Решение № 2-429/2025 2-429/2025~М-200/2025 М-200/2025 от 21 октября 2025 г. по делу № 2-429/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2025 года г. Советск

Советский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего Шелапуха Ю.В.

при секретаре судебного заседания Степановой М.Ю.

с участием ответчика/истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Советского городского округа к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства и встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации Советского городского округа о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, площадью 8 106 кв.м, принадлежит муниципальному образованию «Советский городской округ». Данный участок администрацией городского округа предоставлялся ФИО1 для строительства оптово-розничной торговой базы в аренду до 04.10.2018, затем срок аренды продлевался до 05.10.2021 и 05.10.2024. На земельном участке возведен объект недвижимости с кадастровым номером №, право собственности на который как на объект незавершенного строительства 90% готовности зарегистрировано за ФИО1

Ссылаясь на истечение срока аренды земельного участка и незавершение ФИО1 строительства торговой базы, администрация Советского городского округа на основании ст. 235, 239.1, 422 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов.

ФИО1 обратилась к администрации Советского городского округа с встречным иском, в котором с учетом уточнений, ссылаясь на положения ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ, ст. 10, 12, 131, 271, 239.1 ГК РФ, просит возложить на орган местного самоуправления обязанность заключить с ней без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на один год и признать за ней право собственности на объект, завершенный строительством, - здание «Торговый дом строительных материалов и металлопрокат», площадью 1 249 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>Б, на земельном участке площадью 8 106 кв.м с кадастровым номером 39:16:010806:17, со сведениями о характерных точках контура объекта недвижимости.

В судебное заседание представитель администрации Советского городского округа не явился, извещен надлежащим образом. До отложения судебного заседания представитель ответчика ФИО3 заявленные требования поддержал, пояснив, что в установленные договором аренды сроки ФИО1 не осуществлено строительство торговой базы. Поскольку правовых оснований для продления срока договоры аренды земельного участка не имеется, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже с публичных торгов на основании ст. 239.1 ГК РФ.

В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 возражали в удовлетворении требований администрации городского округа и поддержали доводы встречного иска с учетом его уточнения. ФИО1 полагала, что аренда земельного участка может быть продлена для предоставления ей возможности зарегистрировать право собственности на возведенный объект недвижимости. В ранее предоставленный срок аренды она не успела зарегистрировать право ввиду несвоевременности оформления необходимых документов ООО «Декорум». При этом в силу ст. 130, 218 ГК РФ по техническим характеристикам возведенный ФИО1 объект является торговым домом строительных материалов и металлопроката, готовым к эксплуатации, что подтверждается наличием у него внешних стен, кровли, входной группы, внутренних помещений, забора, организацией охраны объекта, его подключением к сетям холодного водоснабжения и электроэнергии. Данные обстоятельства позволяют суду признать за ФИО1 право собственности на торговый дом. В части возложения на орган местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды сторона ответчика/истца полагает, что земельным законодательством предусмотрена возможность однократного продления договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства объекта. Отказ в выдаче ФИО1 разрешения на ввод в эксплуатацию не связан с недостатками в строительстве объекта, а обусловлен незавершением работ по возведению объекта, подключению его к сетям, что произошло по независящим от ответчик/истца обстоятельствам, по вине ООО «Декорум». Представитель ФИО2 пояснил, что заключением кадастрового инженера подтверждается окончание строительства торгового дома, в связи с чем изъятие данного объекта невозможно, а единственным препятствием к регистрации права ФИО1 на здание является отсутствие оформленных земельных правоотношений.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежаще.

Заслушав пояснения ответчика/истца, ее представителя, исследовав доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Между администрацией Советского городского округа и ФИО1 01.08.2007 заключен договор № 139, по условиям которого ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 8 106 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес> (ориентир – жилой дом за пределами участка с почтовым адресом: <адрес>, ул. <адрес>, участок находится в 21 м по направлению на юго-восток от ориентира). Участок предоставлен для строительства оптово-розничной торговой базы. Срок аренды определен сторонами по 27.07.2010 (л.д. 6-11, 20-26).

Впоследствии сторонами заключен договор от 05.10.2018 № 137, согласно которому ФИО1 предоставлен тот же участок для завершения строительства объекта незавершенного строительством – оптово-розничной торговой базы (п. 1.1, 1.2 договора). В п. 2.1 договора отражено, что по договору аренды земельного участка от 01.08.2007 № 139 срок аренды – по 04.10.2018, по настоящему договору – с 05.10.2018 по 05.10.2021 (л.д. 12-17).

Дополнительным соглашением от 29.03.2022 в соответствии с Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ стороны продлили срок действия договора аренды на 3 года – по 05.10.2024 (л.д. 18-19).

На основании разрешения на строительство от 17.09.2007 (срок действия разрешения продлевался главным архитектором города неоднократно, последний раз до 17.09.2018) на земельном участке арендатор возвела объект незавершенного строительства степенью готовности 90%, площадью застройки 1 249 кв.м, на который зарегистрировала право собственности 27.09.2018. Объекту присвоен кадастровый № (л.д. 27-30).

В срок аренды земельного участка ФИО1 в установленном законом порядке с заявлением о вводе возведенного объекта недвижимости не обращалась.

ФИО1 23.11.2024 обратилась в Министерство градостроительной политики Калининградской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Торговый дом строительных материалов и металлопроката по ул. <адрес>». Решением от 26.11.2024 в выдаче разрешения отказано, поскольку не представлены правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 39:16:010806:17, акты о подключении (технологическом присоединении) построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, схема, отображающая расположение построенного объекта, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство, заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ требованиям проектной документации, технический план объекта в формате GKUOKS (л.д. 63).

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 объект капитального строительства «Торговый дом строительных материалов и металлопроката», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:16:010806:17 и образованный из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:16:010806:147, окончен строительством, имеет площадь 1 518,3 кв.м.

Из проектной документации, представлявшейся ФИО1 при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, судом установлено, что объект капитального строительства «Торговый дом строительных материалов и металлопроката» планировался к постройке двухэтажным, общей площадью 2 012,6 кв.м.

Из приведенных доказательств следует, что ФИО1 на основании разработанной проектной документации выдавалось разрешение на строительство объекта на публичном земельном участке, предоставленном уполномоченным органом для этих целей.

Однако возведенный объект отличается от предусматривавшегося проектом объекта, сведений о внесении изменений в проектную документацию не имеется, при этом возведенный объект, исходя из его параметров, не подпадает под исключения ч. 2 ст. 49 ГрК РФ.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ч. 3 ст. 55 ГрК РФ определены необходимые документы, в том числе, заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации), заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти, выдаваемое в случаях, предусмотренных ч. 5 ст. 54 настоящего Кодекса.

Такое заключение у ФИО1 отсутствует.

В свою очередь отсутствие разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию свидетельствует об отсутствии подтвержденного в установленном законом порядке соответствия построенного объекта строительным, техническим, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение при наличии хотя бы одного из следующих признаков, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, в частности, при возведении (создании) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведении (создании) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу ст. 12, 222 ГК РФ на самовольную постройку может быть признано право собственности.

В п. 3 ст. 222 ГК РФ установлены условия, при одновременном соблюдении которых суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, а именно: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, принадлежащем лицу на вещном праве, но и на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, и предоставлен лицу во временное владение и пользование (аренду) в целях строительства (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце пятом п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый п. 2, абзац третий п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 4, 6 ст. 2 ГрК РФ).

В п. 43 названного постановления отражено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Таким образом, для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, судам необходимо установить наличие или отсутствие совокупности условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, фактические причины несоблюдения застройщиком установленного градостроительным законодательством порядка получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, а также оценить поведение застройщика.

Судом неоднократно разъяснялось стороне ответчика/истца право ходатайствовать о назначении судебной строительной экспертизы для установления обстоятельств соблюдения при возведении спорной постройки градостроительных норм и правил, ее безопасности для жизни и здоровья граждан. Однако такое ходатайство заявлено не было.

Вопреки доводам стороны ответчика/истца заключение кадастрового инженера не является доказательством, подтверждающим указанные выше обстоятельства.

Принимая во внимание, что ответчиком/истцом не представлено доказательств, что спорный объект соответствует установленным требованиям; не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, требования ФИО1 о признании права собственности на торговый дом удовлетворению не подлежат.

Требование о возложении на орган местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды земельного участка без проведения торгов ФИО1 мотивирует необходимостью ввода возведенного на ранее предоставлявшемся земельном участке объекта в эксплуатацию, ссылаясь на положения ст. 39.6, 39.8 ЗК РФ.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без торгов в целях завершения строительства в порядке п. 21 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

Из содержания ст. 239.1 ГК РФ, пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 8 п. 8 ст. 39.11, п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 п. 2 и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации в п. 14 Обзора судебной практики № 1 (2023) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023), анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Как следует из исследованных судом доказательств, ФИО1 ранее предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 39:16:010806:17 для завершения строительства объекта незавершенного строительства (договор от 05.10.2018 № 137), а затем срок действия этого договора продлевался на основании ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на 3 года, до 05.10.2024.

Вместе с тем, в предоставлявшиеся сроки ФИО1 действий по завершению строительства объекта, в том числе и вводу его в эксплуатацию, не предпринимала. Так, все обращения ответчика/истца в администрацию городского округа, Министерство градостроительной политики Калининградской области, Росреестр имели место, начиная с ноября 2024 года, то есть по истечении срока договора аренды.

В ходе разрешения настоящего спора ответчик/истец настаивала, что торговый дом строительством окончен, в подтверждение чего предоставила заключение кадастрового инженера, а также заявила требования о признании права собственности на объект недвижимости.

Однако, приведенные выше положения земельного законодательства предполагают возможность продления срока договора аренды для незавершенных строительством объектов.

Иных правовых оснований для возложения на орган местного самоуправления обязанности по заключению договора аренды земельного участка с ФИО1 без проведения торгов суду не приведено, в связи с чем требований ответчика/истца в данной части удовлетворению не подлежат.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2025 N 309-ЭС25-1917 по делу № А50-4878/2022, в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ в связи с прекращением договора аренды публичного земельного участка уполномоченный орган вправе заявить в суд требование об изъятии у собственника и продаже с торгов расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Данной нормой не предусмотрена возможность изъятия у собственника объекта, строительство которого окончено, а также объекта, являющегося самовольной постройкой. Правовое регулирование последствий возведения самовольной постройки осуществляется по правилам ст. 222 ГК РФ, согласно которой при наличии условий, указанных в п. 3 данной статьи, право собственности на постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство, либо за обладателем вещных прав на земельный участок, а в отсутствие таких условий постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с необходимыми параметрами градостроительной и строительной документации.

Согласно заключению кадастрового инженера строительство торгового дома окончено. Администрацией Советского городского округа доказательств в опровержение данного выводу суду не представлено, в связи с чем суд с учетом приведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований органа местного самоуправления.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать администрации Советского городского округа Калининградской области в удовлетворении исковых требований к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства.

Отказать ФИО1 в удовлетворении встречных исковых требований к администрации Советского городского округа о признании права собственности на завершенный строительством объект недвижимого имущества, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Советский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Ю.В. Шелапуха

Мотивированное решение суда составлено 22.10.2025.