Решение № 2-1149/2025 2-24/2026 2-24/2026(2-1149/2025;)~М-246/2025 М-246/2025 от 23 февраля 2026 г. по делу № 2-1149/2025

УИД 59RS0003-01-2025-000473-03

Дело № 2-24/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 февраля 2026 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Терентьевой М.А., при секретаре Сергеевой М.С., с участием представителя ФИО1 - ФИО2, представителя ФИО3 – ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО6, ФИО3 о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, прекращении права собственности, признании права собственности на нежилые помещения, по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО6 о признании предварительных договоров недействительными, признании отсутствующим права собственности,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений от 28 декабря 2015 года, заключенного между ФИО6 и ФИО5, в отношении объекта долевого строительства нежилых помещений на чердачном этаже, расположенных над квартирами № и № общей площадью приблизительно 98,30 кв.м. в многоквартирном доме по <адрес> – договором участия в долевом строительстве, признании за ФИО5 права собственности на помещения, общей площадью 98,30 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану), расположенные на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного жилого дома по <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что 28 декабря 2015 года ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилых помещений на чердачном этаже, расположенных над квартирами № и № общей площадью приблизительно 98,30 кв.м. в многоквартирном доме по <адрес>. Из пункта 1.1 договора следует, что ФИО6 обязался построить многоквартирный жилой дом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым №. Стоимость нежилых помещений согласно условиям договора составила 1 500 000 рублей (п. 2.1 договора). Передача денежных средств в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи состоялась, что подтверждается актом от 28 декабря 2015 года. Истец выполнил взятые на себя обязательства по оплате в полном объеме. Из условий предварительного договора купли-продажи следует, что основной договор купли-продажи стороны договорились заключить не позднее 27 декабря 2016 года (п. 4.1 договора). Однако по настоящее время обязательства со стороны ответчика не выполнены, договор купли-продажи не заключен. При этом нежилые помещения в спорном объекте переданы истцу. В соответствии с проектной документацией и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирный жилой дом № по <адрес> был введен в эксплуатацию с количеством надземных этажей 3 (три), что исключало реализацию истцом своих прав покупателя по спорному договору купли-продажи. Решением Кировского районного суда г.Перми от 10 января 2024 года по делу №, вступившим в законную силу, по иску ФИО7 к ФИО6, администрации г. Перми Департаменту градостроительства и архитектуры администрации г. Перми о признании многоквартирного дома по <адрес> пригодным к эксплуатации с учетом надземных этажей 4 (четыре) принято решение об удовлетворении исковых требований. В процессе рассмотрения указанного гражданского дела была проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ ПЛСЭ Минюста России. Экспертным заключением установлено, что здание, расположенное по <адрес>, имеющее четыре надземных этажа (в том числе мансардный этаж), один подземный этаж, отвечает требованиям безопасности. Конструкции дома являются безопасными и не создается угроза жизни и здоровью граждан. В связи с чем истец обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на нежилые помещения общей площадью 98,30 кв.м, расположенные на 4 (мансардном) этаже многоквартирного дома по <адрес>.

В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО5 уточнил исковые требования, предъявив иск к ФИО6, ФИО3, просил признать предварительный договор купли-продажи продажи нежилых помещений от 28 декабря 2015 года, заключенный между ФИО6 и ФИО5 в отношении объекта долевого строительства – нежилых помещений на чердачном этаже, расположенных над квартирами № и № общей площадью приблизительно 98,30 кв.м, в многоквартирном доме по <адрес> – договором участия в долевом строительстве; прекратить право собственности ФИО3 на нежилое помещение – мансарда <адрес>; признать за ФИО5 право собственности на нежилые помещения общей площадью 88,3 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану), расположенные на четвертом надземном этаже (мансардный этаж) многоквартирного дома по <адрес>

Уточненные исковые требования мотивировал тем, что спорное нежилое помещение зарегистрировано на праве собственности за ответчиком ФИО3 на основании решения Кировского районного суда г. Перми от 05 июня 2017 года. Названным решением за ФИО3 признано право собственности на часть нежилого (чердачно-мансардного) помещения общей площадью 132,21 кв.м., в многоквартирном доме по <адрес>. Из судебного решения не следует описание объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации за ФИО3 ФИО3 полагает, что право на часть нежилого чердачно-мансардного помещения у нее возникло на основании предварительного договора купли- продажи квартиры и нежилого помещения от 10 сентября 2013 года. Из данного договора не следует, что предмет договора в части описания индивидуальных характеристик нежилого помещения согласован сторонами, что по закону делает указанный договор незаключенным. Право собственности на нежилое помещение общей площадью 88,3 кв.м, расположенное на чердачно-мансардном этаже должно быть признано за ФИО5 на основании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 28 декабря 2015 года, заключенного между ФИО6 и ФИО5 Предмет договора сторонами согласован. Кроме этого, объект передан во владение Болквадзе в 2016 году, в то время как ФИО3 спорное помещение не передавалось. Часть нежилого чердачно-мансардного этажа площадью 132,5 кв.м. зарегистрирована за ФИО3, что препятствует признанию права собственности на нежилое помещение за ФИО5, так как произошло наложение объектов, на которые притязают и ФИО3, и ФИО5 (т. 2 л.д. 63-64).

ФИО3 обратилась с самостоятельными требованиями к ФИО5, ФИО6, с учетом уточнений, просит признать предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений, расположенных над квартирами №, № общей площадью приблизительно 98,10 (98,30) кв.м. по <адрес> от 28 декабря 2015 года и 28 апреля 2016 года, заключенные между ФИО6 и ФИО5, недействительными (ничтожными), признать отсутствующим право ФИО5 на нежилые помещения, расположенные над квартирами №, № общей площадью приблизительно 98,10 (98,30) кв.м, по <адрес>, взыскать с ФИО5 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, 10 сентября 2013 года между ФИО6 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения, в рамках которого продавец обязался перед покупателем на принадлежащем ему земельном участке построить трехэтажный жилой дом, и передать в собственность покупателя жилое помещение - квартиру и нежилое (чердачное) помещение в данном доме, а покупатель обязался принять и оплатить квартиру и нежилое (чердачное) помещение: квартира №, общей площадью - 36,65 кв.м., 3 этаж, 1 подъезд, состоящая из комнаты, расположенная по <адрес> и нежилое (чердачное помещение), общей площадью приблизительно – 129 кв.м., 1 подъезд, расположенное по <адрес>. Характеристики квартиры и нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № и № к договору. Согласно п. 1.6 договора право собственности на квартиру и нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи квартиры и нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности. В соответствии с п. 2.1 договора указанную квартиру и нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 3 199 425 рублей. Стоимость квартиры составляет 1 264 425 рублей, стоимость нежилого (чердачного) помещения составляет 1 935 000 рублей. Покупатель выплачивает продавцу стоимость объектов наличными денежными средствами в срок до 10 октября 2013 года. Возможно использование любых форм оплаты, не противоречащих закону, согласованных сторонами, альтернативной формой оплаты возможен зачет взаимных обязательств сторон. 06 июня 2014 года ФИО6 была выдана справка ФИО3 о получении ФИО6 денежных средств в размере 3 199 425 рублей, претензий по оплате не имеется. 17 сентября 2014 года ФИО6 и ФИО3 составили акт взаимозачета по предварительному договору купли-продажи квартиры и нежилого помещения, в соответствии с которым продавец не имеет претензий к покупателю по оплате предварительного договора купли-продажи от 10 сентября 2013 года на общую сумму 3 199 425 рублей. 05 июня 2017 года Кировским районным судом г. Перми вынесено решение по делу №, которым жилые помещения № (26,9 кв.м.), № (2,4 кв.м.), № (3,8 кв.м.), № (3,9 кв.м.), расположенные в квартире № площадью 78,4 кв.м в доме № по <адрес> признаны однокомнатной квартирой № общей площадью 36,65 кв.м., за ФИО3 признано право собственности на объект недвижимости - однокомнатную квартиру № общей площадью 36,65 кв.м. на третьем этаже дома № по <адрес> и часть нежилого (чердачного – мансардного) помещения общей площадью 132,21 кв.м. 10 января 2024 года Кировским районным судом г. Перми вынесено решение по делу №, которым многоквартирный дом по <адрес> признан пригодным к эксплуатации. На основании вступившего в законную силу решения по делу № ФИО3 зарегистрировала право собственности на принадлежащее ей нежилое помещение (мансарда) общей площадью 132,2 кв.м., расположенное по <адрес>. При ознакомлении с материалами гражданского дела ФИО3 узнала, что 28 декабря 2015 года между ФИО6 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ФИО5 приобрел нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирами №, № обшей площадью приблизительно - 98,30 кв.м. в доме по <адрес>. При этом 18 ноября 2022 года вынесено заочное решение по делу № по иску ФИО3 к ФИО8 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, которым удовлетворены исковые требования, нежилое (чердачное) помещение общей площадью 132,21 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по <адрес> было истребовано из владения ФИО5 в пользу ФИО3, ФИО5 выселен из нежилого (чердачного) помещения, суд обязал ФИО5 освободить нежилое (чердачное) помещение от личных вещей и передать ФИО3 все комплекты ключей от указанного помещения в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу. Заочное решение отменено и впоследствии оставлено без рассмотрения. Вместе с тем, из указанного заочного решения следует, что 28 апреля 2016 года между ФИО5 и ФИО6 был заключен аналогичный предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, расположенного над квартирами №, № общей площадью приблизительно 98,10 кв.м, по <адрес>. ФИО6, заведомо знал о том, что указанное нежилое (чердачное) помещение входит в состав нежилого (чердачного) помещения, на которое он 10 сентября 2013 года заключил договор с ФИО3, которая на момент заключения договоров с ФИО5 пользовалась и распоряжалась своим имуществом, производила ремонт. Заслуживающим внимание является факт заключения второго предварительного договора купли-продажи нежилого помещения ФИО5, который зная, что он уже заключил предварительный договор на приобретение нежилых помещений (28 декабря 2015 года), вновь заключает аналогичный договор 28 апреля 2016 года и передает по нему денежные средства. Названные выше обстоятельства в полной мере свидетельствуют о недобросовестном поведении сторон договора: ФИО6 и ФИО5, исключают добросовестность приобретения нежилых помещений. Указанные сделки купли-продажи нежилых помещений от 28 декабря 2015 года и от 28 апреля 2016 года отвечают признакам недействительности на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ. Поведение ФИО6 является прямым нарушением требований статьи 1 Гражданского кодекса РФ, и в силу статьи 10 Гражданского кодекса РФ, является недопустимым. ФИО3 имеет преимущественное перед ФИО5 право на принадлежащее ей на праве собственности нежилое (чердачное) помещение, поскольку договор с ней заключен раньше, он не отменен, ФИО5 не представлено доказательств того, что он является добросовестным приобретателем спорного помещения.

Определением судьи от 13 февраля 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (т. 1 л.д. 1).

Определением суда в протокольной форме к участию в деле привлечен финансовый управляющий ФИО6 – ФИО9, после завершения процедуры реструктуризации долгов привлечен конкурсный управляющий ФИО6 – ФИО10; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО11

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель истца ФИО5 – ФИО2 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в уточненном иске. По существу иска пояснил, что ФИО5 приобрел спорные нежилые помещения на основании предварительного договора купли-продажи, заключенного с ФИО6 – 28 декабря 2015 года, об ином договоре, в т.ч. о предварительном договоре, заключенном 28 апреля 2016 года, ему ничего не известно. В 2016 году истцу передана часть чердака (мансарды), после чего ФИО5 начал им пользоваться, произвел ремонт, что подтверждается материалами дела, свидетельскими показаниями, а также платежными документами на покупку строительного материала. ФИО3 все это время не претендовала на спорные нежилые помещения. В действиях ФИО3 имеется злоупотребление правом. Просит учесть, что решение, которым за ФИО3 признано право собственности в настоящее время не вступило в законную силу, поскольку ФИО11 восстановлен срок на подачу апелляционной жалобы. Настаивает, что спорные нежилые помещения ФИО3 никогда не передавались, фактически передавать было нечего, так как объект не был индивидуализирован, имел место быть единый мансардный этаж площадью около 500 кв.м., площадь 129 кв.м. не была выделена в натуре. При разрешении гражданского дела о признании права собственности ФИО12 на спорные нежилые помещения вопрос об определении части нежилого помещения судом не разрешался. В части требований о прекращении права собственности пояснил, что ФИО5 вправе требовать прекращения права собственности ФИО3 на площадь 88,3 кв.м., поскольку указанные помещения принадлежат и находятся во владении и пользовании ФИО5

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на иск указал, что заочным решением Кировского районного суда г. Перми от 28 февраля 2017 года за ФИО3 признано право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 36,65 кв.м. и часть нежилого (чердачно-мансардного) помещения общей площадью 132,21 кв.м., расположенные по <адрес>. Право собственности на спорные помещения ФИО3 получила незаконно, в связи с чем им подано заявление об отмене указанного решения. Требования ФИО3 о признании недействительными заключенных предварительных договоров заявлены с пропуском срока исковой давности (т. 1 л.д. 213).

Конкурсный управляющий ФИО6 – ФИО10 в судебное заседание не явился, извещен.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражала против исковых требований ФИО5, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, требования ФИО3 удовлетворить полностью. По существу указала, что ФИО3 приобрела спорные нежилые помещения площадью 129 кв.м. в 2013 году, с этого момента является их фактическим правообладателем. Право собственности на квартиру и нежилые (чердачно-мансардные) помещения переданы ФИО3 на основании акта взаимозачета от 18 сентября 2014 года, заключенного с ФИО6 В 2015 году ФИО3 была лишена возможности зарегистрировать право собственности на спорные помещения, в связи с чем в 2017 году она обратилась в суд с иском о признании права собственности. Решением суда за ФИО3 признано право собственности на спорные нежилые помещения площадью 132,21 кв.м. ФИО5, обращаясь в суд, указывает, что данные помещения он приобрел в 2015 году, однако в материалах дела имеется два предварительных договора от 28 декабря 2015 года и 28 апреля 2016 года, с одинаковым предметом и стоимостью приобретаемых объектов. Всего ФИО6 заключил четыре договора на одни и те же помещения: первый договор с ФИО3 на помещение площадью 129 кв.м., договор с ФИО11 и два договора с ФИО5, все эти помещения фактически налагаются на помещение, площадью 132 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано за ФИО3 Неизвестно, почему ФИО6 заключил несколько предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений с ФИО5, стороны будучи участниками сделки от 28 декабря 2015 года, заключая аналогичную сделку 28 апреля 2016 года не могли не знать, что спорные объекты уже отчуждены ФИО5 Факт приема и передачи спорных нежилых помещений ФИО5 документально не подтвержден. Настаивала, что в 2017 году ФИО5 помогал делать ремонт мужу ФИО3, после чего остался жить в мансардном помещении, с 2017 года ФИО3 не может выселить ФИО5 из принадлежащих ей помещений и попасть в них. ФИО3 обращалась в суд с иском о выселении ФИО5, однако решение суда до настоящего времени не исполнено. ФИО5 занял спорные помещения, принадлежащие ФИО3, в отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов. По факту это было единое большое помещение с одним входом, которое условно содержало три комнаты, одно из помещений ФИО5 отдал ФИО11, поэтому в настоящее время на мансардном этаже сделано две квартиры и две входные двери. ФИО3 все это время несет расходы по оплате коммунальных услуг за спорные нежилые помещения. ФИО5 избран неверный способ защиты права. Он вправе лишь требовать убытков от ФИО6, а не прекращения права собственности ФИО3

Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования ФИО5 поддержала.

Представитель третьего лица ФИО11 – ФИО2 в судебном заседании поддержал требования ФИО5, в удовлетворении требований ФИО3 просил отказать.

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, в отзыве на иск указал, что в ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости с кадастровым № – здание, многоквартирный дом, площадью 2210,4 кв.м., количество этажей – 5 (в т.ч. подземных), год ввода в эксплуатацию – 2015. Согласно сведениям ЕГРН многоквартирный дом расположен в пределах земельного участка с кадастровым №. 07 мая 2024 года в ЕГРН внесены изменения в характеристики МКД на основании заявления М. от 23 апреля 2024 года и технического плана от 21 апреля 2024 года. В состав приложения указанного технического плана включено решение Кировского районного суда г. Перми от 20 января 2024 года по делу №, вступившее в законную силу 27 февраля 2024 года. Согласно резолютивной части указанного решения суда многоквартирный дом по <адрес> признан имеющим 4 надземных этажа и 1 подземный и пригодным к эксплуатации. Помещения в мансардном этаже пригодны к эксплуатации в качестве нежилых помещений и соответствуют требованиям строительных норм и правил. Помещение, в отношении которого истцом ФИО5 заявлено требование о признании права собственности, расположено на чердачном этаже над квартирами № и № приблизительной площадью 98,30 кв.м. В ЕГРН содержатся сведения о помещении с кадастровым № которое расположено на мансардном этаже многоквартирного дома с кадастровым №. Сведения о помещении с кадастровым № внесены в ЕГРН 03 июня 2024 года на основании межевого плана от 29 мая 2024 года, подготовленного кадастровым инженером Ш. в связи с созданием помещения, расположенного по <адрес>. Согласно техническому плану от 29 мая 2024 года помещение является нежилым, имеет площадь 132,2 кв.м. и располагается на мансардном этаже МКД с кадастровым №. 03 июня 2024 года в ЕГРН внесена запись о праве собственности ФИО3 на основании решения Кировского районного суда г. Перми от 06 июля 2017 года по делу №. Запись актуальная. Кроме того, 16 мая 2025 года в регистрирующий орган обратилась ФИО11 с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации помещения площадью 35,4 кв.м., расположенного по <адрес>. К заявлению приложены: технический план от 15 мая 2025 года, подготовленный кадастровым инженером Ш., решение Кировского районного суда г. Перми от 18 февраля 2025 года по делу № и определение по указанному делу. Согласно техническому плану от 15 мая 2025 года объект учета представляет собой нежилое помещение площадью 35,4 кв.м., расположенное на мансардном этаже многоквартирного дома с кадастровым №. По результатам рассмотрения представленных документов государственным регистратором принято решение о приостановлении учетно-регистрационных действий по пунктам 3 и 50 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, поскольку в ЕГРН имеются сведения о нежилом помещении с кадастровым №, местоположение которого частично совпадает с местоположением объекта учета и права на которое зарегистрированы. На основании технического плана от 03 февраля 2025 года, выполненного по заказу ФИО5, регистрирующим органом сделан вывод, что помещение, на которое претендует ФИО5 расположено в пределах помещения, зарегистрированного на праве собственности за ФИО3 (т. 1 л.д. 132-133, 229-230).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Судом установлено, что 28 декабря 2015 года между ФИО6 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность нежилое (чердачное) помещение, находящееся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирами № и №, общей площадью приблизительно 98,30 кв.м., 1 подъезд, расположенное по <адрес> (т. 1 л.д. 8-9). Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложении № к договору (пункты 1.1-1.2). Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3) (т. 1 л.д. 8-9).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что право собственности на нежилое (чердачное) помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности на нежилое (чердачное) помещение.

В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное нежилое (чердачное) помещение продавец продает покупателю за согласованную сторонами цену в размере 1 500 000 рублей, которую покупатель выплачивает продавцу при подписании настоящего предварительного договора купли-продажи.

В силу пункта 3.2 договора обязательства продавца будут считаться исполненными после государственной регистрации основного договора купли-продажи нежилого (чердачного) помещения и перехода права собственности.

Права и обязанности сторон установлены разделом 4 договора.

Продавец обязан заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения с покупателем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в срок до 27 декабря 2016 года (пункт 4.1.2); передать покупателю в собственность нежилое (чердачное) помещение, являющееся предметом договора и указанное в пункте 1.2 договора по передаточному акту (пункт 4.1.3); продавец вправе изменить сроки, указанные в пункте 4.1.1 договора, но не более чем на 3 месяца (пункт 4.2.1).

Покупатель обязан оплатить нежилое (чердачное) помещение, указанное в пункте 1.2 договора, в соответствии с условиями, установленными в разделе 2 договора (пункт 4.3.1); принять нежилое (чердачное) помещение на условиях, предусмотренных договором, подписать передаточный акт (пункт 4.3.2).

В Приложении № к предварительному договору указаны характеристики объекта – нежилое чердачное помещение, общей площадью 98,3 кв.м. (ориентировочная) в 1 подъезде дома (т. 1 л.д. 9 об.).

Обязательство по уплате денежных средств в счет оплаты нежилого (чердачного) помещения ФИО5 выполнены, что подтверждается актом передачи денег от 28 декабря 2015 года (т. 1 л.д. 10 об.).

ФИО6 обязательства по предварительному договору не исполнил, основной договор купли-продажи не заключил, строительство многоквартирного дома не завершил, в эксплуатацию многоквартирный дом не сдал.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 25 сентября 2024 года по делу № в отношении ФИО6 введена процедура реструктуризации долгов, финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО9

Определением суда от 11 апреля 2025 года к процедуре банкротства ФИО6 применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; исполняющим обязанности финансового управляющего имуществом ФИО6 утвержден ФИО9

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15 октября 2025 года процедура реструктуризации долгов ФИО6 завершена, ФИО6 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства на один год, конкурсным управляющим ФИО6 утвержден арбитражный управляющий ФИО10

Истец ФИО5 ссылается на то, что предварительный договор от 28 декабря 2015 года имеет признаки договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, однако не предоставляет истцу тех возможностей по защите его прав, которые гарантируют Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений; далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года).

Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Частью 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, однако сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Таким образом, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Истец представил техническое заключение ООО «МК-Проект» об оценке технического состояния (визуального обследования) нежилых помещений, расположенных на мансардном этаже в многоквартирном жилом доме по <адрес> (т. 1 л.д. 92-103), согласно которому объектом исследования выступали нежилые помещения №, расположенные на мансардном этаже над квартирой № и квартирой № (№ и №) на третьем этаже в многоквартирном жилом доме по <адрес>. Общая площадь нежилых помещений составляет 98,3 кв.м. Работы по перепланировке (устройству перегородок кирпичных и из гипсовых пазогребневых плит, с последующей отделкой) нежилых помещений № не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и его частей и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Нежилые помещения № расположенные на мансардном этаже над квартирами № и № (№ и №) на третьем этаже в многоквартирном жилом доме по <адрес> соответствуют требованиям к надежности и безопасности и соответствуют требованиям норм и стандартов, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную эксплуатацию объекта и не создают угрозу для жизни и здоровья людей (т. 1 л.д. 102-103).

В заключении имеются фотоматериалы визуального осмотра спорного нежилого помещения (т. 1 л.д. 108-119).

Кроме того, ФИО5 представлен в материалы дела технический план от 03 февраля 2025 года, выполненный кадастровым инженером Ш., согласно которому в многоквартирном доме № по <адрес> (кадастровый №) расположено нежилое помещение, общей площадью 88,3 кв.м., тип этажа – мансарда, номера на поэтажном плане № (т. 1 л.д. 40-44 об.).

К техническому плану помещения приложен план этажа, на котором обозначены приобретаемые (создаваемые) помещения (т. 1 л.д. 45).

Ответчик ФИО6 не оспаривал факт заключения с ФИО5 предварительного договора купли-продажи от 28 декабря 2015 года. При этом указывал, что ФИО3 приобрела право собственности на спорные нежилые помещения незаконно.

Ответчик ФИО3, возражая против заявленных требований, ссылалась на то, что жилое помещение, на которое претендует ФИО5 принадлежит фактически ей с 2013 года, право собственности на спорное нежилое помещение признано за ней и зарегистрировано в ЕГРН на основании вступившего в законную силу судебного акта, настаивала, что спорное нежилое помещение приобретено ею ранее, чем было продано ФИО6 – ФИО5

Так, 10 сентября 2013 года между ФИО6 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого (чердачного) помещения, из условий которого следует, что продавец обязуется перед покупателем построить на земельном участке с кадастровым № трехэтажный жилой дом и передать в собственность ФИО3 квартиру и нежилое (чердачное) помещение, находящиеся в данном доме, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора: квартиру № общей площадью 36,65 кв.м., 3 этаж, 1 подъезд, состоящая из 1 комнаты и нежилое (чердачное) помещение, общей площадью приблизительно 129 кв.м., 1 подъезд, расположенные по <адрес>. Характеристики нежилого (чердачного) помещения указаны в Приложениях № и № к настоящему договору. Общая площадь нежилого (чердачного) помещения является ориентировочной и подлежит уточнению по данным технического паспорта, составляемого органом инвентаризации (пункт 1.3).

Согласно разделу 2 договора указанную квартиру и нежилое помещение продавец продал покупателю за согласованную сторонами цену в размере 3 199 425 рублей, в том числе стоимость квартиры – 1 264 425 рублей, стоимость нежилого (чердачного) помещения - 1 935 000 рублей.

Согласно справке от 06 июня 2014 года, выданной ФИО6, общая стоимость квартиры № общей площадью 36,65 кв.м. 3 этаж и нежилого (чердачного) помещения общей площадью приблизительно 129 кв.м., расположенных по <адрес>, составила 3 199 524 рублей, денежные средства получены в указанной сумме, претензий к ФИО13 не имеет.

17 сентября 2014 года ФИО6 и ФИО3 подписали акт взаимозачета по предварительному договору купли-продажи квартиры и нежилого помещения, согласно которому стороны согласились произвести взаимозачет в следующем порядке: продавец ФИО6 принимает в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи от 10 сентября 2013 года работы по устройству кровли по договорам строительного подряда № от 03 июня 2013 года на сумму 1 000 0000 рублей, № от 02 октября 2013 года на сумму 1 146 350 рублей, № от 05 декабря 2013 года на сумму 1 053 075 рублей, а всего 3 199 425 рублей, а покупатель ФИО3 принимает в счет оплаты вышеуказанных договоров строительного подряда на устройство кровли квартиру № общей площадью 36,65 кв.м. 3 этаж стоимостью 1 264 425 рублей и нежилое (чердачное) помещения общей площадью приблизительно 129 кв.м., стоимостью 1 935 000 рублей, расположенных по <адрес> (т. 1 л.д. 218-219).

Кроме того, факт заключения предварительного договора купли-продажи между ФИО6 и ФИО3 подтверждается протоколом очной ставки от 13 апреля 2017 года, проведенной между ФИО6 и ФИО14 в рамках уголовного дела №, из которого следует, что в части взаимозачета ФИО6 свои обязательства в отношении квартиры № и трех мансардных помещений над квартирой площадью 129 кв.м. ФИО3 не выполнял в связи с подачей исков о признании договоров подряда недействительными. Квартиры поставлены на кадастровый учет 28 января 2023 года, право на них зарегистрировано 16 декабря 2015 года, после снятия ареста право переоформлено на О., 08 июня 2016 года снова наложен арест, в связи с чем он не имел возможности передать имущество; ФИО3 имеет решение суда, по которому она получит в собственность свое имущество. В настоящее время в квартире проживает Б., часть помещений мансарды свободны, часть занята Болквадзе; на каком основании Болквадзе проживает не известно, мансарду ему не продавал, деньги не получал, он делал ремонт ФИО12. На момент заключения предварительного договора имел возможность передать в собственность нежилые помещения на мансардном этаже, они были фактически, но не было документов на них. Сейчас на кадастровом учете нет нежилых помещений, кадастровая плата отказывает в постановке объектов на учет, такие помещения можно получить только в судебном порядке, что и сделали О-вы. В доме по проекту было техническое чердачное помещение, путем перепланировки из технического этажа; можно сделать мансарду. Помещения О-вы поставят на кадастровый учет, когда вступит в законную силу решение суда (т. 2 л.д. 51-55).

Предметом настоящего спора является помещение, расположенное на чердачном (мансардном) этаже многоквартирного жилого дома № по <адрес>, право собственности на которое, по мнению ФИО5, возникло у него на основании предварительного договора купли-продажи от 28 декабря 2015 года, обладающего признаками договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Согласно пункту 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Кировского районного суда г. Перми от 05 июня 2017 года по гражданскому делу № признан недействительным договор купли-продажи квартиры № площадью 78,4 кв.м, в доме № по <адрес>, заключенный 02 июня 2016 года между ФИО6 и О. в части; признано отсутствующим зарегистрированное право О. в отношении частей квартиры № — помещений № (26,9 кв.м.), № (2,4 кв.м.), № (3,8 кв.м.), № (3,9 кв.м.), площадью 36,65 кв.м, в доме по <адрес>, образующим квартиру №; указано, что решение является основанием для погашения (аннулировании) в ЕГРН регистрационной записи от 07 июня 2016 года о правах О. в отношении квартиры № - помещений № (26,9 кв.м.), № (2,4 кв.м.), № (3,8 кв.м.), № (3,9 кв.м.), площадью 36,65 кв.м, в доме по <адрес>; жилые помещения № (26,9 кв.м.), № (2,4 кв.м.), № (3,8 кв.м.), № (3,9 кв.м.), расположенные в квартире № площадью 78,4 кв.м, (кадастровый №) в доме № по <адрес> признаны однокомнатной квартирой № общей площадью 36,65 кв.м.; за ФИО3 признано право собственности на однокомнатную квартиру № общей площадью 36,65 кв.м., расположенную на третьем этаже дома № но <адрес> и часть нежилого (чердачного, мансардного) помещения общей площадью 132,21 кв.м, в многоквартирном доме по <адрес>; указано, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 на однокомнатную квартиру № общей площадью 36,65 кв.м., расположенную на третьем этаже дома № по <адрес> и часть нежилого (чердачного, мансардного) помещения общей площадью 132,21 кв.м, в многоквартирном доме по <адрес> (т. 1 л.д. 241-244).

Решением Кировского районного суда г. Перми от 10 января 2024 года по гражданскому делу №, вступившим в законную силу, многоквартирный дом по <адрес>, имеющий четыре надземных этажа и один подземный этаж, кадастровый №, признан пригодным к эксплуатации; признано право собственности М. на нежилые помещения площадью 110 кв.м., номера на поэтажном плане № (согласно техническому плану), расположенные на четвертом надземном этаже многоквартирного жилого дома по <адрес> (т. 1 л.д. 16-27).

Решением суда по делу № установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела.

В рамках проведенной строительно-технической экспертизы, эксперты определили, что этаж, расположенный выше третьего этажа жилого многоквартирного дома по адресу<адрес>, фасад которого частично образован поверхностью наклонной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада расположена на высоте 1 метра от уровня пола, является мансардным этажом.

По результатам осмотра мансардного этажа жилого дома с кадастровым № эксперты определили, что доступ в часть мансардных помещений изолирован кирпичными стенами и перегородками, на мансардном этаже выполнена несогласованная и несоответствующая проектной документации шифр 8-12 перепланировка и реконструкция. Не соответствует требованиям: п. 5.4 ВСН-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального назначения»; ст. 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом помещения в мансардном этаже пригодны для эксплуатации в качестве нежилых помещений в соответствии с их назначением согласно проектной документации шифр 8-12.

Согласно заключению эксперта № от 29 декабря 2023 года здание, расположенное по <адрес>, имеющее четыре надземных этажа (в том числе мансардный этаж) и один подземный этаж, соответствует требованиям строительных норм и правил.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости – здание - многоквартирный дом, расположенный по <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет 06 июля 2015 года, объекту присвоен кадастровый №, многоквартирный дом расположен в границах земельного участка с кадастровым № (т. 1 л.д. 53).

Многоквартирный дом с кадастровым № имеет связь с № помещением, в т.ч. с помещением с кадастровым №.

Согласно сведениям ЕГРН объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым №, общей площадью 132,2 кв.м., расположенное по <адрес>, этаж – мансарда принадлежит на праве собственности ФИО3, право зарегистрировано 03 июня 2024 года (т. 1 л.д. 155-157).

Сведения о нежилом помещении внесены в ЕГРН 03 июня 2024 года на основании технического плана от 29 мая 2024 года, подготовленного кадастровым инженером Ш. в связи с созданием помещения, расположенного по <адрес>.

По утверждению ФИО3, нежилые помещения, о признании права собственности, на которые заявлено ФИО5 (№ на поэтажном плане), фактически входят, т.е. полностью налагаются на нежилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности. ФИО6 заключил несколько предварительных договоров, что противоречит требованиям закона, со ссылкой на статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать предварительные договоры, заключенные между ФИО6 и ФИО5 от 28 декабря 2015 года и 28 апреля 2016 года – недействительными.

В подтверждение довода о наложении объектов ФИО3 представлено заключение кадастрового инженера Т. от 31 мая 2025 года, из которого следует, что помещения №, расположенные на мансардном этаже многоквартирного дома № по <адрес>, признанные решением Кировского районного суда г. Перми, принадлежащими на праве собственности ФИО11, входят в объект недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3 на праве собственности с кадастровым №; помещения №, расположенные на мансардном этаже многоквартирного жилого дома № по <адрес>, в отношении которых ведется судебное разбирательство в Кировском районном суде г. Перми о признании права собственности за ФИО5 входят в объект недвижимого имущества, принадлежащего ФИО3 на праве собственности с кадастровым №; часть помещения № являющаяся коридором мансардного этажа входит в объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности ФИО3 (т. 1 л.д. 168-170).

На имеющееся наложение объекта, принадлежащего ФИО5, на объект, принадлежащий ФИО3 указал и регистрирующий орган, приложив к отзыву план расположения нежилых помещений.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, указанных в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства может быть квалифицирован как ничтожный полностью или соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с руководящими разъяснениями, изложенными в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт заключения между ФИО6 и ФИО5 нескольких идентичных предварительных договоров купли-продажи нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Так, заочным решением Кировского районного суда г. Перми от 18 ноября 2022 года по делу № удовлетворены исковые требования ФИО3, из владения ФИО5 в пользу ФИО3 истребовано нежилое (чердачное) помещение общей площадью 132,21 кв.м., расположенное в многоквартирном доме № по <адрес>, ФИО5 выселен из указанного нежилого (чердачного) помещения, на ФИО5 возложена обязанность освободить нежилое (чердачное) помещение от личных вещей и передать ФИО3 все комплекты ключей от указанного помещения в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Указанным решением установлено, что ФИО5 является собственником квартиры площадью 40,8 кв.м., расположенной по <адрес>, при этом между ФИО5 и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи от 28 апреля 2016 года, по условиям которого последний на земельном участке площадью 1068 кв.м. с кадастровым № по <адрес> обязался построить трехэтажный жилой дом и передать в собственность покупателя нежилое (чердачное) помещение, находящиеся в данном доме, а покупатель принять и оплатить нежилое (чердачное) помещение, расположенное над квартирами № общей площадью приблизительно 98,10 кв.м. по <адрес>.

Как следует из заочного решения именно предварительный договор от 28 апреля 2016 года был представлен ФИО5 при проведении процессуальной проверки сотрудникам правоохранительных органов.

Копия оспариваемого предварительного договора купли-продажи от 28 апреля 2016 года приобщена в материалы дела (т. 2 л.д. 56-58).

Обстоятельства заключения между ФИО6 и ФИО5 нескольких аналогичных договоров купли-продажи с одинаковым предметом – объектом отчуждения, стороны договора не раскрыли.

Представитель истца ФИО2, возражая против требований ФИО3, указал, что спорные помещения не могут принадлежать ФИО3, так как в заключенном ею договоре с ФИО6 объект не определен, была лишь указана его площадь 129 кв.м., не индивидуализирован такой объект и в решении суда по делу №, в настоящее время данное решение суда оспаривается третьим лицом ФИО11 Обращает внимание, что ФИО5 владеет спорным нежилым помещением с 2016 года, произвел в нем ремонт, при этом ранее ФИО3 каких-либо прав в отношении спорного объекта не заявляла. Относительно оспаривания двух предварительных договоров пояснил, что между ФИО6 и ФИО5 было несколько редакций договоров, однако деньги передавались по договору от 28 декабря 2015 года, данный договор стороны считают исходным, предположил что договор от 28 апреля 2016 года – это черновик, поскольку он имеет исправления и нигде не фигурировал.

По ходатайству представителя истца ФИО2 судом допрошены свидетели.

Свидетель М.1. пояснила, что проживает в квартире № дома № по <адрес>, заехала в квартиру в 2014 году, ее квартира расположена на 3 этаже. В 2015 году в их дом заехала ФИО11 в квартиру № на 1 этаже и ФИО5 в квартиру № на 2 этаже. Ей известно, что ФИО11 и ФИО5 выкупили у ФИО6 мансарду в 2016 году, после чего начали ее обустраивать. Свидетель помогала им, подвозила строительные материалы. На момент приобретения мансарда представляла из себя пол и две стены, ФИО11 и ФИО5 должны были установить общую стену между собой, ее возведение начал ФИО5 С ФИО3 свидетель не знакома, ничего о ней не знает, помнит, что были жалобы о том, что О-вы сделали плохо крышу в их доме. Вход на мансарду из подъезда один, дверь общая, после входа у ФИО11 помещения мансарды расположены направо, у ФИО5 – налево. Свидетель попадает на свою часть мансарды через квартиру, так как у нее двухэтажная квартира, часть из которой расположена на третьем этаже, часть на мансардном, квартиру в такой конфигурации она приобрела сразу у застройщика. Из квартир ФИО5, ФИО11 лестницы на мансарду нет. ФИО11 ей рассказывала, что ФИО3 претендует на мансарду, также помнит, что ФИО3 просила у ее свекрови ключи от мансарды. По поводу установки общей двери на мансарду пояснила, что дверь предложил поставить ФИО5, так как на мансарде стали собираться асоциальные личности, в 2017 году они установили общую дверь. Всего в доме № квартиры, не считая объектов на мансарде. На мансарде 5 квартир, принадлежащие М.1., ФИО11, ФИО5, квартира – свидетеля и двухэтажная квартира, которая принадлежит молодой девушке. Свободных помещений площадью 132 кв.м. на мансарде нет.

Свидетель С. пояснила, что живет в квартире № дома № по <адрес> на 2 этаже дома, в квартиру заселилась 07 января 2015 года. ФИО5 владеет и живет в квартире №, расположенной напротив. Свидетель была у него в гостях, в разговоре ФИО5 говорил, что приобрел мансарду в доме, в 2016 году он начал строительные работы на мансарде. Свидетель видела, как привозили строительный материал, был шум от строительных работ, после ремонта ФИО5 приглашал их в гости на мансарду. Вход на мансарду отдельный с 3 этажа, закрыт металлической дверью, за которой расположены две квартиры. ФИО3 свидетель лично не знает. От соседки ФИО11 знает, что ФИО3 претендует на мансардные помещения, в т.ч. на помещения ФИО5 На вопрос о проживании ФИО5 по <адрес> пояснила, что видела его в прошлом году, иногда он уезжает к родственникам в <адрес>.

Свидетель С.1. пояснила, что в 2014 году приобрела квартиру № в доме № по <адрес> на 1 этаже, в 2016 году сделала там ремонт и заехала. Ей известно, что ФИО5 и ФИО11 делали ремонт на мансарде в 2016 году, видела, как они заносили строительные материалы. Помимо мансарды у ФИО5 и ФИО11 были квартиры в доме, Матушевич в настоящее время принадлежит квартира, а Болквадзе раньше принадлежала квартира в доме, которую он продал. Знает, что ФИО5 хотят выселить из мансарды, она считает это несправедливым, мансардные помещения принадлежат ФИО5 и ФИО11

Вопреки доводам стороны истца показания указанных свидетелей не являются достаточным доказательством, подтверждающим факт принадлежности спорного нежилого помещения ФИО5

Представитель ФИО5 – ФИО2, возражая против требований ФИО3, заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 28 декабря 2015 года и 28 апреля 2016 года, просил отказать в удовлетворении иска.

Аналогичное ходатайство о пропуске срока исковой давности заявлено ответчиком ФИО6

Представитель ФИО3 – ФИО4 в удовлетворении ходатайства о пропуске срока исковой давности просила отказать, пояснила, что про предварительный договор купли-продажи от 28 декабря 2015 года ФИО3 стало известно лишь при рассмотрении настоящего дела, после ознакомления с материалами дела. Ранее им было известно только про предварительный договор купли-продажи от 28 апреля 2016 года, поскольку данный договор фигурировал в решении суда о выселении ФИО5 (гражданское дело №).

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Исходя из необходимости соблюдения принципов справедливости, равенства и соразмерности требование о наличии и применении давностных сроков не является абсолютным.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 14 июля 2005 года № 9-П, институт исковой давности не носит безусловный характер и не предназначен для использования в недобросовестных целях.

По смыслу статей 17, 35 и 55 Конституции Российской Федерации, исходя из общих принципов права, конституционные гарантии права собственности (в том числе права владения, пользования и распоряжения имуществом) предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъектам права собственности и приобретено ими на законных основаниях.

Таким образом, разрешение вопроса о сроке давности в конкретных правоотношениях требует учета их правовой природы и достижения баланса охраняемых Конституцией Российской Федерации частных и публичных интересов.

Суд, разрешая заявленное ходатайство и отклоняя его, приходит к выводу, что ФИО5 и ФИО6 в рассматриваемом споре используют положение о сроках давности вопреки его предназначению, в ущерб правам других лиц (ФИО3).

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как разъяснено в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно разъяснения, данным в абзацах 6 и 7 пункта 61 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, при наличии нескольких сделок в отношении одного и того же объекта приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судом установлено, что имущественное требование ФИО3 возникло ранее требования ФИО5 Так, предварительный договор купли-продажи квартиры и нежилого помещения между ФИО6 и ФИО3 заключен 10 сентября 2013 года. На момент заключения с ФИО3 указанного предварительного договора никаких иных договоров в отношении спорного имущества заключено не было (в том числе с ФИО5). Обязательства по оплате цены договора исполнены покупателем ФИО3 в полном объеме, имущество передано ФИО6 во владение ФИО3 При этом решением суда от 05 июня 2017 года за ФИО3 признано право собственности на спорное нежилое помещение, право собственности зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке, кем-либо не оспорено.

Доказательств, подтверждающих возникновение у ФИО5 права собственности на спорное нежилое помещение, ранее чем оно возникло у ФИО3, не представлено. Не нашёл данный факт подтверждения и в ходе судебного заседания.

Кроме того, определением Кировского районного суда г.Перми от 20 апреля 2015 года по делу № были приняты меры по обеспечению иска в виде ареста на нежилое (чердачное) помещение ориентировочной площадью 129 кв.м., расположенное по <адрес>.

Аналогичные меры по обеспечению иска приняты на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2016 года в рамках дела №.

ФИО6, будучи стороной указанных споров, не мог не знать на момент заключения договора с ФИО5 о принятии указанных обеспечительных мер в отношении спорного объекта недвижимости, однако указанный запрет проигнорировал.

Факт владения ФИО3 спорным нежилым имуществом также нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, судебным актом, принятым по иску ФИО3 к ФИО5 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении (т. 2 л.д. 11-15) подтверждается, что ФИО3 интересовалась судьбой принадлежащего ей имущества, обращалась за судебной защитой с целью отстаивания своих имущественных прав и законных интересов; кроме того, ФИО3 несла бремя содержания принадлежащего ей имущества, что подтверждается платежными документами (счетами), выставленными ООО «Кристалл» на поставку коммунальных услуг в нежилое помещение площадью 132,21 кв.м. по <адрес> за 2021-2022 гг.

При этом несение ФИО5 затрат на ремонт помещения и приобретение строительных материалов не свидетельствуют о возникновении у него права собственности на спорный объект и не могут служить основанием для признания права собственности.

В связи с указанными обстоятельствами, принимая во внимание, что требование ФИО3 в отношении нежилого помещения, расположенного на мансардном этаже многоквартирного дома по <адрес> возникло ранее, чем требование ФИО5, следовательно, правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 28 декабря 2015 года, заключенного между ФИО6 и ФИО5 договором участия в долевом строительстве и признании за ФИО5 права собственности на нежилые помещения общей площадью 88,3 кв.м., которые согласно заключению кадастрового инженера Т. и информации Управления Росреестра по Пермскому краю фактически является частью нежилого помещения с кадастровым №, принадлежащего на праве собственности ФИО3, отсутствуют. Требования ФИО5 суд находит не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Исковые требования ФИО3 о признании недействительными предварительных договоров от 28 декабря 2015 года и 28 апреля 2026 года, заключенных между ФИО6 и ФИО5 суд находит подлежащими удовлетворению, поскольку на момент заключения оспариваемых сделок ФИО6, как продавец, фактическим собственником спорного объекта недвижимости не являлся, право собственности на нежилые помещения перешло к ФИО3 на основании заключенного между ними предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 10 сентября 2013 года, следовательно, ФИО6 правом на отчуждение спорного объекта третьим лицам, в т.ч. ФИО5, не обладал. Поскольку право ФИО5 на нежилое помещение на основании договоров, признанных недействительными, не могло возникнуть в силу закона, то такое право подлежит признанию отсутствующим.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

ФИО3 при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 3000 рублей.

Поскольку требования ФИО3 удовлетворены в полном объеме, то с ФИО5, ФИО6 в пользу ФИО3 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1500 рублей с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать ФИО5 в удовлетворении исковых требований к ФИО6, ФИО3 о признании предварительного договора от 28 декабря 2015 года договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на нежилые помещения, общей площадью 88,3 кв.м., расположенные на мансардном этаже многоквартирного дома по <адрес> прекращении права собственности ФИО3 на нежилое помещение, расположенное по <адрес>

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Признать недействительными предварительные договоры от 28 декабря 2015 и 28 апреля 2016 года купли-продажи нежилого (чердачного) помещения общей площадью 98,3 кв.м., расположенного над квартирами № и № в 1 подъезде дома по <адрес>, заключенные между ФИО6 и ФИО5.

Признать отсутствующим право ФИО5 на нежилые помещения, общей площадью 88,3 кв.м., расположенные на мансардном этаже многоквартирного дома по <адрес>

Взыскать с ФИО5, ФИО6 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, по 1 500 рублей с каждого.

Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья М.А.Терентьева

Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2026 года.