Решение № 2-5/2019 2-5/2019(2-960/2018;)~М-478/2018 2-960/2018 М-478/2018 от 7 февраля 2019 г. по делу № 2-5/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-5/19
г.

Приокский
08 февраля 2019г.
районный суд г.Нижний Новгород в составе:

Председательствующего судьи Кузичевой И.Н.,

При секретаре Шуваловой А.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ООО УК «Столица Нижний» о соразмерном уменьшении покупной цены, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

У с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику.

В обоснование требований в исковом заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью УК «Столица Нижний» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТН»был заключен договор купли - продажи квартиры № № Квартира была передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (свидетельство о регистрации права серии 52- АЕ №).

При подписании вышеуказанного договора купли-продажи истцом был подписан акт приёма-передачи квартиры. В договоре, в том числе имеется пункт 3, указывающий: «Покупатель принимает квартиру и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома в собственность в качественном состоянии. Претензий к техническому состоянию квартиры у Покупателя нет».

В период гарантийного срока истцом были обнаружены следующие строительные недостатки: в результате сильных дождей происходит систематическое проникновение воды под фасад с дальнейшим сквозным намоканием стены внутри квартиры в жилой комнате в осях 2-Д/1Е. (Первый случай - осень 2016 года, вторая ситуация - июнь 2017 года, третья ситуация - ноябрь 2017 года). Как следствие в результате неоднократного проникновения воды в комнате на стене появились многочисленные колонии плесени, постоянно увеличивающиеся в количестве.

Старшая дочь истца - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, страдает бронхиальной астмой. Диагноз поставлен в ДД.ММ.ГГГГ году. На данный момент состояние ребенка ухудшается, так как ежедневный контакт со спорами плесени усугубляет течение болезни, что подтверждается справкой Детской городской поликлиники № <адрес>.

Недостатки, выявившиеся в процессе эксплуатации и описанные выше, не были оговорены при заключении договора купли-продажи, следовательно, покупателю был передан товар ненадлежащего качества.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика истцом была направлена претензия об устранении недостатков по гарантии, в которой указывал на недостатки приобретенной квартиры и просил об их немедленном безвозмездном устранении (10-дневный срок с даты получения претензии), обращая особое внимание, что проживание ребенка, больного бронхиальной астмой, состояние которого с каждым днем становится тяжелее, в подобных условиях невозможно, а также влечет вред здоровью всем членам семьи. Кроме того выбор подрядной организации просил в обязательном порядке согласовать с истцом, так как предыдущее обращение по этому же вопросу привело к тому, что работы по устранению недостатков проводились неквалифицированным персоналом, что сказалось на качестве и безрезультатности работ.

Претензия получена, о чем на экземпляре истца имеется соответствующая отметка. Претензия осталась без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика истцом была направлена повторная претензия о безвозмездном устранении недостатков по гарантии, а также выплате неустойки. До настоящего момента обязательства Ответчик по устранению недостатков не выполнены, неустойка не выплачена.

Срок исполнения обязательства истекал ДД.ММ.ГГГГ До настоящего срока требования о безвозмездном устранении недостатков квартиры не удовлетворены, истец вынужденпроживать в опасных условиях, противоречащих нормам нормальной жизни, находясь в опасном контакте с плесенью. ДД.ММ.ГГГГ после дождей, в очередной раз затопивших квартиру истца «сквозь стену», колонии плесени выросли в геометрической прогрессии.

Согласно ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 01.05.2017) "О защите прав потребителей" (далее Закон РФ «О защите прав потребителей») потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены. Согласно Договору купли - продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость вышеуказанной квартиры составляла 5 321 250 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия о соразмерном уменьшении покупной цены квартиры, в которой указывалось, что истец считает обоснованным соразмерное уменьшение покупной цены квартиры до 4 321 250 руб. Таким образом, излишне уплаченная денежная сумма за квартиру составляет 1 000 000 (один миллион) руб.

На основании данной претензии истец просил:

1.В связи с недостатками переданной по Договору купли-продажи квартиры № № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, соразмерно уменьшить покупную цену данной квартиры на 1 000 000 (один миллион) рублей.

2.Перевести денежные средства в размере 1 000 000 руб. на предоставленные реквизиты.

Однако ни в 10-дневный срок, предусмотренный ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей», ни до настоящего времени ответ на претензию не получен, недостатки не устранены.

Истец предоставляетрасчет неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

Стоимость квартиры по Договору - 5 321 250 руб.

Период просрочки ДД.ММ.ГГГГ - 1 день

Неустойка по ст. 23 ЗОПП - 1 %

5 321 250 * 1%* 1= 53 212 руб. 50 коп.

Таким образом, сумма неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 53 212 руб. 50 коп.

На данный момент истец считает обоснованным соразмерное уменьшение покупной цены квартиры до 4 376 250 руб.

Таким образом, излишне уплаченная денежная сумма за квартиру составляет 945 000 (девятьсот сорок пять тысяч) руб.

В связи с указанными недостатками квартиры истец и его семья не могли нормально эксплуатировать жилое помещение. Постоянно спертый запах плесени в квартире, невозможность использовать комнату с пораженной плесенью стеной. Действиями ответчика истцу были причинены моральные и нравственные страдания, выразившееся, в том числе в потере сна и аппетита, что привело к общему ухудшению здоровья семьи, особенно старшего ребенка. Все эти обстоятельства, дают право истцу на компенсацию морального вреда, который он оценивает в 200 000 (двести тысяч) рублей.

Истец с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ просит:

1. В связи с недостатками переданного по Договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества, а именно квартиры, расположенной по адресу: <адрес><адрес>, площадью 80,9 кв.м., кадастровый №, соразмерно уменьшить покупную цену данной квартиры на 945 000 (девятьсот сорок пять тысяч) рублей.

2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца излишне уплаченные по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № денежные средства в сумме 945 000 (девятьсот сорок пять тысяч) рублей.

3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца неустойку в размере 53 212 руб. 50 коп. и произвести перерасчет неустойки на момент вынесения решения суда.

4. Взыскать с Ответчика в пользу Истца денежные средства компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей (л.д.94-100).

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующий по доверенности, вышеуказанные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО УК «Столица Нижний» и 3-го лица ООО «Старт-Строй» ФИО5, действующая по доверенностям, пояснила, что к отношениям между сторонами по данному делу Закон «О защите прав потребителей» не применяется, следовательно, отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика неустойки и компенсации морального вреда. Выявленные истцом недостатки квартиры являются строительным дефектом.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и Обществом с ограниченной ответственностью УК «Столица Нижний» ФИО2 паевым инвестиционным фондом недвижимости «СТН» (продавец) был заключен договор купли - продажи квартиры № № Квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком многоквартирного жилого дома является ООО «Старт-Строй», разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к застройщику с заявлением о намокании стен без указания требований (л.д.113).

ДД.ММ.ГГГГ был организован комиссионный осмотр с фиксацией имеющихся недостатков, составлен акт осмотра. При наружном осмотре кровли и фасада здания повреждений поверхностей, а также следов течи в технических помещениях не выявлено, было принято решение осуществить осмотр квартиры, расположенной на 13 этаже над квартирой истца.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся осмотр квартиры истца (№) и вышерасположенной квартиры (№), составлен акт. Повреждений и деформаций в примыкании оконных конструкций к фасадной системе не выявлено, установлено, что на поверхности фасада жилого дома в квартире, расположенной выше по стояку (№) установлена телевизионная антенна (тарелка), без согласования с застройщиком, нарушена герметизация.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил претензию об устранении недостатков по гарантии, а именно: «негерметичность в месте сопряжения отлива с оконным проемом и обратный уклон отлива в оконном проеме этажом выше, а именно на 13-ом этаже» (л.д.118-120).

ДД.ММ.ГГГГ был проведен очередной комиссионный осмотр квартиры истца, составлен акт осмотра, зафиксированы следы влаги на потолке. Было принято решение выполнить следующие работы в квартире, расположенной над квартирой истца: герметизация отлива и откоса окна, входящего на торец дома, устранение контруклона отлива. Указанные работы выполнены ДД.ММ.ГГГГ застройщиком ООО «Старт-Строй» по гарантии силами подрядной организации. С собственником <адрес> был составлен акт выполненных работ (л.д.122).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с требованием о компенсации неустойки в размере 3 353 387 руб. за просрочку срока устранения недостатков, ссылаясь на Закон о защите прав потребителей. Застройщик направил в адрес истца письмо от ДД.ММ.ГГГГ с обоснованием отказа (л.д.123).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес застройщика поступила претензия от истца с требованием об уменьшении покупной цены на 1 000 000 руб., в ответ застройщик направил письмо (л.д.124), в котором указал, что между истцом и ООО «Старт-Строй» договорные отношения отсутствуют, застройщик денежных средств за квартиру не получал, имеется спор в суде.

По данному делу проведена строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам экспертов ООО «ЭПЦ Вектор»:

В результате проведенного экспертного исследования установлено: в комнате на наружной стене справа от оконного блока наблюдается отставание обоев от стены на площади 3 кв.м. На поверхности стены под отслоившимися обоями наблюдаются следы биообразований темного цвета, в виде хаотично расположенных пятен. Подобные пятна являются плесневыми (грибковыми) образованиями и их наличие обусловлено увлажнением поверхности стен, т.к. для роста плесени необходима влага.

Стоимость устранения повреждений в комнате, расположенной между двумя другими комнатами в <адрес> по ул Академика Сахарова в г.Н.Новгороде, в результате намокания стены, составит 22 033 руб.

Причина намоканий стены в указанной комнате во время дождя является трещина на фасаде дома между дождевой рассечкой и стеной. Выявленная причина (выявленные недостатки, дефекты) является строительной.

Стоимость устранения выявленной причины намоканий стены в <адрес><адрес> составит 88 341 руб.

В настоящее время намокание стены во время дождя имеет место, что было выявлено во время проведения натурного испытания по определению причин протечек.

Согласно выводам экспертов ООО «ЭПЦ Вектор» по второй экспертизе:

Стоимость <адрес> на день заключения договора купли-продажи квартиры, то есть на ДД.ММ.ГГГГг, с вышеуказанными недостатками, составляет 4 974 876 руб.

5 321 250 - 110 374 (это сумма 22 033 +88 341) - 236 000 = 4 974 876

Между тем, в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что стоимость квартиры именно на день заключения договора купли-продажи квартиры, то есть на ДД.ММ.ГГГГг, с вышеуказанными недостатками, составляет разница между стоимостью <адрес> 321 250 руб. и общей стоимостью устранения дефектов 110 374 (=5 210 876), в заключении эксперты вышли за пределы поставленного вопроса и посчитали стоимость квартиры на день проведения экспертизы.

Суд считает, что возникшие между сторонами отношения по договору купли-продажи квартиры регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о купле-продаже недвижимости.

Статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из положений преамбулы ФЗ РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 следует, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Из преамбулы Закона "О защите прав потребителей" следует, что изготовителем и продавцом являются организации независимо от их организационно-правовых форм, а также индивидуальные предприниматели, производящие товары для реализации потребителям, а также реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Часть 1 статьи 10 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001г. № 156-ФЗ устанавливает, что паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. ПИФ является имущественным комплексом без образования юридического лица. Собственники спорной квартиры - владельцы инвестиционных паев ЗПИФ являются физическими лицами, и не соответствуют понятию продавец, указанному в Законе «О защите прав потребителей».

Ответчик выступает доверительным управляющим фонда, пайщиками которого являются физические лица, т.е. ответчик является представителем физических лиц. Согласно свидетельству о праве собственности на спорную квартиру собственником квартиры является не ООО УК «Столица Нижний», а владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СТН». Согласно выданной ЗАО «Первый специализированный депозитарий» справки владельцами инвестиционных паев являются физические лица.

Собственники спорной квартиры - владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «СТН»/участники долевого строительства квартиры являются физическими лицами и не соответствуют понятию «продавец», изложенному в Законе РФ №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».

Таким образом, на правоотношения сторон по данному делу Закон о защите прав потребителей не распространяется.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.557 ГК РФ

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

На основании изложенного, требования истца о взыскании 945 000 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры подлежат удовлетворению частично в сумме 110 374 руб. (требования истца удовлетворены на 11%).

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Оснований для взыскания неустойки и компенсации морального вреда, предусмотренного Законом о защите прав потребителей, не имеется, поскольку как указано выше указанный закон на правоотношения сторон по данному делу не распространяется.

В соответствии со ст.151 ГК РФ:

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Истец заявляет требования о компенсации морального вреда не только по Закону о защите прав потребителей, но и указывает как основание для его компенсации вред, причиненный здоровью всей семье, особенно дочери Софье, в доказательство представил справку из ГБУЗ НО «Детская поликлиника №<адрес>» (л.д.29).

Требования о компенсации морального вреда в связи с причинением вреда здоровью удовлетворению не подлежат, поскольку не имеется доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между заболеваний членов семьи, в том числе дочери, и выявленными недостатками квартиры.

ООО «ЭПЦ Вектор» просит взыскать оплату за две экспертизы, проведенных по данному делу, в размере 45 000 руб. и 12 000 руб. (всего 57 000 руб.), но не оплаченных (л.д.183,205).

В соответствии со ст.85 ч.2 ГПК РФ:

Эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, с ООО УК «Столица Нижний» в пользу ООО «ЭПЦ Вектор» подлежат взысканию расходы по производству экспертизы в размере 6 270 руб. (89%), с ФИО1 - 50 730 руб. (11%).

В силу ст.103 ГПК РФ с ООО УК «Столица Нижний» подлежит взысканию госпошлина в доход государства в размере 3 408 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Уменьшить покупную цену <адрес> на 110 347 руб.

Взыскать с ООО УК «Столица Нижний» в пользу ФИО1 110 374 руб. - в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры.

В остальных требованиях об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда - отказать.

Взыскать с ООО УК «Столица Нижний» в пользу ООО «ЭПЦ Вектор» расходы по производству экспертизы в размере 6 270 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ЭПЦ Вектор» расходы по производству экспертизы в размере 50 730 руб.

Взыскать с ООО УК «Столица Нижний» госпошлину в доход государства в размере 3 408 руб.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца через Приокский районный суд г.Нижний Новгород.

Судья Кузичева И.Н.

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2019г.