Решение № 2-2599/2017 2-2599/2017~М-2467/2017 М-2467/2017 от 27 августа 2017 г. по делу № 2-2599/2017

Гр. дело №2-2599/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 августа 2017 года город Белгород

Свердловский районный суд г. Белгорода Белгородской области в составе:

председательствующего судьи – Сороколетова В.Н.,

при секретаре – Коваленко А.Д.,

с участием:

представителя истца акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности, расторжении соглашения, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком был заключен Договор № № купли-продажи земельного участка (далее Договор), по которому последним был приобретен в собственность земельный участок №№ площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № местоположением: <адрес>. Цена земельного участка составила ... рублей. ФИО2 уплачены ... рублей в счет стоимости земельного участка. Договором предусмотрено, что до полной оплаты его стоимости земельный участок находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. Согласно отчету ООО «Ф.» № № от ДД.ММ.ГГГГ г. рыночная стоимость земельного участка № № составила ... рублей, объекта незавершенного строительства ... рублей. Срок строительства жилого дома на данном участке истек ДД.ММ.ГГГГ года, переход права собственности на участок зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности; провести инженерные коммуникации. Своих обязательств по договору ответчик не исполнил.

В соответствии с п.4.5. Договора покупатель обязан уплатить проценты в размере ? ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований от оставшейся стоимости земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком было подписано Соглашение о расторжении Договора. Несмотря на подписанное сторонами Соглашение о расторжении Договора, истец лишен права зарегистрировать за собой право собственности на спорный участок по причине наложенного на него ареста. Требования о снятии ареста с участка ответчиком не исполнены.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация» о расторжении Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ года, взыскании с ответчика задолженности в размере 906910,15 рублей, в том числе: 540000 руб. стоимость земельного участка; 247290 руб. затраты на подведение инженерных коммуникаций, 88809,16 рублей проценты в соответствии с п. 4.5 Договора; 1100 руб. – государственная пошлина за предоставление сведений из ЕГРП; 5750 руб. –расходы по оценке рыночной стоимости земельного участка; 23960,99 рублей- государственная пошлина за рассмотрение настоящего спора; обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный в <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства, определить способ реализации имущества – публичные торги; определить начальную продажную цену заложенного имущества – земельного участка – в размере 400800 рублей (80% от рыночной стоимости), объект незавершенного строительства - размере 20000 рублей (80% от рыночной стоимости).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не предоставил. Повестки возвратились в адрес суда с отметкой об истечении срока хранения.

Выслушав объяснение представителя истца, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд признает заявленные АО «Белгородская ипотечная корпорация» требования подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком был заключен Договор № № купли-продажи земельного участка, по которому последним был приобретен в собственность земельный участок №№ площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № местоположением: <адрес>. Цена земельного участка составила ... рублей в соответствии с п. 2.1 Договора.

Ответчиком на основании п. 2.2 Договора уплачены ... рублей в счет стоимости земельного участка.

Договором предусмотрено, что до полной оплаты его стоимости земельный участок находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

Согласно п.п. 2.2, 2.4 Договора, покупатель уплачивает в счет оплаты стоимости участка ... рублей в течение 5 дней со дня заключения Договора, на оплату оставшейся части стоимости в размере ... рублей предоставляется отсрочка сроком на восемь лет до ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с п. 3.2.4 Договора ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и в установленном порядке оформить на дом право собственности.

В соответствии с п. 3.2.5 Договора ответчик обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок подключить построенный на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

В соответствии с п.4.5 Договора, в случае если в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, покупатель не построит на участке жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном порядке, продавец вправе требовать досрочной оплаты оставшейся части цены участка, и проценты ? ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

Переход права собственности на участок был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается штампом Управления Федеральной регистрационный службы по Белгородской области на Договоре. Срок строительства жилого дома на участке истек ДД.ММ.ГГГГ года.

Обязательство по регистрации права собственности на жилой дом в установленный срок ответчиком не исполнено, доказательств обратного ответчиком не предоставлено.

ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком было подписано Соглашение о расторжении Договора. Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ года подтверждается что на участок наложен арест, что препятствует регистрации права собственности АО «БИК».

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Несмотря на подписанное сторонами соглашение о расторжении Договора, истец лишен права зарегистрировать за собой право собственности на спорный земельный участок.

Требования о снятии ареста с участка ответчиком не исполнены.

На основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ имеются основания для расторжения достигнутого Соглашения в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно п. 2.4 Договора оставшаяся часть стоимости участка составляет ... рублей, которые надлежит взыскать с ответчика.

В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 4.5 Договора, покупатель обязан уплатить проценты на оставшуюся часть цены участка в размере ? ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на момент предъявления требований.

За период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года ответчику надлежит уплатить 88809,16 рублей процентов по договору.

Представленный расчет выполнен математически верно, ответчиком не оспорен.

Согласно п. 4.2 Договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют ... рублей. В соответствии с п. 4.3 Договора ответчик оплатил ... рублей.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 247290 рублей, которые надлежит взыскать с ответчика.

В соответствии с п. 2.5 Договора, с момента передачи земельного участка покупателю и до полной оплаты, данный земельный участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ и ст. ст. 54-56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных законом, при этом, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно отчету № № от ДД.ММ.ГГГГ года, проведенного ООО «Ф.», рыночная стоимость земельного участка № № с кадастровым номером № составляет ... рублей, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет ... рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Договор купли продажи земельного участка, заключенный между АО «БИК» и ФИО2 не предусматривает условий об освобождении объекта незавершенного строительства от ипотеки.

С учетом изложенного требования об обращении взыскания на принадлежащий ответчику земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

За составление отчета истцом оплачено ... рублей, что подтверждается договором № № от ДД.ММ.ГГГГ года возмездного оказания услуг, актом выполненных работ. Эти расходы подлежат взысканию в пользу истца.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу, чем удовлетворить заявленные требования.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца, оплаченная государственная пошлина в сумме рублей, факт уплаты которой подтвержден платежным поручением № № от ДД.ММ.ГГГГ года.

За получение сведений в ЕГРП истцом оплачено 1100 рублей, что подтверждается платежным поручением № № от ДД.ММ.ГГГГ года что является убытками истца, подлежащими взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ года о расторжении Договора № № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенное между АО «БИК» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Белгородская ипотечная корпорация»: 540000 руб. стоимость земельного участка; 247290 руб. затраты на подведение инженерных коммуникаций; 88809,16 руб. проценты в соответствии с п. 4.5 Договора; 18748,82 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами; 1100 руб. государственная пошлина за предоставление сведений ЕГРП; 23960,99 руб. в возврат оплаченной государственной пошлины; 5750 руб. расходы по оценке, а всего 906910,15 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество - земельный участок № №, площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> и расположенный на нем объект незавершенного строительства;

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации :

- земельный участок № № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> в размере 400800 рублей (80% от рыночной стоимости),

- объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке № № площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: <адрес> в размере 20000 рублей (80% от рыночной стоимости).

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд.

Судья-подпись

Решение в окончательной форме принято 01.09.2017 года

...

...

...

...

...

...

...