Решение № 2-1845/2018 2-1845/2018~М-1868/2018 М-1868/2018 от 19 сентября 2018 г. по делу № 2-1845/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2018 года г. Усть-Илимск, Иркутская область

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи Курахтановой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Бурцевой А.С.,

с участием представителя истца - старшего помощника Усть-Илимского

межрайонного прокурора Аман Н.А.,

представителя ответчика - ПАО «Иркутскэнерго» ФИО1, действующей на основании доверенности № от ** ** ****

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1845/2018 по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в защиту прав, законных интересов ФИО2 к Муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, ПАО «Иркутскэнерго» о признании нежилых помещений объектом права общей долевой собственности, прекращении права муниципальной собственности, прекращении записи в Едином государственном реестре недвижимости, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал, что по обращению ФИО2 Усть-Илимской межрайонной прокуратурой проведена проверка исполнения жилищного законодательства МО г. Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости Администрации г. Усть-Илимска. В ходе проверки было установлено, что МО г. Усть-Илимск является собственником нежилого помещения общей площадью 78,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, н.п. 240, кадастровый номер 38:32:020401:0:58/240 о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись № 38-38-13/005/2011-721 от 11.04.2011г. В состав муниципальной казны МО г. Усть-Илимск спорное жилое помещение включено постановлением Администрации г. Усть-Илимска от 30.09.2010г. № 584 «О включении в реестр муниципального имущества города Усть-Илимска нежилых помещений». На дату издания постановления, спорное нежилое помещение не имело присвоенного в установленном порядке адреса, отсутствовали технический и кадастровый паспорта, то есть спорное жилое помещение не было самостоятельными объектом гражданских прав, не состояло на балансе в качестве муниципального имущества, а являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение не было обособленным помещением, не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, использовалось фактически в качестве общего домового имущества, следовательно, является общедомовым имуществом и право образования спорного нежилого помещения, присвоения ему адреса, регистрации права муниципальной собственности у ответчика не имелось. Кроме того, Постановление Администрации от 30.09.2010г. № 584 было отменено Постановлением Администрации г. Усть-Илимска № 337 от 05.05.2014г., при этом меры, направленные на исключение спорного нежилого помещения из реестра муниципальной собственности, приняты не были. Вместе с тем, не имея законного права на оформление муниципальной собственности на спорное помещение, Департамент недвижимости Администрации г. Усть-Илимска заключил договор аренды № 208-а от 25.04.2016г. Просит суд признать указанное нежилое помещение объектом прав общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, прекратить право муниципальной собственности, прекратить записи в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Усть-Илимск, признать недействительным договор аренды нежилого помещения, прекратить запись в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации договора аренды.

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. заявленные исковые требования поддержала. Просила иск удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена лично, о чем в материалах дела имеется расписка (л.д. 103), согласно заявлению от 28.08.2018г. просила о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддержала (л.д. 104).

Представитель ответчика ПАО «Иркутскэнерго» ФИО1, действующая на основании доверенности № от ** ** **** по ** ** **** в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала позицию, изложенную в пояснениях от 22.08.2018г., представленных ранее, в которых указано, что истцом не представлено доказательств, что спорное нежилое помещение не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с облуживанием многоквартирного дома, использовалось фактически в качестве общего имущества. Между Департаментом недвижимости Администрации г. Усть-Илимска и ПАО «Иркутскэнерго» заключен договор аренды от 25.04.2016г., в соответствии с которым во временное владение и пользование передано муниципальное имущество – нежилое помещение общей площадью 78,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, н.п. 240 сроком на 3 года с 01.05.2016г. по 01.05.2019г. Актом приема-передачи с 01.05.2016г. спорное нежилое помещение передано арендатору. Арендатор добросовестно исполняет обязанности по договору аренды, в том числе ежемесячно уплачивает арендную плату. Считает, что при прекращении права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение, оснований для признания договора аренды недействительной сделкой, не имеется.

Представитель ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска ФИО3, действующая на основании доверенности № от ** ** **** выданной по ** ** **** в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду не сообщила. В ранее представленном отзыве по иску от 22.08.2018г. № 01-15/2775 указала, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, и которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение и не принадлежат отдельным собственникам. Полагала, что истцом не предоставлены доказательства принадлежности спорного нежилого помещения к общедомовой собственности многоквартирного жилого дома, а именно наличия в нем инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одной квартиры дома, электрощитовой, бойлерной и т.д. Следовательно, полагать, что спорное нежилое помещение относится к местам общего пользования, не имеется. Принимая во внимание тот факт, что начиная с 2010г. по 2018г. включительно, спорное нежилое имущество неоднократно сдавалось в аренду и субаренду, у заявителя ФИО2 имелась реальная возможность в течение 3-х лет начиная с 2010г. (момент передачи в аренду ООО «Усть-Илимское ЖКХ-2008» нежилого помещения) обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. Просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ООО «Усть-Илимское жилищно-коммунальное хозяйство-2008» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Суд, выслушав объяснения представителя истца, изучив письменные возражения представителя ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска, представителя ответчика ПАО «Иркутскэнерго», исследовав и оценив с учетом положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1,2 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и абзаца 2 пункта 1 приложения № 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая с 1 марта 2005г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Согласно Постановлению Администрации города Усть-Илимска от 30.09.2010г. № 584 «О включении в Реестр муниципального имущества города Усть-Илимска нежилых помещений» нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, н.п. 240 включено в Реестр муниципального имущества г. Усть-Илимска, присвоен адрес (л.д. 10-11).

В связи с обращением Усть-Илимского межрайонного прокурора в Усть-Илимский городской суд с иском о признании Постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.09.2010г. № 584 незаконным и возложении обязанности на Администрацию города отменить данное постановление, оно было отменено до рассмотрения дела по существу Постановлением Администрации г. Усть-Илимска от 05.05.2014г. № 337 (л.д. 12). Производство по гражданскому делу № 2-996/2014 по иску прокурора было прекращено, в связи с удовлетворением требований прокурора в добровольном порядке (л.д. 110-111 копия определения суда от 02.06.2014г.).

Из свидетельства о государственной регистрации права от 11.04.2011г. следует, что собственником нежилого помещения № 240 с кадастровым номером 38:32:020401:0:58/240, площадью объекта 78,5 кв.м., по адресу: <...>, является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 11.04.2011г. (л.д. 14).

Как видно из плана расположения спорного нежилого помещения, оно представляет собой изолированное нежилое помещение, расположенное на нулевом этаже под первым подъездом дома (л.д.19).

Согласно экспликации к плану строения, имеющейся в копии дела на жилой дом № 48 (У-12) по пр. Дружбы Народов, спорное помещение являлось нежилым помещением, которое было предназначено для использования ЖКУ в служебных целях, поскольку включало в себя кабинеты и подсобные помещения (л.д. 20 экспликация к плану строения).

Из акта б/н от 11.09.2018г., составленного ведущим консультантом территориального отдела по надзору за содержанием и эксплуатацией жилищного фонда службы государственного жилищного надзора Иркутской области по результатам обследования нежилого помещения №240 по адресу <...> (МКД №48) на предмет использования данного помещения по назначению, выявления признаков, по которым данное помещение может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в МКД№18, следует, что указанное помещение предназначалось для удовлетворения социально-бытовых потребностей жителей дома. В настоящее время оно фактически используется в качестве нежилого помещения под размещение сантехнической мастерской ПАО «Иркутскэнерго», имеет отельный вход с торца дома. Указанное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в МКД№18. Фактическое использование нежилого помещения в качестве жилого, не установлено. Использование данного нежилого помещения для проживания, возможно, только после его перевода в жилое помещение, в соответствии с требованиями, предусмотренными ЖК РФ (л.д. 106-108).

Из представленных в материалы дела письменных доказательств следует, что 16.01.1992г. был заключен договор приватизации жилого помещения № 229 в МКД№18 (л.д. 112-113).

Доказательств, свидетельствующих о том, что на момент первой приватизации в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> спорное нежилое помещение было выделено в самостоятельное помещение ответчику, суду не представлено.

Таким образом, судом установлено, что изначальное целевое назначение спорного помещения было предусмотрено в качестве вспомогательного нежилого помещения – мастерская, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения в указанном МКД, не было выделено в самостоятельное нежилое помещение, данный факт ответчиком не оспорен. Согласно свидетельству о государственной регистрации права муниципальная собственность на спорное нежилое помещение была зарегистрирована 11.04.2011г.

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, в том числе ФИО2, которая в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от ** ** **** № является собственником квартиры по адресу: <адрес> право собственности зарегистрировано ** ** **** за № (л.д. 13), потому является незаконной.

Договором аренды № 195-а от 31.12.2010 года Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска предоставил в аренду ООО «Усть-Илимское ЖКХ-2008»муниципальное имущество: нежилое помещение № 240 по адресу <...>, на срок по 02.03.2011 года (л.д. 71-75).

Договором аренды № 25-а от 12.04.2011 года Департамент недвижимости администрации города Усть-Илимска предоставил в аренду ООО «Усть-Илимское ЖКХ-2008»муниципальное имущество: нежилое помещение № 240 по адресу <...>, на срок по 12.04.2016 года (л.д. 76-80).

Распоряжением начальника Департамента недвижимости Администрации г. Усть-Илимска № 1957 от 23.12.2014г. «О согласовании передачи в субаренду муниципального имущества, переданного ООО «Усть-Илимское ЖКХ-2008» по договору аренды от 12.04.2011г. № 25-а без проведения торгов спорное нежилое помещение передано во временное владение и пользование ООО «Усть-Илимское ЖКХ-2008» по договору аренды от 12.04.2011г. № 25-а, для осуществления производственной деятельности (л.д. 81).

В настоящее время, указанное спорное нежилое помещение согласно договора аренды № 208-а от 25.04.2016 года Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска предоставлено в аренду ПАО «Иркутскэнерго» на срок до 01.05.2019 года (л.д. 15-17, л.д. 82-87, 88-89).

Поскольку в судебном заседании установлено, что данное нежилое помещение является общедомовым имуществом, государственная регистрация права муниципальной собственности является незаконной, у Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска отсутствовали полномочия на распоряжение спорным нежилым помещением, в том числе на передачу в аренду.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нежилого помещения № 208-а от 25.04.2016г. нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по пр. Дружбы Народов, 48 в г. Усть-Илимске. Поскольку спорное нежилое помещение не являлось исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, то Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 36, 44 ЖК РФ, следовательно, оспариваемый договор аренды является ничтожными, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме).

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно, не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении спорного объекта.

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом доводы ответчика - Департамента недвижимости Администрации города о пропуске истцом срока исковой давности по настоящему спору судом признаются несостоятельными, поскольку ответчики занимают указанное помещение без законных оснований, оно принадлежит собственникам помещений в МКД№48, которые в любое время вправе поставить вопрос об освобождении данного нежилого помещения. Положениями статьи 208 ГК РФ предусмотрено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Усть-Илимского межрайонного прокурора удовлетворить.

Признать нежилое помещение № 240, общей площадью 78,5 кв.м., кадастровый номер 38:32:020401:0:58/240, расположенное на цокольном этаже №1 по адресу <...>, объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>.

Прекратить право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью нежилое помещение № 240, общей площадью 78,5 кв.м., кадастровый номер 38:32:020401:0:58/240, расположенное на цокольном этаже №1 по адресу <...>.

Прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <...>, нежилое помещение № 240, общей площадью 78,5 кв.м., кадастровый номер 38:32:020401:0:58/240, запись о регистрации права № 38-38-13/005/2011-721 от 11.04.2011.

Признать недействительным договор аренды нежилого помещения № 240, расположенного по адресу: <...>, заключенный 25.04.2016г. между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и ПАО «Иркутскэнерго», зарегистрированный в ЕГРН за № 38-38/013/-38/013/003/2016-2155/2 от 23.06.2016г.

Прекратить запись 38-38/013-38/013/003/2016-2155/2 от 23.06.2016г. в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды нежилого помещения № 240, расположенного по адресу: <...>.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.М. Курахтанова