Решение № 2-95/2021 2-95/2021~М-14/2021 М-14/2021 от 3 марта 2021 г. по делу № 2-95/2021

31RS0019-01-2021-000035-38 № 2-95/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 марта 2021 года пос. Ровеньки

Ровеньский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Горбачевой И.М.,

при секретаре Конопля Ю.А.,

с участием представителей истца ФИО4, ФИО5, ответчика ФИО6, его представителя ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПК (колхоз) «1 Мая» к ФИО6 о признании выдела земельного участка незаконным, исключении сведений о земельном участке из ЕГРН, прекращении права собственности на земельный участок, восстановлении права общей долевой собственности и внесении соответствующей записи в ЕГРН,

установил:

14 июня 2018 года между СПК (колхоз) «1 Мая» и участниками долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (единое землепользование) местоположением: <адрес> был заключен договор аренды № на срок 5 лет.

9.06.2018 года на общем собрании участников долевой собственности по вопросу заключения договора аренды ФИО6, обладавший земельной долей площадью 2 га, выразил несогласие с передачей указанного земельного участка в аренду СПК (колхоз) «1 Мая».

14.10.2020 году ФИО6 без согласия арендатора произвел выдел и зарегистрировал за собой право собственности на земельный участок площадью 225000 кв. м. с кадастровым номером № местоположением: <адрес>, образованный в счет принадлежавшей ему земельной доли и земельных долей приобретённых по договорам купли-продажи у ряда других участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером №.

СПК (колхоз) «1 Мая» обратился в суд с иском, в котором ссылаясь на не получение согласия арендатора на выдел земельных долей, просит:

- признать незаконным выдел ФИО6 земельного участка с кадастровым номером 31:24:0405001:336 площадью 225000 кв.м. из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>;

- прекратить право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 225000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об указанном земельном участке;

- восстановить право общей долевой собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и внести в ЕГРН соответствующую запись.

В судебном заседании представители истца ФИО4 и по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержали ссылаясь на выдел ответчиком земельного участка с нарушением положений ч.1 ст. 617 ГК РФ, поскольку согласия СПК (колхоз) «1Мая» на выдел приобретенных ответчиком у других участников долевой собственности земельных долей он не получал, и обременение в виде аренды исходного земельного участка сохранялось.

Ответчик ФИО6 и его представитель ФИО7 иск не признали. Ссылаясь на судебную практику судов Белгородской области и Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № полагают, что право ответчика на выдел земельных долей являлось его субъективным правом как участника долевой собственности, голосовавшего против передачи земельного участка в аренду СПК (колхоз) «1 Мая». При этом закон не ставит реализацию указанного права в зависимость от количества принадлежащих собственнику земельных долей и оснований возникновения на них права собственности.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав обстоятельства дела по представленным доказательствам, суд полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Сторонами не оспаривается и подтверждается протоколом общего собрания от 9.06.2018 года, что участники долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № (единое землепользование) площадью 5156747 кв.м. местоположением: <адрес> на общем собрании большинством голосов приняли решение о заключении договора аренды с СПК (колхоз) «1 Мая» сроком на пять лет (т. 1 л.д. 15-22).

Ответчик ФИО6, владевший на момент проведения собрания земельной долей площадью 2 га в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, был единственным, кто выразил несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, что отражено в протоколе общего собрания от 9.06.2018 года (т. 1 л.д. 17).

По итогам голосования 14 июня 2018 года между участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № и СПК (колхоз) «1 Мая» был заключен договор аренды земельного участка № сроком на 5 лет с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Белгородской области (п. 2.1). Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что он считается заключенным и вступает в силу для сторон с момента его подписания, а для третьих лиц – с момента государственной регистрации (ч.3 ст. 433 ГК РФ) (т. 1 л.д. 11-14).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, государственная регистрация договора аренды от 14.06.2018г. в ЕГРН до настоящего времени не произведена. Однако условия договора аренды сторонами исполняются, что подтверждается платежным поручением от 18.11.2020г. об уплате земельного налога за 2017-2019г.г. за земельную долю ФИО6, а также ведомостями на выдачу арендной платы СПК (колхоз) «1 Мая» арендодателям за период действия договора с 2018 по 2020г.г., в том числе, ответчику ФИО6 (т. 1 л.д. 193 – 232, т. 2 л.д. 1-73).

Факт получения арендной платы ответчиком не оспаривается.

Из договоров купли-продажи от 10.10.2019 года, от 15.01.2020 года и от 16.03.2020г. следует, что после проведения общего собрания по вопросу заключения договора аренды с СПК (колхоз) «1 Мая» ФИО6 приобрел у участников долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 (интересы которого представляло <данные изъяты>») земельные доли общей площадью 205000 га (т. 1 л.д. 157-164).

26 мая 2020 года в соответствии с ч.4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» по заказу ФИО6 был подготовлен проект межевания по которому к выделу сформирован земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей общей площадью 225000 кв.м., куда вошла земельная доля самого ФИО6 размером 2 га и земельные доли выше указанных собственников, не голосовавших на общем собрании против заключения договора аренды с СПК (колхоз) «1 Мая» (т. 1 л.д. 137-144).

Согласно выписке из ЕГРН, 14.10.2020 года за ФИО6 без согласия арендатора зарегистрировано право собственности на выделенный им земельный участок площадью 225000 кв.м. с кадастровым номером № местоположением: <адрес> (т. 1 л.д. 7-10).

Полагая выдел ответчиком земельного участка незаконным, истец ссылается на то, что он произведен без согласия арендатора, что привело к уменьшению площади арендуемого СПК (колхоз) «1-Мая» земельного участка.

Разрешая требования истца по существу с учетом установленных обстоятельств, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, то спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса РФ, а также Федерального закона от 24.07.2001 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закона №101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно ч. 1 ст. 14 Закона №101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).

В силу п. 5 ст. 14 Закона №101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Как установлено в судебном заседании, на общем собрании собственников земельных долей от 9.06.2018 года участники общей долевой собственности в количестве 37 человек большинством голосов выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером № в аренду СПК (колхоз) «1 Мая», и только ответчик ФИО6 заявил о несогласии с передачей земельного участка в аренду.

Таким образом, несмотря на то, что долевые собственники ФИО1, ФИО2 и ФИО3 продавшие свои земельные доли ответчику ФИО6, на общем собрании лично не присутствовали, но учитывая что возражений против передачи земельного участка в аренду истцу они в соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ не заявили, то оснований для выдела и прекращения договора аренды в части принадлежащих им земельных долей, не имелось.

Доводы стороны ответчика о наличии у ФИО6 как у нового владельца субъективного права на выдел земельных долей указанных участников долевой собственности в связи с выкупом их земельных долей, основаниями к отказу в удовлетворении иска быть не могут.

В силу положений п. 2 ст. 1 Закона №101-ФЗ правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом с учетом того, что пункт 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ предусматривает возможность выдела земельной доли только в случае выражения несогласия участника общей собственности с передачей земельного участка в аренду на общем собрании, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства со стороны участников долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3, то в отсутствие прямого регулирования Законом №101-ФЗ в спорной ситуации суд считает необходимым руководствоваться нормами Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно п.1 ст. 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, то факт продажи ФИО1, ФИО2 и ФИО3 находящихся в аренде истца земельных долей новому собственнику ФИО6 не влечет прекращение договора аренды. В связи с этим выдел земельных долей указанных собственников был невозможен без затребования согласия арендатора.

Более того, суд полагает, что в данной ситуации со стороны ответчика ФИО6 имеет место злоупотребление правом, что также позволяет суду признать требования истца обоснованными.

Как следует из обстоятельств дела, ответчик ФИО6, участвовавший лично в работе общего собрания 9.06.2018г. был достоверно осведомлен о принятии большинством голосов участников долевой собственности решения о передаче земельного участка с кадастровым номером № в аренду СПК (колхоз) «1 Мая» и о заключении договора аренды. Этот факт ответчиком не оспаривается.

При этом зная об этих обстоятельствах, воспользовавшись тем, что заключенный договор аренды истцом в ЕГРН не зарегистрирован, ФИО6 без согласия арендатора произвел выдел земельного участка, в том числе в счет земель участников долевой собственности, чьи земельные доли находились в аренде у истца.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, отраженной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г. №165, государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет своей целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, согласившись приобрести земельные доли других собственников, находящиеся во владении арендатора, ФИО6 фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды от 14.06.2018 года. Поэтому указанный договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и при выделе земельных долей собственников, у которых их приобрел ФИО6, а следовательно, требовалось согласие арендатора на выдел данных земельных долей.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами стороны истца о том, что при образовании спорного земельного участка, обремененного правом аренды со стороны СПК (колхоз) «1 Мая», было необходимо обязательное письменное согласие арендатора.

С учетом изложенного, отсутствие согласия арендатора свидетельствует о нарушении прав истца и о необходимости признания оспариваемого выдела незаконным.

Осуществить защиту своего нарушенного права иным способом, нежели признанием выдела незаконным, истец не сможет поскольку не зарегистрирует обременение в виде аренды на вновь выделенный ответчиком земельный участок 31:24:0405001:336, так как в его составе имеется принадлежащая ответчику земельная доля, в отношении которой он выразил несогласие с передачей земельного участка в аренду, а потому самостоятельный выдел указанной доли возможен без согласия арендатора.

Ссылка стороны ответчика на судебную практику по гражданскому делу №2-88/2020, где было высказано суждение о том, что право выдела земельных долей является субъективным правом собственника, голосовавшего на общем собрании против передачи земельного участка в аренду, не может быть принята во внимание с учетом обстоятельств, установленных по данному конкретному делу, которым судом дается оценка самостоятельно.

На основании ч.1 ст. 235 ГК РФ, ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит прекращению зарегистрированное за ФИО6 право собственности на незаконно выделенный им земельный участок с кадастровым номером 31:24:0405001:336 и сведения о нем, внесенные в ЕГРН.

Оснований для удовлетворения требований истца о восстановлении права общей долевой собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 31:24:0000000:127 и внесения соответствующих записей в ЕГРН суд не усматривает поскольку из положений ч. 3 ст. 58 РФ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует, что внесение записей в ЕГРН необходимо в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица.

Таким образом, поскольку в данном случае право собственности на незаконный выделенный земельный участок не может быть зарегистрировано за каким-либо лицом, а ранее за ответчиком было зарегистрировано в ЕГРН право долевой собственности на земельные доли, которое не прекращено, то оснований для восстановления указанных записей судом не имеется.

Требования ответчика ФИО6 о взыскании судебных расходов на услуги представителя в сумме 32000 рублей на основании положений ст. ст. 98, 100 ГПК РФ удовлетворению не подлежат, поскольку решение судом принимается не в его пользу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования СПК (колхоз) «1 Мая» к ФИО6 о признании выдела земельного участка незаконным, исключении сведений о земельном участке из ЕГРН, прекращении права собственности на земельный участок, восстановлении права общей долевой собственности и внесении соответствующей записи в ЕГРН удовлетворить частично.

Признать незаконным выдел ФИО6 земельного участка с кадастровым номером № площадью 225000 кв.м. из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 225000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об указанном земельном участке.

В удовлетворении остальной части исковых требований СПК (колхоз) «1 Мая» отказать.

В удовлетворении заявления ФИО6 о взыскании судебных расходов с СПК (колхоз) «1 Мая» отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ровеньский районный суд.

Судья: И.М. Горбачева