Решение № 2-2353/2020 2-565/2021 2-565/2021(2-2353/2020;)~М-2360/2020 М-2360/2020 от 8 июля 2021 г. по делу № 2-2353/2020

Дело № 2-565/2021

УИД 76RS0017-01-2020-002914-66

Мотивированное
решение изготовлено

в полном объеме 09 июля 2021 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 31 мая 2021 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Данчук М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, погашении записи о государственной регистрации права, взыскании денежных средств,

установил:

25.06.2015 на кадастровый учет поставлен (л.д.31) земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства аптеки (далее по тексту – ЗУ:610). Согласно кадастровому паспорту земельного участка граница ЗУ:610 установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

21.07.2015 между КУМИ Администрации ЯМР в лице МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписан Договор аренды №424 в отношении ЗУ:610 (далее по тексту - Договор аренды №424 – л.д. 25-29). В соответствии с п. 2.1. Договора аренды №424 он заключен на срок с 21.07.2015 по 20.07.2023. В тот же день подписан акт приема-передачи ЗУ:610 (л.д. 30)

16.09.2015 в ЕГРН зарегистрирована аренда в отношении ЗУ:610, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором, с учетом уточнения исковых требований, просило:

- расторгнуть Договор аренды №424 в отношении ЗУ:610,

- обязать ответчика возвратить ЗУ:610, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка и погасить запись о государственной регистрации права по договору аренды,

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 21.07.2015 по 31.08.2020 - 82 253,07 руб., пени за период с 11.09.2015 по 27.08.2020 - 18 679,53 руб.

В обоснование иска указано, что на основании Договора аренды №424 ответчику предоставлен ЗУ:610 в аренду на срок с 21.07.2015 по 20.07.2025. Арендатор не использует участок по его целевому назначению – «для строительства аптеки», не производит оплату арендных платежей, что является основанием для расторжения договора, взыскания задолженности. Требования истца основаны на положениях ст. 309, 310, 614, 615, 619, 622 ГК РФ, ст. 42, 46 ЗК РФ. 14.09.2020 в адрес ответчика направлено предписание (л.д.41-44) о нарушении условий Договора аренды №424 в связи с невнесением арендной платы более 2 раз подряд в установленные сроки, с предложением подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи (возврата) земельного участка, а также требование погасить образовавшуюся задолженность до 14.10.2020. Ответ на указанное предписание не поступил, ЗУ:610 не возвращен.

В судебном заседании представитель истца по доверенности – ФИО2 заявленные требования поддержал в указанном объеме. Пояснил, что на ЗУ:610 возможно осуществление строительства аптеки, градостроительный план ЗУ:610 предусматривает пятно застройки. Ответчику было известно о наличии инженерных сетей на ЗУ:610.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО3 считала исковые требования не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что ответчику был передан ЗУ:610 с недостатками, исключающими возможность его использования по назначению. По всему участку проходят сети водоснабжения, канализации, принадлежащие АО «Водоканал», КУМИ Администрации ЯМР что, с учетом охранных зон, исключает возможность строительства аптеки. При этом ответчик предпринимал меры к началу строительства аптеки: получил градостроительный план ЗУ:610, выполнил эскизный проект аптеки, обращался в различные организации с заявлениями в целях решения вопроса о возможности выноса сетей за пределы участка, о получении технических условий. С 2020 ввиду принятия мер по нераспространению коронавирусной инфекции ответчик-пенсионер, была ограничена в возможности принятия активных мер по урегулированию возникшей проблемы. Кроме того, по ЗУ:610 осуществлялся проезд к домам, что препятствовало его использованию. У истца имеется намерение построить аптеку, но в настоящее время отсутствует соответствующая техническая возможность. ЗУ:610 может использоваться для строительства аптеки при условии выноса коммуникаций.

В судебное заседание не явились: ответчик ФИО1, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – КУМИ Администрации ЯМР, Администрация ЯМР, Управление Росреестра по Ярославской области. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Договор аренды №424 заключен на основании постановления администрации Ярославского муниципального района №2852 от 21.07.2015 «О предоставлении ФИО1 в аренду земельного участка в <адрес> вынесенного на основании ст. 22, 31, 32 ЗК РФ в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ, ст. 607 ГК РФ.

Ст. 31, 32 ЗК РФ в указанной редакции предусматривали следующие положения:

- гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (п. 1 ст. 31 ЗК РФ);

- орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (п. 2 ст. 31 ЗК РФ);

- результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора (п. 5 ст. 31 ЗК РФ);

- исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ);

- копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории либо об отказе в размещении объекта выдается заявителю исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса, в семидневный срок со дня утверждения указанного решения (п. 7 ст. 31 ЗК РФ);

- решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (п. 8 ст. 31 ЗК РФ);

- решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (п. 1 ст. 32 ЗК РФ);

- исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства (п. 2 ст. 32 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п.п. 1,2 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; … 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебных заседаниях представитель истца пояснял, что основаниями требований о расторжении Договора аренды №424 является неиспользование ответчиком ЗУ:610 по назначению, а также невнесение более двух раз арендной платы; на невозможность использования ЗУ:610 по назначению как основание для расторжения Договор аренды №424 истец не ссылается.

Сторонами не оспаривалось, что строительство аптеки на ЗУ:610 не осуществляется (что подтверждено актами обследования земельных участков на местности от 01.09.2020, от 01.02.2020, выкопировкой из публичной кадастровой карты, сведениями об отсутствии выданных разрешений на строительство на ЗУ:610, аэрофотосъемкой земельного участка), арендная плата более двух раз не вносилась (что подтверждено расчетом задолженности, представленным истцом, который стороной ответчика не оспорен).

Однако, по мнению суда, требования о взыскании арендной платы и расторжении Договора аренды №424 по указанным истцом основаниям удовлетворению не подлежат, так как судом установлено, что ЗУ:610 не может использоваться арендатором по назначению.

Фактически ответчику не был передан ЗУ:610, пригодный для строительства аптеки, при этом на момент подписания акта приема-передачи земельного участка по Договору аренды №424 (л.д. 30) арендатор не знал об обстоятельствах, препятствующих использованию указанного участка по назначению, так как такие препятствия являются скрытыми.

Из материалов дела не следует, что при формировании участка или в любой момент до его передачи ответчику по акту приема-передачи, истцом или иными лицами ответчику предоставлялась информация о наличии на ЗУ:610 инженерных коммуникаций и их фактическом расположении на земельном участке, исключающем возможность строительства аптеки. Так, ни в Договоре аренды №424, ни Акте приема-передачи ЗУ:610, ни в выписке из ЕГРН в отношении ЗУ:610 не отражено наличие каких-либо ограничений/обременений в использовании ЗУ:610, в том числе, охранных зон, отсутствуют сведения о наличии инженерных коммуникаций.

04.02.2015 КУМИ Администрации ЯМР утвержден Акт о выборе земельного участка для строительства аптеки, в приложении №2 к которому имеется отметка о согласовании ОАО ЖКХ «Заволжье» (указано на письмо №188/1 от 26.02.2015). АО «Ярославльводоканал» предоставление участка не согласовывало, указав в письме от 10.03.2015, что в пределах указанного участка объектов, принадлежащих предприятию, нет.

15.06.2016 Администрацией Ивняковского сельского поселения ЯМР выдан градостроительный план на ЗУ:610 (далее по тексту – ГПЗУ), в котором также отсутствуют сведения о наличии каких-либо охранных зон, предусмотрено место возможного размещения объекта капитального строительства.

В то же время из материалов дела следует, что после получения ГПЗУ – 04.10.2016 ФИО1 обратилась в ОАО ЖКХ «Заволжье» с заявлением о выдаче технических условий для подключения к сетям водопровода и канализации. 11.10.2016 ОАО ЖКХ «Заволжье» дало ответ, что размещение земельного участка не согласовано с ОАО ЖКХ «Заволжье». На земельном участке, предназначенном для строительства аптеки, проложены сети водопровода ? 300 мм, самотечной хозяйственной канализации ? 300 мм, дождевой канализации ? 300 мм, принадлежащие ОАО ЖКХ «Заволжье». На данном земельном участке также размещены сети напорной бытовой канализации (2 трубы ? 100 мм), самотечной канализации ? 200 мм, принадлежащие ЗАО «Агрофирма Пахма», проложенные от строящегося комплекса многоквартирных жилых домов. Сети канализации и водопровода разветвлены, вблизи расположены существующие частные земельные участки. Инженерные коммуникации вынести за пределы земельного участка, предназначенного для строительства аптеки, технически невозможно. На основании вышеизложенного, ОАО ЖКХ «Заволжье» не может выдать условия подключения к инженерным коммуникациям здания аптеки, расположенной на данном земельном участке в <адрес>.

28.02.2018 ФИО1 повторно обратилась в ОАО ЖКХ «Заволжье» с заявлением о выдаче условий на подключение аптечного пункта на ЗУ:610 к сетям водопровода и канализации. Из пояснений стороны ответчика следует, что ответ на данное обращение получен не был; устно ей пояснили, что сети находятся в стадии передачи на баланс АО «Ярославльводоканал», впоследствии за техническими условиями необходимо обращаться в указанную организацию.

Из материалов дела следует, что в 2021 году ФИО1 обратилась с заявлениями в ОАО ЖКХ «Заволжье», АО «Ярославльводоканал», на что получены:

- ответ ОАО ЖКХ «Заволжье», согласно которому с 01.01.2018 ОАО ЖКХ «Заволжье» передало сети водопровода и канализации в <адрес> в АО «Ярославльводоканал». Указанные внутриквартальные сети водопровода и канализации построены и введены в эксплуатацию в 1981-1987 гг. Собственником ливневой канализации является КУМИ Администрации ЯМР;

- ответ АО «Ярославльводоканал», согласно которому участок водопроводной канализации d-300 мм и участок хозяйственно-фекальной канализации d-300 мм принадлежат АО «Ярославльводоканал» (в соответствии с приложенной ситуационной схемой).

ООО «Основа», являющееся членом Ассоциации СРО «Верхне-Волжское проектно-строительное объединение», подготовлена схема размещения инженерных коммуникаций с охранными зонами, из которой, в сопоставлении с ситуационной схемой, предоставленной АО «Ярославльводоканал», ГПЗУ, следует:

- поперек зоны разрешенного строительства в соответствии с ГПЗУ проходит хозяйственно-фекальная канализация d-300 мм, принадлежащая АО «Ярославльводоканал»,

- непосредственно по границе зоны разрешенного строительства в соответствии с ГПЗУ проходит участок водопроводной канализации d-300 мм, принадлежащей АО «Ярославльводоканал».

Из указанной схемы размещения инженерных коммуникаций, которой суд доверяет и которая истцом не оспорена, следует, что вся зона разрешенного строительства в соответствии с ГПЗУ попадает в охранную зону сетей в соответствии с СП 42.13330.2016.

В соответствии с п. 12.35 "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 N 1034/пр) расстояния по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до зданий и сооружений следует принимать по таблице 12.5. Согласно таблице 12.5 расстояние по горизонтали (в свету) от подземных сетей до фундаментов зданий и сооружений должно составлять: для водопровода и напорной канализации – 5 м, для самотечной канализации (бытовой и дождевой) - 3 м.

Приблизительные размеры места возможного размещения объекта капитального строительства, в соответствии с масштабом, указанным в ГПЗУ (1:500) составляют: ширина – от 1,75 до 6,5 м (в наиболее широкой части), длина – 15 м.

Учитывая фактическое расположение указанных инженерных сетей, суд приходит к выводу, что строительство аптеки на ЗУ:610 в настоящее время невозможно.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Согласно п.1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Суд приходит к выводу, что Арендатору не передан ЗУ:610, пригодный для строительства аптеки, арендатор не может осуществлять использование ЗУ:610 по назначению, в связи с чем арендная плата взысканию не подлежит. Оснований для расторжения договора в связи с неиспользованием земельного участка по вине арендатора, в связи с невнесением им арендной платы, для возложения обязанности возвратить земельный участок, погашения записи о государственной регистрации права, соответственно, также не имеется.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

С учетом изложенного, требования о расторжении Договора аренды №424 рассмотрены только по основаниям, указанным истцом: в связи с виновным неиспользованием участка по назначению, неуплатой арендной платы. Вопрос о расторжении Договора аренды №424 в связи с невозможностью его использования судом не рассматривался, требований о расторжении Договор аренды №424 по указанному основанию сторонами не заявлено.

Доводы стороны ответчика о том, что по ЗУ:610 осуществлялся проезд, сами по себе не свидетельствуют о невозможности строительства аптеки, о нарушении арендодателем каких-либо условий Договора аренды №424. Из материалов дела не следует, что данное обстоятельство имело место на момент приема-передачи ЗУ:610 в соответствии с Договором аренды №424. В Акте приема-передачи ЗУ:610 от 21.07.2015 такое препятствие в использовании ЗУ:610 не указано, в то время как, исходя из характера препятствия, оно могло и должно было быть выявлено сторонами. Ответчик как арендатор, имеющий право самостоятельно хозяйствовать на арендуемом земельном участке (п. 3.3.1 Договор аренды №424) имел возможность принять меры к недопущению использования ЗУ:610 третьими лицами. Отсутствие таких мер не может быть поставлено истцу в вину.

Доводы стороны истца о том, что ответчик длительное время не уведомляла арендатора о наличии инженерных сетей, не являются основанием для удовлетворения иска. Обязанность такого уведомления Договором аренды №424 не предусмотрена. Из материалов дела следует, что и истец длительное время не предпринимал мер для установления причин невнесения ответчиком арендных платежей.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к ФИО1 о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, погашении записи о государственной регистрации права, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.