Решение № 2-1755/2017 2-1755/2017 ~ М-1835/2017 М-1835/2017 от 31 октября 2017 г. по делу № 2-1755/2017

Дело № 2-1755/2017


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

г. Курганинск 31 октября 2017 года

Курганинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - судьи Коробкина С.А.,

при секретаре Васинской М.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Курганинского городского поселения Краснодарского края о замене стороны в договоре аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику о замене стороны в договоре аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения по тем основаниям, что 01.09.2004 года А. через доверенное лицо Б. заключил с ней договор купли - продажи жилого дома общей площадью 264,7 кв.м., жилой - 92,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке 600 кв.м., находящимся в аренде сроком на 49 лет, где А. являлся продавцом, а она покупателем. В данном договоре указано, что вышеуказанный земельный участок находится в аренде на 49 лет на основании договора аренды № от 29.03.2004 года, кадастровый номер №, о чем в государственном реестре 28.04.2004 г. сделана запись о регистрации №, постановление главы Курганинского района Краснодарского края № от 02.03.2004 г. Продавец обязуется расторгнуть вышеуказанный договор аренды земельного участка, а Покупатель предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

10.09.2004 года ей выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № на одноэтажный жилой дом, лит. А, общая площадь 264,7 кв.м.; <адрес>. Кадастровый №. О чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2004 года сделана запись регистрации 23-01.08-20.2004-46.

А. свои обязательства по договору купли - продажи жилого дома о расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка не исполнил. Договор с администрацией Курганинского района не расторгнут.

На её обращение в администрацию Курганинского городского поселения Курганинского района был получен ответ от 26.05.2017 г., в котором указано, что её заявление о прекращении прав на земельный участок, находящийся в аренде по договору от 29 марта 2004 года № с кадастровым номером 23:16:0602130:30, площадью 600 квадратных метров, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, рассмотрено. В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В связи с тем, что ФИО1 не является стороной по договору, прекратить право аренды земельного участка не представляется возможным.

На её претензию к А. о прекращении договора аренды вышеуказанного земельного участка или даче согласия о замене стороны в договоре № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.03.2004 г. никакого ответа не получила.

Согласно п. 3.2.5. договора № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.03.2004 г., арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении Договора при следующих существенных нарушениях условий договора:

- не использовании участка в течении одного года,

- нарушение Арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п.9 Договора и невыполнения Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.2 Договора,

- невнесения арендной платы за землю в течении одного квартала.

За земельный участок А. арендную плату не платит, не использует земельный участок с 2004 года, как продал ей домовладение. Фактически она несет бремя содержания земельного участка в должном санитарном порядке и чистоте с 2004 года. А. формально числиться арендатором земельного участка. В силу приобретения домовладения она непрерывно является пользователем земельного участка и соответственно арендатором.

Согласно ст. 617 ГК РФ - сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Перемена лиц в арендных обязательствах означает замену арендатора или арендодателя в договоре аренды при сохранении арендных отношений. Предмет такого договора это - передача прав и обязанностей по договору аренды. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений его заменяет новый.

В соответствии с действующим законодательством отчуждение имущества не является основанием для изменения или расторжения действующего на момент продажи договора аренды имущества. В этом случае меняется только сторона по договору аренды - вместо прежнего собственника арендодателем становится новый владелец имущества.

В настоящее время правоприменительным является переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с отчуждением недвижимости, расположенной на данном участке. Так, согласно введенной в действие Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ ст. 25.5 «Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество» установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды, если таковой подлежал государственной регистрации, то государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности заключается путем Соглашения о передаче прав и обязанностей, либо предоставляется иной документ.

Свое согласие А. дал при заключении договора купли - продажи жилого дома от 01.09.2004 года, в котором обязался расторгнуть вышеуказанный договор аренды земельного участка.

Согласно ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 304. ГК РФ Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения - собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ Защита прав владельца, не являющегося собственником - права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Просит суд произвести замену стороны в договоре № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.03.2004 года с кадастровым номером 23:16:0602130:30, площадью 600 квадратных метров, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> арендатора А. на арендатора ФИО1, "дата" года рождения.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала полностью.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, при вынесении решения полагаясь на усмотрение суда.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.09.2004 года между А. и ФИО1 заключен договор купли - продажи жилого дома общей площадью 264,7 кв.м., жилой - 92,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке 600 кв.м., находящимся в аренде сроком на 49 лет, где А. являлся продавцом, а ФИО1 покупателем. В данном договоре указано, что вышеуказанный земельный участок находится в аренде на 49 лет на основании договора аренды № от 29.03.2004 года, кадастровый номер №, о чем в государственном реестре 28.04.2004 г. сделана запись о регистрации №, постановление главы Курганинского района Краснодарского края № от 02.03.2004 г. Продавец обязуется расторгнуть вышеуказанный договор аренды земельного участка, а Покупатель предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

10.09.2004 года ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права серия № на одноэтажный жилой дом, лит. А, общая площадь 264,7 кв.м.; <адрес>, кадастровый №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.09.2004 года сделана запись регистрации №.

Фактически ФИО1 несет бремя содержания земельного участка в должном санитарном порядке и чистоте с 2004 года. А. формально числится арендатором земельного участка. В силу приобретения домовладения ФИО1 непрерывно является пользователем земельного участка и соответственно его фактическим арендатором, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 606-607, 615, 617 ГК РФ, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к администрации Курганинского городского поселения Краснодарского края о замене стороны в договоре аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения - удовлетворить.

Произвести замену стороны в договоре № аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 29.03.2004 года с кадастровым номером №, площадью 600 квадратных метров, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> арендатора А. на арендатора ФИО1, "дата" года рождения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Курганинский районный суд в течение месяца.

Судья (подпись) С.А. Коробкин