Апелляционное определение № 33-660/2026 от 2 февраля 2026 г.

86RS0004-01-2025-011667-31

Судья Бурлуцкий И.В. 33-660/2026

(1 инст. 2-9180/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 февраля 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего Гавриленко Е.В.

судей Баранцевой Н.В., Кузнецова М.В.

при секретаре Зинченко Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре о признании договора купли-продажи гаража недействительной сделкой,

по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Сургутского городского суда от 22 сентября 2025 года, которым постановлено:

«Иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи гаража недействительной сделкой оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Кузнецова М.В., пояснения представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, возражавшей относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 предъявив требования о признании договора купли-продажи недвижимости от 21.11.2018 заключенного между ответчиками недействительным.

Истцом указано, что 15.05.2017 между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи гаража расположенного на земельном участке по адресу: (адрес). В договоре стороны не предусмотрели передачу прав на земельный участок под гаражом, который является недвижимым имуществом. Между тем, земельный участок по указанному адресу находится в долевой собственности ФИО1 и ФИО3 на основании решения Сургутского городского суда от 26.09.2017 по гражданскому делу № 2-5126/2017. Заключая договор купли-продажи гаража от 21.11.2018, ответчик ФИО3 осуществил продажу недвижимого имущества третьему лицу без извещения её как собственника доли в праве на земельный участок о предстоящей продаже, чем нарушил право преимущественной покупки имущества, установленное ст.250 ГК РФ.

При рассмотрении спора судом первой инстанции ФИО1 и ее представитель на удовлетворении исковых требований настаивали в полном объеме.

Ответчики ФИО3 и ФИО2 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались. Действующая в интересах ответчика ФИО2 представитель ФИО4 против удовлетворения исковых требований ФИО1 возражала.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие не обращался, письменный отзыв на иск не представил.

Суд первой инстанции, рассмотрев спор по существу, постановил вышеуказанное решение, которое в апелляционной жалобе истец ФИО1 просит отменить. В обоснование доводов указывает, что суд первой инстанции неверно истолковал положения ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, регулирующие переходы прав на земельный участок при продаже расположенной на нем недвижимости. Указывает, что в настоящем случае гараж расположен на земельном участке, находящемся в долевой собственности истца и ответчика ФИО3 В договоре купли-продажи от 21.11.2018 отсутствует условие о передаче прав на часть земельного участка под гаражом. Полагает, что продавец ФИО3 не имел права распоряжаться долей земельного участка, принадлежащей истцу. Такая сделка нарушает требование закона и посягает на права истца как собственника земельного участка, что в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ делает ее ничтожной. Указывает, что отсутствие в договоре условия о передаче земли не освобождает стороны от соблюдения требований ст. 552 ГК РФ. Полагает, что срок исковой давности пропущен по уважительной причине, в подтверждение чего к жалобе приложены документы (медицинские заключения, направления на обследования, справки, выписки, решения консилиума, послеоперационное освидетельствование и пр.), которые не могли быть представлены ранее в суд первой инстанции по причине их отсутствия у истца, и полученные ею по запросу в медицинских учреждениях города Сургута, Ханты-Мансийска и Москвы уже после рассмотрения дела судом первой инстанции.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда ХМАО-Югры в сети «Интернет».

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений как установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обсудив их, выслушав представителя истца судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО3 состояли в зарегистрированном браке в период с 10.10.1981 по 18.10.2016, брак расторгнут по решению мирового судьи судебного участка (номер) Сургутского судебного района города окружного значения Сургута Ханты-Мансийского АО-Югры.

В период брака на имя ФИО3 на основании договора купли-продажи от 30.05.2006 был приобретен земельный участок площадью 930 кв.м. с расположенным на нем жилым домом площадью 50,9 кв.м. по адресу: (адрес). Кадастровый номер земельного участка (номер)

10.04.2015 на основании решения о разделе земельного участка были образованы два самостоятельных земельных участка по адресу: (адрес), а именно: с кадастровым номером (номер) площадью 530 кв.м. и с кадастровым номером (номер) площадью 400 кв.м.

16.04.2015 по договору купли-продажи земельного участка ФИО3 (продавец) продал ФИО5 (покупатель) земельный участок площадью 400 кв.м. с кадастровым номером (номер), расположенный по адресу: (адрес)А.

Изложенные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Сургутского городского суда ХМАО-Югры от 26.09.2017 по делу 2-5126/2017, которым были частично удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества; постановлено разделить между бывшими супругами совместно нажитое имущество в виде земельного участка площадью 530 кв.м. с кадастровым номером (номер), и расположенного на нем дома площадью 50,9 кв.м., расположенных по адресу: (адрес), признав за ФИО1 и ФИО3 по ? доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество (л.д.26-29).

Предметом спора по указанному выше гражданскому делу так же являлся и предъявлен к разделу гараж площадью 61 кв.м., расположенный на этом же земельном участке.

В удовлетворении этой части иска ФИО1 было отказано, поскольку судом было установлено, что гараж поставлен ФИО3 на кадастровый учет 28.04.2017, то есть после расторжения брака, при этом документов и сведений о том, что строительство гаража на земельном участке было начато в период брака, или истец внесла в строительство гаража неотделимые улучшения, судом не было усмотрено.

Выпиской из ЕГРН от 14.08.2025 подтверждается, что право собственности ФИО3 на гараж с кадастровым номером (номер) по адресу: (адрес), было зарегистрировано 02.05.2017 г.

Стороной ответчика ФИО2 представлена суду расписка от 16.03.2017, согласно которой ФИО3 получил от ФИО2 аванс в размере 200 000 рублей за участок 78 кв.м. по договору купли-продажи от 16.03.2017, а также расписка от 20.04.2017, согласно которой ФИО3 получил от ФИО2 деньги в сумме 600 000 рублей по договору купли-продажи гаража от 20.04.2017 (л.д.210, 212)

В письменных возражениях представителя ответчика пояснялось, что этими расписками подтверждается попытка ФИО3 продать ФИО2 гараж по адресу: (адрес), которая оказалась безуспешной, поскольку регистрирующим органом было сначала приостановлено, а затем отказано в совершении регистрационных действий.

Изложенное обстоятельство подтверждается уведомлением (номер),500 от 22.06.2017 о приостановлении государственной регистрации (перехода) права собственности, из которого следует, что Управлением Росреестра по ХМАО-Югре было принято решение о приостановлении действий по государственной регистрации ввиду того, что гараж расположен на участке, в отношении которого наложен запрет на совершение регистрационных действий, и не соблюдены требования п.2 ст. 552 ГК РФ о передаче прав на земельный участок, занятый под недвижимостью (л.д.12-14).

21.11.2018 между ФИО3 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель принять и оплатить нежилое здание (гараж), расположенное по адресу: (адрес), кадастровый (номер).

В пункте 1.1 договора купли-продажи указано, что гараж находится на земельном участке площадью 530 кв.м., кадастровый (номер), согласно кадастровой выписке о земельном участке, которая является неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п.2.1 договора, стоимость нежилого здания (гаража) устанавливается по обоюдному соглашению сторон в размере 500 000 рублей.

В соответствии с п.3.1 договора купли-продажи Продавец обязан в течение 3 дней с момента получения оплаты в размере п.2.1 от Покупателя и подписания Акта приема-передачи (Приложение (номер)) передать нежилое здание (гараж), указанное в п.1.1 настоящего договора, а Покупатель обязан его принять по Акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон.

Пунктом 4.1 договора предусмотрен, что право собственности на здание и земельный участок, являющееся предметом настоящего договора, переходит к Покупателю с момента государственной регистрации права собственности.

С момента государственной регистрации перехода права собственности Покупатель становится собственником нежилого здания и земельного участка и принимает на себя обязанности по уплате налога на имущество и иного налога, предусмотренного действующим законодательством (п.4.2 договора).

В соответствии с п.5.1-5.2 договора купли-продажи Продавец обязан передать Покупателю по Акту приема-передачи, а Покупатель обязан оплатить и принять в порядке и сроки, предусмотренные договором, нежилое здание (гараж).

21.11.2018 ФИО3 и ФИО2 подписали акт приема-передачи, по которому Продавец передал, а Покупатель принял нежилое здание (гараж) в том виде, в каком он находился на момент подписания договора купли-продажи недвижимости.

Судом первой инстанции при принятии решения по делу установлено, что договор от 21.11.2018 между ФИО3 и ФИО2 был заключен только по поводу продажи гаража, собственником которого ФИО1 не являлась.

Суд пришел к выводу о том, что рассматриваемым договором купли-продажи недвижимости права ФИО1 не затрагиваются, и ее требование о признании договора недействительным удовлетворению не подлежит.

Установив указанные выше обстоятельства и разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 98ГПК РФ, ст. ст. 166, 167, 168, 181, 200, 431, 552, ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, в том числе применив последствия пропуска истцом срока для предъявления требований в рамках настоящего дела, установив, что о заключении между сторонами спорного договора истцу было известно не позднее 04.10.2019 года, тогда как с настоящим иском ФИО1 обратилась 23.07.2025 года.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться с постановленным судом первой инстанции решением.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из содержания положений ст. 153 ГК РФ, а также общих условий действительности сделок, последние представляют собой осознанные, целенаправленные, волевые действия лица, совершая которые они ставят цель достижения определенных правовых последствий.

Обязательным условием сделки, как волевого правомерного юридического действия субъекта гражданских правоотношений, является направленность воли лица при совершении сделки на достижение определенного правового результата (правовой цели), влекущего установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей на основе избранной сторонами договорной формы.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

При этом в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Материалами дела надлежаще подтверждено, что отчужденный по договору купли продажи 21.11.2018 заключенному между ФИО3 и ФИО2 гараж расположен в границах земельного участка площадью 530 кв.м. с кадастровым номером (номер) по адресу: (адрес), который в свою очередь принадлежит на праве равнодолевой собственности как ФИО1, тик и ФИО3. Доли в данном земельном участке между бывшими супругами Ю-выми в натуре не выделены, на земельном участке так же расположен дом находящийся в долевой собственности.

При передаче прав на объект недвижимости (гараж) третьим лицам исходя в том числе из принципа единства земельного участка и возведенного объекта недвижимости новый собственник становится землепользователем участка необходимого для его использования по назначению. В настоящем случае продажа гаража осуществлена без согласия на то одного из собственников земельного участка и однозначно нарушает его права.

Именно с указанными обстоятельствами истец связывала необходимость обращения с настоящим иском за судебной защитой, и вопреки данных обстоятельств судом первой инстанции постановлен вывод о том, что оспариваемый договор купли продажи прав истца не касается.

При этом согласно положений ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований ФИО1 у суда первой инстанции имелись.

Разрешая вопрос о доводах апелляционной жалобы относительно несогласия с решением суда о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности судебная коллегия учитывает, что согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Из материалов дела следует, что о заключении между сторонами спорного договора истцу было известно не позднее 04.10.2019 года, тогда как с настоящим иском ФИО1 обратилась в суд 23.07.2025 года.

Вместе с тем, в силу статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Из толкования статьи 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что в соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Перечень обстоятельств, связанных с личностью истца, закрепленных в статье 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могут быть признаны уважительными, не носит исчерпывающего характера, а критерий уважительности устанавливается судом при рассмотрении заявления о восстановлении пропущенного срока исковой давности в каждом конкретном случае с учетом всех объективных обстоятельств, в том числе, с данными о личности заявителя, длительности периода пропуска срока исковой давности. В то же время уважительность причин пропуска срока исковой давности должна носить объективный, а не абстрактный характер, и эти причины должны действительно препятствовать истцу в осуществлении его права на обращение в суд.

Из представленных истцом в обоснование доводов об уважительности причини пропуска срока исковой давности и в подтверждение просьбы о восстановлении срока представлены медицинские документы из содержания которых следует, к моменту истечения срока исковой давности применительно к положениям ст. 205 ГК РФ у истца было диагностировано злокачественное образование обоих глаз атрофия зрительного нерва, помимо этом диагностировано онкологическое заболевание молочной железы с прогрессированием метастаз в печень. При наличии указанных заболеваний в период истечения срока исковой давности истец неоднократно была подвергнута операбельному лечению, регулярному прохождению различных терапий.

Совокупность указанных выше обстоятельств с учетом возраста истца и существа нарушенного права позволяют судебной коллегии признать причины пропуска срока исковой давности уважительными.

При обстоятельствах настоящего спора и нарушении прав истца существом оспариваемого договора судебная коллегия находит необходимым отменить решение суда первой инстанции с принятием нового об удовлетворении исковых требований о признании договора купли продажи объекта недвижимости недействительным в силу ничтожности.

При постановке решения, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска 3 000 рублей и при подаче апелляционной жалобы 3 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Сургутского городского суда от 22 сентября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли продажи недвижимости от 21.11.2018 года заключенный между ФИО3 и ФИО2.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 6 000 рублей, а именно по 3000 рублей с каждого.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 06 февраля 2026 года.

Председательствующий: Гавриленко Е.В.

Судьи: Баранцева Н.В.

Кузнецов М.В.