Решение № 3А-524/2025 3А-524/2025~М-100/2025 М-100/2025 от 20 июля 2025 г. по делу № 3А-524/2025

дело № 3а-524/2025

16OS0000-01-2025-000206-26

учет 123а


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 8 июля 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИнвестПарк» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», Кабинету Министров Республики Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИнвестПарк»» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, благоустройство территории, прилегающей к земельному участку, занимаемому административным зданием) площадью 2 347 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика земельного налога, административный истец просил определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 14 072 424 рубля.

От представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИнвестПарк» ФИО1 поступило заявление об уточнение административных исковых требований с просьбой определить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 15 918 515 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержал заявленные требования с учетом их уточнения. Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3, также представляющая интересы Кабинета Министров Республики Татарстан, административный иск не признала.

Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Согласно части 7 статьи 22 названного Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан, по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащие применению с 1 января 2024 года, утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р.

Земельный участок с кадастровым номером ...., принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИнвестПарк», поставлен на государственный кадастровый учет 20 декабря 2024 года (т. 1 л.д. 199-202).

Кадастровая стоимость земельного участка как поставленного на государственный кадастровый учет в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, определена бюджетным учреждением (акт определения кадастровой стоимости АОКС-16/2025/000002 от 10 января 2025 года) в размере 24 159 519 рублей 03 копейки по состоянию на 1 января 2022 года (т. 1 л.д. 187-190, 198).

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 24 февраля 2025 года № 08/25, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы недвижимости» ФИО4 (т.1 л.д. 45-147). Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 14 072 424 рубля.

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 11 июня 2025 года № 2204/07-4 (т.2 л.д. 9-34), рыночная стоимость земельного участка в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 15 918 515 рублей.

Административный истец в лице своего представителя согласился с результатами судебной экспертизы, уточнив заявленные требования в части величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, в соответствии с заключением эксперта.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на необоснованное введение корректировок, неполный анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится объект оценки.

В возражениях государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» также приведены доводы о неполном анализе рынка, применении корректировки на масштаб на основе материалов сайта СтатРиэлт без учета ограничения зависимости по диапазону площадей; необоснованном определении местоположения объекта оценки с доступом через внутриквартальный проезд как расположенного на второй линии.

На возражения представлены письменные пояснения эксперта, в которых дополнительно разъяснены факторы, положенные в основу анализа рынка, применения корректировок.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о соответствии заключения требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт указал на неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости. В частности, корректировки на торг, расположение относительно красной линии приняты оценщиком по усредненным данным при наличии более точных данных, применимых для города Казани.

Для определения действительной величины рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от применения иных подходов и методов. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже земельных участков, в наибольшей степени соответствующих характеристикам объекта исследования по критериям категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (коммерческое, торгово-офисное или свободное назначение), даты предложения (до 1 января 2022 года), расположения (город Казань).

Экспертом проведен сравнительный анализ объекта исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, к отдельным аналогам применены корректировки на предложение, дату, площадь, расположение относительно красной линии. Процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок, подробно изложены в заключении эксперта.

Вопреки доводам административных ответчиков в заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, максимально сопоставимых с исследуемыми объектами, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемых объектов, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений.

Корректировка на площадь введена на основании данных сайта СтатРиэлт на 1 января 2022 года, которые не содержат ограничений по диапазону площадей. Расположение объекта оценки на второй линии установлено по данным публичной кадастровой карты, согласно которой между объектом оценки и улицей Оренбургский тракт расположен другой земельный участок.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Таким образом, требование административного истца об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 15 918 515 рублей, заявленное к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки», подлежит удовлетворению.

Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 149), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 20 марта 2025 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», частью 4 статьи 6 Федерального закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предъявленное административным истцом к Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», удовлетворению не подлежит, поскольку данные лица не являются органами, утвердившими оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, равно как и органами, осуществляющими функции по государственной кадастровой оценке, и не должны отвечать по требованиям административного истца.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ИнвестПарк»» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, благоустройство территории, прилегающей к земельному участку, занимаемому административным зданием) площадью 2 347 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 15 918 515 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 марта 2025 года.

В удовлетворении административного искового заявления в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленных к Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято судом в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 21 июля 2025 года.

Судья Сафина М.М.