Решение № 2-3772/2018 2-3772/2018~М-3135/2018 М-3135/2018 от 16 сентября 2018 г. по делу № 2-3772/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 сентября 2018 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Пискаревой И.В.,

при секретаре Егорове В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3772/2018 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи состоявшимся и регистрации сделки.

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки состоявшейся. В обосновании заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ФИО2 в лице представителя по доверенное КЭШ был заключен договор купли-продажи 12/167 долей квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 276, 5 кв.м., этаж 8, находящейся по адресу: <адрес>. Указанное жилое помещение продано за <данные изъяты> рублей, расчет между ними был произведен до подписания настоящего договора.

12.12.2015 ими были сданы документы на государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним.

18.12.2015 получено уведомление о приостановлении государственно, регистрации по причине того, что телеграммы-извещения не вручены участникам общей долевой собственности- ФИО3, ФИО4, ФИО5

16.01.2016 были приобщены дополнительные документы- телеграммы 03.09.2015 ФИО3, ФИО4, ФИО5

19.01.2016 было получено сообщение об отказе в государственной регистрации права по причине того, что возникли сомнения в надлежащем извещении ФИО3, ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра располагает иными сведениями об их месте проживания, чем указано в телеграммах.

В последующем ответчик от совершения каких-либо действий по поиску ФИО3, ФИО4, ФИО5 и их надлежащему извещению о продаже доли уклонился.

После долгих поисков, в том числе и через правоохранительные органы им были получены письменные отказы от ФИО5, ФИО3, ФИО6 (до брака ФИО4) А.В.

Ответчик от подачи документов на государственную регистрацию перехода права уклонился, документы были поданы им самостоятельно 21.06.2018.

27.06.2018 им было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации по причине того, что заявление о переходе права собственности от продавца (представителя продавца)- ФИО2 в Управление не поступало. Для возобновления регистрационных действий необходимо представить договор купли-продажи в нотариальной форме либо обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права совместно с продавцом. В случае если вторая сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права представить решение суда о государственной регистрации перехода права собственности.

При заключении договора купли-продажи от 12.12.2015 г. стороны достигли между собой соглашения по всем существенным условиям договора, выразили свое волеизъявление путем составления договора в простой письменной форме. Договор был составлен в соответствии с действовавшими на тот момент положениями ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»- обязательная нотариальная форма ранее не требовалась.

Предмет договора между сторонами согласован, как и цена. Расчет между сторонами был произведен, денежные средства переданы продавцу. Договор являлся одновременно актом приема-передачи, также ему были переданы ключи от жилого помещения.

До настоящего времени он проживает в жилом помещении, оплачивает коммунальные услуги, несет бремя содержания имущества, то есть право к нем у фактически перешло, договор был исполнен.

Однако, в результате неправомерных действий ответчика, который уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, лишен возможности зарегистрировать право собственности на принадлежащее имущество.

В связи с чем полагает, что у него возникло право собственности на долю в квартире, а договор купли-продажи недвижимого имущества не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от него обстоятельствам.

На основании изложенного, истец с учетом уточненных требований, просит признать договор купли-продажи 12/167 долей квартиры (назначение: жилое помещение, общей площадью 276,5 кв.м., эт.8, расположенной по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ФИО1 и ФИО2

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал уточненные исковые требования и просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом, заявлений и ходатайств не поступало.

Представитель 3 лица Управления Росреестра по Самарской области в суд не явился, извещен надлежащим образом, заявлений и ходатайств не поступило.

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10,, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили, заявлений и ходатайств не поступило.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Пунктом 2 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2– продавец и ФИО1 – покупатель заключен договор купли-продажи в общей долевой собственности 12/167 долей на квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 276,5 кв.м., этаж 8, находящуюся по адресу: <адрес>

Право собственности ФИО2 на вышеуказанную долю зарегистрировано в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2010.

Согласно выписки из ЕГРН от 06.08.2018 № право общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенное по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО8 (29/835 доли), ФИО9 (29/835 доли), ФИО10, (29/835 доли), ФИО11, (29/835 доли), ФИО12 (29/835 доли), ФИО13 (17/167 доли), ФИО2 (12/167 доли), ФИО4, (12/167 доли), ФИО5 (17/167 доли), ФИО3 (29//167 доли).

Согласно 12.12.2015 ФИО1 и ФИО2 обратились в Управление Росреестра по Самарской области о регистрации перехода права общей долевой собственности в виде 12/167 долей на квартиру, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Промышленный район, пр.Кирова, д.36а, кв.89,90,91,92,93,94, представив на регистрацию сделки договор купли-продажи от 12.12.2015,согласие ФИО15 на отчуждение нажитого в браке имущества, телеграммы в адрес ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО3 об уведомление о намерении продать долю в общей долевой собственности.

18.12.2015 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию перехода права, указав ФИО1 в уведомлении №, что возникли сомнения в надлежащем извещении ФИО3, ФИО4, ФИО5, т.к. по сведениям Росреестра имеются иные сведения об их месте жительства, чем указанные в телеграммах.

19.01.2016 ФИО1 и ФИО2 получено сообщение об отказе в государственной регистрации, поскольку иных документов, подтверждающих извещение либо отказ от права преимущественной покупки ФИО3, ФИО4, ФИО5 не представлены.

Согласно материалам дела ФИО1 уведомил всех сособственников в праве общей долевой собственности на квартиру о продаже ему доли ФИО2 и получил от них заявления об отказе от преимущественного права покупки доли.

Согласно выписке об основных характеристиках объекта из ЕГРН от 06.08.2016 в настоящее время в ЕГРН имеется запись о праве собственности КСД на 12\167 в праве общей долевой собственности на жилое помещение, квартиру, расположенную по адресу : <адрес>. № от 20.12.2010.

21.06.2018 ФИО1 повторно обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставив договор купли-продажи от 12.12.2015, уведомления от 07.05.2018, 19.04.2018, 07.04.2018.

27.06.2016 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию права ФИО1, предложив представить договор купли-продажи недвижимого имущества, составленный в нотариальной форме, либо обратиться с заявлением о переходе права собственности совместно с продавцом, в случае уклонения продавца от регистрации перехода права – представить решение суда о государственной регистрации перехода права собственности.

Материалы дела не содержат доказательств того, что продавец ФИО2 совершала какие-либо юридически значимые действия, направленные на отказ от намерения зарегистрировать договор, выраженные в соответствующих заявлениях в адрес регистрирующего органа.

Кроме того, 12.12.2015 ФИО2 совместно с ФИО1 обращались в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о переходе прав собственности на спорное имущество, однако регистрация перехода права собственности не была произведена по причинам, от истца независящим.

В данном случае в настоящее время единственным препятствием для регистрации договора во внесудебном порядке является уклонение продавца ФИО2 от явки в регистрирующий орган для совместной подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на комнату по указанному адресу.

Согласно пункта 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При этом, в пункте 61 данного Постановления, указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Исходя из указанных разъяснений обстоятельства, связанные с передачей объекта недвижимости во владение покупателя, имеют правовое значение при рассмотрении требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, по условиям договора от 12.12.2015 ФИО2 передала, а ФИО1 принял отчуждаемую долю в праве общей долевой собственности на квартиру в момент подписания договора, денежные средства в размере <данные изъяты> руб. истец выплатил полностью до подписания договора. Фактическая передача имущества истцу( покупателю состоялась). Истец в настоящее время проживает в комнате по указанному адресу, несет расходы на ее содержание, оплачивает квартплату и коммунальные услуги, что подтверждается представленными им квитанциями, задолженности по оплате не имеет.

Уклонение ответчика от явки в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора купли-продажи – комнату по указанному адресу, нарушает права истца на беспрепятственное владение, пользование и распоряжение имуществом, которое он приобрел. Нарушенное право истца подлежит защите по вышеизложенным основаниям.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать заключенным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом КСД, ДД.ММ.ГГГГ.рождения, и покупателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.рождения, 12/167 доли в общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 276,5 кв.м., этаж 8, находящуюся по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ. рождения, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ. рождения, на 12/167 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 276,5 кв.м., этаж 8, находящуюся по адресу: <адрес>, кадастровый номер объекта №

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г.Самара в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 21.09.2018.

Председательствующий: И.В. Пискарева