Решение № 2-543/2026 2-543/2026~М-195/2026 М-195/2026 от 4 мая 2026 г. по делу № 2-543/2026

Дело № 2-543/2026

91RS0004-01-2026-000296-85


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 апреля 2026 года г. Алушта

Алуштинский городской суд в составе председательствующего судьи Изотенко Д.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Донских Е.А.,

с участием представителя истца ФИО4 – Ковриги А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, которое по существу мотивировано тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком ФИО2 и истцом ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи ? доли нежилого здания.

По условиям указанного договора ФИО3 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) обязались в будущем заключить сделку купли-продажи ? доли в праве на недвижимое имущество (подписать основной договор купли-продажи) – нежилого здания расположенного по адресу: <адрес>.

Покупатель и Продавец пришли к соглашению о цене Объекта в размере <данные изъяты> руб.

Стороны установили следующий порядок оплаты Покупателем цены Объекта: сумма в размере <данные изъяты> руб. оплачивается Покупателем посредствам передачи наличными денежными средствами Продавцу, при подписании настоящего Предварительного договора купли-продажи ? доли нежилого здания.

Стороны согласовали оформление сделки купли-продажи путем подписания договора купли продажи Объекта в нотариальной форме.

Продавец обязался передать Объект Покупателю по Передаточному акту с момента подписания настоящего предварительного договора.

Покупатель обязался производить за продавца оплату паевых взносов до государственной регистрации Основного договора в отношении Объекта; производить за Продавца оплату коммунальных платежей (электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение) до государственной регистрации Основного договора в отношении Объекта; производить за Продавца оплату налога на имущество до государственной регистрации Основного договора в отношении Объекта.

Продавец обязался организовать надлежащее подписание Основного договора лично.

Стороны обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ.

Перед заключением указанного предварительного договора от второго сособственника указанного нежилого здания ФИО7 был получен отказ от преимущественного права покупки.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истцом был подписан акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору купли-продажи нежилого здания и приема-передачи ? доли нежилого здания, согласно которого ответчик в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи 1/2 доли нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ передала истцу ключи от помещений, находящихся в ее пользовании и владении, составляющих 1/2 долю нежилого здания расположенного по адресу: <адрес>. Покупатель принял от Продавца приобретаемую 1/2 долю нежилого здания.

Истец в свою очередь, передал ответчику денежные средства в размере 11 500 000 рублей за приобретаемую долю вышеуказанного нежилого здания.

Однако до настоящего времени основной договор между сторонами не был заключен ввиду проживания ответчика на территории Украины и невозможности прибыть для оформления сделки, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании изложенного, истец просит суд, признать за ФИО3 право собственности на ? долю в праве на нежилое здание, кадастровый №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца в полном объёме поддержал заявленные требования по указанным в иске основаниям, просил суд удовлетворить иск ФИО3, по основаниям указанным в нем, обратил внимание что ответчик фактически лишен возможности прибыть на территорию Республики Крым для заключения договора, при этом материалами дела полностью подтверждается заключение и исполнение договора, в котором имеются все признаки основного договора.

Ответчик в судебное заседание не явился, посредствам электронной почты предоставлено заявление в котором ФИО2 просит суд рассмотреть дело в её отсутствие, не возражает в удовлетворении исковых требований истца, по сути заявленных требований изложила обстоятельства аналогичные указанным истцом (л.д.54).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, судом установлены следующие обстоятельства и соответствующие им правоотношения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи ? доли нежилого здания.

В соответствии с п. 1 указанного договора ФИО3 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) обязались в будущем заключить сделку купли-продажи ? доли в праве на недвижимое имущество (подписать основной договор купли-продажи) – нежилого здания, кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера: ДД.ММ.ГГГГ, площадь: <данные изъяты> кв.м., местоположение: <адрес>, принадлежащей Продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора долевого участия в строительстве коттеджей от ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № – далее Объект.

П. 2 установлено, что Покупатель и Продавец пришли к соглашению о цене Объекта в размере <данные изъяты>. (одиннадцать миллионов пятьсот тысяч рублей), (далее - «цена Объекта»). Цена объекта окончательна и изменению не подлежит.

П. 3 установлено, что стороны установили следующий порядок оплаты Покупателем цены Объекта: сумма в размере <данные изъяты> руб. (одиннадцать миллионов пятьсот тысяч рублей) оплачивается Покупателем посредствам передачи наличными денежными средствами Продавцу, при подписании настоящего Предварительного договора купли-продажи ? доли нежилого здания, о чем свидетельствует акт приема передачи денежных средств, являющийся неотъемлемой частью настоящего договора.

Расчет производится в рублях.

П. 6 Продавец обязался передать Объект Покупателю по Передаточному акту с момента подписания настоящего предварительного договора.

П. 8 Покупатель обязался производить за продавца оплату паевых взносов до государственной регистрации Основного договора в отношении Объекта; производить за Продавца оплату коммунальных платежей (электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение) до государственной регистрации Основного договора в отношении Объекта; производить за Продавца оплату налога на имущество до государственной регистрации Основного договора в отношении Объекта.

П. 11 Продавец обязался организовать надлежащее подписание Основного договора лично.

П. 12 Стороны обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Перед заключением указанного предварительного договора от второго сособственника указанного нежилого здания ФИО7 был получен отказ от преимущественного права покупки согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, удостоверенный ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Республики Крым (л.д.19).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был подписан акт приема-передачи денежных средств по предварительному договору купли-продажи нежилого здания и приема-передачи ? доли нежилого здания, согласно которого ФИО2 в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи 1/2 доли нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО3 ключи от помещений, находящихся в ее пользовании и владении, составляющих 1/2 долю нежилого здания кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера: ДД.ММ.ГГГГ, площадь: 576,2 кв.м., местоположение: <адрес>. Покупатель принял от Продавца приобретаемую 1/2 долю нежилого здания (л.д. 16).

ФИО3, в свою очередь, передал ФИО2 денежные средства в размере 11 500 000 рублей за приобретаемую долю вышеуказанного нежилого здания, что так же подтверждается вышеуказанным актом.

Согласно представленных истцом справки ТСН «Жилищно – рекреационный кооператив малоэтажной застройки «Рыбачье», платежных поручений, налоговых уведомлений, квитанций к приходным кассовым ордерам, истец ФИО3 с января 2021 года по сентябрь 2025 года производил оплату по возмещению затрат на коммунальные услуги (электроэнергия, водопотребление, водоотведение) за члена товарищества ФИО2, являющейся собственником ? части коттеджа №, а также оплачивал налоги за ФИО2 (л.д.20-35).

Из ответа ОМВД по <адрес> следует что ответчик ФИО2 паспортом гражданина РФ не паспортизировалась, зарегистрированного места проживания на территории РФ не имеет.

Из пассажирской таможенной декларации усматривается что ФИО3 осуществлял выезд на территорию Украины в 2021 году в период подписания договора с ФИО2

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как указано выше и подтверждено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор о намерении заключить сделку купли-продажи ? доли спорного нежилого здания. Между сторонами достигнуто соглашение о цене объекта – 11 500 000,00 руб., которая передана при подписании предварительного договора.

Основной договор продавец и покупатель обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2 получила от ФИО3 11 500 000,00 руб. и передала ключи от помещений, находящихся в ее пользовании и владении, составляющих 1/2 долю спорного нежилого здания. Указано, что акт является неотъемлемой частью предварительного договора.

В соответствии со статьями 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно статьям 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации определены существенные условия, которые должны быть указаны в договоре продажи недвижимости. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Как следует из фактических обстоятельств, объект недвижимости передан покупателю путем передачи ключей, что подтверждается соответствующим актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец с момента принятия приобретаемого объекта недвижимости производил оплату кооперативных взносов, оплату коммунальных платежей (электроснабжение, холодное водоснабжение и водоотведение), а также оплату налога на имущество, что подтверждается платежными документами и подтверждает фактическое вступление во владение спорным имуществом.

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Учитывая изложенные нормы закона, договор между сторонами заключен в письменной форме, в нем указаны все существенные условия, договор сторонами исполнен, продавцом приняты денежные средства в размере оговоренной цены, а ? доля спорного нежилого здания передана покупателю, который производит оплату по ее содержанию.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, требования ФИО3 основаны на том, что ФИО2 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, пусть и по независящим от неё причинам (проживание в Украине, невозможность прибыть в ФИО1 для заключения основного договора), при этом из действий ответчика, установлена воля ФИО2 на отчуждение спорного имущества.

Истцом не заявляются требования о регистрации сделки, равно как и о признании предварительного договора купли-продажи основным, однако признание права собственности на ? долю спорного нежилого здания за покупателем является от них производным, кроме того такой способ защиты в полном объеме восстановить права истца, при этом таким способом защиты права либо интересы иных лиц не нарушаются, такой способ защиты соразмерен нарушенному праву и законному интересу истца.

При таких обстоятельствах, суд приходит к убеждению что исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО2 о признании права собственности – удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на ? долю в праве на нежилое здание, кадастровый №, площадью 576,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Алуштинский городской суд Республики Крым в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Алуштинского

городского суда Д.А. Изотенко