Решение № 2-1637/2017 2-1637/2017 ~ М-1913/2017 М-1913/2017 от 10 декабря 2017 г. по делу № 2-1637/2017

Дело № 2-1637/17


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2017 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Шевченко П.В.

при секретаре Демченко И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 А.1 к ФИО1 А.2 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на объект недвижимого имущества, третье лицо ФИО2,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 А.1 обратился в Туапсинский районный суд с исковым заявлением к ФИО1 А.2 о признании договора купли-продажи нежилого здания – минимаркет с гостиничными номерами, общей площадью <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, имевшего место 24 января 2017 года, заключенным и признании права собственности на указанное нежилое здание.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 А.1, действующий на основании доверенности ФИО3, исковые требования поддержал и пояснил, что 24 января 2017 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого здания - минимаркет с гостиничными номерами, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>. Согласно пунктам 2 и 3 договора купли-продажи, по договоренности сторон указанный минимаркет с гостиничными номерами, продан за <данные изъяты> рублей, которые продавец получил от покупателя, до подписания указанного договора купли-продажи. Расчет произведен полностью. Материальных и иных претензий стороны друг к другу не имеют. Пунктом 4 договора установлено, что основной договор будет заключен не позднее 01.09.2017 года, после оформления ответчиком полного пакета документов на право собственности на данный объект недвижимого имущества. Передача указанного нежилого здания также была осуществлена до подписания настоящего договора, стороны ответчиком пришли к соглашению, что составление дополнительных документов не требуется. К техническому состоянию приобретаемого имущества истец претензий не имеет. С момента приобретения указанного имущества истец стал владеть и пользоваться им как своим собственным. Все условия данного договора сторонами исполнены, за исключение того, что ответчик, получив денежные средства, не завершил оформление пакета документов и уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Истец обратился к ответчику с письменной претензией, но которую последний не отреагировал. Ответчик уклоняется от встреч и не отвечает на телефонные звонки истца. Просил суд удовлетворить исковые требования ФИО3

Ответчик ФИО1 А.2 в судебное заседание не явился.

Третье лицо ФИО2, действующая в своих интересах и интересах ответчика ФИО1 А.2 по доверенности, в судебное заседание также не явилась, представив заявление о рассмотрении дела без их участия, также указала, что в 2014 году ФИО1 А.1 решил построить минимаркет с гостиничными номерами, для чего оформил градостроительный план, который был утвержден постановлением главы администрации муниципального образования Туапсинский район 13 мая 2014 года. После этого, ФИО1 А.1 получил разрешение на строительство, со сроком действия до 21 мая 2018 года. В период действия разрешения на строительство он произвел строительство здания минимаркета с гостиничными номерами, однако, в эксплуатацию здание не сдал, по независящим от него причинам. В начале 2017 года ФИО1 А.1 понадобились денежные средства, и он продал возведенный им минимаркет, а позже и уступил право аренды на земельный участок под ним. Договор купли продажи здания – минимаркета с гостиничными Номерами (предварительный с полным расчетом) ФИО1 А.1 заключил 24 января 2017 года, а договор уступки прав по договору аренды земельного участка – 08 ноября 2017 года. Все условия данных договоров были соблюдены. ФИО1 А.1 получил денежные средства по договорам в полном объеме, передал объекты недвижимости новому владельцу, через своего представителя. Оформить документы на минимаркет для подписания основного договора купли - продажи в срок, указанный в договоре от 01 сентября 2017 года, ФИО1 А.1 сначала не смог, а потом у него возникли материальные трудности. Минимаркет и земельный участок ответчик передал истцу ФИО1 А.1, последний фактически владеет и пользуется ими и несет бремя их содержания. С исковым заявлением ФИО1 А.1 она согласна и не возражает против его удовлетворения в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя истца и исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования ФИО1 А.1, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям:

В суд представлен договор купли-продажи нежилого здания – минимаркет с гостиничными номерами (предварительного, с полным расчетом), имевшего место 24 января 2017 года между ФИО1 А.2, в лице представителя по доверенности ФИО2, и ФИО1 А.1.

Пунктом 1 договора установлено, что продавец ФИО1 А.2 намеревается продать, а покупатель ФИО1 А.1, купить объект недвижимости: нежилое здание – минимаркет с гостиничными номерами, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 договора установлено, что стоимость указанного в пункте 1 объекта недвижимости установлена по соглашению сторон в размере <данные изъяты> рублей. Стоимость данного объекта является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 3 договора установлено, что денежный расчет между продавцом и покупателем произведен полностью на момент подписания настоящего предварительного договора.

Пунктом 4 договора, установлено, что основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 01 сентября 2017 года, после оформления продавцом полного пакета документов, подтверждающих право собственности на указанный объект недвижимости в соответствии с действующим законодательством.

Пунктом 10 договора, установлено, что в настоящий договор стороны включают факт приема-передачи указанного объекта недвижимости – минимаркет с гостиничными номерами, оформление дополнительных документов и актов не требуется.

Из пояснений представителя истца следует, что денежные средства за отчуждаемое имущество ответчик получил от истца ФИО1 А.1, в полном объеме, при подписании договора купли-продажи от 24 января 2017 года, никаких претензий стороны друг к другу не имеют.

Данное обстоятельство подтверждается распиской ответчика ФИО1 А.2, в лице представителя по доверенности ФИО2, от 24 января 2017 года, согласно которой она получила от ФИО1 А.1 деньги в размере <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи нежилого здания – минимаркет с гостиничными номерами, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Денежных и финансовых претензий к ФИО1 А.1 не имеет. Также факт получения денежных средств и отсутствия претензий ответчик подтверждает в представленном в суд заявлении.

В соответствии с договором об уступке прав и обязанностей по договору аренды на земельный участок от 08.11.2017 года уступил ФИО1 А.2, в лице представителя по доверенности ФИО2, уступил ФИО1 А.1, права и обязанности в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – строительство и эксплуатация минимаркета с гостиничными номерами, по адресу: <адрес>. Договор об уступке зарегистрирован в установленном законом порядке 01 декабря 2017 года.

В материалах дела имеет место разрешение на строительство № выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации МО <адрес> 21.05.2015 года ФИО1 А.2, которым разрешено строительство капитального объекта – минимаркет с гостиничными номерами, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В соответствии с техническим планом здания подготовленному кадастровым инженером ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, нежилое здания – минимаркет с гостиничными номерами, имеет общую площадью <данные изъяты>, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Согласно выводам эксперта, изложенным в техническом заключении ООО «Земдело» № от 19.12.2017 года, в процессе осмотра нежилого здания минимаркета с гостиничными номерами площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> каких-либо трещин, выпуклостей, перекосов, деформаций и других дефектов критического характера обнаружено не было, фундамент и стены способны воспринимать регламентированные нагрузки. Материалы, применяемые при выполнение строительства относятся по пределу огнестойкости к классу К1 (малопожароопасные), что отвечает нормативным требованиям пожарной безопасности. Как следует из вышеизложенного, нежилое здание минимаркета с гостиничными номерами площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, используется по назначению, не создает помех третьим лицам в пользовании соседними земельными участками, отвечает требованиям надежности и безопасности, соответствует требованиям строительных норм и правил, требованиям правил землепользования и застройки Тенгинского сельского поселения Туапсинского района, своим техническим состоянием, архитектурно – планировочным и конструктивными особенностями, угрозу жизни и здоровья граждан не создает.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случае когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную сумму.

Статьями 454, 549, 550 ГК РФ, установлено, что существенными условиями предмета договора купли-продажи недвижимости является предмет договора – признаки, его идентифицирующие, цена договора.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком, как сторонами договорных отношений были определены все существенные условия договора купли-продажи указанного имущества, более того, эти условия были фактически исполнены. Расчет произведен с продавцом по состоянию на дату заключения договора полностью. Наличие воли отчуждателя на заключение сделки, его правомочия подтверждаются письменными доказательствами, а произведенный расчет по договору и отсутствие каких-либо претензий к ФИО1 А.1 до настоящего времени со стороны третьих лиц либо самого продавца, свидетельствуют о том, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 550 ГК РФ, установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности к покупателю.

Тот факт, что свидетельство о государственной регистрации права на указанный объект не было получено ответчиком, не лишает договор с истцом юридической силы. Договор купли-продажи состоялся, поскольку он был исполнен сторонами в полном объеме, и может быть признан судом заключенным.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от Государственной регистрации перехода права собственности, регистрация производится на основании судебного решения по требованию другой стороны.

Согласно Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Частью 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что за истцом может быть признано право собственности, на приобретенное нежилого здания – минимаркет с гостиничными номерами, общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

В материалах дела имеет место заявление ФИО2, действующей на основании доверенности в интересах ответчика ФИО1 А.2, согласно которому с исковыми требованиями ФИО1 А.1, она согласна и не возражает против их удовлетворения в полном объеме.

Согласно ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

В данном случае, признание исковых требований может быть принято судом, поскольку оно не противоречит закону, и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

В связи с чем, суд полагает, что исковые требования ФИО1 А.1, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 173, 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 А.1, удовлетворить полностью.

Признать договор купли-продажи нежилого здания – минимаркет с гостиничными номерами, литер А, общей площадью <данные изъяты>, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации минимаркета с гостиничными номерами, по адресу: <адрес>, имевший место 24 января 2017 года, между ФИО1 А.2 и ФИО1 А.1, заключенным.

Признать за ФИО1 А.1 право собственности, на нежилое здание – минимаркет с гостиничными номерами, литер А, общей площадью <данные изъяты>, расположенное на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации минимаркета с гостиничными номерами, по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для изготовления технического плана и последующей постановки ФГБУ ФКП Управления Росреестра по Краснодарскому краю на государственный кадастровый учет нежилого здания – минимаркет с гостиничными номерами, с характеристиками, указанными в техническом плане, подготовленном 27.09.2017 года кадастровым инженером ФИО4.

Настоящее решение является основанием для внесения Межмуниципальным отделом по г. Горячий Ключ и Туапсинскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю соответствующих сведений в единый государственный реестр недвижимости относительно характеристик объекта недвижимости и прав на него.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Туапсинский районный суд в течение одного месяца.

Председательствующий Шевченко П.В.

<данные изъяты>

<данные изъяты>