Решение № 3А-871/2018 3А-871/2018 ~ М-218/2018 М-218/2018 от 13 апреля 2018 г. по делу № 3А-871/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 13 апреля 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания – Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-871/2018 по административному исковому заявлению ООО «Технолайн» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Технолайн» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания (сооружения), общей площадью 21 440 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 8 063 584 рублей, обязании административного ответчика внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в размере 8 063 584 рублей.

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки определена по состоянию на 11.03.2014 года в размере 22 813 660 рублей 80 копеек.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы.

В обоснование заявления ООО «Технолайн» ссылается на Отчет об оценке от 03.11.2017г. №№, подготовленный ООО «Визит-риэлт», которым по состоянию на 11.03.2014 года определена рыночная стоимость спорного земельного участка в размере 8 063 584 рублей.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 05.04.2017 № № года ФИО1 заявленные требования поддержала на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области ФИО2, действующий на основании доверенности от 27.12.2017 года № №, возражал против удовлетворения административного искового заявления, поддержал выводы, изложенные Комиссией по рассмотрению споров, а также указал на то, что решение суда является общеобязательным для исполнения.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о.Отрадный Самарской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного искового заявления, поскольку уменьшение кадастровой стоимости в существенном размере приведет к снижению поступлений в бюджет городского округа, просил рассмотреть административное дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости земельного участка возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Технолайн» подлежат удовлетворению.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке №, площадью 21 440 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания, расположенном по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 02.02.2018 года (л.д.17-18).

На основании договора аренды земельного участка № № от 08.04.2015 года земельный участок с кадастровым номером № находится в пользовании ООО «Технолайн» (л.д.44-52).

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 11.03.2014 года и составила 22 813 660 рублей 80 копеек.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 23.11.2017 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

К данному заявлению административный истец представил отчет об оценке от 03.11.2017 года № №, выполненный ООО «Визит-риэлт», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 11.03.2014 года в размере 8 063 584 рублей.

Решением Комиссии от 08.02.2018 года №№ заявление отклонено, поскольку оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты сегмента рынка объекта оценки со схожими характеристиками. В соответствии с п.20 ФСО №7 объект оценки оценивается в соответствии с его наиболее эффективным использованием как условно-свободный, таким образом, объекты-аналоги должны быть свободны от улучшений. Объект-аналог №5 и 7 застроены (информация на стр.7 и 39 отчета), такие объекты не могут участвовать ни в расчете стоимости ни в анализе рынка, так как не относятся к сегменту рынка объекта оценки. Нарушен п.22 ФСО №7.

В ходе анализа рынка сегмента рынка объекта оценки в соответствии с п.11 ФСО №7 оценщик не проводит анализ рынка по местоположению объекта оценки (г.Отрадный). Нарушен п.11 ФСО №7.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 03.11.2017 года № №, подготовленный ООО «Визит-риэлт». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 11.03.2014 года составляет 8 063 584 рубля.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 11.03.2014 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3, выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме. Показала, что при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, а именно: метод сравнения продаж. В результате анализа рынка земельных участков производственного назначения в Самарской области было обнаружено 7 предложений о продаже земельных участков промышленного назначения в Самарской области. В результате подробного изучения объявлений о продаже было установлено, что Объекты №№5-7 являются застроенными. Учитывая тот факт, что для целей оспаривания кадастровой стоимости оцениваемый земельный участок рассматривается свободным от застройки, использование застроенных аналогов потребует введения дополнительной корректировки, что может привести к искажению итогового результата. Оценщик пришел к выводу, что объекты №№5-7 не могут выступать в качестве аналогов к объекту оценки. Данные объекты были приведены в качестве описания ситуации на рынке в Самарской области. В результате анализа рынка земельных участков в Самарской области по состоянию на дату оценки оценщиком не было обнаружено ни одного предложения о продаже земельных участков промышленного назначения в г.Отрадный, провести анализ рынка по местоположению объекта оценки не представляет возможным, так как данный рынок в г.Отрадный по состоянию на дату оценки не сформирован. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Оценщиком подобраны объекты в других районах Самарской области и введены корректировки на местоположение. Оценщик считает, что замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости некорректны и необоснованны.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО3 у суда не имеется, ее показания последовательны, логичны, она обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, в исходе дела не заинтересована.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о.Отрадный Самарской области о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости уменьшится налогооблагаемая база, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере, равном их рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком ООО «Визит- риэлт», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.03.2014 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11.03.2014 года, подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии со ст.16 КАС РФ, вступившие в законную силу судебные акты (решения, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Суд считает, что требования об обязании ответчика внести сведения об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка не подлежат удовлетворению, поскольку вступившее в законную силу решение суда по данному иску подлежит обязательному исполнению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.02.2018 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Технолайн» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственного здания (сооружения), общей площадью 21 440 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11.03.2014 года в размере 8 063 584 рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Дата подачи в суд административного иска ООО «Технолайн» считать 16.02.2018 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.04.2018 года.

Председательствующий М.А.Панкова