Решение № 2-2221/2019 2-2221/2019~М-463/2019 М-463/2019 от 28 мая 2019 г. по делу № 2-2221/2019

Дело № 2-2221/2019

Заочное
Решение

Именем Российской Федерации

28 мая 2019 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Карповой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кивеннапа» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, расторжении договора, взыскании оплаты по договору, неустойки, компенсации морального вреда,

установил:

истец обратился в суд с исковым заявлением, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Кивеннапа» и истцом, как покупателем, был заключен предварительный договор № № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № с земельным участком по адресу: <адрес>. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, внеся ДД.ММ.ГГГГ на счет продавца полную стоимость приобретаемого жилья в размере <данные изъяты> руб. Строительство, в соответствии с условиями дополнительного соглашения, подлежало завершению не позднее ДД.ММ.ГГГГ, срок передачи объекта – ДД.ММ.ГГГГ, однако, до настоящего времени ответчик своих обязательств не выполнил, жилое помещение истцу не передал. Истец, полагая, что на правоотношения сторон распространяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", направил ответчику претензию о возвращении уплаченных по договору денежных средств, ДД.ММ.ГГГГ претензия была получена ответчиком. Поскольку до настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, истец просит признать предварительный договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве, расторгнуть договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., неустойку за нарушение срока передачи долевого строительства в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в суд возражения, в которых указал на неправильный расчет сроков передачи объекта, просил снизить взыскиваемые суммы с учетом их соразмерности, впоследствии направил ходатайство о прекращении производства по делу ввиду признания ответчика банкротом.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи в будущем.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ООО «Кивеннапа» и истцом, как покупателем, был заключен предварительный договор № № купли-продажи блок-секции в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № с земельным участком по адресу: <адрес>. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, внеся ДД.ММ.ГГГГ на счет продавца полную стоимость приобретаемого жилья в размере <данные изъяты> руб.

Строительство, в соответствии с условиями дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, подлежало завершению не позднее ДД.ММ.ГГГГ, Договор купли-продажи стороны обязались заключить в течение 30 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на объект недвижимости.

Ссылка представителя истца на применение к возникшим правоотношениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" несостоятельна.

В соответствии частью 2.3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом частью 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в законную силу с 01.01.2017, предусмотрено, что действие положений части 2.3 статьи 1, пунктов 2 - 8 части 2 и частей 2.2 - 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Таким образом, на дату возникновения спорных правоотношения положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не применялись, а потому, суд полагает не подлежащим удовлетворению требования истца о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве.

Исходя из конструктивных особенностей, передаваемая блок-секция не будет являться квартирой, расположенной в многоквартирном жилом доме, а станет отдельным жилым помещением, расположенным на отдельном земельном участке, в связи с чем, к данным правоотношениям Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ в прежней редакции не применим (в общую долевую собственность участников долевого строительства не поступает какой-либо объект).

По смыслу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ, из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора, то в частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

В связи с этим, назначение платежа, предусмотренного договором, состоит в его последующем зачете в оплату стоимости жилого помещения после подписания основного договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара.

В данном случае истец внес денежные средства на указанный представителем продавца расчетный счет, а продавец обязался создать и передать покупателю индивидуально-определенное недвижимое имущество, расположенное на отдельном земельном участке.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым, они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В связи с этим, суд приходит к выводу, что заключенный между истцом и ООО «Кивеннапа» договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ, и является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости ответчиком построен не был.

Истец, заключая спорный договор, желал приобрести жилое помещение для личных нужд, в связи с чем, на правоотношения между сторонами распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Согласно пункту 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.

В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.

Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)

Статьей 1103 ГК РФ предусмотрено, что положения о неосновательном обогащении, предусмотренные ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Все даты, указанные в предварительном договоре являются плановыми и привязаны к наступлению событий, которые зависят от воли продавца (ввод объекта в эксплуатацию, регистрация за ним права собственности и т.д.).

Буквальное содержание спорного договора свидетельствует о том, что стороны в условиях предварительного договора не определили срок заключения основного договора.

Денежные средства по договору истцом уплачены ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34), договор купли-продажи подлежал заключению не позднее ДД.ММ.ГГГГ (30 рабочих дней после окончания строительства), однако до настоящего момента договор не заключен, жилое помещение с земельным участком истцу не передано.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию о возвращении уплаченных по договору денежных средств, претензия получена ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

До настоящего времени денежные средства истцу не возвращены, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию оплата по договору в сумме <данные изъяты> руб.

Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара 488 дней, за период с ДД.ММ.ГГГГ (предполагаемая дата передачи товара) до ДД.ММ.ГГГГ (дата, указанная истцом): <данные изъяты>*0,5%*488 = <данные изъяты> руб.

Сумма неустойки превышает сумму предварительной оплаты товара в сумме <данные изъяты> руб., однако истец требует ее взыскания в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно статье 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в пунктах 71, 73-75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Ответчик в своих возражениях, ссылаясь на несоразмерность неустойки, заявил о ее уменьшении.

Суд, в целях соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой наступивших для истца последствий, полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки до <данные изъяты> руб., полагая данную сумму соразмерной последствиям нарушения обязательства.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере <данные изъяты> руб., поскольку данную сумму суд полагает отвечающей степени физических и нравственных страданий истца в связи с нарушением ответчиком обязательств по передаче объектов недвижимости.

В силу части 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», суд взыскивает с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной судом суммы.

Сумма штрафа составит: (<данные изъяты> + <данные изъяты> + <данные изъяты>)*50% = <данные изъяты> руб.

С учетом снижения суммы неустойки, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства представителя ответчика о снижении суммы взыскиваемого штрафа.

В силу положений статей 134, 220 ГПК РФ, суд прекращает производство по делу в случае, если дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 63, абзаца 8 пункта 1 статьи 94 АПК РФ, с даты введения внешнего управления требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Согласно пункту 1 статьи 201.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, и Фонд.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Из совокупного толкования приведенных законодательных положений усматривается, что требования к застройщику, предъявленные после даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, должны рассматриваться в рамках процедуры банкротства застройщика, то есть такие требования подведомственны арбитражному суду.

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела № № в отношении ООО «Кивеннапа» применены правила банкротства застройщика. Введение процедуры наблюдения в подобном случае действующим законодательством о банкротстве не предусмотрено.

Истец обратился в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть, до применения к ответчику правила банкротства застройщика, в связи с чем, заявленные требования подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции.

С учетом положений статьи 98 ГПК РФ, поскольку иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в сумме <данные изъяты> руб.

Поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты госпошлины в части, не превышающей 1 млн. руб., с ответчика, на основании статьи 103 ГПК РФ, в бюджет подлежит взысканию государственная пошлина, исходя из обоснованных по размеру требований имущественного и неимущественного характера, в сумме <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199,233 ГПК РФ,

решил:

расторгнуть предварительный договор № № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Кивеннапа» и ФИО1.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в пользу ФИО1 уплаченные по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., неустойку в сумме <данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> руб., штраф в сумме <данные изъяты> руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб., в остальной части иска – отказать.

Взыскать с ООО «Кивеннапа» в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме <данные изъяты> руб.

Ответчик вправе подать в Гатчинский городской суд Ленинградской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в Ленинградский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 31.05.2019