Решение № 2-2764/2020 2-56/2021 2-56/2021(2-2764/2020;)~М-2259/2020 М-2259/2020 от 2 марта 2021 г. по делу № 2-2764/2020

УИД 66RS0002-02-2020-002261-13

Дело № 2-56/2021

В окончательной форме
решение суда изготовлено 03.03.2021

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 февраля 2021 года Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего: судьи Масловой С.А.,

при секретаре Пинчук О.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка не заключенным,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам Администрации г. Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.03.2001 № *** не заключенным в отношении ФИО1 по основанию того, что он данный договор или дополнительные соглашения к нему не подписывал, об условиях данного договора в письменной форме не извещен. В реестре прав на недвижимое имущество отсутствует информация о нем как об арендаторе земельного участка с КН ***, в отношении которого заключен указанный договор. Существенные условия договора между истцом и ответчиками не согласованы. Соглашение о перемене лиц в обязательстве по данному договору между истцом и ФИО2 - продавцами нежилых помещений в здании на данном земельном участке, собственником которых стал истец на основании договора купли-продажи от 12.09.2007, - не заключено. Полагал, что использование земельного участка со стороны истца носит внедоговорной характер, поэтому размер платы за него должен устанавливаться законом, а не договором, а положения о договорной неустойке не применимо.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал.

Администрация г. Екатеринбурга полагала, что является ненадлежащим ответчиком по данному делу. Поскольку Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области осуществляет полномочия по управлению и предоставлению земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и является функциональным правопреемником Администрации г. Екатеринбурга, обладает правами арендодателя по указанному договору вне зависимости от переоформления арендных отношений в силу абз. 3 п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», абз. 1 ст. 54.3 Закона Свердловской области от 07.07.2004 № 18-ОЗ «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области», Соглашения «О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, на территории муниципального образования «город Екатеринбург», Закона Свердловской области от 24.11.2014 № 98-ОЗ "О перераспределении отдельных полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования "город Екатеринбург" и органами государственной власти Свердловской области и о внесении изменений в Закон Свердловской области "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Свердловской области", п. 9 Положения о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области", утв. Постановлением Правительства Свердловской области от 26.07.2012 N 824-ПП.

Полагал, что ФИО1 является арендатором указанного земельного участка в связи с приобретением в собственность нежилых помещений в здании на данном земельном участке на тех же условиях, что и прежний владелец, в силу прямого указания закона, на основании пп. 3, 4 ст. 1, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, соответственно, должен нести обязанности и осуществлять права арендатора земельного участка вне зависимости от воли арендодателя, при этом заключение нового договора не требуется.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области исковые требования не признало, полагая, что у ФИО1, как у нового собственника объектов недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности не него возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором они расположены. На правоотношения сторон распространяются все условия договора, в том числе об уплате неустойки за просрочку платежей независимо от наличия или отсутствия письменного соглашения с истцом. Это обстоятельство установлено вступившими в законную силу судебными решениями в отношении ФИО1, который сам не обращался в Министерство по вопросу оформления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и внесению в него изменений. О смене собственников объектов недвижимости информация в Министерство не поступала.

Третьи лица ФИО4, ФИО3 возражали против доводов и требований истца, указывая на то, что в связи с заключением между ними и ФИО1 договора купли-продажи нежилых помещений, 12.09.2007 между ними также было заключено соглашение о перемене лица в договоре аренды земельного участка, которое в установленном законом порядке зарегистрировано.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Решением Сысертского районного суда Свердловской области от 24.03.2017, вступившим в законную силу 06.07.2017, по гражданскому делу по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, установлено, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «<...>» 21.03.2001 заключен договор аренды земельного участка № *** в соответствие с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: *** площадью 3177 кв. м, с КН ***, под строительство гаражного комплекса автомашин личного пользования <...>». По сведениям в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.02.2017 на указанный земельный участок с 17.10.2006 по 31.10.2015 зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости – право аренды по указанному договору аренды и дополнительным соглашениям к нему со множественностью лиц на стороне арендатора. Лицами, в пользу которых установлено ограничение прав и обременение земельного участка в числе прочих значатся ФИО4, ФИО3, у которых 12.09.2007 ФИО1 приобрел в собственность на основании договора купли-продажи объекты недвижимости (нежилые помещения), находящиеся в здании, построенном на указанном земельном участке. При этом между ФИО4, ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о перемене лиц в договоре аренды земельного участка № *** от 21.03.2001. Факт передачи права аренды на часть земельного участка установлен с 01.10.2007.

Указанным решением суда в связи с установлением факта уклонения ответчика от исполнения обязанности по внесению арендных платежей по указанному договору с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с января 2009 г. по декабрь 2016, а также договорная неустойка за просрочку платежей.

Решением Сысертского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 26.01.2018, вступившим в законную силу 16.05.2018, по гражданскому делу по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, в связи с приведенными обстоятельствами дела, поскольку ФИО1 продолжил уклонение от исполнения обязанности по внесению арендных платежей по указанному договору, с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга взыскана задолженность по арендной плате за период с 01 января 2017 г. по 09 октября 2017 г., а также договорная неустойка за просрочку платежей, при этом судом установлено, что договор аренды земельного участка № *** от 21.03.2001 прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 17.10.2006 № *** недействительным не признан.

Судебные акты, вступившие в законную силу, по указанным гражданским делам для их участников и для суда имеет преюдициальное значение в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Пункт 2 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из положений статьей 433, 452, 453, 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", следует, что при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации для принятия решения о признании договора незаключенным, необходимо установить следующие обстоятельства: стороны принимали активные меры, направленные на возникновение договорных обязательств; стороны не пришли к такому соглашению, которое может рассматриваться как основание возникновения обязательств; указанный способ применим для защиты нарушенных прав, факт нарушения которых установлен судом.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

В силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

По смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в ред. от 25.01.2013).

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Такое регулирование направлено на устранение правовой неопределенности в вопросах налогообложения и юридической обоснованности использования земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие частным лицам. Кроме того, они способствуют реализации одного из основных принципов земельного законодательства - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что 12.09.2007 между ФИО4, ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о перемене лица в договоре аренды земельного участка № *** от 21.03.2001, действующее с 01.10.2007, на основании которого права арендатора указанного земельного участка перешли с ФИО1. Указанное соглашение прошло предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации (регистрационная запись в ЕГРН от 30.11.2011 № ***) (л.д. 133), недействительным не признано. Следовательно, переход прав и обязанностей арендатора по указанному договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора пропорционально площади принадлежащих истцу нежилых помещений от М-вых к ФИО1 следует признать состоявшимся, вопреки позиции истца.

На основании данного соглашения 04.06.2012 между арендодателем и ФИО2 заключено дополнительное соглашение № *** к договору аренды земельного участка от 21.03.2001 № *** (л.д. 66-67) о прекращении обязанностей М-вых по данному договору с 01.10.2007. На них же возложена обязанность по передаче данного соглашения на государственную регистрацию в течение 10 дней с письменным уведомлением арендодателя о государственной регистрации. Доказательств исполнения данной обязанности не представлено. Однако ФИО1 участником данного соглашения не является, поэтому нет оснований полагать, что отсутствие государственной регистрации данного соглашения влияет на его права, обязанности по договору.

Факт пользования спорным земельным участком, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу, не оспаривается, материалами дела подтвержден. Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), а также после передачи прав на находящиеся на таком земельном участке объекты недвижимого имущества другим лицам, указанный договор аренды продолжает действовать. Соответственно, оснований для его признания незаключенным в отношении собственника помещений в построенном здании, коим в настоящее время является истец, или прекращенным не имеется.

Иной подход к разрешению заявленного спора подверг бы необоснованной ревизии вступившие в законную силу судебные акты, привел бы к правовой неопределенности сторон – участников договора аренды, для признания которого незаключенным совокупность вышеуказанных юридически значимых обстоятельств не нашла подтверждение. Фактически, как установлено судом, обязанности участников договора аренды исполняются. Поэтому суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В силу статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в удовлетворении иска отказано, не подлежат возмещению истцу за счет ответчиков понесенные истцом судебные расходы.

Руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г. Екатеринбурга, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договора аренды земельного участка не заключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в течение одного месяца со дня принятия.

Судья С.А. Маслова