Решение № 3А-437/2025 3А-437/2025~М-766/2024 М-766/2024 от 8 сентября 2025 г. по делу № 3А-437/2025

дело № 3а-437/2025

16OS0000-01-2024-001361-37 учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 26 августа 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, возложении обязанности внести сведения в Единый государственный реестр недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Хоум Биз» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника нежилого помещения № ...., административный истец просит определить кадастровую стоимость данного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере 107 451 600 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Определением суда от 19 февраля 2025 года произведена замена административного истца общества с ограниченной ответственностью «Хоум Биз» его правопреемником – обществом с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» (том № 2, л.д. 237).

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании административный иск поддержала.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО3 в судебном заседании административный иск не признала.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО4 административный иск не признала.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц общество с ограниченной ответственностью «Хоум Биз» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения с <дата> года, общество с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» является правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Хоум Биз» (том № 1, л.д. 205-211).

Общество с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (том № 1, л.д. 246, 247, том № 2, л.д. 1-7).

Здание с кадастровым номером ...., в котором расположено помещение с кадастровым номером ...., включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год, утвержденный распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 19 ноября 2024 года № 3710-р (пункт ....).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 148 507 948,21 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. Работа по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 1, л.д. 229, 230, 232-234, 235).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью помещения и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец представил суду отчет об оценке от <дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ФИО1», согласно которому по состоянию 1 января 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... определена в размере 107 451 600 рублей (том № 1, л.д. 20-103).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от <дата> года величина рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 123 130 790 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (том № 3, л.д. 19-47).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта, анализ рынка объекта оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки помещения в части применения подхода к оценке. Выводы эксперта сделаны на основе методов сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и доходного подхода на основе метода прямой капитализации, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, местоположение, площадь, качество отделки).

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведен корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При выборе итоговой стоимости объекта оценки экспертом использован метод средневзвешенного значения с присвоением результату каждого из примененных методов весового коэффициента и их сопоставления с результатами оценки, полученными с применением соответствующих подходов.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по поводу применения экспертом величины корректировки на торг опровергаются соответствующим разделом заключения эксперта, в котором указано, что согласно данным таблицы экспертных характеристик рынка недвижимости («Справочник оценщика недвижимости – 2021. ФИО5) скидки на торг недвижимости, предназначенной под торговые помещения, составляют 7,5%. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает.

Довод представителя административного ответчика о несопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки по площади не может быть принят во внимание, поскольку экспертом по данному элементу сравнения введены соответствующие корректировки.

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта в размере 123 130 790 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 27 декабря 2024 года (том № 1, л.д. 3).

В удовлетворении административного иска, заявленного административным истцом к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан следует отказать, поскольку эти лица являются ненадлежащими административными ответчиками.

Требование административного истца о возложении обязанности внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости в связи с вновь установленной кадастровой стоимостью нежилого помещения удовлетворению не подлежит, поскольку согласно статье 23 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ обязанность внести сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости у органа регистрации прав возникает в силу закона при установлении такой стоимости судом и в порядке, предусмотренном указанной нормой.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 15 000 рублей (том № 1,л.д. 6).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 133 285 рублей, оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 3, л.д. 16, 48).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером .... (148 507 948 рублей 21 копейка) превышает установленную судом рыночную стоимость (123 130 790 рублей) в 1,2 раза (отклонение на 17,1%), что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Следовательно, судебные расходы административного истца, связанные с оспариванием кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером .... по уплате государственной пошлины, возмещению не подлежат, а расходы на проведение судебной экспертизы в отношении данного объекта недвижимости в размере 133 285 рублей подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти».

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, возложении обязанности удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость нежилого помещения № .... с кадастровым номером .... площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 123 130 790 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2024 года.

В удовлетворении административного иска к публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, а также в удовлетворении административного иска в части требования о возложении обязанности внести соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 133 285 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 9 сентября 2025 года.

Судья Трошин С.А.