Решение № 2-413/2024 2-413/2024(2-4839/2023;)~М-4231/2023 2-4839/2023 М-4231/2023 от 4 февраля 2024 г. по делу № 2-413/2024

Дело № 2-413/2024


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 5 февраля 2024 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Потеревич А.Ю., при секретаре Баженовой Я.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска к ФИО1 о понуждении к вступлению в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в суд с вышеназванными исковыми требованиями, указав, что в связи с тем, что на земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание с кадастровым номером №, собственником помещения с кадастровым номером № в указанном здании является ФИО1 (далее – ответчик), департаментом составлено соглашение о вступлении указанного лица в договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №.

11.08.2023 письмом № в адрес ФИО1 направлено соглашение к договору аренды №, которое до настоящего времени не подписано.

Ссылаясь на нормы права, просили обязать ФИО1 вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № ДГУ/11-2352-Ц-12 путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на прилагаемых условиях.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по доводам искового заявления.

Ответчик ФИО1, ее представитель ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований не возражали, однако указали на необходимость определения доли ответчика равной 20/1933, а не как заявлено исковой стороной 22/1933, и исчисления арендной платы с учетом коэффициента инфляции, равного в 2024 году 1,045.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с Положением о Департаменте имущественных отношений Администрации города Омска, утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами Департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пунктов 1, 4 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, одной из форм которой является арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривает, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из пункта 2 данной статьи, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пунктом 6 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

По смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Арендная плата за землю является регулируемой.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости ответчик является единоличным и долевым собственником помещений с кадастровыми номерами №, №, расположенных в здании № по <адрес> в <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленного Главным управлением по земельным ресурсам Омской области в аренду по договору от ДД.ММ.ГГГГ №, сроком на 49 лет, с множественностью лиц на стороне арендаторов.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № предоставлен в аренду, ответчик является также арендатором указанного участка, соразмерно принадлежащей ему доли в здании.

При этом, доля для ответчика в праве пользования земельным участком с кадастровым номером № общей площадью 1933 кв. м. установлена пропорционально доле в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером №, поскольку ответчику принадлежит помещение № площадью 31,9 кв.м.,, 83/1000 от 123,9 кв.м. в нежилом помещении №, 7/1000 от 124,5 кв.м. в нежилом помещении №, 20/1000от 11,9 кв.м. в нежилом помещении №, что составляет 43,29 кв. м. или 20/1933, а не 22/1933, как заявлено исковой стороной.

Таким образом, требования ответной стороны в указанной части обоснованы.

Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска подписано и направлено 11.08.2023 письмом № в адрес ФИО1 соглашение к договору аренды №, в котором предложено присоединиться к вышеназванному договору аренды земельного участка и с учетом ее доли в праве пользования земельным участком вносить арендную плату.

До настоящего времени соглашение в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска не возвращено, государственной регистрации обременения в форме аренды на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ответчика не производилось.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии со статьей 7 ЗК РФ, земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами, исходя из их принадлежности к гой или иной категории земель и разрешенного использования. В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с ЗК РФ и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как следует из положений частей 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются градостроительными регламентами, составляющими неотъемлемую часть правил землепользования и застройки.

Согласно Карте градостроительного зонирования территории города Омска, содержащейся в Правилах землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, (утв. Решением Омскою городского Совета от 10.12.2008 № 201), земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах территориальной зоны исторической застройки с возможностью размещения жилой застройки средней этажности (ИЗ-2).

Виды разрешенного использования «деловое управление (код 4.1)», «бытовое обслуживание (код 3.3)», «банковская и страховая деятельность (код 4.5)», «общественное питание (код 4.6)» являются основными для указанной территориальной зоны.

В соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Омска от 16.02.2018 № 201-и, испрашиваемый земельный участок определяется в зоне размещения объектов административно-делового и общественного назначения.

Виды разрешенного использования и их характеристика установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков (утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

В частности вид разрешенного использования «деловое управление» (код 4.1) предполагает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным пли муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Таким образом, расчет стоимости арендной платы был произведен департаментом на основании актуальных сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровом номером №.

Постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее - Постановление № 419-п) прямо предусматривает применение повышенной арендной ставки к объектам, которые используются для ведения коммерческой деятельности (использование коэффициента 5,9).

В ходе рассмотрения дела между сторонами достигнуто соглашение об установлении в Порядке расчета аренной платы, являющемся Приложением №1 к Соглашению к договору аренды земельного участка №, экономически обоснованного коэффициента в 5,9%.

Пунктом 13 Постановления № 419-п при заключении договора аренды земельного участка орган исполнительной власти Омской области или орган местного самоуправления Омской области, уполномоченный в соответствии с законодательством на распоряжение земельным участком, предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку ответчик уклонился от подписания Соглашения к договору аренды земельного участка, направленного им истцом, а самостоятельно действия по заключению Соглашения с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости не предпринял, суд приходит к выводу о том, что ответчик обязан вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка № путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Обязать ФИО1, <данные изъяты>, вступить в качестве соарендатора в договор аренды земельного участка от 05.05.2011 № путем заключения и государственной регистрации дополнительного соглашения на следующих условиях:

1. На основании государственной регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером - собственности на помещение с кадастровым номером: № (регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) № № от 22.07.2022); общей долевой собственности на помещения с кадастровыми номерами: № (регистрационная запись в ЕГРН № от 22.07.2022; № (регистрационная запись в ЕГРН №); № (регистрационная запись в ЕГРН № от 22.07.2022) ФИО1 вступает в договор аренды №, зарегистрированный 14.07.2011, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером № (далее – Участок).

2. Размер обязательства арендатора по договору соразмерен доле в праве собственности на помещения в нежилом здании с кадастровым номером №, определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему соглашению (приложение № 1), и составляет 772,72 руб. в месяц.

3. Арендатор обязуется оплачивать арендную плату по следующим реквизитам:

Получатель средств: УФК по Омской области (<данные изъяты>

4. Арендатор заведомо согласен на обработку Арендодателем следующих своих персональных данных: ФИО, адрес, паспортные данные, дата и место рождения, ИНН, ОГРН, в том числе их хранение, использование, передачу их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Федеральную антимонопольную службу, прокуратуру, правоохранительные органы, Администрацию города Омска и ее структурные подразделения, в управление Федеральной налоговой службы.

5. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора, составлено в 2-х экземплярах по одному экземпляру для каждой из сторон.

6. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.06.2020 №, Участок расположен в охранной зоне с особыми условиями использования территорий, в отношении участка имеются сведения об ограничениях прав, предусмотренных статьями 55, 56.1 ЗК РФ.

Приложение № 1 к соглашению к договору №, зарегистрированному 14.07.2011

ПОРЯДОК РАСЧЕТА

арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее – Постановление № 419-п):

Ап = Кс x Кф х И, где:

А – годовая арендная плата (руб./год);

Кс – кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1933 кв. м, 14535870,05 руб. (Приказ Министерства имущественных отношений Омской области № 78-п от 09.09.2022).

Кф – экономически обоснованный коэффициент: 5,9 (п.5 Приложения к Порядку).

20/1933 – доля в праве пользования земельным участком.

Годовой размер арендной платы составляет: 9272,73 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 772,73 руб.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья подпись А.Ю. Потеревич

Мотивированное решение изготовлено 12.02.2024.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>