишне уплаченной им суммой предоплаты в размере 250 000руб.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Разрешая заявленные встречные требования суд отмечает, что затраты на работы по внешней и внутренней отделке продаваемого им имущества нельзя отнести к убыткам, так как эти расходы ФИО2 понесены на улучшение принадлежащего ему имущества, которое после его отказа от заключения договора осталось в его собственности. Расходы, связанные с регистрацией гаража на земельном участке ( расходы на выполнение кадастровых работ), также нельзя отнести к убыткам, поскольку данное строение осталось в собственности ФИО2 и в силу закона на нем, как на застройщике, лежит обязанность по оформлению его в собственность в установленном законом порядке ( регистрации права).

Требования ответчика о взыскании убытков, связанных с излишне уплаченной им суммой предоплаты в размере 250 000руб., суд находит несостоятельными, поскольку договор купли-продажи не был заключен по вине продавца- ФИО2, который в установленный договор срок- <дата>. не был готов к заключению договора. Представитель ответчика пояснила, что ответчик не успел зарегистрировать право- собственности на гараж, поэтому просил продлить срок до <дата>. записывался на сделку и абонировал ячейку в сбербанке. Однако надлежащих доказательств, что истец был извещен о необходимости явки на сделку, не представил. Истец напротив ссылался на то, что не уклонялся от сделки и до сих пор готов на условиях предварительного договора заключить основанной договор, даже если не зарегистрировано право собственности на гараж. Как видно из материалов дела, истец приглашал ответчика на заключение договора купли-продажи <дата>, что подтверждается телеграммами и почтовым уведомлением. <дата>. истец возвратил ответчику предоплату с компенсацией. Принимая во внимание, что сделка не состоялась по вине продавца, в силу п.4.4. предварительного договора возврату предлежала предоплата с учетом компенсации в 25%, что суммарно составляет 1 250 000руб. истцом было оплачено 1 480 000руб, из них 1 250 000руб- предоплата с компенсацией, а также 230 000руб. в счет оплаты предоплаты по дополнительному соглашению. В связи с чем, переплата отсутствует.

Одновременно ответчик просит взыскать с истца расходы по оплате госпошлины- 300руб и расходы на представителя -45 000руб. Поскольку во встречном иске отказано, то в силу ст. 98 ГПК РФ, отсутствуют правовые основания для взыскания с истца расходов ответчика по госпошлине. Кроме того, ответчиком не представлено оригиналов платежного документа на оплату юридических услуг. В связи с чем, основания для взыскания указанных расходов также отсутствуют.

руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 чу о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер> на земельном участке с кадастровым номером <номер> от <дата>, заключенный между истцом и ответчиком, основным договором купли-продажи - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 ча к ФИО1 о расторжении предварительного договора, заключенного <дата>г между истцом и ответчиком, взыскании денежных средств в общей сумме 520 154 рубля, судебных расходов в размере 45300 рублей- отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 07.09.2020г