Решение № 2-5125/2017 2-5125/2017~М-4107/2017 М-4107/2017 от 11 июля 2017 г. по делу № 2-5125/2017

Копия

Дело № 2-5125/2017


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 июля 2017 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе судьи Губаевой Д.Ф. - единолично, при секретаре Исмагиловой Л.И.,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 (далее также – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» (далее также – ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве, обосновывая требования неисполнением договорных обязательств со стороны ответчика.

Согласно предварительному договору купли - продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года с последующими изменениями, ответчик принял на себя обязательство заключить основной договор и не позднее 01 июля 2016 года передать в собственность покупателя в лице ФИО3 двухкомнатную квартиру № <номер изъят>, общей площадью 59,58 кв.м, на 4-м этаже в 9-этажной секции № 6 блок Б кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом).

В силу пункта 2.3.1. договора № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года цена квартиры, определенная сторонами в размере 2 миллионов 681 тысячи 100 рублей, в срок до 17 февраля 2014 года подлежит уплате покупателем. 08 октября 2012 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года перешло от ФИО3 (цедент) к ФИО4 (цессионарий) на основании договора № У-7400.

01 октября 2015 года ФИО4 заключила с ООО «ФОН» соглашение об изменении договора № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года, изложив его в следующей редакции: предметом основного договора является обязательство продавца передать в собственность покупателя на условиях, предусмотренных основным договором, жилое помещение в 10-19 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом) трехкомнатную квартиру № <номер изъят>, общей площадью 72,00 кв.м, на 14-м этаже в 19-этажной секции № 1 блок А.

01 октября 2015 года право требования по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года перешло от ФИО4 (цедент) к ФИО2 – истцу по настоящему делу (цессионарий) на основании договора № У-7405. Стоимость уступленного требования в размере 2 миллионов 196 тысяч 000 рублей выплачена истцом цеденту в полном объеме.

Однако от возникших перед истцом обязательств по заключению основного договора и передаче жилого помещения ответчик уклоняется, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года договором участия в долевом строительстве жилого дома.

Истец в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, иск поддержала.

В силу части 5 статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражала.

Рассмотрев заявленные требования и их основания, исследовав содержание доводов сторон, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Закон об участии в долевом строительстве) в сферу регулирования данного закона попадают отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Как следует из приведенных выше нормативных положений, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 01 апреля 2005 года.

По настоящему делу подлежит применению сохраняющая свою силу правовая позиция, изложенная в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, а именно: привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона, в частности, заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, который поименован предварительным договором купли-продажи жилого помещения в объекте строительства и предусматривает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену этого имущества, то суд с учетом существа фактически сложившихся отношений квалифицирует данную сделку как договор долевого участия в строительстве.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 ГПК РФ. При этом суд принимает во внимание условия предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом, согласно пункту 1 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Кроме того, элементом правового статуса застройщика является обязанность получить в установленном порядке разрешение на строительство – прежде чем привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (часть 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве).

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года первоначально возникли между ООО «ФОН» (продавец) и ФИО3 (покупатель) по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, конкретно определенного в пункте 2.1.1. указанного договора как двухкомнатная квартира № <номер изъят>, общей площадью 59,58 кв.м, на 4 этаже в 9-этажной секции № 6 блок Б кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул. Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом) (л.д. 11-12).

Согласно пункту 2.3.1 указанного договора, покупатель обязался в срок до 17 февраля 2014 года уплатить полностью цену данной квартиры, установленную пунктом 2.2.1 в размере 2 миллионов 681 тысячи 100 рублей. В распоряжение продавца денежные средства поступили своевременно и в полном объеме, притом задолго до 01 июля 2016 года – срока, не позднее которого многоквартирный дом должен был быть построен, а квартира – передана покупателю.

23 сентября 2015 года ФИО3 передал свое право (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года ФИО5, заключив с ней договор № У-7400 об уступке права требования (л.д. 10).

01 октября 2015 года ФИО4 заключила с ООО «ФОН» соглашение об изменении договора № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года, изложив его в следующей редакции: по поводу будущей передачи в собственность объекта недвижимости, конкретно определенного в пункте 2.1.1. указанного договора как трехкомнатная квартира № <номер изъят>, общей площадью 72,00 кв.м, на 14 этаже в 19-этажной секции № 1 блок А кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом) (л.д. 9).

01 октября 2015 года ФИО4 (цедент) передала свое право (требования) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> от 17 февраля 2014 года к ФИО2 – истцу по настоящему делу (цессионарий), заключив с ней договор № У-7405 об уступке права требования (л.д. 7). В порядке перехода уступаемого права ФИО2 выплатила 2 миллиона 196 тысяч 000 рублей, причитающихся за 72,00 кв.м общей площади трехкомнатной квартиры № <номер изъят> на 14-м этаже в 19-этажной секции №1 блок А кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом).

Факт оплаты данного объекта недвижимости в полном объеме подтвержден распиской ФИО4 от 01 октября 2015 года и не оспаривается ответчиком (л.д.8).

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, являются отношениями участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

определение в договоре подлежащего передаче конкретного объекта недвижимости, включая основные характеристики многоквартирного дома, а также основные характеристики жилого помещения (местоположение объекта, этажность, материал наружных стен дома, количество комнат в жилом помещении, его общая и жилая площадь), что согласуется с нормативным содержанием понятия «объект долевого строительства»;

наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

факт привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома – принятие и исполнение покупателем договорной обязанности до заключения основного договора уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

наличие у ответчика разрешения на строительство, принятые по договору обязательства по целевому использованию привлеченных денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома и факт ведения строительных работ на объекте;

наличие у истца договорного обязательства принять квартиру после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства;

наличие правовых оснований для возникновения права собственности покупателя на жилое помещение и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – по факту уплаты цены договора, с учетом правила о приобретении права собственности на вновь создаваемый объект недвижимости (пункт 1 статьи 218 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования о признания предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года договором участия в долевом строительстве жилого дома являются законными, обоснованными, справедливыми и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 88 и части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При обращении в суд истец уплатила государственную пошлину в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах, в сумме 300 рублей, которые подлежат возврату в пользу истца с ответчика ООО «ФОН».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Иск Р.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором участия в долевом строительстве – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от 17 февраля 2014 года, заключенный между Р.Н. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН» в отношении трехкомнатной квартиры №<номер изъят>, общей площадью 72,00 кв.м, на 14-м этаже в 19-этажной секции №1 блок А кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома переменной этажности, строящегося по ул.Академика Губкина Советского района г. Казани (4 дом) – договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в пользу Р.Н. возврат государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Советский районный суд города Казани в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Губаева Д.Ф.

Копия верна.

Судья Губаева Д.Ф.