Решение № 2-3555/2023 2-3555/2023~М-2492/2023 М-2492/2023 от 26 ноября 2023 г. по делу № 2-3555/2023

Дело № 2-3555/2023 Категория – 2.205

УИД 36RS0004-01-2023-003806-97


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 ноября 2023 года Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего – судьи Калининой Е.И.,

при секретаре Бисиловой Л.А.-М.,

с участием адвоката Матыцына С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ООО «Ипотечный Агент «Элбинг-1» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расходов по уплате госпошлины и оценке имущества

установил:

ООО «Ипотечный Агент «Элбинг-1» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расходов по уплате госпошлины и оценке имущества.

18.08.2015 г. между ФИО1 и ПАО Банк «Возрождение» был заключен Договор ипотечного кредитования №70015000790111 на сумму 1 990 000 руб. с уплатой 13,5 % годовых.

Кредит предоставлен для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,5 кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного дома. Квартира стоимостью 1 990 000 руб.

Ответчик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты путем осуществления ежемесячных платежей в порядке и размере, указанном в Договоре, не допуская просрочек и задолженностей.

21.07.2022 г. между АО «БМ-Банк» (продавец) и ООО «Ипотечный Агент Элбинг-1» (покупатель) заключен договор купли-продажи закладных №Л2_0722, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях договора закладные по ипотечным кредитам со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности, в том числе правами залогодержателя в отношении предмета ипотеки, правами кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, в том числе по договорам поручительства, и права выгодоприобретателя по договорам страхования с произведенной на Закладных отметкой о новом владельце – покупателе, а также передает последнему в его собственность закладные согласно перечню, являющемуся Приложением №1 к договору.

Согласно Перечню закладных, приобретаемых по договору купли-продажи закладных, являющимся Приложением №1 к Договору купли-продажи закладных, в число переданных прав вошло право требования к ФИО1 по Договору ипотечного кредитования №70015000790111 от 18.08.2015 г. в размере 1 465 267,94 руб. – основной долг, 307 498,78 руб. – проценты.

Как указывает истец, обязательства по кредитному договору должником не исполняются. Допущена значительная просрочка. По условиям договора, если просрочка больше 30 дней, то у кредитора возникает право направить требование о полном досрочном исполнении обязательств.

Истец направил в адрес должника требование об исполнении обязательств. При этом требование было оставлено без удовлетворения.

Согласно представленному истцом расчету задолженности, по состоянию на 02.05.2023 г. задолженность ФИО1 по кредитному договору составляет 2 128 795 руб. 52 коп., в том числе:

Остаток основной суммы кредита — 1 465 267 руб. 94 коп.;

Неоплаченные проценты по кредиту — 456 032 руб. 47 коп.;

Неоплаченная неустойка — 207 495 руб. 11 коп.

Нарушение обязательств по своевременной оплате суммы долга является основанием для обращения взыскания на предмет ипотеки. Одним из способов определения начальной продажной цены заложенного имущества на торгах является отчет о рыночной стоимости этого объекта. Сумма устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете об оценке. Согласно заключению эксперта ООО «РК-Консалт» №19/20042023 от 24.04.2023 г., рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 301 000 руб.

На основании изложенного, ООО «Ипотечный Агент «Элбинг-1» обратилось в суд с настоящим иском в котором просило взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по договору ипотечного кредитования №70015000790111 от 18.08.2015 г., по состоянию на 02.05.2023 г. в сумме 2 128 795 руб. 52 коп., в том числе: остаток основной суммы кредита — 1 465 267 руб. 94 коп.; неоплаченные проценты по кредиту - 456 032 руб. 47 коп.; неоплаченная неустойка — 207 495 руб. 11 коп. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, расположенную по адресу: <адрес> (кадастровый №), путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 840 800 pv6.; Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Ипотечный Агент Элбинг 1» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 24 843 руб. 98 коп., а также расходы по оплате услуг оценочной компании в размере 4 000 руб.

В процессе рассмотрения дела, представитель истца уточнил требования в части размера подлежащей взысканию задолженности по договору ипотечного кредитования №70015000790111 от 18.08.2015 г., по состоянию на 14.10.2023 г. просил взыскать задолженность в сумме 2 353 401 руб. 56 коп., в том числе: остаток основной суммы кредита — 1 465 267 руб. 94 коп.; неоплаченные проценты по кредиту – 538 789 руб. 51 коп.; неоплаченная неустойка — 349 344 руб. 11 коп. В остальной части требования оставлены без изменения.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик ФИО1, ее представитель по ордеру адвокат Матыцын С.Д. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных истцом требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым ходатайствовал о применении последствий истечения срока исковой давности по заявленным требованиям. Кроме того, указывали, что в соответствии с абз.2 пункта 1 ст.385 ГК РФ, должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора. Соответствующих доказательств ответчику представлено не было. Также ходатайствовали о применении положений ст.333 ГК РФ и снижении неустойки (л.д.180-185)

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (ч. 2 ст. 421 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (ч. 5 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (ч. 2 ст. 432 ГК РФ).

На основании ч. 1 ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно ч. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

На основании ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Частью 3 статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст.ст. 307-328 ГК РФ - обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в установленный срок, а односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В соответствии с ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата займа и уплаты причитающихся на момент возврата процентов за пользование займом, если иное не предусмотрено договором займа. Причитающиеся за пользование займом проценты уплачиваются заемщиком по правилам пункта 2 статьи 811 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ заемщик обязан уплатить также и предусмотренные договором проценты на сумму займа.

Судом установлено, что 18.08.2015 г. между ФИО1 и ПАО Банк «Возрождение» был заключен Договор ипотечного кредитования №70015000790111 на сумму 1 990 000 руб. с уплатой 13,5 % годовых на срок 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита (л.д.12-19)

Кредит был предоставлен для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,5 кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного дома. Квартира стоимостью 1 990 000 руб.

Между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО7 18.08.2015 г. заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому заемщик приобрел в собственность квартиру, по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,5 кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного дома.

В отношении указанной квартиры зарегистрировано право собственности ответчика, что подтверждается регистрационной записью № от 21.08.2015 в ЕГРН.

Право залога истца в отношении указанной выше квартиры зарегистрировано Росреестром, что подтверждается регистрационной записью № от 21.08.2015 в Едином государственном реестре недвижимости.

Права кредитора удостоверены Закладной, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.22-27)

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что банк надлежащим образом исполнил свои обязательства по кредитному договору: произвел выдачу кредита, открыл и вел счет заемщика, принимал средства в погашение кредита и уплату процентов, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п.4.1.1 Кредитного договора, заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом; возвращать кредит и уплачивать начисленные кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 договора.

Размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита составлял 19 253 руб.

В соответствии с п. 4.4.2. Кредитного договора, Банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями настоящего договора, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и суммы неустойки (при наличии) в том числе, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней.

Кроме того, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество(приобретаемую недвижимость) в случае просрочки ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней (пункт 4.4.3 договора)

Судом установлено, что в нарушение условий кредитного договора, заемщик допустил существенное нарушение условий кредитного договора, прекратив осуществлять платежи в счет погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. Согласно выпискам по лицевому счету № в рамках ипотечного кредитования по кредитному договору № от 18.08.2015 г. ФИО1 последний платеж осуществила 02.02.2021 г.

Пунктом 4.4.5 кредитного договора от 18.08.2015 г. предусмотрено, что банк вправе уступить права требования по настоящему договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам, не являющимся кредитными организациями, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной.

21.07.2022 г. между АО «БМ-Банк» (продавец) и ООО «Ипотечный Агент Элбинг-1» (покупатель) заключен договор купли-продажи закладных №Л2_0722, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях договора закладные по ипотечным кредитам со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности, в том числе правами залогодержателя в отношении предмета ипотеки, правами кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, в том числе по договорам поручительства, и права выгодоприобретателя по договорам страхования с произведенной на Закладных отметкой о новом владельце – покупателе, а также передает последнему в его собственность закладные согласно перечню, являющемуся Приложением №1 к договору.

Согласно Перечню закладных, приобретаемых по договору купли-продажи закладных, являющимся Приложением №1 к Договору купли-продажи закладных, в число переданных прав вошло право требования к ФИО1 по Договору ипотечного кредитования № от 18.08.2015 г. в размере 1 465 267,94 руб. – основной долг, 307 498,78 руб. – проценты.

В силу п.1 ст.382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (п.1 ст.384 указанного Кодекса).

Требование возврата кредита, выданного физическому лицу по кредитному договору, не относится к числу требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 года № 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", если иное не установлено законом, отсутствие у цессионария лицензии на осуществление страховой либо банковской деятельности не является основанием недействительности уступки требования, полученного страховщиком в порядке суброгации или возникшего у банка из кредитного договора (п.12).

14.12.2022 г. ООО «Ипотечный Агент Элбинг-1» направило в адрес ФИО1 уведомление о переходе прав (требований) по кредитному договору от 18.08.2015 г., однако, указанное почтовая корреспонденция была возвращена отправителю ввиду истечения срока хранения 21.01.2023 г. (том2, л.д.41-44)

Согласно представленному истцом расчету, задолженность ответчика по договору ипотечного кредитования № от 18.08.2015 г., по состоянию на 14.10.2023 г. составила 2 353 401 руб. 56 коп., в том числе: остаток основной суммы кредита — 1 465 267 руб. 94 коп.; неоплаченные проценты по кредиту – 538 789 руб. 51 коп.; неоплаченная неустойка — 349 344 руб. 11 коп.

При определении размера задолженности, суд исходит из расчета, представленного истцом и не оспоренного ответчиком, уклонившимся от выполнения обязательств по доказыванию, возложенных на него статьей 56 ГПК РФ.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что ответчик принятые на себя обязательства согласно заключенному между сторонами кредитному договору исполнял ненадлежащим образом, нарушив сроки погашения кредита, что подтверждается выпиской движения денежных средств по счету.

Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Доводы ФИО1 О том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, суд находит несостоятельными, ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 2 ст. 200 ГК РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В п. 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 г., также указано на то, что правильной является судебная практика по спорам, возникающим из кредитных правоотношений, когда при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, суды применяют общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права. При наличии заявления стороны в споре о пропуске срока исковой давности, установив факт пропуска данного срока без уважительных причин (если истцом является физическое лицо), в соответствии с частью 6 статьи 152 ГПК РФ суды принимают решения об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу.

Кредитный договор между ФИО1 и ПАО Банк «Возрождение» заключен 18.08.2015 г. на срок 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита. Таким образом, срок действия договора – до 18.08.2035 г., в связи с чем, в силу положений ст. ст. 196, 203 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности истцом не пропущен.

Таким образом, у суда нет оснований не доверять представленным истцом письменным доказательствам, которые в своей совокупности подтверждают наличие обстоятельств, обосновывающих его доводы, а также позволяют определить наличие у ответчика задолженности, её характер, вид и размер.

Вместе с тем, согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"- если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не является признанием долга либо факта нарушения обязательства.

Поскольку судом усматривается очевидная несоразмерность заявленной банком неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ), суд считает необходимым снизить размер неустойки до 100 000 руб.

Таким образом, всего с ФИО1 в пользу ООО «Ипотечный Агент Элбинг – 1» подлежит взысканию задолженность по договору ипотечного кредитования №70015000790111 от 18.08.2015 г., заключенному между ПАО «Банк «Возрождение» и ФИО1 по состоянию на 14.10.2023г. в сумме 2104057,45руб., в том числе остаток основной суммы кредита 1465267,94руб., неоплаченные проценты по кредиту 538789,51руб., неоплаченная неустойка 100 000руб.

Судом также установлено, что согласно Кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств является ипотека, принадлежащего заемщику ФИО1 недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 43,5 кв.м., расположенной на втором этаже пятиэтажного дома.

В соответствии с условиями Кредитного договора, права кредитора по настоящему договору удостоверяются закладной ( том1, л.д.22-27)

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор, по обеспеченному залогом обязательству, (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. При этом залог обеспечивает требование в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку (ст. 337 ГК РФ).

В соответствии со ст. 348 ГКРФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Также суд считает необходимым отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

При этом из буквального толкования п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества является основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире, при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке. При этом из нормы статьи видно, что цель получения кредита или займа имеет значение при ипотеке в силу закона. В рассматриваемом случае заключен договор ипотеки.

Таким образом, содержание п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке не препятствует в силу свободы договора обратить взыскание на заложенное единственное жилое помещение должника.

Также судом установлено, что согласно заключения эксперта ООО «РК-Консалт» №19/20042023 от 24.04.2023 г. рыночная стоимость заложенного имущества составляет 2 301 000 руб.

Определением суда от 24.10.2023 г. по ходатайству представителя истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО ВоронежКадастр»

Согласно заключению судебного эксперта №3753/11/23 от 14.11.2023 г., рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <...> по состоянию на 14.11.2023 г. составила 2 489 400 руб.

Стороны возражения по результатам экспертизы не представили. О назначении повторной, либо дополнительной судебной экспертизы не ходатайствовали.

Заключение судебной экспертизы суд принимает как надлежащее доказательство по делу, так как оно соответствует требованиям закона, эксперт, его составивший, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание приведенные положения закона, и учитывая, что ходе судебного разбирательства достоверно нашел свое подтверждение факт нарушения заемщиком принятых на себя обязательств по кредитному договору, суд удовлетворяет требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 а именно: квартиру, расположенную по адресу <адрес> кадастровый № путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества, с которой начинаются торги в размере 1991520руб. (2 489 400 руб* 80%)

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые, согласно ст. 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как следует из материалов дела, для определения рыночной стоимости спорной квартиры по заказу истца, ООО «РК-Консалт» был подготовлен отчет об оценке №19/20042023 от 24.04.2023 г.. за который истцом было оплачено 4000 руб.

Таким образом, расходы на оплату отчета об оценке в сумме 4000 руб. подлежат возмещению ответчиком в пользу истца в полном объеме.

Кроме того, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 24 843,98 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, оплаченных последним при подаче заявления в суд по платежному поручению №34 от 25.05.2023 г. (том1, л.д.10)

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ООО «Ипотечный Агент «Элбинг-1» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Ипотечный Агент «Элбинг-1» задолженность по кредитному договору <***> от 18.08.2015г. заключенному между ПАО «Банк «Возрождение» и ФИО1 по состоянию на 14.10.2023г. в сумме 2104057,45руб., в том числе остаток основной суммы кредита 1465267,94руб., неоплаченные проценты по кредиту 538789,51руб., неоплаченная неустойка 100 000руб., расходы по уплате госпошлины 24843руб., расходы по оплате услуг оценки 4 000руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество принадлежащее на праве собственности ФИО1 расположенную по адресу <адрес> кадастровый № путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере 1991520руб.

В удовлетворении остальных исковых требований ООО «Ипотечный агент «Элбинг-1» отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Е.И. Калинина

Решение в окончательной форме изготовлено 01.12.2023г.