Решение № 2-796/2017 2-796/2017~М-601/2017 М-601/2017 от 27 ноября 2017 г. по делу № 2-796/2017

2-796/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Великий Устюг 28 ноября 2017 года

Великоустюгский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Шаталова А.В.,

при секретаре Карловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

26.09.2016 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, согласно которого ФИО1 продал ФИО2 жилой дом общей площадью 42 кв.м. (кадастровый номер №) и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: Вологодская обл. Великоустюгский район ....

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании данной сделки недействительной, применении последствий ее недействительности и признании за ним права собственности на одноэтажный жилой дом и земельный участок,

В обоснование иска указал, что о продаже дома и земельного участка узнал из письма налоговой инспекции от 07.04.2017 г., где было сказано, что он получил доход от продажи недвижимости и должен предоставить декларацию по налогу на доход физических лиц за 2016 г. и оплатить соответствующий налог. Однако, он не продавал данные объекты ответчику и никаких денежных средств от ответчика он не получал. ФИО2 является ему близкой родственницей, с которой у него были очень хорошие и теплые отношения, она на протяжении длительного времени уговаривала его и его близких родственников о том, чтобы он передал ей в аренду данный дом с земельным участком в ..., так как желала использовать его в коммерческих целях, а именно: для привлечения туристов. Так как он, ФИО1, и его близкие родственники, были не против оказать помощь своей родственнице, то устно дали согласие на использование указанного дома в туристических целях. После получения устного согласия, ответчик заверила их в том, что за свои средства будет поддерживать домовладение в надлежащем состоянии, будет периодически оплачивать ему аренду, и оформит с ним письменный договор, который будет зарегистрирован в соответствующих государственных органах. Так как он и его родственники полностью доверяли своей родственнице ФИО2, то она воспользовавшись, что он, ФИО1, находясь в нетрезвом состоянии, подсунула ему договор, который он не читая подписал их. Затем совместно с ФИО2 он подал договор на регистрацию, с полной уверенностью в том, что они оформляют договор аренды дома и земельного участка. Однако, в настоящий момент, понял, что ФИО2, фактически ввела его в заблуждение и, воспользовавшись его доверием и юридической безграмотностью, оформила с ним не договор аренды недвижимости, а договор купли-продажи, на основании которого он якобы продал ей за 30 000 рублей дом и земельный участок, хотя реальная стоимость данного имущества около 600000 рублей. Полагает то, что оформленная ответчиком сделка по переходу права собственности на ее имя в порядке купли-продажи дома и земельного участка - является ничтожной, так как из этой сделки усматривается ее мнимость и притворность. Просит признать недействительной данную сделку, оформленную 26.09.2016 года договором купли-продажи одноэтажного жилого дома общей площадью 42 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Вологодская обл. Великоустюгский район с/п Юдинское, ..., а также применить последствия недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности на жилой дом и земельный участок ФИО2 и признании права собственности на данное имущество за ним.

Истец ФИО1 и его представитель - ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, сославшись на доводы, изложенные в иске.

Истец ФИО1 пояснил, что домом в ... им не пользовался, но он был не намерен продавать данный дом и земельный участок. С ФИО2 была договоренность о том, что она возьмет данный дом в аренду, при этом размер арендной платы, сроки ее уплаты не оговаривались. Подписывал документы, в том числе договор, но их не читал, ФИО2 доверял. Считает, что ФИО2 его обманула. Никаких денег от нее не получал. Не отрицает, что дом ФИО2 отремонтировала за свой счет.

Представитель истца ФИО3 считает, что раз отсутствует расписка о получении денежных средств по сделке, то они и не получались, кроме того, обращает внимание на кадастровую стоимость проданного имущества, которая значительно превышает указанную в договоре купли-продажи. Считает, что ФИО2 воспользовалась доверчивостью ФИО1, тем, что у него плохое зрение и уже преклонный возраст, дав ему подписать договор купли-продажи, тогда как они между собой договаривались об аренде дома.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель – адвокат Семенова А.Н. с исковыми требованиями ФИО1 не согласна, пояснила, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в ... Великоустюгского района, в данном договоре указано, что к моменту его подписания денежные средства за проданное имущество уплачены, поэтому никакая расписка не составлялась. Договор был передан его сторонами на государственную регистрацию перехода права собственности через многофункциональный центр, расположенный на ул. П. Покровского, г. В. Устюг, прошел правовую экспертизу специалистами Росреестра и зарегистрирован переход права собственности по сделке. Относительно стоимости имущества - жилого дома и земельного участка, указанных в договоре, считает, что стоимость определена сторонами сделки реальная, рыночная, с учетом удаленности места нахождения имущества, его состояния. Кадастровая стоимость данного имущества применяется не для сделок, а для иных целей, и закон не обязывает сторон сделки принимать ее как рыночную.

Свидетель В.В. - супруга ФИО1 - пояснила, что проживает с ФИО1 совместно. Ее супруг не был намерен продавать дом и земельный участок в .... ФИО2 просила передать ей это имущество в аренду, при этом размер арендной платы не оговаривался, и они согласились. Считает, что ФИО1 доверял ФИО2, а та его обманула. Никаких денег ФИО1 от ФИО2 не получал, если бы это было она бы точно знала, т.к. ведет с ним общее хозяйство. Ее супруг уже около 3 лет как на пенсии по старости, до пенсии работал в Политехническом техникуме, обучал учащихся вождению трактора. Состояние его здоровья не важное, он бывает, что забывается, имеют место головные боли.

Свидетель Т.П. - племянница ФИО1 - показала, что ФИО1 не хотел продавать дом в .... Еще в 2006 году ФИО2 пустили в данный дом временно пожить. ФИО1 и все родственники думали, что будет оформлен договор аренды. Считает, что ФИО2 обманула ФИО1, воспользовалась его доверчивостью и он, не читая, подписал документы о продаже дома.

Свидетель А.К. - племянник ФИО1 - показал, что у его дяди был дом в ..., дом старый, дядя в нем не жил, дом даже не запирался. В данном доме разрешили пожить ФИО2, она сделала там музей уже около 5 лет назад и пользуется домом. От ФИО1 знает, что продавать дом тот был не намерен, документы читал не внимательно, возможно, ФИО2 обманула ФИО1

Свидетель Е.В. показала, что работает юрисконсультом МБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Великоустюгского муниципального района». Точных обстоятельств не помнит, но по документам в центр для изготовления проекта договора купли-продажи дома и земельного участка обращалась ФИО2, которая предоставила копии паспортов сторон договора, правоустанавливающие документы на имущество. Был составлен проект договора купли-продажи и передан заказчику. Все условия договора, связанные с оплатой за имущество, указаны со слов заказчика. Не помнит, приходила ФИО2 одна или с ФИО1, как второй стороной в сделке, но договор на оказание услуг составлялся с ней.

Свидетель Н.И. показал, что знает о каком доме в ... идет речь, поскольку охотился в той местности. Данная деревня находится на значительном отдалении от города В.Устюг, добраться туда сложно, дорога очень плохая, непроезжая. Помнит данный дом еще с 2004 года, дом был заброшен, окна выбиты, крыша текла, в доме никто не жил. Потом данным домом стала заниматься ФИО2, которая привела его в порядок, отремонтировала капитально полностью, решила вопрос с возведением линии электропередач, в связи с чем приобретала 18 столбов для опор, это происходило достаточно длительный период с 2004 по 2015 годы. Сам он является предпринимателем, имеет пилораму, цех деревообработки, пиломатериал ФИО2 неоднократно приобретала у него. Уже длительное время, несколько лет ФИО2 живет в данной деревне, где кроме нее никто не проживает. От ФИО2 знает, что она ремонтировала дом, с намерением купить его в дальнейшем. ФИО1 знает, но он в этом доме не жил, в деревне он вообще не появлялся.

Свидетель С.А. показал, что дом в ... сейчас принадлежит ФИО2, он был заброшен, никому не нужен, она договорилась о приобретении дома с наследниками умершего собственника дома, помогла оформить наследство и потом купила у них дом. Также она провела капитальный ремонт дома, полностью отремонтировав крышу, перекрытия, полы, решила вопрос с электроснабжением, которого в деревне вообще не было. В ремонте дома, который осуществлялся с 2004 по 2015 годы, принимал непосредственное участие.

Свидетель И.Н., сын ФИО2 показал, что его мать уже давно проживает в ..., там всего 3 дома. Знает, что она дом купила у ФИО1, он был заброшен, крыша текла, стекла выбиты. По договоренности с родственниками умершего собственника дома и с намерением купить его в дальнейшем, она отремонтировала дом, помогла оформить документы и дом купила.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст.454ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 26 сентября 2016 года между ФИО1 (продавцом), с одной стороны, и ФИО2 (покупателем), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи одноэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Вологодская обл. Великоустюгский район с/п Юдинское, ...., общей площадью 42 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка, расположенного по адресу: Вологодскаяобл. Великоустюгский район с/п Юдинское, ..., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №.

Данный договор подписан сторонами, которые совместно представили его для дальнейшей регистрации в МБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Великоустюгского муниципального района». Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в УФРС в установленном законом порядке.

Проект данного договора был заказан ФИО2 в МБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Великоустюгского муниципального района» 26.09.2017 года, в тот же день был получен заказчиком ФИО2 и представлен ею, а также ФИО1 специалисту этого же учреждения для осуществления регистрации права собственности, о чем свидетельствуют соответствующие расписки в делах правоустанавливающих документов на дом и земельный участок.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.08.2017 года следует, что в рамках проверки опрошена документовед МБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Великоустюгского муниципального района» А.Г., которая принимала у ФИО2 и ФИО1 на регистрацию договор купли-продажи, которая пояснила, что зачитывала вслух заявление о госрегистрации права собственности на жилой дом и земельный участок и стороны понимали о чем оно. ФИО1 при этом был трезв, адекватен, денежных средств при ней не передавалось.

Постановлением администрации Юдинского сельского поселения № 134 от 18.10.2016 года данному жилому дому и земельному участку присвоен адрес ....

Суд считает несостоятельными доводы истца ФИО1 о том, что он был введен в заблуждение ФИО2 относительно правовой природы сделки, что якобы он думал о заключении сделки аренды дома и земельного участка, а не о их продаже.

Так, оспариваемый договор поименован как Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, из текста указанного договора недвусмысленно следует, что стороны заключили сделку купли-продажи, а не какую-то иную сделку. Все существенные условия договора купли - продажи в нем оговорены и согласованы. Истцом не оспаривается, что в данном договоре стоит его подпись. Из текста данного договора (п.12) следует, что смысл и значение договора сторонам ясны и соответствуют их намерениям.

Таким образом, по форме и содержанию данный договор соответствует требованиям ГК РФ.

Доводы представителя истца о плохом зрении ФИО1, наличии у него заболевания органов зрения – катаракты не свидетельствуют об отсутствии у истца возможности прочесть его текст, поскольку из его медицинской карты следует, что при обследовании офтальмологом в 2017 году острота зрения у него с коррекцией (в очках) была 0,7 и 0,6, указано на начальную стадию катаракты. При обследовании офтальмологом ранее, острота зрения ФИО1 была на том же уровне и при этом дано заключение, что он годен к управлению транспортным средством – трактором.

Доводы стороны истца, что ФИО1 подписал договор, не читая его, не являются основанием для признания заключенной сделки недействительной, поскольку он, будучи дееспособным человеком в возрасте 62 года, имея среднее специальное образование, до пенсии работая инструктором обучения управления трактором в техникуме, мог и должен был понимать и осознавать юридические последствия как данной сделки, так и подписания документов не читая их.

Согласно заключению судебно-психиатрического эксперта однородной амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы № 209 от 25 октября 2017 года у ФИО1 обнаруживаются признаки <данные изъяты> Между тем, указанные особенности психического расстройства ФИО1 не сопровождаются выраженными болезненными расстройствами памяти, интеллекта, признаками помрачения сознания, галлюцинаторно-бредового поведения, нарушениями логического строя мышления, существенной утратой критических способностей, а потому не лишали в момент заключения сделки понимать значение своих действий и руководить ими.

В заключении данной судебной экспертизы указано на некоторые психологические особенности подэкспертного, которые могли ограничивать целостную оценку юридически значимой ситуации и способствовать формированию у ФИО1 неправильного представления о существе заключаемой сделки, однако суд исходя из обстоятельств дела считает, что в данном случае существо сделки было понятно ФИО1 при ее заключении, что следует в числе прочего из содержащихся в вышеупомянутом постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела объяснений А.Г., расписок и заявлений, имеющихся в делах правоустанавливающих документов на дом и земельный участок.

При этом учитывается, что никакой заинтересованности в жилом доме и земельном участке, находящихся в ..., ФИО1 реально не проявлял, ни им ни его представителем не оспаривается, что данный дом лично истцом по назначению или в иных целях не использовался, за период с 2004 года не им, а ФИО2 дом был капитально отремонтирован.

Из решения Великоустюгского районного суда от 06.06.2017 года, которым за ФИО1 признано право собственности на данный дом и земельный участок в порядке наследования после смерти М.Н., умершей ..., следует, что ФИО1, обращаясь с иском, указывал, что в 2006 году он провел капитальный ремонт дома, в том числе заменил кровлю и полы, переложил печь, заменил окна и т.д. Также из текста данного судебного акта следует, что ФИО2 и ее сын И.Н. были свидетелями, подтвердившими проведение ремонта дома.

Стороной ответчика суду представлены фотоматериалы, на которых зафиксирован данный дом в период с 1999 по 2017 годы, при чем, истец ФИО1 не оспаривает, что на них действительно изображен данный дом в указанный период. Из данных фотоматериалов следует, что дом в 1999-2002 годах частично не имел окон, печь была разрушена, кровля протекала, внешний вид земельного участка около дома явно указывает, что дом не жилой. На фото более позднего периода видно, что дом подвергался капитальному ремонту, как снаружи, так и внутри, в том числе: кровля отремонтирована и покрыта рубероидом, вставлены недостающие окна, отремонтирована печь, крыльцо дома, приведен в порядок земельный участок около дома (2007 год), затем кровля перекрыта металлическим профлистом, дом снаружи украшен декоративным орнаментом, окрашен (2015 год), дом отремонтирован внутри (2017 год).

В ответе на запрос представителя ответчика Семеновой А.Н. глава сельского поселения ФИО4 указала, что в ... проживает только семья ФИО2 (два человека, с 2009 года), именно она неоднократно обращалась в администрацию поселения по вопросам строительства дороги, ее расчистки в зимнее время, строительства пожарного водоема.

Вышеуказанное полностью подтверждает доводы представителя ответчика о том, что именно у ФИО2 были намерения получить данный дом в собственность, то, что именно она помогла ФИО1 надлежаще оформить права на данный дом. Осуществление ФИО2 капитального ремонта дома, требовавшего значительных материальных затрат также свидетельствует о ее намерениях в дальнейшем получить данный дом в собственность. Родственники ФИО1, которые после поступления в суд настоящего иска, обратились в органы полиции с заявлением о привлечении ФИО2 к ответственности, участвовали в том деле в качестве третьих лиц, таким образом, знали о намерения ФИО2 относительно данного дома.

Из положений п.5 оспариваемого договора следует, что дом оценен сторонами в 20000 рублей, земельный участок в 10000 рублей, которые оплачены покупателем продавцу до подписания договора. В качестве одного из доводов в обоснование иска истец указывает на явную заниженность цены, по сравнения с рыночной стоимостью, каковой считает кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Вместе с тем, стороны сделки вольны определись стоимость ее предмета по своему усмотрению. Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является реальной рыночной стоимостью, она может быть оспорена в установленном законом порядке, с учетом конкретных особенностей объекта оценки.

В вышеупомянутом ответе на запрос представителя ответчика глава сельского поселения Юдинское также указала, что ... находится на расстоянии 18 км. от г.В-Устюг, и 11 км. до д.Будрино (т.е. ближайшего к ней населенного пункта). Никем из участников процесса не оспаривается, что дорога в ... грунтовая, проезжая только зимой, а до недавнего времени в деревне вообще не имелось электричества. Вопреки указанию в исковом заявлении ... находится на расстоянии более 20 км. от туристического объекта - Вотчины Деда Мороза.

Кроме того, в феврале 2016 года проводилась оценка рыночной стоимости данного земельного участка и жилого дома в ... ООО «Региональная земельная компания-К» и дано заключение о рыночной стоимости жилого дома в 23000 рублей, земельного участка в 12000 рублей.

Истцом также заявлено, что он никаких денежных средств, в качестве платы за дом и земельный участок, от ФИО2 не получал, однако само по себе неисполнение сделки в части оплаты ее цены не влечет признание сделки недействительной, поскольку в таком случае законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права.

В силу ст.56ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд приходит к выводу, что достаточных доказательств в обоснование заявленного иска истец не представил и оснований признать оспариваемую им сделку недействительной в силу положений ст.166-168,170 ГК РФ, на которые он ссылается, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о признании недействительной сделки, оформленной 26.09.2016 года договором купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Вологодская обл. Великоустюгский район с/п Юдинское, ..., применения последствий недействительности данной сделки, признании за ним права собственности на данное недвижимое имущество, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через районный суд в течение месяца с даты вынесения в окончательной форме.

С решением в окончательной форме стороны могут ознакомиться 6.12.2017 года.

Судья - А.В. Шаталов