Решение № 2-1249/2017 2-1249/2017~М-13491/2016 М-13491/2016 от 14 марта 2017 г. по делу № 2-1249/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е.

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи ФИО9

при секретаре ФИО10

рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> ФИО8 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО11 ФИО12 ФИО13» о регистрации договора,

У С Т А Н О В И Л:

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в суд к ФИО14 с требованиями о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении однокомнатной <адрес>, на <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, с балконом, по адресу: <адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства. При этом в качестве соответчика к участию в деле были привлечены ФИО15», ФИО16

В обоснование требований указала, что ФИО17 в рамках договора уступки передал истцу права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ФИО18 и ФИО19 и обязался осуществить государственную регистрацию договора и передачу квартиры в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако уклонился от выполнения данной обязанности.

Ссылаясь на то, что обязательства по оплате объекта долевого строительства истцом исполнены, а единственным препятствием для государственной регистрации спорного договора являются действия (бездействие) ответчика ФИО20 просит на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки.

Истец в суд не явилась. Ее представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ФИО21 в лице ФИО22» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав на возможные затруднения в обращении взыскания на данное заложенное имущество.

Ответчики ФИО23 и ФИО24 представителя в суд не направили, возражений не представили.

Представитель третьего лица - ФИО25 по <адрес> ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав пояснения лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО26 и ФИО27 (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за №.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись <данные изъяты> квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ФИО28 за счет кредитных средств, предоставленных ФИО29), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия ФИО30 на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО31 и истцом заключен договор № уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении однокомнатной <адрес>, на <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, с балконом, по адресу: <адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства.

По условиям договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ФИО32», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ФИО33 о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истец был проинформирован, что передаваемые им права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ФИО34

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, данное обязательство цедентом нарушено.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено и подтверждается сведениями, поступившими из ФИО36 по <адрес>, что спорный объект недвижимости находятся в залоге у ФИО35

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий Договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Судом установлено, что на момент заключения спорного договора уступки прав требования данное согласие получено не было.

Представитель ответчика ФИО37 возражая против удовлетворения иска, указал, что в отношениях с физическими лицами возникают сложности при обращении взыскания на заложенное имущество.

Между тем, как установлено судом, истец в полном объеме исполнила обязательства по договору в части оплаты стоимости объекта долевого строительства, жилое помещение ей передано, и она фактически проживает в квартире около полугода, произвела улучшение квартиры в виде отделки и ремонта.

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу, суд соглашается с избранным истцом способом защиты своего права.

При этом суд принимает во внимание, что в данных правоотношениях истец является наиболее слабой стороной, и бездействие одной стороны договора не должно нарушать прав добросовестного лица.

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Государственная регистрация спорного договора не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости. О сохранении обременения истцу известно.

С учетом предмета иска, периода его поступления в производство Калужского районного суда, настоящий спор подведомственен суду общей юрисдикции.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО38 ФИО39 о регистрации договора удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между ФИО6 ФИО40 ФИО2 и ФИО41 договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении однокомнатной <адрес>, на <адрес> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, с балконом, по адресу: <адрес> (№ по ГП) – 6 этап строительства.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: ФИО42.

Копия верна: судья

Решение в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ