Апелляционное определение № 33-43746/2025 от 2 декабря 2025 г.

Судья: Тимохина С.В.

Дело <данные изъяты>

УИД <данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 3 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Литвиновой М.А.,

судей: Горячевой М.Н., Миридоновой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Легкой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>» к ИМ о признании права собственности отсутствующим,

по апелляционной жалобе Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>» на решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Литвиновой М.А.,

объяснения представителя истца ФИО3, поддержавшей доводы жалобы, представителя ответчика адвоката Цукановой И.Г., возражавшей против доводов жалобы,

установила:

Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>» (УНО «ФЗПГУДС МО») обратилась с иском к ИМ о признании отсутствующим права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 132,6 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что государственная регистрация права собственности на указанное нежилое помещение за ответчиком нарушает возникшее в силу закона право собственности УНО «ФЗПГУДС МО». Строительство многоквартирного дома номер <данные изъяты><данные изъяты>, в котором расположено спорное помещение, изначально осуществлялось застройщиком ООО «ГлавГрадоСтрой», который свои обязательства перед участниками строительства застройщик не исполнил. Решением Арбитражного суда МО от <данные изъяты> ООО «ГлавГрадоСтрой» признано несостоятельным (банкротом). Наблюдательным советом Публично-правовой «Фонд развития территорий» (ППК ФРТ) <данные изъяты> принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, предусмотренных п. 1 ч. 2 ст. 13.1 ФЗ от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в отношении ЖК «Народный» по адресу: <данные изъяты>. Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> удовлетворено заявление <данные изъяты> о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика ООО «ГлавГрадоСтрой» перед участниками строительствами, поданное на основании принятого ППК ФРТ решения о завершении строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. Судебным актом <данные изъяты> передано право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектом незавершенного строительства - жилым домом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (по генплану К-17), с инженерными сетями и сооружениями, расположенными по адресу: <данные изъяты> (идентификатор объекта: р - 41827), а также переданы обязательства ООО «ГлавГрадоСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве № <данные изъяты><данные изъяты> завершено строительство проблемного объекта ЖК «Народный». В отношении многоквартирного дома <данные изъяты> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № К.Ш<данные изъяты>. В связи с введением в эксплуатацию многоквартирных домов, а также оформлением первого права собственности на квартиру в нем, Комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.о. Подольск в одностороннем порядке проведена процедура прекращения в ЕГРН записей об обременении в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>; <данные изъяты>; <данные изъяты>. На сегодняшний день земельные участки находятся в общей долевой собственности граждан, зарегистрировавших свои права в отношении полученных от <данные изъяты> квартир. В отношении ответчика <данные изъяты> передача ключей не осуществлялась. Ответчик не является участником строительства в силу прямого указания закона и не может претендовать на получение спорного нежилого помещение в натуре, поскольку под участником строительства в целях Федерального закона № 218-ФЗ понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Законом о банкротстве. Подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено ограничение в отношении площади нежилых помещений в 7 кв.м., а площадь нежилого помещения ответчика составляет 132,6 кв.м., и очевидно превышает установленное законом ограничение площади в размере 7 кв.м., тем самым, в отношении указанного помещения ответчиком могло быть предъявлено исключительно денежное требование к застройщику-банкроту. По мнению истца, спорное нежилое помещение ответчика не обладает признаками жилого помещения и апартаментов, расположено на 1 этаже многоквартирного дома и имеет отдельный вход, изначально предполагалось по проекту для коммерческого использования. У ответчика, по мнению истца, не имеется оснований для возникновения права собственности на спорное нежилое помещение в ситуации завершения строительства <данные изъяты> в силу закона. ИМ участвовал в деле о банкротстве застройщика, определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> требование ИМ в размере 8 165 150 руб. признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов заястройщика и обеспечено залогом. У <данные изъяты> в силу закона возникло право собственности на спорное нежилое помещение, которое он не успел зарегистрировать. О своем нарушенном праве и о факте внесения записи о регистрации права собственности за ИМ в отношении указанного помещения Фонду стало известно в <данные изъяты> г. при получении выписки из ЕГРН в рамках подготовки перечня помещений к распределению в законодательно предусмотренном порядке. Запись о регистрации собственности № 50:55:0030907:<данные изъяты> от <данные изъяты> ИМ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 132,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, пом. 5, внесена неправомерно.

Представитель истца УНО «ФЗПГУДС МО» в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Ответчик ИМ в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал.

Третье лицо Управление Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание представителя не направило, извещено.

Третье лицо конкурсный управляющий ООО «ГлавГрадоСтрой» СВ в судебное заседание не явился, извещен.

Третье лицо ППК «ФРТ» в судебное заседание представителя не направило, извещено.

Решением Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования истца УНО «ФЗПГУДС МО» оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец УНО «ФЗПГУДС МО» просит решение суда отменить, указав на его незаконность и необоснованность по доводам апелляционной жалобы.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда с учетом следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу норм ч. 1 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между ООО «ГлавГрадоСтрой» и фио2 заключен договор № <данные изъяты> участия в долевом строительстве, объектом которого являлось нежилое помещение <данные изъяты> подъезд (секция) <данные изъяты> в доме по адресу: <данные изъяты>, расположенное на 1 этаже, общей площадью по проекту 116,24 кв.м.

ИМ на основании Договора уступки прав требования №<данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенного с фио2, приобрел право требования к ООО «ГлавГрадоСтрой» в отношении нежилого помещения <данные изъяты>, подъезд (секция) 6 в доме по адресу: <данные изъяты>, на первом этаже. В соответствии с проектной документацией площадь помещения 116,24 кв.м.

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации: <данные изъяты>. Обязательства по оплате Договора уступки исполнены ИМ в полном объеме, что подтверждается расписками Цедента о получении денежных средств от <данные изъяты> и от <данные изъяты>.

Вступившим в законную силу решением Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> за ИМ признано право собственности на долю в виде нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного в подъезде <данные изъяты>, на 2 этаже, общей площадью 116,24 кв.м. в объекте незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты> Указанное решение вступило в силу <данные изъяты>.

Строительство проблемного объекта ЖК «Народный», в котором расположено спорное нежилое помещение, изначально осуществлялось ООО «ГлавГрадоСтрой». Свои обязательства перед участниками строительства застройщик не исполнил.

Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «ГлавГрадоСтрой» признано несостоятельным (банкротом), применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от <данные изъяты> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден СВ

В отношении проблемного объекта инициировано применение федерального механизма помощи дольщикам Наблюдательным советом ППК «ФРТ» <данные изъяты> принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», в отношении ЖК «Народный» по адресу: <данные изъяты>.

Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> удовлетворено заявление <данные изъяты> о намерении приобрести объект незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика ООО «ГлавГрадоСтрой» перед участниками строительствами, поданное на основании принятого ППК «ФРТ» решения о завершении строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. Данным судебным актом <данные изъяты> передано право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>;<данные изъяты>; <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты>, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектом незавершенного строительства - жилым домом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (по генплану К-17), с инженерными сетями и сооружениями, расположенным по адресу: <данные изъяты> (идентификатор объекта: р - <данные изъяты>), а также переданы обязательства ООО «ГлавГрадоСтрой» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве № <данные изъяты>.

Решением <данные изъяты> о присвоении объектам адресации адреса, принятым заместителем главы администрации председателем Комитета по строительству и архитектуре администрации г.о.Подольск многоквартирному жилому дому, в котором располагается спорное нежилое помещение, присвоен адрес: <данные изъяты>

В отношении указанного многоквартирного дома <данные изъяты> получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты> № RU<данные изъяты>.

<данные изъяты> Управлением Росреестра по <данные изъяты> зарегистрировано право собственности ИМ на нежилое помещение площадью 132,6 кв.м., запись регистрации права <данные изъяты>, что следует из выписки из ЕГРН на недвижимость.

Из пояснений представителя ответчика в части изменения площади нежилого помещения при регистрации относительно площади, которая была указана в решении Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>, следует, что после оформления права собственности и начала пользования нежилым помещением оказалось, что фактическая площадь нежилого помещения после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома увеличилась с 116,24 кв.м. до 132,6 кв.м., то есть на 16,36 кв.м., в связи с чем, ответчик обращался к кадастровому инженеру для уточнения реальных и актуальных характеристик объекта.

В результате проведения кадастровых работ установлено, что нежилому помещению с характеристиками, указанными в договоре долевого участия и в решении Подольского городского суда от <данные изъяты>, после ввода дома в эксплуатацию присвоен кадастровый номер <данные изъяты>, установлен адрес расположения: <данные изъяты>.

Изменение характеристик связано с тем, что в Договоре уступки, а также в решении суда была указана проектная площадь, а также проектный адрес объекта. При проведении работ по образованию помещения многоквартирный дом уже был достроен, что позволило измерить фактические параметры объекта, присвоен почтовый адрес объекту. При этом основной подтверждающей характеристикой является именно конфигурация объекта и его местоположение на этаже, которая полностью соответствует конфигурации и местоположению объекта, указанного в Договоре уступки и в решении Подольского городского суда от <данные изъяты>.

Результаты кадастровых работ были направлены в Управление Росреестра по МО, по результатам рассмотрения <данные изъяты> Росреестр зарегистрировал право собственности за ответчиком на актуальное нежилое помещение, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН, запись регистрации: <данные изъяты>

Из сообщения от <данные изъяты> ООО «Вектор», проводившего кадастровые работы в отношении нежилого помещения площадью 116,24 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, следует, что при анализе сведений о нежилых помещениях в данном доме выявлено помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, которое совпадает с оформляемым по решению суда помещением, исходя из чего объект, указанный в приложении, Договоре уступки и в решении, и объект с кадастровым номером <данные изъяты> – это одно и то же помещение.

Суд указал, что поскольку проектная площадь спорного нежилого помещения по договору составила 116,24 кв.м., а фактическая площадь по результатам кадастровых работ составила 132,6 кв.м., по смыслу пункта 3.4. Договора № <данные изъяты> участия в долевом строительстве от <данные изъяты> участник долевого строительства обязан перевести на расчетный счет застройщика стоимость разницы между проектной и фактической площадью из расчета 50 000 руб. за 1 кв.м. общей площади. Таким образом, на стороне ответчика возникла обязанность перевести застройщику стоимость разницы 16,36 кв.м. по 50 000 руб. за 1 кв.м., что составляет 818 000 руб.

Из пояснения представителя ответчика следует и не отрицалось сторонами, что ИМ на депозит нотариуса Подольского нотариального округа фио1 внесены денежные средства в сумме 818 000 руб. в счет исполнения обязательств по договору уступки прав требования от <данные изъяты> № <данные изъяты> в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>., что подтверждается распоряжением нотариуса от <данные изъяты>. Таким образом, суд исходил из того, что ответчиком в полном объеме оплачена стоимость спорного нежилого помещения.

Судом также установлено, что между ИМ и управляющей компанией ООО «Пересвет-Подольск» <данные изъяты> заключен договор управления многоквартирным домом, а также <данные изъяты> между ответчиком ИМ и АО «Мосэнергосбыт» заключен договор энергоснабжения <данные изъяты> спорного нежилого помещения, что свидетельствует об уже состоявшейся ранее передаче нежилого помещения ответчику и надлежащем исполнении ответчиком обязанностей собственника нежилого помещения.

Разрешая настоящий возникший спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 131, 218, 223 Гражданского кодекса РФ, ст. 1 Федерального закона от <данные изъяты> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», ст.ст. 2, 3, 13.4, 14, Федерального закона от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», ст. 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ от <данные изъяты> «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 14 Федерального закона от <данные изъяты> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», учел разъяснения в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ <данные изъяты>, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ <данные изъяты> от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовую позицию в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ <данные изъяты> (2019) и исходил из того, что ответчик реализовал принадлежавшее ему право в судебном порядке и приобрел право собственности на нежилое помещение, представляющее собой долю в объекте долевого строительства многоквартирного дома до того, как застройщик этого дома был признан банкротом.

Суд отклонил доводы истца о том, что в силу п. 6 ст. 201.15.2 Закона о банкротстве после передачи прав застройщика фонду кредиторы по нежилым помещениям (площадью более 7 кв.м.) утрачивают право залога и их требования трансформируются в денежные обязательства, со ссылкой на то, что в данном случае площадь нежилого помещения значительно превышает площадь 7 кв.м., поскольку судом установлено, что передача прав застройщику истцу (Фонду) осуществлена в <данные изъяты> г., тогда как ответчик реализовал право на получение оплаченного им нежилого помещения в судебном порядке в <данные изъяты> г., то есть, до объявления застройщика ООО «ГлавГрадоСтрой» банкротом, указав, что приведенные законоположения, на применении которых настаивал истец, по мнению суда, должны применяться к правоотношениям по определению юридической судьбы нежилых помещений после признания застройщика банкротом.

Таким образом, с учетом того, что доля в виде нежилого помещения <данные изъяты>, расположенного в подъезде <данные изъяты>, на 2 этаже, общей площадью 116,24 кв.м. в объекте незавершенного строительства по адресу: <данные изъяты>, была возмездно приобретена ИМ и передана ему в собственность вступившим в законную силу решением суда до того момента, как застройщик ООО «ГлавГрадоСтрой» признан несостоятельным (банкротом), суд не нашел оснований применять к спорным правоотношениям положения пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве об ограничении в отношении площади нежилых помещений в 7 кв.м. и положения пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве, о том, что требования участников строительства, основанные на договорах долевого участия в строительстве, предусматривающие передачу нежилых помещений площадью более 7 кв.м. подлежат включению в реестр денежных требований, учитываемых в четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Учитывая, что ИМ первоначально оформлено право на долю в объекте незавершеггого строительства, впоследствии на объект по результатам проведения кадастровых работ его фактической площадью, оплата по договору уступки прав произведена в полном объеме, а затем на депозит нотариуса внесены денежные средства в сумме 818 000 руб. в счет исполнения обязательств по договору уступки прав требования от <данные изъяты> № <данные изъяты> в отношении спорного нежилого помещения, таким образом, выплатив в полном объеме стоимость спорного нежилого помещения, суд нашел несостоятельными доводы истца о том, что запись о регистрации права собственности № <данные изъяты> от <данные изъяты> ИМ в отношении нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 132,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о. Подольск, <данные изъяты>, кор. 1, пом. 5 внесена неправомерно.

С учетом всего изложенного суд не согласился с доводами истца о том, ИМ был осведомлен о надлежащем способе защиты своего нарушенного права и фактически реализовал его путем предъявления требования в деле о банкротстве застройщика, ввиду того, что определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу № <данные изъяты> требование ИМ в размере 8 165 150 руб. признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ГлавГрадоСтрой» и обеспечено залогом, так как на момент рассмотрения настоящего дела конкурсным управляющим ООО «ГлавГрадоСтрой» СВ требования ИМ на сумму 8 165 150 руб. исключено из реестра кредиторов и не подлежит повторному включению в него в связи с получением ранее ответчиком нежилого помещения в собственность.

В указанной связи, дав оценку всем представленным доказательствам, с учетом всех фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований истца о признании права собственности ответчика на спорное нежилое помещение отсутствующим.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела, верной оценке собранных по делу доказательств и правильно примененных нормах материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не дана надлежащая оценка тому факту, что спорное нежилое помещение <данные изъяты> ответчику не передавалось, передаточный акт в отношении данного помещения не подписывался, поскольку обязательства застройщика перед ответчиком <данные изъяты> не переданы ввиду того, что ответчик не является участником строительства в силу указания закона, при этом, судебный акт о признании за ответчиком права собственности на спорное нежилое помещение площадью 132,6 кв.м. отсутствует, а запись о праве собственности ответчик на данный объект внесена в ЕГРН неправомерно, учитывая, в том числе, что именно <данные изъяты> является собственником спорного нежилого помещения, судебной коллегией в качестве оснований для отмены решения суда отклоняются, поскольку данным доводам судом дана надлежащая оценка с учетом совокупности исследованных доказательств и фактически установленных обстоятельств, оснований для переоценки которых у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд неполно выяснил все обстоятельства дела, неправильно истолковал закон, являются несостоятельными. Материалы дела свидетельствуют о том, что при рассмотрении настоящего дела суд всесторонне, полно и объективно исследовал все имеющиеся по делу доказательства, проверил их достоверность и допустимость. Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене или изменению решения суда.

Таким образом, при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене решения суда не имеется.

Судебная коллегия обращает внимание на фактические обстоятельства дела: регистрацию объекта, как доли, до банкротства застройщика, на основании вступившего в силу решения суда, последующее уточнение характеристик объекта, о чем внесены сведения в ЕГРН в отношении ранее зарегистрированного объекта, оплату договора и последующую доплату за превышение проектной площади со стороны ответчика, фактическое использование помещение, его обслуживание и содержание.

При таких обстоятельствах, учитывая, в том числе, что ответчик исключен из реестра требований кредиторов, хотя и по своему заявлению, безусловных оснований для признания его права на спорный объект с учето всех фактических обстоятельств дела не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Подольского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <данные изъяты>» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.

Председательствующий

Судьи